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priori
Pilier de forums
625 réponses |
 Posté - 16 mars 2006 : 14:14:14
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JPM, en 1995, j'ai intenté la même procédure que celle qu'a intenté le copropriétaire de la résidence de verdelet aux motifs suivants:
Pas de contrat de syndic joint à la convocation et vote à l'article 24!!! de la pose d'un portail automatique...alors que les bâtiments étaient dans un état de délabrement pas possible!!!
Au bout de 3 ans, résultat de la procédure: j'avais obtenu satisfaction et il y avait nommination d'un administrateur! Pendant ces 3 ans, le Syndic n'a rien dit au CS pas plus qu'aux copropriétaires! C'est donc moi qui, lorsque j'ai reçu le résultat de la procédure, ai mis dans les boîtes à lettres des membres du CS le Jugement.
Dans les 15 jours qui ont suivi, le Syndic et le CS(qui n'a pas le droit d'ester en justice) ont demandé en référé l'annulation de la nomination de l'administrateur. Ils ont obtenu satisfaction, le Syndic présentant entre temps sa réélection par des AG réunies entre temps.....alors qu'en 95, il s'était fait élire...pour 3 ans!
En l'occurence notre avocat n'a pas été très fort...et l'a reconnu.
Il est vrai que de plus...le Syndic était ami avec l'administrateur.
ce dernier étant chargé de la liquidation d'une SCI....qui datait de 20 ans...avec de sombres histoires....où était l'argent????
JPM, n'oubliez pas d'aller faire un tour vers "compte unique et compte séparé"
Une précision, entre temps, j'ai vendu, mais je crois que je n'ai pas trouvé mieux...en tant que syndic! |
Edité par - priori le 16 mars 2006 14:17:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 16:34:42
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Priori, votre expérience est amère mais ... conforme à la jurisprudence. C'est votre avocat qui s'est planté.
Une différence importante est aussi que dans votre cas, le seul recours était l'action en nullité.
Ce qui, à mon avis, n'est pas le cas ici. Le syndic avait été régulièrement désigné mais par la suite, on a constaté qu'il n'y avait ni dispense ni compte séparé. D'ôù la nullité de plein droit qui doit néanmoins faire l'objet d'une constatation contradictoire de la nullité et non pas d'une annulation.
Dans le premier cas, le Magistrat vérifie : pas de dispense et pas de compte séparé. Il n'a aucune possibilité autre que de constater la nullité.
Dans le second, le syndic peut plaider que le contrat est identique à celui de l'année précédente. Certains l'ont fait avec succès. Car le Juge a une certaine marge de choix.
Il est vrai que dans certaines affaires nettes et claires, on pourrait ramener le second cas au premier mais la loi ne parle pas de nullité de plein droit, d'où les trois années de procédure.
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Edité par - JPM le 16 mars 2006 16:39:06 |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 22:30:32
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Réponse au conseil de mout, qui écrivait "le syndic poussé par la porte risque de revenir par la fenêtre..."
l'ancien syndic s'est permis de mettre dans les boite aux lettres des copropriétaires qu'ils pensent "acquis à sa cause" - et dont je ne fais pas partie - une lettre discréditant la procédure d'annulation de son mandat en relativisant le jugement et la nomination de l'administrateur provisoire les points clefs sont:
- ....nous maintenaons que le compte bancaire ouvert par notre société est un compte bancaire séparé...
- ...ce compte a été reconduit en assemblée générale année après année depuis 1995 par les copropriétaires....
- ...les conseillers ont pu constater que ce compte bancaire ouvert pour la copropriété fonctionnait bien en compte séparé n'enrégistrant que les recettes et dépenses de la résidence...
- cependant par jugement endate du 23/01/2006 le TGI Evry a ESTIME QUE LE compte ouvert pour la copropriété N'ETAIT PAS UN COMPTE BANCAIRE SEPARE- a ce jour ce jugement ne nous a toujours pas été signifié par le TGI ( ben voyons il est éxécutoire ce jugement, !!!! )
- notre société a relevé apel de ce jugement : LE JUGEMENT DU X N'EST DONC PAS DEFINITIF
- M X - copropriétaire attaquant - a demandé l'exécution provisoire de ce jugement, une ordonnance d'exécution ...a désigné Miatre WWW es qualité d'administrateur provisoire de la résidence
- Monsieur Y - copropriétaire - membre du conseil syndical, et au nom de celui-ci, nous a demandé par courrier en date du 2/03/2006 de fournir une proposition de contrat de syndic.
