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cunningam
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4 réponses |
 Posté - 12 mars 2006 : 14:30:42
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Bonjour,
Je fais parti d'une petite copropriété de 4 membres.
Je veux faire rajouter une question à l'ordre du jour de la prochaine AG. Le syndic (professionnel!....) veut que le vote se fasse à la majorité de l'article 35 (unanimité) alors que ces travaux dépendent de l'article 25b.
Dans ma demande de rajout à l'ordre du jour, mon dossier est extrèmemnt clair et mes éléments sont approuvés par un avocat spécialiste des questions de copropriètè.
-Dans quelle mesure le syndic a le droit de modifier la majorité requise par une demande de résolution ?
Je ne souhaite pas aller en justice (pas assez de temps) aussi, comment obliger ce syndic à faire voter cette résolution à la bonne majorité ?
merci d'avance pour vos réponses.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 18:45:47
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Cunningam, voyez cette jurisprudence, comme vous ne précisez pas la nature de vos travaux et la répartition des tantièmes des copropriétaires, il est difficile de pouvoir donner une réponse plus adéquat.
Actualisé le 10 août 2002
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 février 1973 Cassation
N° de pourvoi : 71-13845
Publié au bulletin
PDT M. DE MONTERA
RPR M. GUILLOT
RPR M. LAGUERRE
Demandeur AV. M. CHOUCROY
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
SUR LE PREMIER MOYEN : VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ATTENDU QUE, POUR DECLARER NULLE UNE DELIBERATION PRISE LE 5 JUILLET 1963 PAR L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE " PONT DE BRUSC " A SIX-FOURS, DONT IL CONSTATE QU'ELLE A ETE REGULIEREMENT CONVOQUEE, L'ARRET ATTAQUE ENONCE " QUE L'ARTICLE 17 DU REGLEMENT DE COPROPRIETE DISPOSE QUE LE SYNDIC TIENT LE REGISTRE DES PROCES-VERBAUX DES ASSEMBLEES GENERALES ", PUIS CONSTATE " QU'EN FAIT, LA TENEUR DE CETTE DELIBERATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 5 JUILLET 1693, DONT LA REALITE N'EST PAS CONTESTEE PAR DAME ANTOINE, EST ETABLIE SUR UNE SIMPLE FEUILLE VOLANTE " ;
ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI ALORS QUE L'ARTICLE 17 DU REGLEMENT DE COPROPRIETE NE CONCERNE QUE LES DEVOIRS DU SYNDIC DONT LES NEGLIGENCES NE PEUVENT RENDRE NULLE UNE DECISION REGULIEREMENT PRISE AU REGARD DES DISPOSITIONS DUDIT REGLEMENT QUI CONCERNENT LES ASSEMBLEES GENERALES, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
ET SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SA TROISIEME BRANCHE : VU L'ARTICLE 35, ALINEA 2, DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, ATTENDU QU'IL RESULTE DE CE TEXTE QUE LA MAJORITE EXIGEE POUR LA VALIDITE DE LA DECISION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES D'ALIENER LE DROIT DE SURELEVER UN BATIMENT EN COPROPRIETE AUX FINS DE CREER DE NOUVEAUX LOCAUX A USAGE PRIVATIF, EST CELLE QUE PREVOIT L'ARTICLE 26, ALINEA 1ER, DE LA MEME LOI ;
