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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 14 avr. 2008 : 11:20:55
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**** Modérateur ****
La discussion sort du sujet qui est important : compte séparé et annulation du mandat du syndic n'ayant pas respecté les dispositions de l'article 18. Merci en conséquence d'ouvrir un autre sujet.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 11:31:50
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Nous sommes bien au contraire dans le même sujet :
- quid du constat d'un compte effectivemen "séparé eu nom du syndicat", et de la difficulté d'en apporter la preuve ?
- quid d'une action, si la "majorité silencieuse" le reste, fermée qu'elle est aux informations qui lui seraient donnée ici ou là, celles avancées par le syndic ayant pour beaucoup "force de loi", nous le savons ?
D'où la remarque de Mout :
"si la majorité des copropriétaires "laisse filer", la seule manière de contourner l'obstacle (qu'un syndic rusé dresse toujours en divisant pour régner), c'est le recours contentieux qui peut être le fait d'un seul copropriétaire"
La question est bien ici entre autre, comme sur d'autres points touchant la copropriété, l'inadaptation des procédures pour assurer la sécurité tant du syndicat que des copropriétaires ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 11:41:52
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Discussion inutile. Tout le monde sait qu'un seul copropriétaire peut faire constater qu'il n'y a pas de compte séparé.
C'était le cas das l'affaire évoquée devant la Cour de cassation.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 12:53:53
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JPM
si vous pensez vraiment que TOUT LE MONDE SAIT tout sur tout
personne n'a plus RIEN à chercher sur RIEN 
et il faut fermer ce forum 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 13:08:45
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| Alors ce sera " moutus et bouche cousue" HI ! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 17:23:26
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jp26 : vous êtes hors sujet
que faites-vous sur ce site? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 18:26:55
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Hors sujet n'est pas tout à fait exact.
Mais jp26 devrait lire la loi de 1965 et le décret de 1967 avant de venir dans le forum. C'est bien la moindre des choses.
La cassation de l'arrêt de la Cour d'appel replace les parties dans la situation postérieure au jugement du TGI. Donc le mandat du syndic est annulé.
Mais l'article 18 dit que les actes effectués par le syndic restent néanmoins valides.
JP 26, à défaut de mieux dans l'immédiat, peut aller voir un peu dans http://www.jpm-copro.com et ailleurs aussi pour prendre d'autres idées. Une source unique n'est pas le meilleur système.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 18:46:59
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Un exemple : le TGI et la CA ont annulé entre autres des travaux en raison de l'absence de mise en concurrence et d'un devis global, travaux de plus mal répartis. Le syndic de l'époque, pour toucher ses honoraires avant de nous quitter, a maintenu les travaux superflus, poursuivi en appel sans prévenir le SDC bien sûr, la Cour d’appel confirmant le TGI (le syndic s’en moque il ne paie pas lui mais sur le SdC) Notons que le grand pb en copro étant que vous devez attaqué le SdC et non le syndic qui se garde bien d’expliquer ceci aux autres copropriétaires)
résultat qq années plus tard : toujours des relances (je n'ai bien entendu pas payé ces travaux) le syndic suivant n'a pas non plus informé le SDC ... et nous « quitte » c’est bien plus facile que de corriger ses erreurs ou de s’expliquer…
vous voyez JP26, de temps en temps ca sert aussi quand on est saturés des pratiques de certains syndics, gestionnaires ou CS d'aller au tribunal et pourtant je vous assure que ce n'est pas ma tasse de thé ...n’y entendant pas grand chose sur l'Art juridique, le verbe ou de se battre sur un texte , je préfère de loin le concret, les analyses, les chiffres …
bien entendu ces syndics prétendaient que nous avions un compte séparé ce qui était faux et évident à la consultation des comptes (libellé des comptes, virements, références sur les Tip etc )
leur mandat respectif sont nuls de plein droit ... ce qui ne veut pas dire qu'on ne doit pas payer ses provisions correspondant aux charges de fonctionnement mais que les syndics devraient à mon sens être condamnés à indemniser les SDC et à rembourser les factures abusives ...