Voila c'est plus clair maintenant si la procédure a duré 3 ans, le conseil syndical a protégé le syndic pendant tout ce temps. la façon de continuer a mentir et a relativiser le droit de la part du syndic sur un jugement est ahurissante!! pour le syndic le TGI a estimé, il ne rend pas un jugement, c'est nouveau ?
Nous semblons bien partis pour reprendre les m^mes et pour recommencer . Comme s'il ne s'était rien passé en fait...puisque l'ancien syndic a écrit que notre compte fonctionnait bien comme un compte séparé, donc c'était un compte séparé ...argument génial vis-àvis des copropriétaires qui n'ont pas envie de réfléchir...cela prépare des semaines sympathiques en prespectives !!!
cordialement. |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 11:46:03
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[quote]Initialement entré par Mout
Pour répondre à Verdelet, s'il veut que le syndic sorti par la porte ne rentre par la fenêtre, il lui faut être très vigilant.
]Mout, Merci si vous avez lu mon dernier message, sur la lettre transmise aux copropriétaires, de me donner votre avis ..
cordialement. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 12:57:18
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Je retiens que le syndic dit que le jugement ne lui a pas été signifié.
De plus juristes que moi pourraient vous renseigner sur cette nécessité de faire signifier le jugement pour qu'il s'applique.
Si c'est vous, mr X "attaquant", c'est vous qui devez prendre l'initiative .
Mais si le syndic a fait appel, la procédure continue. Cependant, en attendant, le jugement étant exécutoire, la décision s'applique et la mission de l'administrateur n'est pas contestée.
Mais le CS fonctionne toujours, et dans la préparation de la prochaine AG, il peut demaner un devis ...aux syndics de son choix, donc à celui-là aussi! Espérons qu'il n'y aura pas qu'un seul devis soumis au vote pour nommer le syndic?
Que dit l'administrateur?
Quels sont vos rapports avec le CS? et avec les autres copropriétaires?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 16:40:36
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On touche du doigt ici, encore une fois, combien les syndicats de copropriétaires sont démunis face à leur mandataire, le syndic.
Il est un autre sujet qui montre qu'un syndicat est totalement dépourvu de tout pouvoir sur son personnel, sur les employés du syndicat.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36946.
Certains comparent le syndic à un DRH, pour le personnel, ou à un simple prestataire de services, ce qu'il est de fait.
Mais il faut bien convenir d'une chose : par le mandat qui lui est donné, les copropriétaires sont de fait, voire en droit, privé de tout pouvoir sur leurs propres affaires, même à posteriori.
On va objecter le 'quitus', vaste fumisterie, ou la révocation !
Mais pour révoquer il faut convoquer une AG ! Et qui a, de fait, seul pouvoir pour convoquer l'AG ? le syndic !
Alors que la quasi totalité des entités juridiques fonctionnent suivant leurs statuts, la copropriété dont le fonctionnement est encadrée par la loi, est de fait paralysée par le bon vouloir de son mandataire, le syndic.
Que ce soit pour les employés 'du syndicat', le compte bancaire 'du syndicat', l'ODJ des AG 'du syndicat', etc etc ... dont le syndic a seul la totale maitrise.
Tout passe par le syndic, rien ne peut se faire sans lui
Là où des statuts peuvent régler un problème, en copropriété c'est le juge qui peut seul trancher.
Un mandat de syndic est "nul de plein droit" ? ..le juge doit le constater.
La copropriété, dont le fonctionnement est pourtant totalement démocratique le 'patron' n'étant pas solitaire mais collectif, 'décideur' majoritaire consensuel (l'AG), est totalement pieds et poings liés au bon vouloir de son mandataire, les textes conférant à celui-ci des pouvoirs que pas une seule autre structure n'oserait d mettre en avant.
