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 Sujet  |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
 Posté - 13 mars 2006 : 15:02:58
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Bonjour,
Le gardien est parti, la loge est vide.
Au moment d'en réembaucher un, deux types de contrats semblent possibles:
- Cat B, payé en UV (comme l'ancien) et logé
- Employé d'immeuble Cat A non logé, sur une base de contrat sur 35 heures/sem
Une majorité de copros (mais pas les 2/3) voudrait un personnel non logé pour pouvoir louer la loge, source d'un revenu non négligeable.
Question: est-ce que Cat B implique forcément logé???
Est-ce qu'on peut lui définir un nombre d'UV minimum, ne remplissant que les tâches vraiment utiles?
Ce passage d'un gardien Cat B logé à un employé Cat A (faisant pourtant toutes les tâches de son prédecesseur sauf l'astreinte de nuit maintenant supprimée, n'ayant plus de raison de le loger) nécessite un vote à quelle majorité???
Cordialement
kasos
Pdt de CS
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alainfil
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221 réponses |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 13:42:28
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C'est peut être pour encourager à lire la convention collective et l'article 24 pour trouver soi-même les réponses aux questions simples  ? |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 14:34:38
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Citation :
Initialement entré par mfld
C'est peut être pour encourager à lire la convention collective et l'article 24 pour trouver soi-même les réponses aux questions simples ?
Très bonne réponse.
Est-elle disponible sur internet?
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 18:11:06
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De mfld
"C'est peut être pour encourager à lire la convention collective et l'article 24 pour trouver soi-même les réponses aux questions simples ?"
Entré par mathi le 14 mars 2006:
"Convention Collective Nationale des Gardiens, Concierges et Employés d'Immeubles, la CCN n° 3144 en vente dans les librairies 10,25 €)"
Il ne faut pas tout attendre des autres sans le moindre effort... |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 22:53:56
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kasos,
Est-ce que le logement de fonction du concierge est mentionné dans votre règlement de copropriété (n° de lot) ou est-ce une partie commune ?
Pourquoi le précédent gardien est parti : retraite ou licenciement ?
Le Syndicat devra voter en AG l'embauche du concierge catégorie B si tel est son désir et sa nécessité (art. 31 du décret de 1967).
Le Syndicat est l'employeur.
Le syndic est le "chef du personnel" : il embauche, dirige, surveille le travail et licencie le personnel employé par le Syndicat. Il tient un livre des salaires et établit les bulletins de salaires en application de la C.C.N. (vous pouvez vous procurer cette Convention Collective n° 3144 dans une librairie au prix de 10,25 €).
Le syndic ayant un devoir de conseil doit bien informer les membres du CS et le Syndicat, sinon il engage sa responsabilité.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP. Il est donc à même de vous renseigner puisqu'il va diriger ensuite le gardien. Le syndic pourrait s'en entretenir avec le CS.
Le gardien catégorie B est toujours logé puisque à temps complet ou service permanent.
Une fois que l'AG aura délibéré selon les besoins de la copropriété : "barême d'évaluation des tâches constituant l'annexe I à la convention : 10000 UV correspondant à un emploi à service complet exercé dans le cadre de l'amplitude définie au paragraphe 3 ci-après. Le total des unités de valeur correspondant aux tâches attribuées (au titre des § 1 à V de l'annexe I susvisée) à un salarié ne peut excéder 12 000 UV et la partie des unités de valeur excédant 10 000 doit être majorée de 25 % pour déterminer le total effectif des UV (soit 12 500 au maximum). En dessous de 9000 UV l'employé peut être classé : soit à service permanent, soit à service partiel" (art. 18-1-B de la CCN).(...)
Pour les travaux spécialisés et qualifiés : mon post du 10 Mar 2006 : 09:36:24 http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36568.
Ce sont les coefficient d'emploi et le nombre d'UV qui déterminent le salaire figurant sur le contrat et bulletins de salaires établis en application de la CCN. Contrat signé contradictoirement entre le syndic et l'employé.
La modification de catégorie A ou B ne change pas les modalités de vote. Je pense que l'embauche se vote à la majorité simple (art. 24 de la loi).
L'astreinte de nuit (art. 18-1-5 de la CCN) n'est pas liée à l'occupation du logement, mais à la surveillance des alarmes placées dans la loge du gardien : alarmes ascenseurs, chaufferie. Ci ces éléments sont équipés de téléalarmes ou télésurveillance les tableaux d'alarme n'ont plus de raison d'être. Elle ne concerne bien sûr que le personnel à temps complet.