sans qu’on soit obligés d’aller au Tribunal (et là ils s’en servent bien comme arguments auprès des copropriétaires que cela coûte cher) x fois pour faire respecter le bon sens, la Loi etc et non celle du plus filou
alors quand le syndic m'envoie un rappel par un avocat qui manifestement ni connait rien en copropriété et encore moins en compta, mais ne sert qu'à impressionner, je lui indique combien prend le syndic pour une telle intervention qu'il facture ensuite à la copro ou au "défaillant" selon lui, je lui demande si il sait comment le syndic fonctionne ......il se calme très vite.... et le pb recommencera avec le suivant car se sont souvent les syndics qui disent "si vous n'êtes pas content aller au tribunal"
c'est la seule solution avec ceux qui agissent ainsi avec les copropriétaires qu'ils soient "professionnels" ou bénévoles trop sont comme certains avocats, l'art de la parlotte, mais pour faire un travail normal, respecter la Loi et traiter les copropriétaires comme des clients et non comme des imbéciles ou des vaches à lait c'est autre chose .... La lecture de vos posts laisse rêveur dans ce contexte . Pourquoi voudriez-vous que les lecteurs fassent les mêmes erreurs que vous dans leur façon d’aborder la copropriété alors que vous êtes très loin d’en connaître le fonctionnement
le compte séparé est de droit, point . si l'argent dort qu'il fructifie au nom des copro et non pas des syndics
et pour avoir aidé des amis syndics, ne travaillant qu'en vrais comptes séparés (mais dans la même banque pour 85% des comptes), je vous assure qu'établir des chèques ou des virements au nom du syndic ou du sdc cela ne change en rien le travail, sauf à se tromper de chéquier (même chose que se tromper de compte en sous-compte syndic)
alors comprenez que lorsqu'on est dans des copros de taille qui n'ont rien avoir avec la vôtre, les méthodes sont aussi différentes et que les filoux ne sont pas des CS ou des copros qui essaient de ne pas se laisser berner et de réduire leurs charges mais bien ceux qui utilisent leur fonction de syndic pour maîtriser les autres ou faire Leurs lois
sans aucun doute dans votre ville-age n'avez-vous de syndic qui prenne 30 euros du lot sur 80 ou 200 lots pour avoir un compte séparé qui est la Loi ...en plus de tout le reste, fassent des travaux juste pour des honoraires supplémentaires et se moquent des copropriétaires.
Les 1600 ou 6000 euros je les trouve mieux utilisés pour la copro que pour enrichir les associés ou les actionnaires des syndics .
et avec ces syndics aucune discussion n'est possible que ce soit avec leur DR ou leurs gestionnaires.....si vous rajoutez les copros qui se prennent pour des dirigeants parce qu’ils sont CS vous mesurez le pb : résultat des charges faramineuses et un trou à combler avec les pbs pbs accumulés et non réglés … et en plus il faudrait donner quitus pour dédouaner tant d’incompétence… donc d’accord à 100% avec Mout : pourquoi venir sur ce forum puisqu'en gros vous expliquer à chaque fois des règles que vous ne connaissez pas ... bonne lecture et respect des règles régissant la CO-propriété ... vous comprendrez alors que Verdelet soit allé jusqu'à la Cassation
un petit coup d'épée dans l'eau mais nécessaire... à remettre les pendules à l'heure de la crédibilité de ce site et à revenir à la question d'origine des autres AG annulables...
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 19:13:45
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là je m'énerve .... tout ce qui est charges courantes d'une copro et que vous n'avez certainement pas dans votre copro de 3 est :
le gardiennage salaire et charges sociales 40000 euros pour une copro moyenne (80- 100 lots)
l'ascenseur
l'eau
l'edf etc
jardin
travaux
ce qui fait facilement des budgets de 100 à 200.000 euros qu'il faut payer même si le syndic fait des aneries
de combien est votre budget ???!!!!! hors travaux si vous en avez un ...... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 19:34:29
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jp :
"or, est ce que les copropriétaires sont des "tiers" pour le syndicat dont ils font partie ?
à vérifier.."
Ce qui relance la proposition de JPM ...,
"Mais jp26 devrait lire la loi de 1965 et le décret de 1967 avant de venir dans le forum. C'est bien la moindre des choses."
... mais qui pose surtout la question de la bonne compréhension des textes par ceux qui les lisent .., afin de ne pas avoir ce genre d'interrogation de la part d'un syndic .."les copropriétaires membres d'un syndicat sont-ils tiers à ce syndicat ? a vérifier ..."..
Ceci étant, sur le sujet spécifique de la "nullité de plein droit" du mandat du syndic faute d'avoir ouvert un véritable compte séparé, on voit ici, dans cette affaire d'Evry, toute la difficulté d'une véritable application de cette disposition !