Et ce n'est pas le décret du 27 mai 2004 qui arrange les choses, lorsqu'on regarde par exemple D.art.10 pour ne citer que celui-là.
Alors vous pensez bien que la prétendue "obligation" du compte séparé ou à défaut de la dispense, ce n'est que de la poudre aux yeux .....
Combien de syndicats en France n'ont pas voté cette dispense et ont donc, et obligatoirement, un compte vraiment 'séparé' ??? ...
Combien de syndicats ont un syndic dont le mandat "est nul de plein droit" ??? ....
Poudre aux yeux pour amuser la galerie !!!!
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 18:02:42
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"On touche du doigt ici, encore une fois, combien les syndicats de copropriétaires sont démunis face à leur mandataire, le syndic."
Démunis car ignorants et divisés.
Ignorants: cela peut parfois s'arranger, en sachant où trouver l'information et en l'assimilant.
Divisés : la lutte est difficile car les raisons sont nombreuses.
Et quand le syndic fonde son pouvoir sur cette division, en l'entretenant de son mieux, c'est encore plus compliqué.
Mais il n'est pas nécessaire de réussir pour entreprendre!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 22:17:30
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Effectivement, la méconnaissance des règles qui s'appliquent, et même en amont la méconnaissance de ce qu'est dans sa réalité une 'copropriété', est à la base de tout.
Quand on achete un apparte, on achete un apparte, point final ..
"Et ce qui est dehors, ce n'est pas à moi puisqu'il y a un type qui s'en occupe ..Ah oui, le syndic !
Et c'est lui qui décide pour tout ce qui est dehors ...
Comment ?, Des tantièmes ?? c'est quoi, ça ?...."
Mais les textes ne font que rajouter à tout cela !
Ils confèrent au syndic des pouvoirs au détriment des copropriétaires, par retrait sur les pouvoirs des copropriétaires.
Pensez que si le syndic ne veut pas convoquer une AG comme il est demandé D.art.8, il faut demander au juge s'il veut bien autoriser l'un des copropriétaires à convoquer cette AG ... Sous réserve qu'il ai la liste des copropriétaires, bien entendu, que le syndic refuse de donner ! (pour ne citer que cet exemple ...)
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 16:47:17
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Suite et fin de la procédure commencée en 2003...et dont l'histoire est apparue sur ce site en 2006
Après un renvoi devant la cour d'appel , et un renvoi devant la cour de cassation. Notre copropriété sait enfin que son compte bancaire n'a jamais été un compte séparé. Grace à l'arret de la cour de cassation du 9 avril 2008 . Pour plus d'information voir lien de JPM :
http://www.jpm-copro.com/Cass%2009-04-2008-1.htm
l'historique ( documents TGI Evry, Cour appel, Cour de cassation )et commentaires y sont tres interessants et tres instructifs !
seul regret ! il aura fallu 4 ans et demi de procédure pour connaitre la nature réelle du compte bancaire de notre copropriété  ! |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 07:37:20
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L' Arret de la Cour de Cassation sur le compte séparé est aussi accessible sur le site de la Cour de Cassation : actualités jurisprudence , troisième chambre civile, arret n 423 du 9 avril 2008 n 07.12.268
lien : http://www.courdecassation.fr
Cordialement JYL
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 11:11:59
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La portée de l'arrêt de la Cour de cassation est mal appréciée par jp26.
Il s'agit essentiellement de la sécurité des fonds appartenant au syndicat.
Quand ils sont sur un compte unique, ils sont appréhendés par le mandataire judiciaire si le syndic est placé en redressement judiciaire ou en liquidation de biens.
Quand ils sont sur un compte séparé, ils restent à la disposition du syndicat des copropriétaires. Il suffit de désigner un nouveau syndic qui aura le maniement du compte séparé dans la même banque sur simple présentation du PV de l'assemblée l'ayant désigné. Le nouveau syndic pourra aussi bien retirer les fonds et changer de banque.
Cette observation est de portée générale. Il n'y a pas lieu d'en tirer l'idée que le syndic concerné était en difficulté financière ou faisait l'objet de soupçons à ce titre. Sa réputation à ce titre ne saurait être mise en cause.
