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louma
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 08 mars 2006 : 10:46:23
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bonjour,sur le contrat du syndic sont notés des frais de mutation (en cas de vente ),des frais en cas de changement de syndic pour prendre en charge la copropriété et aussi des frais pour la quitter.
Je croyais que tout cela était l'objet de jurisprudence et que ça ne devait plus se faire ????Qui peut me répondre ?
Merci
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 13:57:37
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Pour tous les honoraires, il faut qu'ils correspondent à un travail réel. Plusieurs arrêts de la CA Paris 23ème ch. ont fustigés les honoraires abusifs, tant sur leur montants que sur leur qualification de prestations hors gestion courante.
En ce qui concerne les honoraires pour transmission des archives au syndic suivant, la réponse est : non, cela ne devrait plus apparaître dans les contrats de syndic.
Idem en ce qui concerne les honoraires de mutation à charge de l'acquéreur, celui-ci étant totalement étranger au contrat liant le syndic au syndicat.
Pour les autres honoraires, je n'ai pas encore trouvé de réponse définitive, sauf dans le cas où des honoraires de mutation sont imputés directement au vendeur sans passer par la case "charges du syndicat".
En dehors du champ légal, règlementaire et jurisprudenciel (tout un programme...), vous pouvez toujours négocier avec un nouveau syndic un geste commercial sur les honoraires de prise en charge de la copropriété. Car après tout, s'il la veut, cette copropriété, il va falloir faire un petit effort par rapport à la concurrence, mmmh  ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 16:27:39
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Il n'y a surement pas lieu d'envisager des honoraires de prise encharge de la copropriété.
Il n'en va autrement que si cette prise en charge présente de grandes difficultés, ce qui arrive. Ainsi quand il faut remettre en ordre toute la comptabilité.
Popur les honoraires imputables au vendeur, ils sont parfaitement légitimes car ils correspondent à des prestations réelles. Le montant est une autre affaire.
Rien ne peut être exigé de l'acquéreur. Mais le notaire peut suggérer aux parties un partage des honoraires payés pas le vendeur car il y a des indications utiles pour l'acquéreur dans les documents établis.
Même observations pour les honoraires de recouvrement des charges. |
Edité par - JPM le 10 mars 2006 00:30:53 |
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louma
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 20:34:42
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Bonsoir,merci à jpm et mfld pour les réponses;pouvez-vous me dire également ce qu'on peut faire dans le cas d'une vérification de comptes de la copropriété quand on a seulement un pouvoir pour l'A.G. ?
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 22:04:02
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Le pouvoir pour l'AG est un mandat spécial pour cette AG, et seulement pour le temps de sa réunion. Il ne couvre pas le temps distinct de la journée où le copropriétaire mandant a la possibilité de consulter les pièces mises à la disposition par le syndic (article 18-1).
Et si vous nous expliquiez votre rôle et votre but en tant que mandataire, nous pourrions peut-être vous donner d'autre pistes  ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 00:32:51
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Le mandataire pour l'AG n'a pas qualité pour procéder à la vérification individuelle des charges.
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louma
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 07:59:20
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| Bonjour,lorsqu'il s'agit d'un nouveau copropriétaire qui n'a pas connaissance des comptes de l'an passé et qui demande à l'ancien de l'accompagner ,est-ce possible ?si oui en vertu de quel texte et sinon que faut-il comme autorisation si on souhaite continuer ,pour lui ,cette gestion et ce contrôle ?Merci de vos réponses . |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 10:05:13
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Louma, SVP, arrêtez de distiller vos informations à petites doses, sinon ce ne sera pas efficace  .
Qui êtes vous ? L'acheteur ou le vendeur ? Quel était le rôle de votre vendeur ? Simple copropriétaire ? CS ? Et le vôtre, quel sera-t-il ? Quels sont vos but à vous deux ? Suspectez-vous un problème dans cette copropriété ?
En ce qui concerne l'accompagnement, l'acquéreur reste une personne étrangère au syndicat tant que le syndic n'a pas reçu la notification de la mutation. Le vendeur copropriétaire peut toujours demander l'autorisation au syndic d'être accompagné de son acquéreur lorsqu'il lui rend visite dans ses locaux, mais le syndic peut vous envoyez promener s'il n'est pas dans de très bonnes dispositions.
Pour l'acquéreur, une démarche plus informelle et de loin préférable est d'aller discuter avec le président du CS pour prendre la température et demander les informations demandées. En général, il aime bien ce genre de démarche de bon voisinage et a plein de choses à vous raconter  .
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Edité par - mfld le 10 mars 2006 10:06:25 |
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louma
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 15:27:18
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| Merci MFLD ,ne vous fâchez pas ,vous êtes très percutant ,on fera avec ...ça n'est pas facile tout comme le syndic qui risque de m'envoyer b....si je demande une vérification de comptes alors que j'ai vendu ENFIN....MERCI ! |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 15:39:49
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Louma, je ne me fâche pas, je demande simplement une description précise de votre cas et de son contexte, afin de vous donner les éléments de réponse en ma possession, adaptés à votre situation, qui vous seront le plus utiles, tout en respectant une certaine confidentialité.
Vous ne savez pas à quel point c'est frustrant que de ne répondre qu'à des questions ponctuelles (souvent les mêmes, dont les auteurs aurait déjà trouvé la solution en investissant une heure ou deux à parcourir les textes de base de la copropriété  ). Alors que partager une expérience, c'est beaucoup plus enrichissant !
Si vous nous aviez dit dès le départ que vous étiez vendeur, plutôt impliqué dans votre copropriété, et que votre souci était de faire une transition la main dans la main avec votre acquéreur en gardant un oeil sur la copropriété après la vente, on aurait compris dès le départ votre cas et son contexte, vous ne croyez pas ?
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louma
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 15:45:25
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| Vous l'avez parfaitement compris ,c'est exactement cela que faut-il faire ? J'apprécie votre langage DIRECT ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 16:06:21
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Les modalités nécessaires doivent figurer dans l'acte de vente mais elles ne joueront qu'entre vous et l'acquéreur. C'est une conséquence nécessaire des nouvelles règles fixées par le décret du 27 mai 2004.
Si l'exercice est calendaire (01/01 au 31/12, et si vous avez vendu le 30 juillet : le décret prévoit que vous aurez payé les trois premiers appels de charges courantes, ou au minimum les deux premiers plus un tiers du troisième si l'acquéreur a bien voulu vous rembourser les deux autres tiers. Vous aurez récupéré aussi votre quote-part du fonds de roulement et d'autres avances s'il y a lieu. Tout celà étant fait vous n'aurez plus de rapport avec le syndicat.
C'est votre acquéreur qui paiera le 4e appel et qui recevra les comptes de l'exercice. Il aura à payer un éventuel solde final débiteur ou bien il sera crédité d'un éventuel solde créditeur.
Autant dire qu'après la signature de l'acte il y aura un compte à faire entre les parties. Ce compte sera établi en fonction des comptes de l'exercice. Vous aurez la possibilité de les voir, présentés par l'acquéreur. Mais l'acquéreur seul aura pu aller vérifier les factures à titre individuel, avant l'assemblée. Le syndic n'est pas tenu de vous recevoir à ce titre. Mais il peut vous recevoir si bon lui semble.
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