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 Sujet  |
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Verdelet
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42 réponses |
 Posté - 12 mars 2006 : 15:29:20
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Bonjour, Suite à une procédure qui a durée 3 ans. Le Tribunal d'Instance d'Evry - en date du 23 janvier 2006 - a annulé le mandat du syndic de notre copropriété pour non respect de la loi SRU 2000 sur les comptes séparés. La nullité de plein droit du mandat de syndic remonte ainsi au 24 juillet 2003. Les assemblées générales de 2004 et 2005 sont-elles annulables, et si oui, sous quelles conditions ?
Merci de vos conseils.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 16:54:38
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Il faut des précisions complménetaires.
Quelle est la date de l'assemblée annulée ? ou les dates des assemblées annulées ?
A cette assemblée, pour quelle durée le mandat du syndic avait-il été adopté ?
Depuis lors, le mandant du syndic a-t-il été renouvelé par des assemblées postérieures ? L'annulation des assemblées a-t-elle été demandée par d'autres procédures ?
Si le mandat du syndic a été renouvelé par des assemblées postérieures dont l'annulation n'a pas été demandée d'une manière ou d'une autre, le syndic reste en fonction  , si son dernier mandat est encore en cours.
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 18:06:43
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Désolé de ne pas avoir été clair dans mon precedent message. Le mandat du syndic est annulé depuis le 23 janvier 2006, Le jugement dit clairement : " constate la nullité de plein droit depuis le 24 juillet 2003 du mandat de syndic " avec exécution provisoire. Le syndic n'est donc plus en fonction aujourdhui.
Un administrateur judiciaire a été nommé depuis le 7 février 2006. Cet administrateur judiciaire a récupéré les fonds et les archives de la copropriété. Nommé pour 6 mois maxi, sa mission est de gerer les affaires courantes et de réunir une nouvelle assemblée générale pour nommer un nouveau syndic.
C'est la première fois que le mandat de ce syndic est annulé. Ce syndic etait syndic dans notre copropriété depuis 1995, son mandat était toujours d'une année, il a été reélu chaque année. Il se trouve que ce syndic n'a jamais demandé le vote pour ou contre un compte séparé, n'a jamais informé la copropriété sur les comptes séparés et que le compte qu'il afffirmait séparé, n'était en réalité qu'un sous-compte. voila pourquoi après trois ans de procédure, son mandat a été annulé avec exécution provisoire. La loi SRU 2000 insistait sur le fait que le syndic devait ouvrir un compte séparé au plus tard dans les 3 mois suivant l'assemblée générale survenue après le 31 décembre 2002. "Sous peine d'annulation de son mandat dans les trois mois suivant l'ssemblée générale."voila pourquoi l'annulation de son mandat se situe dans les trois mois suivant le 23 avril 2003. soit le 24 juillet 2003. Il semble y avoir un effet rétroactif ?
Donc les assemblées générales d'avril 2004 et avril 2005 sont-elles annulées de droit ou annulables, et si oui sous quelles conditions ?
Merci. j'espère avoir été plus clair... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 18:18:25
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Votre jugement, qui n'est ou ne sera sans doute pas le seul, pose un problème épineux, d'autant que les fameux sous-comptes présentés comme des comptes séparés sont sur la selllette actuellement.
Je suppose que personne n'a fait appel et que le jugement est maintenant définitif ? Il a donc l'autorité de la chose jugée, quoiqu'on puisse dire en guise de commentaire.
Dès lors que les assemblées postérieures n'ont pas été attaquées, elles conservent leur validité. D'autre part les actes de gestion ne peuvent être remis en cause.
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 19:16:08
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Merci pour votre reponse si claire, precise et si rapide.
Si je comprends bien l'annulation du mandat de notre syndic du 23 janvier 2006 avec effet rétroactif en date du 24 juillet 2003 est symbolique. les Assemblées générales qui ont eu lieu depuis et qui n'ont pas été contestées dans les 2 mois sont donc valables.
Dommage, cela risque de donner des mauvaises idées aux syndics
- qui auront tout interet à laisser trainer les procédures juridiques plusieurs années,
- qui auront tout interet à continuer les AG en clamant haut et fort qu'ils respectent la loi alors qu'ils mentent ouvertement au conseil syndical et aux copropriétaires.
Comme la sanction n'est que l'annulation de leur mandat sans aucune autre incidence, leur responsabilité est somme toute limitée, vous ne trouvez pas ?. Pour ma part je le regrette ! |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 19:33:01
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Etes-vous sûr que le copropriétaire qui a lancé la procédure, n'a pas, par l'intermédiaire de son avocat, demandé l'annulation des autres AG?
Puisque vous avez un administrateur provisoire, si le Syndic n'a pas fait appel de la décision, ceci en référé, à mon avis, il n'est plus syndic.
