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phiduf
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 Posté - 20 avr. 2003 : 08:34:28
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Je compte me porter bientôt acquéreur dans Paris intra-muros d'un de ces petits locaux de 6 à 12 m² que l'on nomme "Studette", "Chambre de Service" ou encore "Chambre de Bonne". Cette acquisition est destiné à un usage personnel (pied-à-terre) et n'est en aucun cas un investissement locatif, il n'est donc pas très important à mes yeux que le local soit "décent" ou non au sens de la loi SRU (hormis le risque, assumé, de dévalorisation sur le marché, des biens non louables. Encore que, à Paris...).
Je cherche à établir la liste des pièges spécifiques à ce type de bien immobilier, et n'ai guère réussi pour l'instant à trouver de littérature sur ces spécificités, même via internet. Mes appréhensions se situent notamment sur 2 plans :
- Ces biens se situent-ils dans un espèce de noman'sland juridique, coincés quelque part entre le statut d'appartement et celui de dépendance, ou bien sont-ils reconnus comme des locaux d'habitation à part entière, tant par les textes des lois que par la jurisprudence "de terrain" ? (je ne parle pas de la loi SRU qui traite des biens offerts à la location...).
- J'imagine aisément (à tort ou à raison ?), que dans une copropriété, les propriétaires de ces lots doivent être considérés avec une certaine condescendence par les autres copropriétaires, et doivent sans doute rester sur leurs gardes plus que d'autres pour faire respecter leurs droits.
Comme exemples concrets de questions que je me pose :
- Si le local ne comprend ni douche ni WC privatifs, (j'ai par exemple vu des annonces mentionnant "sanitaires à créer"), peut-on de plein droit les faire installer (sous réserve bien sûr de travaux effectués dans les règles de l'art : ventilation adaptée à humidité, isolation sols, etc...), ou bien la loi laisse-t-elle toute latitude aux règlements de copropriétés d'interdire ce type de travaux dans ce type de local ? Dans le cas des WC, je fais en fait allusion à des WC avec broyeur, à défaut de canalisation "dédiée". Pour la douche, cela peut inclure la pose d'un petit cumulus, s'il n'y a pas d'eau chaude déjà disponible.
- Ce type de local donne-t-il de plein droit le bénéfice d'une domiciliation et d'une boîte aux lettres (la domiciliation m'importe peu, le local ne sera pas ma résidence principale de toute façon, mais la boîte aux lettres a une certaine importance) ?
- Si le local est au dernier étage juste sous le toit, ce qui est a priori très fréquemment le cas, y a-t-il des risques particuliers de conflits d'intérêts en cas de problèmes d'étanchéïté des toits ? En matière de toits, charpentes, velux, mansardes, etc..., je ne sais pas trop où se situe la frontière entre parties communes et privatives. Et étant donné que les immeubles concernés sont souvent d'un âge honorable, des copropriétaires ou assureurs peu scrupuleux peuvent-ils jouer là-dessus pour tenter de s'exonérer abusivement de leurs responsabilités ?
- L'accessibilité des services extérieurs de type EDF, Téléphone, TV satellite ou câble (si immeuble raccordé) depuis les chambres de services est-elle de plein droit (sauf contrainte technique majeure pour TV), ou bien soumise au bon vouloir de l'ensemble des copropriétaires ? Dans le cas de l'accès au réseau EDF, j'ose espérer que la question ne se pose même pas...
Tout commentaire apportant un peu d'eau à mon moulin sera le bienvenu.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 20 avr. 2003 : 20:23:19
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Il y a déjà eu des échanges à ce sujet sur ce forum, et n'étant pas très calée en termes de copropriété, je n'ose vous répondre...
En ce qui concerne les problèmes d'étanchéité des toitures, tous les logements de dernier étage souffrent du même problème : c'est chez eux et eux seuls qu'il pleut quand il y a des fuites, et les autres copropriétaires ne voient pas l'urgence (ils voient plutôt des charges supplémentaires qui viennent mettre à mal leur budget, et les prix actuels de l'immobilier risquent de renforcer le problème si vous vous trouvez dans un immeuble où de nombreux copropriétaires ont acquis un lot récemment, en s'endettant plus que de raison). Certes, la plupart des jugements rendus sur la question accordent une indemnisation au copropriétaire victime de lenteurs de la copropriété, mais après, les relations sont encore plus tendues... bref, il y a des problèmes. La définition des parties communes dépend du règlement de copropriété qu'il faut bien entendu consulter, de même je pense que la définition du lot (chambre ou débarras) qui doit conditionner l'accès à divers équipements et à une boîte aux lettres, mais là je m'avance. Bien souvent, bien entendu, les chambres de bonne n'ont droit à une boîte aux lettres que dans le couloir menant à l'escalier de service, mais je suppose que cela ne vous gêne pas.