ATTENDU QUE, POUR PRONONCER LA NULLITE DE LA DECISION PRISE LE 21 JANVIER 1969 PAR L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES, AUTORISANT LA DAME LEROY A SURELEVER L'IMMEUBLE A L'ALIGNEMENT DE SA FACADE ARRIERE, L'ARRET ATTAQUE, QUI CONSTATE QUE CETTE AUTORISATION A ETE ACCORDEE AU BENEFICE DE LA DOUBLE MAJORITE DE L'ARTICLE 26 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, ENONCE " QU'IL CONVIENT DE RAPPELER QUE LE COPROPRIETAIRE QUI DESIRE BENEFICIER D'UNE SURELEVATION DOIT ACQUERIR CE DROIT DE LA COPROPRIETE CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 35-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, CE QUI NE PARAIT PAS AVOIR ETE FAIT EN L'ESPECE " ;
QU'EN STATUANT AINSI, ALORS, D'UNE PART, QU'IL RESULTAIT DE SES PROPRES CONSTATATIONS QUE L'AUTORISATION AVAIT ETE ACCORDEE A LA DAME LEROY ET QUE, D'AUTRE PART, L'UNANIMITE N'EST EXIGEE, AUX TERMES DE L'ARTICLE 35, ALINEA 1ER, QUE SI LA SURELEVATION OU LA CONSTRUCTION DOIT ETRE REALISEE PAR LE SYNDICAT, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU LE 18 MAI 1971, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;
REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
________________________________________
Publication : Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N. 98 P. 70
Note MORAND GP 1973 p. 283 (1p)
Décision attaquée : Cour d'Appel AIX-EN-PROVENCE 1971-05-18
Titrages et résumés 1) COPROPRIETE (LOI DU 10 JUILLET 1965) - SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES - DECISION - ANNULATION - ANNULATION FONDEE SUR L 'INOBSERVATION D'UNE CLAUSE DU REGLEMENT VISANT LES DEVOIRS DU SYNDIC - CASSATION.
ENCOURT LA CASSATION, L'ARRET QUI ANNULE LA DELIBERATION D'UNE ASSEMBLEE GENERALE DE COPROPRIETAIRES REGULIEREMENT PRISE AU REGARD DES DISPOSITIONS DU REGLEMENT DE COPROPRIETE CONCERNANT LES ASSEMBLEES GENERALES, EN SE FONDANT SUR L'INOBSERVATION D'UNE DISPOSITION DUDIT REGLEMENT VISANT EXCLUSIVEMENT LES DEVOIRS DU SYNDIC.
* COPROPRIETE (LOI DU 10 JUILLET 1965) - SYNDIC - RESPONSABILITE - FAUTE - REGLEMENT DE COPROPRIETE - INOBSERVATION.
* COPROPRIETE (LOI DU 10 JUILLET 1965) - REGLEMENT - CLAUSE CONCERNANT LES DEVOIRS DU SYNDIC - VIOLATION - EFFET - NULLITE D'UNE DECISION REGULIEREMENT PRISE AU REGARD DES AUTRES DISPOSITIONS DU REGLEMENT (NON).
2) COPROPRIETE (LOI DU 10 JUILLET 1965) - SURELEVATION DE L 'IMMEUBLE - ALIENATION DU DROIT - DECISION - MAJORITE REQUISE.
LA MAJORITE EXIGEE POUR LA VALIDITE DE LA DECISION DE L 'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES D'ALIENER LE DROIT DE SURELEVER UN BATIMENT EN COPROPRIETE AUX FINS DE CREER DE NOUVEAUX LOCAUX A USAGE PRIVATIF EST CELLE QUE PREVOIT L'ARTICLE 26 ALINEA 1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, L'UNANIMITE N'ETANT EXIGEE AUX TERMES DE L'ARTICLE 35 ALINEA 1 DE LADITE LOI QUE SI LA SURELEVATION OU LA CONSTRUCTION DOIT ETRE REALISEE PAR LE SYNDICAT.
* COPROPRIETE (LOI DU 10 JUILLET 1965) - SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES - DECISION - MAJORITE REQUISE.
Codes cités : Code civil 1134. (1)
Lois citées : LOI 65-557 1965-07-10. (1) LOI 65-557 1965-07-10 ART. 35 AL. 2. (2) LOI 65-557 1965-07-10 ART. 26 AL. 1. (2).
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cunningam
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Posté - 12 mars 2006 : 20:36:43
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Merci beaucoup pour cette réponse extrèmement précise qui apporte de "l'eau à mon moulin".
