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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 17 avr. 2003 : 19:32:16
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A signaler un article très interessant sur les conditions et modalités d'application fait par Pierre CAPOULADE (conseiller honoraire à la Cour de Cassation) dans le numéro d'avril de la Revue de l'Habitat Français.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 avr. 2003 : 03:56:45
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Je me permets de vous faire la suggestion qu'il pourrait être intéressant que, pour les citoyens du site qui n'ont pas eu, ou n'auront pas, l'opportunité de lire cet article que, dans le respect des droits de l'auteur et de ceux de la revue, laquelle au demeurant ne se trouve pas dans tous les kiosques - et de loin, vous donniez l'essentiel de ce qui n'aurait pas été dit sur le site sur la question, ou qui en modulerait la consistance.
On rappellera que M. Pierre Capoulade, déjà cité sur les forums, notamment pour sa préface à l’ouvrage de Quignard, est auteur de maints articles, notamment dans les revues juridiques spécialisées. Il fut nommé à la présidence de la Commission Relative à la Copropriété.
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audette
Contributeur vétéran
162 réponses |
Posté - 18 avr. 2003 : 09:41:41
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Je viens d'aller sur le site de la revue de l'habitat français mais malheureusement cet article, qui m'aurait pourtant fortement intéressée, n'est pas consultable en ligne. Peut on avoir quelques précisions sur son contenu??
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 18 avr. 2003 : 10:44:11
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Il s'agit quasiment de la reprise d'un article que nous avions commenté dans un article de janvier 2002 (comme quoi les universimmonautes ne sont pas les derniers informés...), avec deux précisions intéressantes sur lesquelles nous allons revenir dans un article prochain :
- l'adaptation ne peut concerner l'état descriptif de division, qui n'est pas un document contractuel, même s'il est en général inclus dans le règlement (en fait c'est un document essentiellement fiscal)...
- si la grille des tantièmes généraux ne respecte pas l'article 5 et que le règlement est antérieur au 10 juillet 1965, on peut modifier la grille pour la répartition des charges (application de l'article 10) mais pas la grille des quotes-parts de parties communes (en fait la grilles des parts d'indivision de ces parties communes) et donc les voix des copropriétaires...
Par ailleurs, il emet - avec discrétion et sans plus de développement - un doute sur la licéité de toute modification de grille de répartition, même dans le cas où le règlement est antérieur à 1965 et que la répartition est manifestement contraire aux critères des articles 5 et 10 : par exemple une grille d'ascenseur par parts égales...
Nous citons : "la logique le voudrait [que l'on puisse modifier la répartition], mais l'article 10 énonce des principes et non des modalités de répartition. Existe-t-il une "modification législative" permettant de procéder à la nouvelle répartition à la majorité simplifiée de l'article 24 ? L'hésitation est permise et la prudence est de règle" ...
Nous restons ébranlés sans plus de secours...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 avr. 2003 : 16:11:02
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Les articles de M. Capoulade font, à juste titre, autorité et présentent de plus l'avantage d'être généralement consultables dans plusieurs revues. En l'espèce les observations relatives à l'adaptation figuraient, avec bien d'autres fort intéressantes, dans une étude publiée par la revue Administrer n° 332 d'avril 2001.
L'éminent auteur ne peut, comme nous tous, que regretter les lacunes du texte dont on ne sait si elles seront, en partie du moins, comblées par le décret.
Celui du 17 mars 1967 avait montré l'audace du pouvoir réglementaire qui frisait parfois l'excès (.. de pouvoir justement). Il y a quand même des points sur lesquels un décret ne peut ... légiférer !
Il est plus instructif encore de consulter les observations de l'auteur sur l'engagement comptable et de les comparer aux dispositions du projet de décret comptable, qui ne seront sans doute pas modifiées sur ce point. Ceci étant, le principe est excellent, et conforme à la théorie de la répartition immédiate des charges, mais quant à l'appliquer ponctuellement ???
Dans le domaine comptable, puisque je suis dedans jusqu'au cou, je vous recommande aussi la dépréciation des créances du syndicat Comme la notion de résultat n'existe pas chez nous, au sens propre du terme, il faudra bien savoir si une décision de dépréciation (qui ne fait pas disparaître la créance) devra, - ou pourra -, s'accompagner d'une appel de fonds auprès des autres autres copropriétaires, et dans quelles conditions.