Thoveyrat |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 avr. 2003 : 21:51:39
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les "chambres de bonne" ne correspondant pas à la notion de logement décent (voir décret du 31 janvier 2002) sont dorénavant indiquées dans les annonces des agences comme débarras, local....: il est indiqué "pas d'habilité" ou autre formule équivalente.
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phiduf
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 21 avr. 2003 : 20:37:45
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Les messages de ce forum qui abordent le sujet des chambres de service tournent tous, sauf erreur de ma part, autour du problème des biens interdits de location par la loi SRU (sauf une exception : le message mentionnant un cas de suppression arbitraire de l'alimentation en eau liée à des travaux d'entretien non votés. Etre confronté à ce genre de guignols est précisément ce que je souhaiterais éviter).
La loi SRU ne concerne que les biens proposés à la location, et ce n'est pas là mon problème. Je ne vois guère comment un règlement de copro pourrait invoquer la loi SRU pour interdire l'occupation d'un local non "décent" par... son propriétaire. Si certains pensent que je me trompe, avancez des arguments svp, ça m'intéresse.
J'achèterai de fait un bien qui me plaît et correspond à MES besoins, qu'il soit décent ou non au sens SRU est le cadet de mes soucis, si ce n'est bien sûr que je ne paierai pas forcément le même prix dans les 2 cas.
Quant aux annonces concernant des biens "indécents" au sens SRU, j'en vois passer pas mal autour de 5000 à 6000 euros le m²(*), voire plus, y compris parfois pour un 6° étage sans ascenseur. A ce prix-là, beaucoup, même parmi les professionnels, hésitent à qualifier le local de "débarras".
(*) Je n'ai pas précisé que je cherche exclusivement dans les arrondissements 1 à 8, avec une préférence pour des quartiers qui ne sont pas forcément les moins chers au sein d'arrondissements eux-mêmes déjà chers.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 21 avr. 2003 : 22:52:52
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Je fais suite aux deux messages de Phiduf et aux contributions de réponse, en apportant les éléments suivants :
1.- Tout d'abord une précision sur le texte 'logement décent'.
a)- Ce texte n'est pas un texte de la loi SRU (2000-1208 du 13.12.2000). Il s'agit d'un décret (2002-120 du 30.01.02), qui fait certes suite à l’article 187 de la loi SRU qui a introduit dans notre droit – et plus précisément dans l’article 1719 du Code Civil - le terme de ‘logement décent’ s’agissant des biens donnés en location d’habitation principale :
Citation :
SRU - Article 187, premier alinéa
I. - Le deuxième alinéa (1o) de l'article 1719 du code civil est complété par les mots : « et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ».
b)- Le décret ‘logement décent’ s’applique aux logements d’habitation principale soumis à la loi 89-462 du 06.07.89 (‘baux de la loi de 89’ en langage courant) et aux locations énumérées à l’article 2 de cette loi (locaux meublés, logements-foyers, logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, locations consenties aux travailleurs saisonniers).
Le texte du décret ‘logement décent’ n’est d’ailleurs aucunement en contradiction avec les dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, qu’il n’a pas modifié en tant que tel mais dont il détaille l’application sur deux points.
Le décret ‘logement décent’ ne vise – contrairement à ce qui est avancé dans certaines contributions, et comme on l’avance (également à tort) trop souvent dans les milieux de l’immobilier - que les logements offerts à la location après sa date d’application et non les logements déjà habités à cette date d’application, et il ne vise pas non plus les logements qui se vendent depuis la dite même date.
Toutefois, s’agissant des locations en cours à la date d'effet du décret 'logement décent', l’article 20-1 de la loi de 1989 permet de demander une mise en conformité ou, à défaut que ceci soit accepté par le bailleur, de solliciter par voie judiciaire un ajustement de loyer.
c)- Ceci avait clairement discuté sur le sujet 2751 des forums, dont le lien est le suivant :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?whichpage=2&ARCHIVE=&TOPIC_ID=2751
d)- Universimmo, en rangeant le décret ‘logement décent’ dans la rubrique ‘locations-baux’ de son Guide Juridique, est juste.
UI, sur ce guide, a d’ailleurs assorti la présentation de ce décret de commentaires pertinents notamment pour ce qui est de l’emboîtage des textes : http://www.universimmo.com/accueil/unijur020.asp.
2.- Cela dit, quelques tentatives de réponse aux questions de Phiduf :
Première question : Citation :
Ces biens se situent-ils dans un espèce de noman'sland juridique, coincés quelque part entre le statut d'appartement et celui de dépendance, ou bien sont-ils reconnus comme des locaux d'habitation à part entière, tant par les textes des lois que par la jurisprudence "de terrain" ? (je ne parle pas de la loi SRU qui traite des biens offerts à la location...).
