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fpy
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 18 avr. 2003 : 13:37:16
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J'habite une copropriété un peu atypique :
- sur rue, un immeuble de 5 étages en cours de rénovation, avec un seul copropriétaire.
- derrière, accessible par une porte cochère et un porche sous l'immeuble, une cour close pavée et arborée, avec trois maisons.
Le règlement de copro stipule que la cour pavée est une partie commune aux copropriétaires des maisons. Que le hall sous l'immeuble sur rue est la copropriété de tous, les propriétaires des maisons en détenant, ensemble, 25%. Reste un espace de 2 m de large, entre l'arrière de l'immeuble sur rue et le mur qui ferme la cour pavée. C'est la copropriété exclusive des (du) propriétaire(s) de l'immeuble sur rue. Avec droit d'usage pour les copropriétaires de la cour pavée (poubelles)...
Le nouveau (co)propriétaire de l'immeuble sur rue entend installer un ascenseur extérieur, à l'arrière de l'immeuble. Ce sont les copropriétaires des maisons sur cour qui auront donc toutes les nuisances : bruits, mouvements incessants, etc...
Est-il possible d'empêcher une telle installation? Avec quels textes légaux (droit de la copropriété, de la construction, du code civil?)
Merci par avance à ceux qui pourront me donner des pistes.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 avr. 2003 : 23:57:05
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C'est la loi sur la copro qui va vous donner la solution (pas le Code Civil ni la législation sur la construction, qui ne permettent pas quant à eux de s’opposer à un tel projet, tant s’en faut).
1.- En régime de copropriété, une installation de cette nature se décide normalement à la majorité de l'article 26 de la loi 65-557 du 10.07.65, savoir la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix.
Si vous êtes 4 copros (comme on le comprend de votre description), la majorité des membres doit être de 2+1, soit 3.
Et la majorité des voix doit être de plus de 2/3 des tantièmes, les tantièmes du majoritaire étant, pour les votes, réduits à la somme des tantièmes des autres copros (ceci selon le deuxième alinéa de l'article 22 de cette même loi).
La majorité des voix requise est donc de plus de 2/3 de la somme des tantièmes réduits et des tantièmes non réduits
(calcul numérique à faire avec votre RC en mains).
2.- Mais, le copro de l’immeuble de devant peut facilement placer la décision relative à son projet sous les auspices du b) de l’article 25 de la même loi.
La majorité de l’article 25 est celle de la majorité des voix de tous les copros (avec réduction des tantièmes du majoritaire comme dit plus haut).
Soit, dans votre cas, la somme des tantièmes (réduits comme dit) du majoritaire plus les tantièmes d’un seul autre copro des maisons.
Le b) de l’article 25 est applicable pour les travaux financés par un ou plusieurs copropriétaires (un dans votre cas : celui du bâtiment sur rue) et « affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci », ce qui peut coller avec le projet
(vous pourriez difficilement soutenir qu’un ascenseur pour un bâtiment de 5 étages qui est partie constitutive de votre ensemble n’est pas conforme avec la destination de cet ensemble et, de toute façon, c’est le copro de l’immeuble de devant qui va payer seul l’installation).
3.- Si il y a, pour l'immeuble de devant, légalement plus d'un copropriétaire, il faudrait reprendre les calculs sur cette nouvelle base pour le cas de l’article 26 en ce qui concerne la « majorité des membres » (pas de différence pour ce qui est de les majorités requises des voix, tant sous l'article 25 que sous l'article 26).
L’acheteur-aménageur de ce bâtiment, à moins qu’il soit ignorant des règles, a pu prendre ses précautions juridiques sans que ceci constitue une manoeuvre répréhensible. A voir, donc.
Au passage (si je puis dire), deux éléments sont sujets d’interrogations dans votre description :
- êtes vous bien certaine que la bande de terrain de 2m de largeur est bien propriété de l’immeuble de devant (et quid du sol sur lequel est édifié ce bâtiment ? – cf. ci-après pour le passage sous porche de l'immeuble), ou bien est ce un élément de la copropriété avec jouissance pour le bâtiment de devant et droit de passage pour les maisons de derrière ;
- le porche d’accès sous le bâtiment de devant : vous parlez de lui comme un élément de la copropriété : est-ce bien cela, ou bien avez-vous un droit de passage en forme de servitude avec partage des frais d’entretien avec le pourcentage de 25/75 que vous mentionnez ?
4.- Le texte de la loi 65-557 du 10.07.65 (et du décret 67-223 du 17.03.67 pris pour son application) est accessible grâce au lien suivant : http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp
5. Au demeurant, ne craignez pas trop le bruit d’un ascenseur extérieur avec les appareils d’aujourd’hui. Et vous pourriez demander le respect des normes en la matière.