Je viens de m'apercevoir qu'un grand (très grand) groupe syndic ne fait pas voter par les assemblées annuelles 2003 le budget 2004. Le mécanisme est absurde mais que faire d'autre en létat ? Question au grand syndic : comment faîtes vous pour déterminer le premier appel, voire le second, de l'exercice suivant ? Réponse, on reprend le budget prévisionnel précédent et on régularise ensuite. En fait, dans la pratique il a raison mais question 2 : Comment faîtes vous si un copropriétaire conteste la régularité de l'appel ? Réponse : cela n'arrive pratiquement jamais.
Ce syndic n'est pas seulement grand, il aussi bon ! Il s'est aund même cassé le nez sur un référé provision avec dzmande de déchéance du terme. Les gens sont méchants.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 avr. 2003 : 18:32:10
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JPM :Et que dire d'un autre "gros" syndic parisien qui refuse d'appliquer la loi S.R.U. , de faire des appels prévisionnels, et qui fonctionne toujours en charges réelles et échues.....
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 avr. 2003 : 23:22:28
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Sur l'article de revue que signalait la contribution d'ouverture du présent sujet par Nefer, mais sans descriptif de contenu ni commentaires – ceci rendant sans grand intérêt ce signalement sec -, on peut relever (je me suis fait faxer ce texte en journée) que l'auteur, le citoyen Capoulade, souligne, à juste titre, qu'"il apparaît indispensable, en l'état, d'attendre la publication du décret modificatif de celui de 1967 pour commencer l'étude des adaptations ... sous peine de recommencer à brève échéance". -,
Cette observation rejoint les recommandations de UI dans son article récent (janvier 2003) centré sur les "adaptations" des RC et les nécessaires progressivités de l’exercice : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=316
UI a, plus haut, heureusement et dans la foulée, commenté le papier de Capoulade dans sa plus récente version, tout en signalant fort justement qu'il ne s'agit pas d'un inédit (ainsi que le dit également JPM), et en effet cela n'est pas un inédit intégral. Les précisions que UI indique prévoir d’apporter prochainement - sur l'EDD et les grilles de répartition, questions déjà ouvertes - sont attendues avec intérêt.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 avr. 2003 : 13:22:42
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En attendant le décret, on pourrait se mettre d'accord sur certaines qualifications ou terminologies, pour que tout le monde parle de la même chose avec les mêmes mots
L'état descriptif de division n'est pas un document fiscal mais un document de publicité foncière.
Le plan cadastral, quant à lui, est bien un document fiscal. Il peut toutefois être utilisé comme "renseignement"' ou "indice" pour des litiges relatifs au bornage ou à la propriété d'une parcelle.
Le lot moderne est une "fraction" autonome de l'immeuble ; appartement, cave, chambre détachée, en placement de stationnement.
Le lot ancien est un groupe de fractions (appartement + chambre détachée + cave par exemple). La conservation des lots anciens dans les règlements de copropriété est tolérée sous certaines conditions mais tout lot ancien a vocation à être divisé en fractions qui deviendront des lots modernes. Il sagit d'une division juridique. Les clauses restrictives de division n'affectent que les divisions matérielles (un appartement de 4 pièces transfromé en deux appartements de 2 pièces).
Le budget est prévisionnel mais les appels sont provisionnels.
Et comme on va bientôt disculter comptabilité :
L'état de répartition intégré au règlement de copropriété est constitué par l'ensemble des grilles de répartition (tableaux renseignés et chiffrés par catégories de charges).
Les bases de répartition énoncent un mode ou un critère de répartition (surfaces de chauffe, volume chauffé ou autres) sans que les grilles correspondantes aient été établies. Il faut les établir. L'établissement d'une grille de répartition en fonction dr'un critère objectivement applicable doit être approuvé par l'assemblée mais la majorité de l'article 26 n'est pas nécessaire car le calcul de la quote-part pour chaque lot concerné doit faire l'objet d'une approbation individuelle de son propriétaire. L'assemblée constate que les approbations individuelles ont été recueillies, décide l'insertion dans le RC et la publication de la grille.