Préalablement à l'embauche et pour les cas cités dans l'art. 13 de la CCN (très important car souvent passé à la trappe):
Art. 13. Contrôle médical CCN
La surveillance médicale sera organisée conformément aux dispositions légales et, notamment en ce qui concerne les concierges, par application des articles R. 773-1 et suivants du Code du travail.
Les salariés devront subir un examen médical passé au moment de l'embauchage ou, pour le personnel non logé, au plus tard avant la fin de la période d'essai.
L'embauchage définitif est subordonné aux résultats de cet examen.
Les salariés feront ensuite l'objet d'un examen médical annuel.
Lors de la reprise du travail après un arrêt pour cause de maladie professionnelle ou d'accident du travail, après un congé de maternité, après un arrêt de travail de plus de trois semaines pour cause de maladie non professionnelle, ou en cas d'arrêts répétés, les salariés devront subir obligatoirement une visite médicale.
Ces dispositions ne s'appliquent pas au personnel employé à temps ou service partiel.
Vous pourrez également consulter ces liens :
http://www.unarc.asso.fr/site/gardien/1205/salaire.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0705/abus526.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0106/paie.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/gardien/gardien.htm
http://www.universimmo.com/accueil/unijur082.asp
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierconcierge.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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alainfil
Pilier de forums
221 réponses |
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kasos
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327 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 08:39:31
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Citation :
Initialement entré par mathi
[black]kasos,
Merci Mathi pour cette réponse très détaillée.
Je vais prendre le temps de l'analyser et y reviendrai.
D'autant que notre copropriété est en cours de procès devant la Cour d'Appel d'Aix concernant la majorité requise pour passer d'un contrat Cat B à un contrat Cat A.
A suivre, donc ...
Mais si quelqu'un a déjà connaissance d'un tel procès en cours devant une autre juridiction, n'hésitez pas à intervenir.
J'en reparlerai, mais ce procès serait apparemment le premier après Loi SRU + lois sociales interdisant l'astreinte de nuit.
Il pourrait faire jurisprudence.
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 15:21:03
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Je reviens donc sur le sujet. En bleu les questions posées par mathi
Est-ce que le logement de fonction du concierge est mentionné dans votre règlement de copropriété (n° de lot) ou est-ce une
partie commune ?
C'est une partie commune
Pourquoi le précédent gardien est parti : retraite ou licenciement ?
Licenciement (avril 2002) + expulsion du logement en janvier 2003, suite à jugement du Tribunal pour "occupation sans droit
ni titre"
La modification de catégorie A ou B ne change pas les modalités de vote. Je pense que l'embauche se vote à la majorité simple
(art. 24 de la loi).
C'est bien le sens de nos votes, voir ci-après:
Juillet 2003, le syndic convoque une AGE avec deux résolutions proposées au vote selon majorité Art 24:
1) compte tenu suppression de l'astreinte de nuit par les lois sociales, je propose de réembaucher nouveau personnel en Cat A
(donc non logé) contrat sur la base de 35 h/sem, mais faisant les mêmes tâches que l'ancien gardien, telles que définies par
la liste de ses UV.
2) il en découle que le logement de fonction devient libre, je propose de le louer ce qui fera un revenu locatif intéressant
(pour payer tous travaux à venir, etc)
Les 2 résolutions sont votées avec une majorité de 60% des voix.
Mais les 40% restant, toujours fanatiques d'un gardien présent la nuit, des petits services qu'il peut leur rendre (je passe
sur les détails) alors qu'il n'a plus d'obligation d'être présent, attaquent la résolution devant le TGI disant qu'il aurait
fallu voter selon majorité Art 26 (les 2/3).
Bien sûr, le syndic suspend l'embauche en attente jugement et on continue avec le service (temporaire comme expliqué à tous) d'une entreprise de
nettoyage (mais qui ne fait que ça, et donc pas toutes les tâches que devaient faire notre employé Cat B ou Cat A).
Compte tenu lenteur justice, le TGI ne rend son jugement qu'en avril 2005: il prononce l'annulation des 2 résolutions disant
que "ces résolutions ont été votées à tort à la majorité de l'article 24 (majorité simple)".
Il dit par ailleurs: "la suppression du concierge peut être votée à la majorité de l'article 26 (les 2/3), dès lors qu'il est
mis en place des services de substitution assurant dans des conditions identiques ou plus avantageuses le service antérieur."
On l'a noté, ceux qui ont voté "contre" détiennent la minorité de blocage (>1/3).
Appel a été interjeté de ce jugement, l'avocat défendant le Syndicat prétendant devant la Cour d'Appel que l'Art 49 de la loi
SRU permet de voter des changements de RC à la majorité Art 24 pour tenir compte de changements dans les lois.