Sur la gêne qui pourrait résulter des allées et venues dans l’espace séparant le bâtiment à étages de devant d’avec la face externe du mur clôturant le cour pavée des maisons, c’est question d’appréciation selon la disposition des lieux.
6.- A vous signaler, l’existence d’un ouvrage – le seul sur le sujet – aux Editions Eyrolles sur l’ascenseur en copropriété : Ascenseur et copropriété, Bernard Quignard, Eyrolles, 05-2000, ISBN: 2-212-06824-7, 30,40 €
http://www.eyrolles.com/php.btp/Ouvrages/ouvrage.php3?ouv_ean13=9782212068245
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fpy
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 12:54:58
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Merci à Joseph Toison pour sa très longue et très précise réponse.
Ci-dessous, quelques précisions... et nouvelles questions.
[quote]
Le b) de l’article 25 est applicable pour les travaux financés par un ou plusieurs copropriétaires (un dans votre cas : celui du bâtiment sur rue) et « affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci », ce qui peut coller avec le projet
(vous pourriez difficilement soutenir qu’un ascenseur pour un bâtiment de 5 étages qui est partie constitutive de votre ensemble n’est pas conforme avec la destination de cet ensemble et, de toute façon, c’est le copro de l’immeuble de devant qui va payer seul l’installation).
Nous n'aurions en effet aucune objection a ce qu'il installe et paie un ascenseur DANS son immeuble...
Je suppose que ce qui nous sauve, c'est la "modification extérieure". Nous avons donc bien notre voix au chapitre, bien que nous ne sommes pas copropriétaires de cet immeuble sur rue et que la bande de terrain sur lequel aurait lieu l'installation soit une partie commune spéciale des copropriétaires sur rue? (Nous sommes bien 4 copropriétaires : 3 + 1)
3.- Si il y a, pour l'immeuble de devant, légalement plus d'un copropriétaire, il faudrait reprendre les calculs sur cette nouvelle base pour le cas de l’article 26 en ce qui concerne la « majorité des membres » (pas de différence pour ce qui est de les majorités requises des voix, tant sous l'article 25 que sous l'article 26).
L’acheteur-aménageur de ce bâtiment, à moins qu’il soit ignorant des règles, a pu prendre ses précautions juridiques sans que ceci constitue une manoeuvre répréhensible. A voir, donc.
L'acheteur semble en effet être un vieux pro. Cela ne l'a pas empêché de demander (et obtenir le 12 avril) un permis de construire au nom de sa société d'investissement et de rénovation, sans le moindre vote en AG de copropriétaires!!! Nous allons donc demander son annulation, mais il est temps pour nous de nous pencher sur l'influence que nous pouvons avoir sur l'aménagement de cet immeuble, aujourd'hui muré.
Au passage (si je puis dire), deux éléments sont sujets d’interrogations dans votre description :
- êtes vous bien certaine que la bande de terrain de 2m de largeur est bien propriété de l’immeuble de devant (et quid du sol sur lequel est édifié ce bâtiment ? – cf. ci-après pour le passage sous porche de l'immeuble), ou bien est ce un élément de la copropriété avec jouissance pour le bâtiment de devant et droit de passage pour les maisons de derrière ;
- le porche d’accès sous le bâtiment de devant : vous parlez de lui comme un élément de la copropriété : est-ce bien cela, ou bien avez-vous un droit de passage en forme de servitude avec partage des frais d’entretien avec le pourcentage de 25/75 que vous mentionnez ?
Tout le sol, y compris celui sur lequel est édifié l'immeuble sur rue, est la copropriété de l'ensemble des copropriétaires. La bande de terrain est une partie commune spéciale au(x) copropriétaire(s) de l'immeuble sur rue. Le porche sous cet immeuble est bien une partie commune. Elle est générale à tous les copropriétaires (aujourd'hui 4). Cela me semble d'ailleurs etre la seule chose qui nous lie dans une même copropriété...
Question : son existence et son statut empêche-t-il bien le propriétaire de tous les lots de l'immeuble de sortir de la copro actuelle?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 23 avr. 2003 : 02:42:10
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Je fais suite à vote contribution, après avoir démêlé ce qui était citation de message antérieur, nouvelles infos et questions.
Je ne suis pas sûr que en soi le fait que le propriétaire ait demandé un permis de construire alors qu'il n'a pas soumis son dossier à l'AG soit répréhensible. Les demandes de PC ne sont pas en effet subordonnées à la présentation de résolutions du syndicat de copro.
Mais ceci ne vous empêche pas d’examiner si la consistance des travaux que ce copro a engagé ou envisage d’engager est en contravention ou non avec les règles de votre ensemble . Allez voir, sur le PC, le site suivant (plus liens qu’il contient) : http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/15040102-NXLOG210.html
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