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 Sujet  |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 13 mars 2006 : 18:00:57
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Bonjour,
Un ravalement de ma copropriété est en cours. Un CR de réunion de suivi de l'entreprise, du syndic et de certains membres du CS indique qu'un devis sera présenté pour le changements des portes des locaux velos et des echelles d'acces aux terrases. Ces travaux n'étaient pas prevus à l'origine. M'est avis que ce genre de travaux doivent être votés en AG.
Quel est votre avis à ce sujet ?
Merci, Rob
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 18:24:10
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Si pas prévus lors du vote du ravalement en AG =
je partage le vôtre à 3000%, ne vous laissez pas faire et alerter le CS et le syndic qu'ils ne peuvent engager ce genre de travaux sans l'accord de l'AG.
Maintenant ils ont peut-être l'intention de le faire à la prochaine et ne font qu'anticiper les travaux à engager, renseignez-vous.
Votre proch AG est lointaine ? |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 19:31:06
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Et oui elle est encore très loin .... 18 mois. Donc le devis à venir sous quelques semaine n'est pas en vue d'être proposé en AG à moins qu'une AG extraordinaire soit convoquée. Ce qui me semble peu probable. (dernière AG ordinaire datant de janvier).
Par contre cela sera probablement passé dans la somme qui est alloué au CS pour les cas d'urgence. Mais je n'ai pas souvenir que ces portes soient en mauvais état. D'ailleurs quelles sont les modalités pour passer des travaux ou achats dans ce crédit "urgence" ?
Rob |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 21:59:01
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crédit d'urgence au CS ? connais pas, mais d'autre contributeurs vous renseigneront peut-être...
je ne connais pour ma part que les travaux d'urgence que seul le syndic est en droit d'engager en vue de la conservation de l'immeuble, et en respectant un certain formalisme (convocation d'AG rapide pour ratification).
Le CS, quant à lui, peut seulement avoir été "mandaté" par l'AG pour une mission très précise, j'ai du mal à penser que ce puisse être le cas pour une porte de local à vélos et des échelles !
Les piliers corrigeront si j'écris une bêtise, mais peut-être (sous réserve de confirmation) pourriez-vous essayer de ne pas payer votre quote-part de ces travaux non votés  ?... c'est bon de rêver non  ?
à défaut de pouvoir arrêter cet engagement de travaux irréguliers  !
d'ailleurs, est-ce qu'un pilier pourrait expliquer si cela est possible dans ce cas 
merci
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 22:30:16
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Citation :
Initialement entré par Rob54
Et oui elle est encore très loin .... 18 mois.
18 mois ? Une assemblée se tient au minimum une fois par an, selon l'article 7 du décret:
"Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires."
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Edité par - mfld le 13 mars 2006 22:30:33 |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 12:59:19
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Ce que j'appel crédit "urgence" est une somme mise à la disposition du CS/Syndic pour les cas d'urgence.
Je m'interroge sur sa mise en oeuvre, puisque 2-3 semaines après l'AG, le CS (j'en fait parti) s'est reuni et à décidé (j'étais contre) le changement du karcher en "tapant" dans cette somme (sans que cette question ait été évoquée lors de l'AG).
Il s'embelerait donc d'après pimpon que ce genre de depenses doit toujours se faire avec l'aval d'une AG extraordinaire.
Qu'en à la durée de 18 mois pour le contrat du syndic je suis bien d'accord avec vous, c'est du grand n'importe quoi. Mais ca a été voté en AG, les autres copropriétaires ne se sont pas opposés.
Sinon concernant les changements des portes, y a t-il un moyen pour empecher une telle opération ? (Le CS dans sa majorité cautionne cette pratique).
Merci,
Rob
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 13:47:57
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Si vous avez voté en AG de faire la prochaine dans 18 mois, alors que l'article 7 est d'ordre public, cette décision de l'AG est nulle et réputé non écrite (= comme si elle n'avait jamais existé), sans qu'un quelconque recours soit nécéssaire pour la faire annuler.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 14:08:45
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Hum. hum ... (toux discrete )...
