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 Sujet  |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
 Posté - 12 mars 2006 : 21:58:28
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BJ
Nous avons recu le récapitulatif des dépenses.
Il apparait que le budget a été largement dépassé. Mais tout est OK, pas de problème au niveau des factures.
Budget 35000 . Dépenses 42000 (arrondi)
Il apparait tres clairement que ceci provient d'une sous-évaluation du budget prévisionnel.
Mais bon, on règlera nos dépenses supplémentaires avec la régularisation des charges
Mais le syndic n'a pas réagi et n'a pas informé le CS du problème.
A la prochaine AG, on dira 2 mots au syndic, Pas de quitus bien entendu. Mais ceci est un autre sujet.
La question que je pose est la suivante : A supposer que l'AG refuse ce dépassement, que se passe t-il?
- Pour le syndic (a mon avis rien, puisque tout est correctement payé)
- Pour le syndicat, on risque des problèmes de trésorerie, non ? Que disent les textes à ce sujet ?
Après tout, si l'AG est souveraine...
Qu'en pensez-vous SVP. ?
Merci
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 11:06:04
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Je dirais malicieusement que l'AG ne peut refuser des dépenses régulièrement engagées, et que si le budget est "explosé", alors que lors de son élaboration ce dépassement était prévisible, je conseillerais à l'AG de révoquer le conseil syndical pour incompétence  .
Article 26 du décret:
"Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'éxecution."
Il n'y aurait pas que le syndic qui aurait fait preuve d'attentisme dans cette affaire...
Pour la trésorerie, il suffit juste de demander au conseiller "finances" du CS, une fois cette première baffe digérée, de bien vouloir calculer si son niveau s'approche dangereusement ou non du zéro. Si c'est un compte séparé, il vous faudra réagir. Si c'est un compte non séparé au nom du syndic, ce sera "bien fait pour lui", et la punition se fera d'elle même  ...
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Edité par - mfld le 13 mars 2006 11:11:52 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 11:24:27
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En complément de ce qui est indiqué par mfld;
le CS ne doit pas se contenter d'un contrôle annuel(et encore sous réserve qu'il ne s'agisse pas d'un simple pointage des factures) de la comptabilité du syndic mais doit(devrait)le faire -c'est son droit-au moins une fois par trimestre.
Il doit impérativement avoir une copie de tous les contrats concernant votre copropriété.
Pour le budget il doit établir en réunion "interne" son propre projet de budget prévisionnel qui pourra être "affiné" lors de la préparation de l'ordre du jour de l'AG avec le syndic en fonction de celui établi par ce dernier;
c'est du travail mais cela peut éviter bien des problèmes |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 11:49:44
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MFLD, vous dites
Pour la trésorerie, il suffit juste de demander au conseiller "finances" du CS, une fois cette première baffe digérée, de bien vouloir calculer si son niveau s'approche dangereusement ou non du zéro. Si c'est un compte séparé, il vous faudra réagir. Si c'est un compte non séparé au nom du syndic, ce sera "bien fait pour lui", et la punition se fera d'elle même ...
C'est un compte non sépare (individualisé)
Qu'entendez vous par
Si c'est un compte non séparé au nom du syndic, ce sera "bien fait pour lui", et la punition se fera d'elle même
On refuse les 7000 euros, et ce serait à la charge du syndic ?
C'est trés important ce que vous écrivez là.
Voudriez vous préciser SVP.
Merci
Pour le reste tout est prêt. On vire ce syndic et on revoit tout le truc avec le CS... nous avons trop laissé faire |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 13:29:21
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Au risque de me répéter, vous ne pouvez pas refuser lors de l'approbation des comptes vos 7000 euros de dépenses supplémentaires, si elles ont été régulièrement engagées. Il n'y a pas de faute du syndic sur l'engagement, comme cela pourrait être par exemple sur des travaux en principe hors budget & non votés en AG, et quand même imputés au budget. C'est donc au syndicat de payer, pas au syndic.
Par exemple, si un contrat d'entretien approuvé par l'AG prévoit 1000 euros par an, et que le budget prévisionnel n'en avait prévu que 800, la différence de 200 euros sera collectée au 5ème appel correspondant à la régularisation des charges. L'AG ne peut pas refuser ces 200 euros, car cette somme a été régulièrement engagée au travers d'un contrat d'entretien voté en AG.
Votre problème ne réside pas dans la validité des sommes à payer, mais plutôt dans la gestion de la trésorerie du syndicat. Le budget est fait pour répondre au principe du provisionnement des charges. Si le budget apparait en cours d'exercice comme insuffisant, le syndic doit convoquer l'AG pour ajuster ce budget, donc pouvoir appeler un supplément de provision, et ainsi éviter que le solde du compte de la copropriété passe en négatif.
Si vous aviez un compte séparé, ce serait critique car il serait en négatif, et vous auriez des problèmes avec la banque, au même titre que si vous aviez un découvert trop important sur votre compte personnel. La faute du syndic aurait dans ce cas été d'avoir laissé le compte s'enfoncer dans le rouge sans réagir. On aurait pu alors lui réclamer le remboursement des frais engendrés par ce solde négatif.
Comme vous avez un compte non séparé, et l'individualisation n'étant qu'un artifice comptable, votre déficit de 7000 euros va en fait être compensé sur le compte unique du syndic par les soldes positifs des autres copropriétés qu'il gère. Et je ne parle pas des avances de trésorerie généreuses (ou fonds de roulement) qui subsistent de ci, de là  .
C'est pour cela que j'ai écris qu'il se sera puni de lui-même, car laisser une copropriété en déficit, c'est autant d'intérêts en moins sur la rénumération d'un solde positif de son compte unique (jetez un coup d'oeil dans son contrat, il est classiquement mentionné que les charges et les produits de ce compte unique sont pour le syndic).
Autant dire que vous devriez jetez un petit coup d'oeil sur ces copropriétés qui tournent sur ce même compte, car si votre syndic est aussi "souple" pour ces autres copropriétés, je commencerais à avoir un doute sur la trésorerie totale de ce syndic et donc sa santé financière.
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Edité par - mfld le 13 mars 2006 13:35:09 |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 13:34:18
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OK, je n'avais pas été au bout de votre raisonnement
Là, je vous suis à 100%. Tout est parfait
Merci de votre contribution |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 17:48:29
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dépassement du budget mais pourquoi? mauvaises prévisions ? travaux d'urgence n'ayant pas fait l'objet d'un appel de fonds ? il serait bon de savoir où se trouve le dépassement .
mikis |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 17:56:55
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BJ Mikis
1 - Un budget tres mal ficelé
2 - Un CS complètement a coté de la plaque (bien gentil mais qui ne se doute pas de l'importance d'un budget)
3 - Le syndic qui n'a pas declenché d'alerte
Bref la totale
Dans le budget,
- poste électricité batiment ... oublié (3500 euros)
- + de 1500 euro de dépenses entretien divers par le CS
- extincteur non prévu qui apparait en dépenses
- etc, etc...
l'horreur, quoi ...
Mais c'a y est tout le monde a compris qu'il fallait remettre les pendules à l'heure... meme le CS
Donc, nous avons ficelé notre affaire pour notre prochaine AG
@+ |
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Budget prévisionnel dépassé
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