Il conviendra donc, à l'échéance du contrat de l'administrateur provisoire,de présenter d'autres Syndics! |
Edité par - priori le 12 mars 2006 19:34:41 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 22:18:42
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Il serait intéressant de savoir de Verdelet si, objectivement, le syndic en cause administrait convenablement le syndicat.
Si tel était le cas, il faut bien dire qu'au final l'immeuble va y laisser des plumes (finances et soucis).
Le plus irritant a été de découvrir récemment que les fameux sous-comptes peuvent techniquement faire fonction de compte séparé mais ne le peuvent pas juridiquement pour la raison qu'ils ne sont pas ouverts au nom du syndicat.
Il aurait donc suffi de rendre inopposable aux syndicats toute convention de fusion et de créer un droit direct de reprise des fonds pour valider un système qui pourrait permettre la rémunération des fonds au profit des syndicats.
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 07:37:21
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Pour répondre aux questions de priori:
- l'annulation des AG n'a pas été demandé par l'avocat
- l'ancien syndic doit pouvoir faire appel, mais il n'est plus syndicdepuis la date du jugement puisqu'un adminstrateur provisoire a été nommé par le Tribunal de grande Instance d'Evry pour le remplacer pour un delai de 6 mois maximum. En attendant l'élection d'un nouveau syndic.
Merci pour vos conseils sur la recherche de nouveau syndic, je pensais que c'était plutot le role du conseil syndical de faire cette recherche. |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 08:02:16
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il serait intéressant de savoir de Verdelet si, objectivement, le syndic en cause administrait convenablement le syndicat.
Si tel était le cas, il faut bien dire qu'au final l'immeuble va y laisser des plumes (finances et soucis).
Le plus irritant a été de découvrir récemment que les fameux sous-comptes peuvent techniquement faire fonction de compte séparé mais ne le peuvent pas juridiquement pour la raison qu'ils ne sont pas ouverts au nom du syndicat.
Il aurait donc suffi de rendre inopposable aux syndicats toute convention de fusion et de créer un droit direct de reprise des fonds pour valider un système qui pourrait permettre la rémunération des fonds au profit des syndicats.
Merci pour vos remarques, je ne suis pas un spécialiste des copropriétés, mais objectivement le syndic - profil notable local de droit divin - administrait de façon autocrate notre copropriété. Et jusqu'à présent le conseil syndical était plutôt une chambre d'enrégistrement des décisions proposées par le syndic.
Bien sur cette décision d'annulation du mandat du syndic fait un choc auprès des copropriétaires, mais depuis trois ans cette hypothèse était connue du conseil syndical - qui est resté en retrait, sous pretexte que cette procédure ne concernait qu'un copropriétaire et le syndic !!! - et depuis 2005 des copropriétaires.
1) Les copropriétaires qui ont pris le temps par internet de se renseigner sur les comptes séparés et la loi SRU 2000, ont compris l'enjeux et se disent depuis 3 ans "nous avons été trompé par oral et par écrit par l'ancien syndic". Donc c'est très bien qu'il ne soit plus là, et nous allons pouvoir redemarrer avec un autre syndic plus sérieux, et plus à l'écoute des copropriétaires. ce genre de syndic doit quand m^me bien exister !!!
2)Les copropriétaires qui n'ont pas compris que le compte séparé représentait une garantie financière pour la copropriété en cas de défaillance de l'ancien syndic... ( si le syndic fait faillite, l'argent de la copropriété n'est pas bloquée par la banque pour éponger les dettes du syndic quand le compte est vraiment un compte séparé ) c'est dommage pour eux !!!
La solution que vous proposez de rendre inopposable aux syndicats toute convention permettra certainement à d'autres copropriétés de gagner du temps s'ils souhaitent mettre de l'ordre dans leur compte bancaire pour notre copropriété cela aura pris trois ans.
Merci encore. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 08:12:59
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Si je comprends bien, la procédure était engagée pour annuler le mandat du syndic.
LE JUGEMENT qui prononce l'annulation EST EXECUTOIRE, donc le syndic est invalidé et c'est l'administrateur provisoire qui le remplace.
Sa mission est d'exécuter les décisions d'AG, de gérer les affaires courantes et de CONVOQUER une AG qui devra nommer un syndic de gestion.
Pourquoi se poser la question de la validité des AG?
C'est le président de séance qui, en signant le PV, valide l'AG qui ne peut être contestée que dans certaines conditions et dans la durée de 2 mois après réception du PV.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 14:30:29
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Eh oui, mout, du moment qu'il y a un administrateur provisoire, depuis au moins 15 jours, c'est que le syndic n'a pas fait appel en référé. Il n'est donc plus syndic, puisque, en plus, il a été obligé de donner tous les documents à l'administrateur!