Néanmoins, J'aimerais avant tout savoir si le syndic peut modifier une règle de majorité selon ses apréciations sans fondement.
En fait, je demande une amélioration (à mes frais) pour poser un chien assis sur un logement situé sous les toits et qui m'appartient.
Avec un dosiier étoffé très complet (article 25b) le syndic impose un vote à l'unanimité.
est-il possible d'engager la responsabilité personnelle de ce syndic pour faire cela, et comment?
Merci d'avance.
Cunningam
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 21:45:10
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Cunningam, voyez ces deux jurisprudences qui vont vous comblez, c’est le cas de le dire pour un chien assis, mais certainement pas votre syndic  .
http://www.legifrance.gouv.fr/
Actualisé le 9 août 2002
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 20 juillet 1999 Cassation
N° de pourvoi : 98-11663
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Buroboutic II, dont le siège social est 26, rue de la République, 78100 Saint-Germain-en-Laye, et actuellement 20, place de l'Iris, 92000 Courbevoie
en cassation d'un arrêt rendu le 7 novembre 1997 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit du syndicat des copropriétaires Les Jardins de Longjumeau, ayant son siège 5, rue des Lilas, 91160 Longjumeau,
défendeur à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 16 juin 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Chemin, conseiller rapporteur, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Ghestin, avocat de la société Buroboutic II, de Me Choucroy, avocat du syndicat des copropriétaires Les Jardins de Longjumeau, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le Tribunal, tous travaux d'amélioration à condition qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 novembre 1997), que l'assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 1995 ayant refusé à la société Buroboutic II, propriétaire de lots reconnus utilisables à usage de restaurant, l'autorisation d'édifier deux conduits d'évacuation des fumées et odeurs sur chacun des murs pignons des bâtiments correspondant à ses lots, ce propriétaire a assigné le syndicat en autorisation judiciaire d'exécuter les travaux envisagés ;
Attendu que pour débouter la société Buroboutic II de sa demande, l'arrêt retient que les conditions de réalisation des travaux restent indéterminées en ce qui concerne leur incidence sur la vie des copropriétaires, sur l'aspect esthétique de l'immeuble et leur conformité aux règlements en vigueur ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les travaux pour lesquels l'autorisation était sollicitée n'entraînaient pas une modification de l'usage et de la jouissance des parties communes affectées par leur réalisation et qu'ils étaient conformes à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 novembre 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Longjumeau aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juillet mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
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Décision attaquée : cour d'appel de Paris (23e chambre, section B) 1997-11-07
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Autorisation judiciaire - Conformité à la destination de l'immeuble - Constatation des juges.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 30 al. 4
________________________________________
Actualisé le 9 août 2002
________________________________________
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 octobre 1993 Rejet
N° de pourvoi : 91-18289
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. René Bokobza,
2 / Mme Marie-Claude Hervé, épouse Bokobza, demeurant tous deux à Neuilly Plaisance (Seine-Saint-Denis), 10, rue d'Estienne d'Orves, en cassation d'un arrêt rendu le 11 juin 1991 par la cour d'appel de Rouen (chambres réunies), au profit de :
1 / le syndicat des copropriétaires du 10 bis, rue d'Estienne d'Orves et 2, rue des Lilas, pris en la personne de son syndic, M. Theilot, dont le siège est à Neuilly Plaisance (Seine-Saint-Denis), 10 bis, rue d'Estienne d'Orves,
2 / M. Gilbert Theilot, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires du 10 bis, rue d'Estienne d'Orves et 2, rue des Lilas à Neuilly Plaisance (Seine- Saint-Denis), défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 22 juin 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Deville, Darbon, Mlle Fossereau, M. Fromont, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Cossa, avocat des époux Bokobza, de la SCP Boré et Xavier, avocat du syndicat des copropriétaires du 10 bis, rue d'Estienne d'Orves et 2, rue des Lilas à Neuilly Plaisance et de M. Theilot, ès qualités, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 11 juin 1991), statuant sur renvoi après cassation, que les époux Theilot, propriétaires de deux lots dans un immeuble en copropriété, ayant demandé à être autorisés à aménager les combles avec pose de deux "chiens-assis" côté cour, afin de construire une chambre d'enfants et une salle de jeux, y ont été autorisés par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 1985 ; que les époux Bokobza, copropriétaires, s'étant opposés à l'octroi de cette autorisation, ont poursuivi l'annulation de cette délibération ;