En copropriété, un lot est un lot et sa destination est désignée dans le RC (ou dans son annexe, l’état descriptif de division - EDD).
Deuxième question : Citation :
J'imagine aisément (à tort ou à raison ?), que dans une copropriété, les propriétaires de ces lots doivent être considérés avec une certaine condescendence par les autres copropriétaires, et doivent sans doute rester sur leurs gardes plus que d'autres pour faire respecter leurs droits.
En effet, l’attitude va de la condescendance (les pauvres du dernier étage) à la sympathie (ces bons p’tits jeunes).
Troisième question : Citation :
Si le local ne comprend ni douche ni WC privatifs, (j'ai par exemple vu des annonces mentionnant "sanitaires à créer"), peut-on de plein droit les faire installer (sous réserve bien sûr de travaux effectués dans les règles de l'art : ventilation adaptée à humidité, isolation sols, etc...), ou bien la loi laisse-t-elle toute latitude aux règlements de copropriétés d'interdire ce type de travaux dans ce type de local ? Dans le cas des WC, je fais en fait allusion à des WC avec broyeur, à défaut de canalisation "dédiée". Pour la douche, cela peut inclure la pose d'un petit cumulus, s'il n'y a pas d'eau chaude déjà disponible.
Des RC peuvent interdire de transformer des chambres de bonne ou locaux similaires en logements d’habitation, au nom de la « destination » de l’immeuble.
Voyez sur ce point, ce qui est dit sur : http://www.universimmo.com/lexique/unilex00x.asp?Lex_Code=53
C’est donc pour vous le point essentiel à vérifier (vous pouvez introduire une clause de nullité à ce sujet dans une promesse d’achat, pour produire effet tant que vous n’aurez pas pu vérifier de façon certaine).
Le problème majeur pour les sanitaires viendra de l’accès à une conduite d’évacuation des eaux usées, qui est dans un immeuble, par nature, un équipement commun et que l’on ne peut toucher, pour s’y raccorder nouvellement, qu’avec l’accord du syndicat (normalement à la majorité de l’article 25 de la loi 65-557 du 10.07.65).
Un autre problème pour la question des ouasouas est le Règlement Sanitaire.
Voyez, Phiduf, ce qui est dit à ce sujet sur le lien suivant : http://www.universimmo.com/accueil/unijur073.asp (notamment article 47 du RS de la Ville de Paris pour un WC à broyeur).
Quatrième question : Citation :
Ce type de local donne-t-il de plein droit le bénéfice d'une domiciliation et d'une boîte aux lettres (la domiciliation m'importe peu, le local ne sera pas ma résidence principale de toute façon, mais la boîte aux lettres a une certaine importance) ?
Domiciliation et boîte à lettres : oui, de droit.
Cinquième question : Citation :
Si le local est au dernier étage juste sous le toit, ce qui est a priori très fréquemment le cas, y a-t-il des risques particuliers de conflits d'intérêts en cas de problèmes d'étanchéité des toits ? En matière de toits, charpentes, velux, mansardes, etc..., je ne sais pas trop où se situe la frontière entre parties communes et privatives. Et étant donné que les immeubles concernés sont souvent d'un âge honorable, des copropriétaires ou assureurs peu scrupuleux peuvent-ils jouer là-dessus pour tenter de s'exonérer abusivement de leurs responsabilités ?
Le toit et son étanchéité sont des choses communes. Un vélux ou un tabatière propre au local sera partie privative. Toute fuite venant des choses communes relève de la réparation urgente, que le syndic est tenu de faire effectuer, n’en déplaise aux propriétaires des étages inférieures. Si il ne s’exécute pas, saisine du TI avec injonction de faire et, s’il ne donne pas suite, travaux par vos soins à charge de la copropriété.
Sixième question : Citation :
L'accessibilité des services extérieurs de type EDF, Téléphone, TV satellite ou câble (si immeuble raccordé) depuis les chambres de services est-elle de plein droit (sauf contrainte technique majeure pour TV), ou bien soumise au bon vouloir de l'ensemble des copropriétaires ? Dans le cas de l'accès au réseau EDF, j'ose espérer que la question ne se pose même pas...
Ces accès ne peuvent être restreints (sous réserve, toujours, d’une disposition générale du RC qui prohiberait la transformation des chambres de bonne en locaux d’habitation principale).
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 10:13:30
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Bonjour Joseph, je reprends certaines de vos assertions ici :
Citation :
"Le décret ‘logement décent’ ne vise – contrairement à ce qui est avancé dans certaines contributions, et comme on l’avance (également à tort) trop souvent dans les milieux de l’immobilier - que les logements offerts à la location après sa date d’application et non les logements déjà habités à cette date d’application, et il ne vise pas non plus les logements qui se vendent depuis la dite même date ".