J'ai bien connu ce cas. Un administrateur était nommé,mais le Syndic, qui pendant la procédure, s'était fait réélire, a immédiatement demandé l'annulation de la nomination de l'administrateur ceci en référé, au motif qu'il avait été réélu. L'avocat du copro n'ayant pas demandé l'annulation de ces AG, la nomination de l'administrateur provisoire a été annulée!!!
Avec toutes les données, maintenant Verdelet, vous avez un administrateur pour 6 mois pas de problèmes! Ne comptez peut-être pas trop sur le conseil syndical pour présenter un autre Syndic. En tant que copropriétaire, vous pouvez seul, ou avec la participation d'autres copropriétaires, proposer la candidature d'un autre syndic. Renseignez-vous auprès de copropriétaires d'autres résidences, comparez les contrats de Syndic et, n'oubliez pas que celui qui vient d'être expulsé peut très bien se représenter! N'attendez pas le dernier moment! De toute façon, si vous trouvez un Syndic "sérieux", ce dernier vous conseillera sur la marche à suivre pour présenter sa candidature en temps voulu. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 15:24:14
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Pour répondre à Verdelet, s'il veut que le syndic sorti par la porte ne rentre par la fenêtre, il lui faut être très vigilant.
Faire annuler une décision d'AG (la nomination du syndic) suppose de remplir les conditions (durée des 2 mois après signification du PV, avoir été absent ou avoir voté contre la délibération... etc) et de lancer la procédure (longue et couteuse).
Si le syndic s'incruste comme priori l'indique, il faut que la décision concernant la nomination du syndic à la prochaine AG soit bien préparée par le CS ou le copropriétaire opposant.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 16:00:35
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Mout, lorsqu'il y a une procédure en cours, et dans notre chère France les procédures telles celle-ci durant...3ans, l'avocat doit demander l'annulation de ces AG réélisant le Syndic, au seul motif que son mandat risque d'être annulé suite à l'AG antérieure contestée!
Certains Juges ne se préoccupent pas de savoir si plus tard, le Syndic s'est fait réélire!
On en arrive ainsi à ce qu'un Syndic, bien que son mandat ait été annulé par le Tribunal, ne voit rien changer à sa situation. D'autant plus que ce sont les copropriétaires qui paient les frais de procédure
, les frais art 700, les dommages et intérêts. Dans le cas de Verdelet les frais d'administrateur provisoire!
VERDELET, ATTENTION, VOUS NE DEVEZ PAS PAYER LES HONORAIRES DE VOTRE SYNDIC,LE TEMPS QUE VOUS SEREZ SOUS LE REGIME DE L ADMINISTRATEUR!
VEILLEZ Y! |
Edité par - priori le 14 mars 2006 18:22:25 |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 17:47:48
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Réponse pour à priori et mout.
Merci pour vos conseils, je ne pensais pas que ma question ferait autant débats. J'apprends plein d'élèments. Pour moi, il n'était pas envisageable qu'un syndic ose se représenter après avoir été viré sur décision judiciaire. Je vais être prudent sur les décisons du conseil syndical ( qui reste plutôt en silence pour le moment ) et voir comment me renseigner sur les syndics existants dans d'autres copropriétés. Merci encore. |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 16:50:33
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Bonjour,
Dans la suite logique de l'annulation de notre syndic, je viens de recevoir comme tous les copropriétaires une lettre AR écrite par l'administrateur provisoire annonçant sa nomination. A cette lettre est jointe l'ordonnance du juge ( une page recto ) ne faisant aucunement référence à a raison de l'annulation du mandat de l'ancien syndic. Le copropriétaires qui n'habitent pas l'immeuble et suivent de loin la copropriété, ne vont rien comprendre !
J'ai surtout besoin d'un conseil : l'administrateur écrit : "je vous précise qu'en application de l'article 59 du décret du 17 mars 1967 , vous avez la possiblité de former un recours contre cette ordonnance devant le président du TGI dans les 15 jours."
Je pensais cette nomination incontestable, Sur quels arguments un copropriétaire peut demander un recours ? Il aura fallu trois ans pour obtenir l'annulation du mandat de ce syndic et la nomination d'un administrateur. Si en 15 jours un copropriétaire soutenant l'ancien syndic peut tout faire annuler, comment fait-on ?
Merci de vos conseils. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 17:57:45
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Bonjour,
Le TGI n'a pas "annulé" le mandat du syndic qui n'a pas ouvert le compte séparé dans les trois mois, mais il a constaté "la nullité de plein droit" du mandat du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Le délai de deux mois à respecter après la diffusion des PVs de chacune des AGs suivantes, ne s'applique donc pas puisqu'il ne s'agit pas de faire "annuler" une résolution d'une AG!!!!