Attendu que les époux Bokobza font grief à l'arrêt de dire que les combles situés au dessus du lot appartenant aux époux Theilot sont réservés à l'usage et à l'utilité exclusifs de ces derniers et constituent des parties privatives de leur appartement et de dire que les travaux d'aménagement de ces combles entrent dans la catégorie de ceux visés à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'ils sont de nature à affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, alors, selon le moyen, "1 ) qu'en déduisant le caractère privatif du comble de cela seul qu'on ne pouvait y accéder qu'en empruntant des parties privatives aux époux Theilot et que le comble n'abritant pas d'éléments d'équipement collectif, mais sans s'expliquer sur le fait "invoqué par les époux Bokobza et contredisant une utilité et un usage exclusif réservés aux époux Theilot" que le comble avait toujours été inaccessible
depuis l'appartement de ces copropriétaires et qu'au surplus, sa hauteur était insuffisante pour permettre à une personne de s'y tenir debout, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 ) qu'en statuant de la sorte, sans rechercher si, en l'absence de désignation du comble dans les parties privatives, le fait que le comble était en l'état inaccessible à partir de l'appartement des époux Theilot et qu'il se trouvait dans un bâtiment dont le premier étage et le rez-de-chaussée étaient occupés par des copropriétaires distincts, n'impliquait pas que le comble était réservé à l'usage et àl'utilité de tous ces copropriétaires, et non pas au profit exclusif d'un seul d'entre-eux, l'arrêt attaqué est dépourvu de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 : 3 ) qu'en se bornant, à déclarer qu'aucun élément ne permettait de retenir que les époux Theilot envisageaient un exhaussement de la panne faîtière et à donner acte à ces derniers de ce que leur projet ne comportait pas une telle surélévation, sans rechercher si le projet n'impliquait pourtant pas une surélévation d'une partie de la toiture, en particulier du fait de la pose de chiens-assis sur la toiture afin de créer des fenêtres et surtout du fait que la hauteur disponible des combles n'excédait pas 1,50 mètre, ce qui ne permettait pas, sans surélévation, de s'y tenir debout et d'y construire la chambre et la salle de jeux projetées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 35, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965" ;
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que l'accès aux combles s'effectuait à partir de locaux inclus dans les parties privatives des époux Theilot du fait de l'application des stipulations du règlement de copropriété au cas d'acquisition de tous les lots du premier étage par un même propriétaire et, d'autre part, que ces combles, qui n'abritaient aucun élément d'équipement collectif, n'étaient d'aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en déduisant de ses constatations que les combles litigieux étaient réservés à l'usage et l'utilité exclusifs des époux Theilot en leur qualité de copropriétaires du nouveau lot formé par la réunion des lots du premier étage et constituaient, dès lors, une partie privative de ce lot et en retenant que les travaux d'aménagement envisagés ne pouvaient être assimilés à une surélévation à défaut d'exhaussement de la panne faîtière ;
Et attendu qu'il est équitable de laisser à la charge de M. Theilot et du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Condamne les époux Bokobza, envers le syndicat des copropriétaires du 10 bis, rue d'Estienne d'Orves et 2, rue des Lilas à Neuilly Plaisance et M. Theilot, ès qualités, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du six octobre mil neuf cent quatre vingt treize.
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Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen 1991-06-11
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties privatives - Combles situés au-dessus du lot d'un copropriétaire - Conditions - Accès à partir du lot du copropriétaire intéressé - Absence d'équipement collectif dans le comble - Absence d'usage ou d'utilité pour les autres copropriétaires - Constatations suffisantes.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 2 et 3
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 22:31:22
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Le célèbre arrêt Bokobza, malgré les apparences n'a pas statué sur le problème général des chiens assis.