Voila où on en est, en attente de ce jugement postérieur aux Lois SRU et Lois sociales, et donc pouvant faire jurisprudence.
Qu'en pensent les spécialistes?
Est-ce qu'une autre Cour en France est en train de juger un cas semblable ?
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 09:49:13
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Kasos,
Logement gardien partie commune :
C'est donc une partie indivise entre tous les copropriétaires.
Pour créer un lot privatif, il faut déduire les tantièmes de la conciergerie des parties communes et augmenter les tantièmes généraux du Syndicat des tantièmes de ce lot.
Décision de l'AG à la double majorité, article 26 loi de 1965.
Un n° de lot sera alors attribué à ce lot privatif qui détient par exemple 325 tantièmes des tantièmes généraux du Syndicat (qui détient par exemple 100.000èmes) et donc 325/100.325èmes du Syndicat.
Un notaire passera alors l'acte pour ce nouveau lot privatif qui aura un n° et figurera sur l'état descriptif du RDC modifié.
Contestation 2003 sur les modalités de vote pour passer de la catégorie B à A :
C'est le Syndicat qui décide en fonction de ses besoins s'il préfère avoir un employé catégorie A ou B. Ne pas oublier que ce sont les niveaux et coefficients qui définissent le salaire. Donc, il ne faut pas se laisser aveugler par la catégorie !
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/0705/gardien.htm
Le premier point : vous demanderez à votre syndic quel texte officiel il s'est basé pour dire que les lois sociales suppriment l'astreinte de nuit.
La Cour de Cassation a juté le 18 janvier 2006 que : "que le seul document qui fait référence à une telle suppression est intitulé "analyse et commentaire de l'accord du 14 janvier 1994" établi par l'Union nationale de la propriété immobilière -UNPI- et la Fédération des sociétés immobilières et financières -FSIF- et se trouve dépourvu de toute valeur juridique"http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X01X05X00460X059
Je vous rappelle que l'astreinte de nuit ne concerne pas le personnel de catégorie A et n'est justifiée que par la présente des tableaux d'alarmes ascenseurs et chaufferie dans la loge. Donc le projet de résolution porté à l'ordre du jour n'est pas bon. L'astreinte étant subordonnée à la présence des alarmes ou pas. La CCN précise également qu'il ne peut y avoir astreinte pendants les nuits de repos hebdomadaires et les nuits précédents les jours fériés.
Cependant, il ne faut pas ôter le montant de cette astreinte de nuit qui est une prime mensuelle calculée par la valeur du point * par le nombre de points (3,61*32 = 115,52 €). Il faut la transformer et remplacer ces UV par une tâche complémentaire.
Je ne vois pas pourquoi le vote a été annulé en invoquant "la suppression du concierge" et son vote à l'art. 26 de la loi de 1965.
Chez vous, il n'y a pas eu suppression puisque votre concierge est parti en retraite en janvier 2003, qu'une société de nettoyage est intervenue et que vous avez voté lors d'une AG tenue en juillet 2003 !
Si l'AG s'était prononcée sur la suppression du poste de concierge, "lorsque le gardiennage n'est pas prévu par le règlement de copropriété, sa suppression doit s'apprécier au regard de la destination de l'immeuble, cette appréciation incombant aux juges en cas de litige. En effet, ce service collectif contribue au standing de l'immeuble et sa suppression affecte a priori sa destination. Une décision unanime est donc généralement requise pour le supprimer, sauf si, la destination de l'immeuble ayant évolué, la présence du gardien ne se justifie plus." Le Particulier - Spécial Copropriétés - n° 980b - septembre 2004 - p. 77.
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alainfil
Si le Syndicat emploi un gardien catégorie B, il doit savoir que, s'agissant d'un emploi à temps plein et/ou permanent, ce dernier doit être logé. Le syndic, ayant un devoir de conseil, aurait du informer les copropriétaires lors de l'AG précédent l'embauche.
Le syndic qui embauche ce gardien, suite à la décision de l'AG aurait du prévoir un logement de fonction pour ce gardien sinon, c'est qu'il ne respecte pas la règlementation en matière de copropriété, ni la CCN :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 10:47:26
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Citation :
Initialement entré par mathi
[black]Kasos,
[green]La Cour de Cassation a juté le 18 janvier 2006 que : green]
J'ai été lire ce jugement. Il ne s'applique pas à notre cas qui, je le rappelle:
- l'ancien gardien était parti, le logement était libre
- le syndic dit: j'en profite, avant la réembauche d'un nouvel employé, de demander une modif du RC pour application de lois nouvelles
Ma question reste donc: y a t'il une Cour en France ou en Navarre qui est soumise à la même question?
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS |
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