Il faut rappeler que cette nullité du mandat "de plein droit", bien qu'étant la SEULE sanction prévue par la loi de 65, n'est sur le fond qu'un leurre dans la mesure où la preuve de la non ouverture d'un véritable compte séparé est très difficile à obtenir ..et que ce "plein droit", qui induit à priori une certaine automaticité, a tout de même demandé 3 ans de procédure !
Par dela ce travers des textes, pas du tout protecteurs ni des copropriétaires ni des syndicats, il y a l'aspect vicié des choses par le fait que ceux qui exerce cette activité de syndic se sentent quasi "propriétaires" des copropriétés dont ils sont les gestionnaires, se comportent comme tel !
Il y a là un vice que les dernières modifs n'ont fait que renforcer au détriment des copropriétaires !
Je sais bien que contourner la loi est parait-il un sport national en France (ailleurs, c'est pas mal non plus !  ), les "professionnels" de la gestion immobilière ayant quasi institutionnalisé la pratique ..
On fait des réunions pour définir un contrat "de base" de gestion courante ?
Hop, sitot fermée la porte voila que c'est parti pour faire n'importe quoi et parfois des plus abusifs, en se réclamant pourtant de ce contrat de base !
Nous pouvons sans doute faire toutes les réformes légales ou réglementaires que nous voulons, je crois que nous n'avancerons pas aussi longtemps qu'il n'y aura pas une véritable réforme de cette "profession" (je préfère parler "activité"), très déficitaire en matière de formation, de personnels, bref, de compétences, reforme qui passe aussi par la création de "commissions des litiges" dotées de véritables pouvoirs, sous réserve qu"elles ne soient pas inféodées à telle organisation ou "partie à l'affaire", dans la mesure où une des parties serait "caisse de garantie" ou encore "assureur" ....
Il serait temps qu'il y ai ici une mise à plat constructive ...
Est-ce trop demandé surtout lorsque tant d'€€€€€€€ sont en jeu ?
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Edité par - gédehem le 14 avr. 2008 19:35:53 |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 19:37:48
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Citation :
Initialement posté par JPM
La cassation de l'arrêt de la Cour d'appel replace les parties dans la situation postérieure au jugement du TGI. Donc le mandat du syndic est annulé.
Mais l'article 18 dit que les actes effectués par le syndic restent néanmoins valides.
Question ? le mandat du syndic a été annulé en janvier 2006. ( avec date rétroactive entre le 24 juillet 2003 et le 23 janvier 2006 ). Un administrateur provisoire a géré la copropriété, ( verdelet resumait assez bien a l'époque cette période pas très glorieuse pour le conseil syndical et la copropriété... ) Une nouvelle election de syndic a eu lieue, et le syndic - comme le droit l'autorisait - s'est représenté.
En juin 2006 le syndic a été réelu( sans commentaires, ni questions SVP, car.je ne souhaite vraiment pas ce soir revenir dessus !! ) .Donc le syndic est aujourd'hui encore syndic de notre copropriété., et la prochaine AG a lieu en mai 2008_.
L'arret de la cour de cassation interfere-t-il sur son mandat actuel de 2008 ? je suppose que non ?
JPM merci d'avance pour votre analyse
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Edité par - JYL53 le 14 avr. 2008 22:15:41 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 21:00:18
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pas de temps à perdre, donc no comments supplémentaires effectivement, sauf à constater que vos charges paraissent très élevées pour une petite copro de 3sans syndic pro ...et que les tiers étant par définition extérieurs au syndicat ... !!!
JYL 53-Verdelet : le syndic aurait-il encore réouvert un faux compté séparé ou fait-il payer pour le cpte séparé ??
il semblerait en tout cas logique puisque sont mandat a été annulé qu'il rembourse ses honoraires ...yc jusqu'en 2006 puisqu'il n'avait pas qualité à convoquer ...avez-vous réussi à déterminer les tiers qui serait dans le giron du syndic Citation :
Ce qu'il est moins raisonnable, pendant ce temps a été la capacité du syndic de traiter les opposants de diffamateurs, de fabulateurs, reglant des comptes personnels... la cerise sur le gateau étant que bien entendu - pour le syndic - ce procés ne concernait en aucune façon la copropriété...
vous résumez très bien les méthodes de ces syndics |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 21:43:30
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et sauf à devoir changer de lunettes, le syndic serait dans la résidence en question ? loc ou proprio ? adb aussi je suppose....
la totale en somme ?