Il a statué sur deux questions :
> la plus importante était la qualification des combles
> la seconde sur la qualification ou non de surélévation des travaux envisagés. La critère du dépassement ou non de la panne faîtière a été validé et demeure primordial.
Il est bien certain qu'on se peut s'opposer à l'établissement d'un chien assis sur le fondement des règles de la surélévation s'il n'y a pas dépassement de la panne faîtière.
Pour autant, en l'absence de dépassement, la question de la création d'un chien assis reste toujours difficile, mais relève de la majorité de l'article 25, voire de celle de l'article 26 lorsqu'il y a appropriation d'une quote-part commune de droit à construire.
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LD47
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588 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 22:53:04
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Bonjour,
cunningam, la question que vous posez de savoir si le syndic a le droit d'imposer son choix dans les règles de majorité servant de base à la prise d'une décision d'AG, entre tout à fait dans le cadre d'un sujet que j'avais initié et dont le titre était "capacité de nuisance des syndics". http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34439
Le débat a été assez houleux, mais une conclusion s'est imposée. La réponse à votre question est bien sûr que non. Le syndic ne peut imposer quoique que ce soit à l'AG. A l'AG, il n'est que le secrétaire, celui qui prend des notes. Les décisions sont prises par l'AG et il est évident que si on laissait au syndic le pouvoir de décider que c'est telle majorité qui s'applique, ce serait lui qui prendrait en fait les décisions. Ici l'unanimité quand il est évident qu'elle ne peut avoir lieu. Ici la double majorité quand il est aussi évident qu'elle ne se fera pas ou tout simplement qu'elle n'a pas eu lieu et ici, quand au contraire on voudrait faire passer une décision qui nécessite la double majorité ou l'unanimité, l'article 25 ou 24.
Quand il y a litige sur la majorité à appliquer, ne serait-ce que par le désaccord d'un copropriétaire, c'est l'AG qui doit trancher.
Ce que je vous conseille donc, est de présenter votre candidature à la fonction de président de séance. Ne sachant pas vos connaissances en matière de copropriété, je préfère vous informer trop que pas assez. Cette élection de président de séance a lieu en début d'assemblée et ne concerne que cette assemblée. Le président de séance est celui qui anime les débats. C'est lui qui propose les résolutions au vote et c'est lui qui déclare prise ou non la décision discutée. La plupart du temps, c'est le syndic, officieusement, qui fait tout cela, malgré la présence d'un président de séance élu qui ne sait pas pourquoi il a été élu. Si vous élu président de séance, c'est à vous de dire : "maintenant nous allons passer au débat sur le point n°2 prévu à l'ordre du jour..", puis quand tout le monde a donné son opinion, "maintenant nous allons passer au vote". Après le vote et décompte des voix, "la résolution est donc adoptée ou refusée".
Quand vous passerez au débat sur le point litigieux, expliquez à l'assemblée votre point de vue sur la majorité prévue par les textes et jurisprudences pour le vote du point. Si le sujet ne fait pas débat, vous dites donc : "nous allons donc procéder au vote de ce point, à la majorité de l'article 25". Ensuite vous proclamez le résultat. Si la majorité fait débat, c'est à dire si le syndic maintient une position que certains semblent vouloir suivre, proposez le vote à la majorité de l'article 24, de la majorité qui sera appliquée. Si la majorité est contre vous, il ne vous restera que le tribunal. Je pense que si vous voyez que ça balance, avant de faire procéder au vote, vous ne devriez pas hésiter à dire à l'AG, qu'en décidant d'une majorité erronée pour l'application d'une décision, elle engage gravement sa responsablité, que vous irez au tribunal et comme il est évident que vous gagnerez, il leur en coûtera des frais d'avocat et peut-être des dommages et intérêts. Si la majorité vous suit, vous direz donc : "nous allons donc procéder au vote de ce point, à la majorité de l'article 25".