Mais les syndics professionnels ne doivent pas présenter comme compte séparé un compte qui ressemble à un compte séparé mais qui n'en est pas un.
Les banquiers ne doivent pas apporter leur contribution à une opération de ce type. Ils sont réputés connaître les dispositions légales concernant la gestion des fonds syndicaux.
La même observation peut être faite à propos des experts comptables.
Elle peut enfin être formulée à l'égard des juges eux-mêmes. En l'espèce, il s'agissait de déterminer les modalités d'application du principe légal de la gestion des fonds syndicaux par compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat.
Un compte bancaire au nom du " cabinet X SDC de la résidence Machin " n'est pas ouvert au nom du syndicat. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation en balayant explicitement la motivation de la Cour d'appel de Paris et en validant celle du TGI d'Evry.
Les procédures d'appel et de cassation ont été particulièrement rapides (par comparaison aux durées habituelles) puisque le jugement du TGI est du 23 janvier 2006 et l'arrêt de cassation est du 9 avril 2008. L'arrêt de cassation était publié sur Internet deux heures après sa lecture à l'audience ! C'est la preuve évidente de son importance.
Les copropriétaires demandeurs au pourvoi ont rendu un éminent service au régime de la copropriété en faisant arbitrer le litige par la Cour de cassation. Une telle démarche est plus efficace que la multiplication des relations d'abus divers.
Il n'y a donc pas lieu de cracher dans la soupe.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 11:39:39
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jp26 : votre parti-pris pour les syndics est sidérant...
Ce n'est pas la loi qui vous inspire, manifestement, "quand vous ne voyez pas" qu'il soit nécessaire de l'appliquer
Crénom : et l'ordre public, HEIN? |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 11:41:42
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Citation :
Initialement posté par jp26
votre syndic a été viré par le tribunal pour une question de nom sur un carnet de chèque......
très bien, c'est la Loi
ce que j'aimerais bien savoir, c'est si la copropriété est mieux gérée maintenant et ce que vous avez gagné ou perdu dans cette affaire, hors la satisfaction d'avoir eu raison
si vous pouviez aussi donner le coût de la procédure, ce serait instructif pour nous tous
cordialement
Réponses sans agressivité  ,
- votre interpretation réduite à " une question de nom sur un carnet de chèque " est tellement "surprenante" que je me demande si vous avez vraiment étudié la question du compte séparé ?
- concernant la gestion de la copropriété suite au procès du TGI, la réaction du conseil syndical, la reaction du syndic, etc... le bon sens m'empeche de vous répondre actuellement.
- concernant le cout de cette procédure, ( excellente question):
entre 2003 et 2008 le cout total est tout compris environ 7500 €
1 proces : TGI Evry : 1500 €
2 proces appel : 3500 €
3 proces cassation : 2500 €
Vous avez raison, la connaissance de ce montant, et la durée de la procédure est effectivement très instructif...
Cordialement JYL
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 11:59:03
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édité pour rectification importante du texte
Il faut noter en outre que les copropriétaires avaient obtenu 1000 € au titre de l'article 700 CPC devant le Tribunal.
En principe l'affaire doit revenir devant la Cour d'appel de renvoi (la CA Paris autrement constituée).
Ils peuvent espérer un complément d'indemnisation devant la Cour de renvoi.
Il est aussi possible qu'une solution transactionnelle intervienne. Elle pourrait comporter aussi une clause d'indemnisation. Car il semble que la Cour de cassation n'a pas été saisie d'une demande à ce titre.
Mais il faut savoir que le syndic, de son côté, peut s'obstiner et tenter à nouveau sa chance devant la Cour de renvoi ????