C'est la partie soulignée qui m'interpelle. Pouvez vous être plus explicite ?
Citation :
Toutefois, s’agissant des locations en cours à la date d'effet du décret 'logement décent', l’article 20-1 de la loi de 1989 permet de demander une mise en conformité ou, à défaut que ceci soit accepté par le bailleur, de solliciter par voie judiciaire un ajustement de loyer.
Quand les mûrs ne peuvent pas être "poussés" malgré la bonne volonté du bailleur, quelle solution reste t-il ? La location doit s'arrêter ?
bp |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 11:47:45
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1.- Le décret 'logement décent' ne porte que sur ce qui est mis en location. Les biens ne répondant pas aux critères de ce décret se vendent et s'achètent librement (c'est ce que Phiduf vise).
Je suppose que le marché doit tenir compte que l'on ne peut les mettre tels quels en location, et qu'il y a donc une certaine décote. Je n'ai pas d'expérience ou de point de référence sur ce point commercial.
2.- Non, on ne pousse pas les murs et la location peut se poursuivre, mais le loc peut demander au tribunal une révision du loyer pour tenir compte du fait que le logement n'est pas 'décent'. Là non plus, je ne sais pas quelles ont pu être les décisions des tribunaux, ni si beaucoup de cas leur ont été déférés (le décret date du 31.01.02, il y a à peine 16 mois).
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fpy
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 14:50:45
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J'écris ce mail depuis une chambre de service à Paris intra-muros qui me sert de bureau (Je ne possède aucun autre lot dans l'immeuble).
Ma contribution est donc plus basée sur du vécu que sur une analyse juridique...
Le premier piège, c'est le prix d'acquisition. Les vendeurs demandent souvent un prix au m2 largement supérieur à celui des studios et deux pièces. Leur argument est celui de la rentabilité brute : 10 m2 "décents" semblent pouvoir se louer près de 400 euros par mois! A 6000 euros/m2, le rapport locatif est de 8%. CQFD.
Je ne suis pas certain que la loi SRU ait eu d'autres effets que pervers. Donc, mieux vaut chercher une chambre "indécente" au sens de la loi SRU. Sans possibilité de mise à niveau.
Il est toujours possible d'installer douche, etc... Sauf que les canalisations d'évacuation des 6è étages n'ont pas le diamètre suffisant, surtout si l'on tient compte des eaux de vaisselle. Mes voisins (tous locataires plus ou moins légaux) se plaignent de pbs de refoulement, insolubles. Mon unique lave-main s'écoule difficilement, mais, moi, je dois faire couler moins d'un litre/jour.
Question copro, je n'ai aucun pbs. Difficile d'en faire une règle générale. Ici, ils sont plutot ravis et surpris qu'un propriétaire de quelques millièmes assiste aux AG. Evidemment, j'interviens et réclame en proportion ou presque.
J'ai une boite à lettre dans le hall principal. Je n'ai pas demandé d'interphone mais j'ai fait tirer un cable (accès internet haut débit). Après la réfection de la toiture et des tempêtes, un de mes vasistas fuyait. J'ai contacté le syndic et l'entreprise est revenue faire un joint dans les 2-3 jours...
Conclusion : dans la pratique comme dans les textes, je suis un copropriétaire comme un autre.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 17:32:38
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En effet, le marché immobilier des p'tites surfaces est particulier (du moins à Paris) : pour ce type de biens est associée une rentabilité. Les investisseurs achètent une rentabilité non pas une surface. Au delà de 40-50m2 on commence à raisonner en terme de surface et donc de prix au m2 c-à-d qu'il y a une proportionnalité qu'on ne trouve pas dans les 10-15m2. On ne trouve plus rien à moins de 30 000euros même si la surface fait 9m2. Sur un même palier on peut trouver un 10m2 vendu 40000euros (4000euros/m2)et un appart de 100m2 vendu disons 200000euros (2000euros/m2). Pour le 100m2 le tarif doit coller au prix du marché du coin tandis que pour le 10m2 ça n'a plus rien à voir et il ne faut pas chercher de toute façon à comparer avec le marché immobilier du secteur pour le 10m2. Le marché des petites surfaces est particulier.
On imagine mal un 10m2 vendu 15000euros (100000fr) surtout à Paris!
Si c'était le cas la rentabiliuté serait exhorbitante.
bp |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 avr. 2003 : 17:59:18
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Apollinaire avait, au 202 Boulevard Saint Germain, un pigeonnier comme celui de Fpy. André Breton lui rendait visite. Et d'autres.
La différence est qu'ils n'avaient pas le haut débit (quoique...) et qu'ils ne devaient guère s'emmerder d'histoires de copropriété.
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