Cette possibilité de voter sur des points connexes ou complémentaires aux décisions à prendre est tout à fait logique et confirmée d'ailleurs par une jurisprudence fournie par gédehem : ""Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.)"
Si vous n'êtes pas élu président de séance, intervenez auprès de ce dernier pour obtenir qu'il fasse voter si nécessaire, la majorité applicable. Expliquez bien à l'AG les conséquences que peut avoir pour elle une mauvaise majorité appliquée.
Bon courage
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Edité par - LD47 le 12 mars 2006 22:54:29 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 09:56:31
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Oui Unanimité pour la surélévation par le syndicat
Maj art 26 pour l'aliénation du droit de surélévation + accord du propriétaire inférieur.
Dans tout celà il suffit d'appliquer correctement les textes.
Il n'y a donc pas lieu de conférer au président de l'assemblée un pouvoir d'interprétation et de décision qu'aucun texte ne prévoit.
Le syndic lui-même n'a pas à choisir une majorité applicable. Il doit se borner à indiquer que pour telle question traitée la loi impose telle majorité. IL peut se tromper soit par défaut d'attention, soit pour n'avoir pas perçu une finesse. Ainsi pour la vente de la loge à la majorité renforcée, qui n'est possible qu'après suppression du service à l'unanimité. Sur tout celà il y a des bouquins, il suffit de les piocher un peu.
La documentation doit être à jour et c'est un vrai problème pratique. Un ouvrage de 2002 peut donner une solution qui est contredite aujourd'hui par un arrêt récent de la Cour de cassation.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 12:06:17
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Citation :
Initialement entré par JPM
Dans tout celà il suffit d'appliquer correctement les textes.
Il n'y a donc pas lieu de conférer au président de l'assemblée un pouvoir d'interprétation et de décision qu'aucun texte ne prévoit.
Le syndic lui-même n'a pas à choisir une majorité applicable. Il doit se borner à indiquer que pour telle question traitée la loi impose telle majorité. IL peut se tromper soit par défaut d'attention, soit pour n'avoir pas perçu une finesse.
JPM,
Nous avons fait le tour complet de la question il y a peu. Je ne sais pas si nous gagnerions à recommencer depuis le début. J'espère que non, mais je crois quand même devoir répondre à vos dernières remarques.
1) Personne n'a parlé et pas moi en tous cas, de conférer au président de l'assemblée un pouvoir d'interprétation et de décision. Je n'ai parlé que de le conférer à l'AG.
2) Vous dites que le syndic n'a pas à choisir une majorité applicable. Parfaitement d'accord avec vous. Dans la foulée, vous ajoutez qu'il doit se borner à indiquer que pour telle question traitée la loi impose telle majorité. Ca, ça veut dire le contraire sans le dire. Indiquer c'est faire savoir la vérité. Choisir c'est prendre une option. Quand vous dites qu'il doit indiquer la vérité, vous supposez qu'il la détient, alors que le postulat de départ, en tous cas du présent sujet, c'est qu'il se trompe. C'est bien de cela que se plaint cunningam. Il prétend que c'est une majorité erronée qui doit s'appliquer. En disant qu'il doit se borner à indiquer la vérité, alors qu'il se trompe, vous prétendez lui conférer le pouvoir d'imposer "sa" vérité à l'AG, puisqu'une erreur ne peut être "la" vérité. Vous prétendez lui conférer le pouvoir d'interprétation et de décision, alors que ni la loi, ni la logique ne vont dans ce sens.
Vous dites, de plus "IL peut se tromper soit par défaut d'attention, soit pour n'avoir pas perçu une finesse.". Mais cela ne vous dérange pas. Selon vous, c'est quand même lui qui doit imposer "sa" vérité à l'AG. C'est vrai que c'est le syndicat qui fera les frais de son erreur. |
Edité par - LD47 le 13 mars 2006 12:09:36 |
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