Une catégorie de répartition regroupe toutes les charges soumises à une même grille de répartition (charges communes bâtiment C)
Une rubrique de répartition regroupe, au sein d'une catégorie de charges (charges communes bâtiment C), les charges de même nature (EDF bâtiment C, dératisation bâtiment C, etc.)
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 14:00:04
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Rappelons le texte de la loi n°2000-1028 du 13 décembre 2000 qui ajoute un 49° et dernier article à la loi de 1965 :
Article 49 : "Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, l’assemblée générale décide, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe."
Ce nouvel article 49 permet donc d’adapter les règlements de copropriété jusqu’au 13 décembre 2005. Mais la loi du 10 juillet 1965 est impérative :
Article 43 : "Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites".
Les clauses du règlement de copropriété contraires à la loi de 1965 sont donc déjà réputées non écrites. Est-il opportun de modifier le règlement de copropriété en utilisant l’article 49 ?
Non.
Je déconseille cette procédure d'adaptation pour 4 motifs principaux:
1. LE TRAVAIL D’ADAPTATION EST PRECAIRE.
L’article 49 prévoit l’adaptation aux « modifications législatives ». Toutes les lois sont concernées. Or les modifications législatives sont fréquentes. Il n’est pas judicieux de modifier les règlements de copropriété à chaque changement législatif.
La commission relative à la copropriété recommande d’ailleurs d’attendre les décrets d’application de la loi S.R.U., qui ne seront sans doute pas publiés avant 2004.
La pratique montre qu’il y a toujours une nouvelle loi ou un nouveau décret à attendre.
2. LES REGLES GENERANT UNE ADAPTATION SONT LIMITEES
D’après l’article 49, sont possibles les adaptations rendues nécessaires par une modification législative. Un décret peut aussi générer une adaptation.
En revanche, l’article 49 ne permet pas des adaptations prenant en compte la jurisprudence.
3. L’ARTICLE 49 NE TRAITE QUE L’ANTERIORITE
Le droit et donc le statut de la copropriété sont évolutifs. Or la portée de l’article 49 est limitée dans le temps au 13 décembre 2005. Est-il réellement nécessaire d’engager des frais pour adapter quelques chapitres du règlement de copropriété dont certains articles seront obligatoirement obsolètes un jour?
De plus, si un règlement de copropriété est publié après une loi, et contraire à cette loi, il ne peut être modifié en utilisant l’article 49.
4. LA REPARTITION DES CHARGES NE PEUT ETRE MODIFIEE EN UTILISANT L’ARTICLE 49.
La copropriété est organisée par un règlement de copropriété, et un état descriptif de division sur lequel se base le calcul des charges. L’article 49 vise uniquement le règlement de copropriété. Il ne peut être utilisé pour rectifier les erreurs de calcul ou ajuster la répartition des charges.
La commission relative à la copropriété recommande de « ne pas utiliser l’article 49 pour rectifier les erreurs de calcul ou ajuster la répartition des charges. »
Modifier la répartition des charges a toujours été possible, mais à l’unanimité. En effet, pour baisser la quote-part d’un lot, il faut obligatoirement augmenter celle des autres. A ce titre, la loi respecte le bon sens en sollicitant l’accord de tous les copropriétaires.
***
En conséquence, je déconseille d’engager la procédure d’adaptation de l’article 49. C'est un coût inutile. En cas de clauses du règlement de copropriété contraires à des dispositions d'ordre public, la loi s'applique directement.
D'ailleurs, avec ou sans article 49, il est toujours possible de faire établir des plans neufs par un géomètre, et de faire saisir le règlement de copropriété sur traitement de texte. Quitte à mettre en italique ou entre parenthèses les clauses qui sont contraires à la loi au jour de la saisie. Ne confondons pas forme et fond.
Cordialement.
Z.Juto |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 oct. 2003 : 16:49:24
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Je vous suis tout à fait dans votre constat des insuffisances de l'article 49. Je pense cependant que l'adaptation comporterait plus d'avantages que d'inconvénients pour les règlements de copropriété antérieurs à 1965. Mais votre idée de fournir une version non authentique annotée est excellente : cella suffirait à rendre lisibles ces vieux règlements, ce qui est le but recherché par les rédacteurs de l'article 49.
Cordialement
P.F. Barde |
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