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 22:09:42
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Citation :
Initialement posté par océan
et sauf à devoir changer de lunettes, le syndic serait dans la résidence en question ? loc ou proprio ? adb aussi je suppose....
la totale en somme ?
eh oui, la totale  comme vous dites.... |
Edité par - JYL53 le 14 avr. 2008 22:11:17 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 22:20:09
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| là, c'est important de savoir si en plus le syndic est aussi propriétaire et s'il gère en plus des locations dans l'immeuble car cela fait beaucoup d'inntérêts qui s'entrecoupent ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 23:49:13
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Jyl 53 ne doit pas s'endormir sur ses lauriers.
La Cour de cassation a "remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt [celui de la Cour d'appel] et, pour faire droit, les renoie devant la Cour d'appel de Paris autrement composée ".
Pour ce qui est de la cause : il y avait un jugement annulant le mandat du syndic avec exécution provisoire et le syndic avait fait appel. Il y a eu désignation d'un administrateur provisoire. Mais ensuite je ne sais pas ce qui s'est passé.
L'assemblée a été convoquée par l'Adm. prov. et a désigné à nouveau le syndic ? JYL doit nous renseigner.
Car aujourd'hui, il faut voir avec l'avocat quelle est la situation à reconstituer. Et il faut saisir la Cour d'appel de Paris. Sinon, l'arrêt de cassation restera lettre morte.
Si le syndic a été désigné à nouveau, la question es de savoir si cette désignation ast affectée par l'arrêt. Une autre question es de savoir alors si le compte bancaire utilisé depuis lors est ou non un compte séparé.
Quant à la difficulté de savoir si un compte est bien un compte séparé, elle disparait avec l'arrêt de cassation.
Il balais toute l'argumentation fondée sur le fait que le compte n'est utilisé que pour les besoins du syndicat concerné.
Le compte est séparé s'il est autonome (non affecté par des clauses de fusion avec d'autres comptes, et s'il est ouvert au nom du syndicat avec un libellé " syndicat des copropriétaires 26 rue des fleurs chez Cabinet Dupont 32 rue Machin 75022 Paris ".
Ce libellé doit apparaître sur tous les documents bancaires : relevés périodiques, chèques, avis de virement ou de prélèvement, etc.
Il n'y a pas d'autres critères à rechercher.
Par ailleurs il est bien certain que l'arrêt sera reproduit dans la littérature bancaire. Les banquiers auront intérêt à s'y tenir.
Il me semble que la Cour de cassation a bien vu la question et l'a fort bien traitée...en deux lignes 
C'est pourquoi je comprends mal que les associations de défense n'aient pas sauté sur l'occasion que présentait cette affaire pour obtenir ce genre de décision. Un arrêt de cassation est souvent plus utile qu'un arrêté ministériel.
Il serait bien de prévoir un fonds commun de financement des frais de ce genre d'affaire. De nombreuses difficultés auraient pu être réglées de la même manière si les syndicats ou surtout les copropriétaires intéressés n'avaient pas d^reculer devant les frais d'une procédure de ce genre. La difficulté est alors de reprérer le bon dossier et de le mener correctement.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 09:08:17
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Ce n'est pas parce que la copropriété est gérée par un administrateur provisoire que les copropriétaires, et leur conseil syndical, doivent rester spectateurs...
Pour l'élection d'un syndic, plusieurs devis peuvent être demandés, le CS les examine et en retient DEUX à soumettre à l'AG.
 Dans le cas présent, l'étape "nomination du syndic" n'a pas été assez contrôlée |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 14:04:12
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Citation :
Initialement posté par JPM
Jyl 53 ne doit pas s'endormir sur ses lauriers.....
Il y a eu désignation d'un administrateur provisoire. Mais ensuite je ne sais pas ce qui s'est passé. ....
L'assemblée a été convoquée par l'Adm. prov. et a désigné à nouveau le syndic ? JYL doit nous renseigner....
Une autre question es de savoir alors si le compte bancaire utilisé depuis lors est ou non un compte séparé.....
Par ailleurs il est bien certain que l'arrêt sera reproduit dans la littérature bancaire. Les banquiers auront intérêt à s'y tenir....
Il me semble que la Cour de cassation a bien vu la question et l'a fort bien traitée...en deux lignes
JPM, je me suis permis de reprendre de votre message que les points auxquels il m'est possible de vous répondre :
- concernant les lauriers nous n'allons pas plus loin, nous avons obtenu la preuve de la manipulation du syndic, et maintenant que les associations de copropriétaires prennent le relais, idem pour les associations professionnelles des syndics, des banques, des experts comptables, des commissaires au compte, de la direction des fraudes, des ministères de tutelles, du service d'agréement des professions de syndic à la prefecture, .... c'est peut-etre cela la démocratie....