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Edité par - JPM le 13 avr. 2008 18:41:45 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 12:24:38
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| Jyl, si vous avez lu quelques sujets abordés ici ou là, vous avez constaté que jp étant syndic non pro dans SA copropriété de 3 membres, qu'il est 'ultra majoritaire' par le seul fait que parmi ces 3 membres il est '2' à lui tout seul (1 à titre personnel, 1 par SCI), qu'il considère que cette copropriété est à LUI, que le minoritaire n'est là que pour payer sans rouspéter ce que LUI (jp) décide étant majoritaire, vous comprendrez qu'il ne va pas s'embarasser de textes et autres réglementations dont il n'a que faire puisqu'il est majoritaire et que nous sommes tous bien bête de nous référez à des dispositions dont lui se passe sans état d'ame ..... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 13:01:53
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| Bonjour gédehem, pouvez vous nous faire savoir si les règles de majorités s'appliquent à toutes les copropriétés et si les tribunaux prennent en considération les abus de majorité en cas d'abus incontestables ? |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 19:20:58
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Citation :
Initialement posté par jp26
j'ai aussi le droit de penser qu'il y a plus intelligent à faire pour obtenir un compte séparé qu'aller dépenser 7500 € en justice
A mon avis, vous vous écartez du sujet premier sur le compte séparé, en mélangeant vos difficultés propres. Quand à ce que vous pensez sur ce qu'il y a de plus intelligent à faire, c'est votre probleme, pas le mien....
Nous ne sommes pas procédurier, loin de là !!! Nous sommes loin d'etre heureux que la seule et unique solution pour connaitre la vérité sur la nature d'un compte bancaire ait été de passer par la justice... Mais, il n'y avait aucun autre choix, aucun!!!...hélas....Depuis 1998, nous cherchions a connaitre la nature du compte ( compte caméleon, vu le nombre d'intitulé différents qu'il a connu depuis 1995 sur le contrat succéssif du syndic !!! ) En 2003, nous avons attaqué, 5 ans d'attente c'est raisonnable non ???
Ce qu'il est moins raisonnable, pendant ce temps a été la capacité du syndic de traiter les opposants de diffamateurs, de fabulateurs, reglant des comptes personnels... la cerise sur le gateau étant que bien entendu - pour le syndic - ce procés ne concernait en aucune façon la copropriété...
Cela veut dire que dans notre "cher vieux pays" quand un le syndic manipule,(et autres arguments listés par la cassation ) Le seul moyen pour des copropriétaires de connaitre la vérité est d'aller en justice...
JPM a parfaitement repris dans son message la genèse et la finalité, et le fond de ce jugement... Et si cela peut aussi etre utile à d'autres copropriétés, les 7500€ de cout de la procédure ( net partagés entre différents copropriétaires ) n'auront pas été inutiles
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Edité par - JYL53 le 13 avr. 2008 19:26:20 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 19:30:06
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Et lorsque l'on va en justice il arrive que l'on ait tort même
en ayant raison. Allez savoir pourquoi ?
Voila ce qu'est le "pastis" de la copropriété ! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 10:31:14
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jp26 : il semble que vous négligez de considérer que "virer un syndic en le remplaçant par un autre" est une attribution de l'assemblée générale des copropriétaires qui sont plusieurs, forcément.
Et qu'en conséquence, si la majorité des copropriétaires "laisse filer", la seule manière de contourner l'obstacle (qu'un syndic rusé dresse toujours en divisant pour régner), c'est le recours contentieux qui peut être le fait d'un seul copropriétaire
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 10:54:32
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... Mout, ce que vous exposez montre que vous ignorez que dans la copro de JP, composée de 3 membres, jp est copropriétaire de 2 des 3 lots, pour l'un personnellement pour l'autre au travers d'une SCI, qu'il est donc majoritaire à lui tout seul, et que tant qu'à être majoritaire, autant se désigner soi-même syndic, ce qui est une excelente façon de se servir dans le plat sans demander la permission !
Et encore, le minoritaire, qui n'est bon qu'à fermer sa g..., doit dire merci ...
Vous compendrez donc que ce que vous exposez :
" jp26 : il semble que vous négligez de considérer que "virer un syndic en le remplaçant par un autre" est une attribution de l'assemblée générale des copropriétaires qui sont plusieurs, forcément" ... ,
n'a aucun sens pour lui, étant à lui seul, et en même temps, l'AG décisionnelle ET le syndic qui met en œuvre, étant dans SA propriété ! 
On comprend alors, entre autres interventions, sa diatribe dans un autre sujet contre les tenants du refus de donner quitus au syndic ...!
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Edité par - gédehem le 14 avr. 2008 10:56:26 |
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Annulation du mandat de syndic
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