Vous devriez donc pouvoir faire constater par requête par le Président du TGI que les mandats successifs de votre syndic étaient "nuls de plein droit" toujours après les trois mois qui suivaient chacune des AGs suivantes si le syndic n'a pas ouvert le compte séparé.
Cette requête est très rapide (environ quinze jours pour obtenir une ordonnance constatant la "nullité de plein droit " du mandat du syndic), beaucoup moins coûteuse qu'une procédure en annulation devant le TGI et n'est pas contradictoire. Il suffit pour le demandeur d'apporter la preuve que le compte séparé n'a pas été ouvert par le syndic dans les trois mois. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 18:15:59
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Suite de mon message précédent et pour répondre à la dernière question de Verdelet:
Si justement un des copropriétaires qui soutiendrait l'ancien syndic demandait la rétractation de l'ordonnance nommant l'administrateur provisoire vous pourriez objecter (là, ce sera contradictoire et il y aura une audience) que les mandats suivants du syndic étaient nuls de plein droit (en non pas "annulables") puisqu'il n'avait pas ouvert, après chacune des AGs, le compte séparé obligatoire.
Il faudra alors demander que le président du TGI (qui rend ces ordonnances sur requête) "constate" tout simplement la nullité de plein droit des mandats successifs de l'ancien syndic et qu'il constate par conséquent que le syndicat est bien, à l'heure actuelle, dépourvu de syndic, et que la nomination de l'administrateur provisoire était donc inéluctable.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 18:50:43
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Verdelet si vous êtes d'accord avec la situation actuelle, ce que j'ai cru comprendre, essayez de contacter le copropriétaire qui a mis cette procédure en route. lui, par l'intermédiaire de son avovat, saura si quelqu'un a fait appel!
L'administrateur fait son travail! Le syndic aurait tout de même du vous tenir au courant de la procédure dès son introduction! Là aussi, il y a un article de loi qu'il n'a pas suivi!
Verdelet, vérifiez la date à partir de laquelle court le délai de 15 jours.Oui, ces demandes de rétractation d'administrateur provisoire, se font "en référé" en l'espace de 15jours. En effet, votre résidence se trouve sans syndic! Contactez celui qui a débuté la procédure, de toute façon, ce sera l'avocat de cette personne qui répondra à un éventuel contestataire! Peut-être, lui aussi a-t-il besoin de soutien.
Eventuellement pétition le soutenant! Aidez-le si vous êtes d'accord avec lui! |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 18:52:51
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Verdelet, il faut aller vite, très vite, croyez-moi! |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 20:07:11
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| merci pour vos conseils, j'essaie de recolter au plus vite les informations |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 10:58:45
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Les observation de manja, d'une part,
Clle de priori Citation :
Le syndic aurait tout de même du vous tenir au courant de la procédure dès son introduction! Là aussi, il y a un article de loi qu'il n'a pas suivi!
Sont fort pertinentes.
L'obligation de faire connaître aux copropriétaires toute procédure engagée contre le syndicat est rarement respectée. Elle devrait être sanctionnée de manière spécifique par la loi.
Il est normal que les copropriétaires soient informés d'une telle procédure et, de plus, la mesure a pour objet de leur permettre d'intervenir à titre personnel dans la procédure si bon leur semble. La carence du syndic porte donc atteinte à des droits fondamentaux des copropriétaires.
Quant à votre affaire, on se demande bien comment trois ans ont pu être nécsssaires pour arriver à un jugement qui ferait la joie d'un avocat bon spécialiste de la copropriété pour aller en appel. Car constater l'annulation d'un mandat de syndic avec retroactivité de trois quand deux autres assemblées ont eu lieu entre temps, c'est vraiment mettre le doigt dans un engrenage.
Sous réserve de faire le point de la jurisprudence, il me semble qu'une ordonnance de référé suffit à constater l'atteinte à l'ordre public qui résulte de l'absence de vrai compte séparé qund il n'y a pas de dispense accordée par l'assemblée.
Dans le même registre, je viens de voir un syndicat qui, dans les mêmes circonstances, a fait délivrer au syndic une sommation d'avoir à présenter dans le délai d'un mois une attestation d'ouverture d'un compte séparé. Procédure intelligente. Le syndic a fait ouvrir en dix jours ce compte et a vité les fonds du syndicat. Celui ci a évité les soucis d'une administration provisoire tout en conservant ses droits. Si le syndic n'avait pas bougé, il conservait le bénéfice de l'urgence pour aller en référé.
Mais dans ce cas lex copropriétaires étaient par ailleurs satisfaits de la gestion courante.
Le syndic lui-même a tiré les enseignements de l'incident. Il parait qu'il a passé tous ses syndicats en vrais comptes séparés. Il échappera ainsi aux conséquences possibles de l'arrêt Caixabank.
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Annulation du mandat de syndic
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