- concernant la reelection du syndic ( malgré sa condamnation par le TGI ) verdelet a bien repris en 2006 le contexte. Personne ne comprenait rien, le syndic ( voir plus haut ) expliquait le premier par écrit son etonnement d'un jugement sur un intitulé de compte. Et le conseil syndical de l'epoque a été d'une incompétence ( le mot est faible ! ) exemplaire... en redemandant au syndic de se representer, en allant chercher 2 grands groupes ( situé à 20 km de la ville, et on est en banlieue ) et un autre syndic - comme par hasard - le plus cher de la zone... cherchez l'erreur....mais le vote a pu avoir lieu de façon démocratique,
le syndic a été réelu, mais surtout ( et pourtant je suis un grand defenseur de la liberté d'entreprise et de la saine concurence ) il faut constater que tous les syndics concurrents installés sur la ville, ou tres proche... se sont tous desisté face à l'appel d'offre de l'administrateur provisoire....
- quand à la nature du compte bancaire actuel, aucune idée s'il est séparé ou non, et je ne suis pas certain que le conseil syndical actuel le demandera...nous semblons bien parti vers une justification encore oiseuse de la part du syndic, qui risque helas d'etre à nouveau gobé par les copropriétaires...
Qui parlait sur ce forum de l'utilité d'un ordre des syndics, comme pour les notaires, architecte etc... cela me semble plus que jamais une excellente idée..
voila, j'espere avoir été clair Cordialement J-YL
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 14:37:02
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Citation :
Initialement posté par Mout
Ce n'est pas parce que la copropriété est gérée par un administrateur provisoire que les copropriétaires, et leur conseil syndical, doivent rester spectateurs...
Pour l'élection d'un syndic, plusieurs devis peuvent être demandés, le CS les examine et en retient DEUX à soumettre à l'AG.
Dans le cas présent, l'étape "nomination du syndic" n'a pas été assez contrôlée
Pour vous donnez une idée du comportement du conseil syndical en 2006, je vous reproduit ci-dessous la partie du seul texte diffusé par le conseil syndical aux copropriétaires 2 mois après la date du jugement du TGI d'Evry annulant le mandat du syndic
( Cette unique lettre d'information du conseil syndical, faisait suite a une lettre d'information que nous avions distribué dans les boites des copropriétaires, face au silence du conseil syndical )
Objet procédure X contre le syndic :
En réponse au courrier de M X daté du 1 mars 2006 qui met une nouvelle fois en cause le conseil syndical dans le proces qu'il a intenté au syndic, le conseil syndical tient à :
- preciser qu'il revenait au syndic judiciaire d'informer officiellement les copropriétaires de l'exécution de la décision de justice rendue,
- réaffirmer sa position de neutralité, le role du conseil syndical n'étant pas d'entretenir des motifs de discorde au sein de la copropriété, mais de faciliter et suivre sa gestion, dans l'interet de l'ensemble des copropriétaires
- informer les copropriétaires que le conseil syndical a rencontré les reptresentants du syndic en date du 25/02 (NB soit un mois après le jugement du TGI d'Evry ) afin de se faire préciser les intentions du syndic. a cette date le jugement n'avait pas encore été rendu exécutoire, le syndic conservait donc le droit d'exercer ses fonctions...
Extraordinaire quand meme, non ? qu'un conseil syndical ait osé écrire :
- que ce n'est pas dans son role d'informer la copropriété...
- qu'il doit rester neutre ( comme si prendre position sur un jugement était un motif de discorde !)
- qu'il avait demandé lors d'une rencontre avec un syndic le 25 février ( NB un mois après la nullité du mandat du syndic ) pour se faire préciser les intentions d'un syndic annulé
- qu'il justifie que le syndic ait abusivement poursuivi son activité en passant outre une decison de justice éxécutoire dès l'énonce du jugement...
Voilà, hallicinant non ???? le pire est que cette forme de desinformation perdure encore !!!!
Tiens il n'y a pas une rubrique betisier des copropriétés ??? on pourait mettre ce texte dedans. |
Edité par - JYL53 le 15 avr. 2008 23:05:15 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 17:40:20
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Bonne idée ce serait bien d'avoir un bétisier copro, une sorte de cour de récréation pour les copropriétaires en prenant cela avec bonne humeur et d'humourcar forcément gestionnaires, syndics, prestataires, conseillers syndicaux et copropriétaires seraient mis sur la sellette.
Qu'en pense l'administrateur du site ? |
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