Si j'ai bien lu avec les bonnes lunettes, les 18 mois ne concernent que la durée du mandat du syndic ... et non d'une AG dont la tenue est obligatoire au moins annuellement.
Ceci dit, pour ce qui concerne l'AG, on peut en tenir autant qu'on veut, tous les mois si nécessaire !!! ...
A noter que ce sont autant d'AG ORDINAIRES car en copropriété on ne connait rien d'extraordinnaire ...( sauf parfois le comportement des uns et/ou des autres ....)
Pour le reste, des travaux pour un ravalement de façades ont été décidés sur la base de devis qui lui ont été présentés.
C'est fait, les travaux engagés.
Reste qu'au cours d'une réunion de chantier, il est apparu que le changement de la porte du garage à vélos était nécessaire, ainsi que la mise en place d'échelles pour ... (et l'achat d'un Karcher ?) ..
Tout ceci n'a rien à voir avec les travaux de ravalement de la façade
Il s'agit là, à mon avis, du fonctionnement normal du syndicat, pour des travaux ou des actes qui concernent l'entretien de l'immeuble, dépenses entrant dans le cadre du budget prévisionnel.
Qu'on change la porte (parce que c'est nécessaire ? c'est un autre sujet !) à l'occasion du ravalement, ne serait-ce que pour la peinture, voila qui est bien ! Mais cela n'a rien à voir avec les travaux 'ravalement'.
Idem pour un Karcher et pour des échelles.
S'il y a 'devis' c'est sans doute pour répondre aux critères de mise en coucurrence et/ou de montant à partir duquel l'avis du CS est rendu obligatoire (décision d'AG L.art.21).
Qu'un ou plusieurs membres du CS n'en soit pas d'accord, c'est le jeu démocratique normal (Vous avez un réglement du CS qui précise les modalités de votes et majorités ?).
Encore faut-il qu'il y ai réunion du CS pour donner un avis sur ce sujet de l'engagement de dépenses dans le cadre du budget prévis.
Mais il ne faut pas confondre des travaux supplémentaires ou d'améliorations, rendus parfois nécessaires lors d'un ravalement de façade, avec des dépenses de gestion courante liées à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble, dépenses entrant dans le budget prévisionnel de fonctionnement annuel.
Lorsqu'un syndic achete du matériel ou fait procéder à certains travaux, il est dans son rôle, dans sa mission. Même s'il fait faire des devis pour lui-même, pas besoin d'AG pour décider de ces travaux d'entretien. |
Edité par - gédehem le 14 mars 2006 14:11:59 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 14:15:22
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Cette remarque de forme sur la périodicité de l'AG mise à part, la notion d'enveloppe budgétaire confiée au CS ne me choque pas, si cette enveloppe est prévue dans une proportion mineure au budget prévisionnel voté par l'AG, et qu'elle est utilisée dans le même cadre que ce budget prévisionnel, à savoir pour les frais d'administration ou la maintenance, par exemple.
Si le CS utilise cette enveloppe dans cet esprit, à savoir se payer ses photocopies et ses timbres, ou acheter des ampoules pour les changer dans l'immeuble, c'est même un gage d'efficacité et des broutilles en moins pour le syndic, et tout le monde est content.
Par contre, je suis comme Pimpon, le "crédit d'urgence" au niveau du CS, je ne connais pas. Comme il l'écrit, le cas d'urgence est strictement encadré, très restreint par la jurisprudence (JPM a utilisé l'image d'avoir les pieds dans l'eau avant d'y songer ), avec la convocation d'une AG à la clé.
Pour l'aspect "papy fait de la résistance", plusieurs stratégies sont possibles. Celle consistant à ne pas payer une partie des charges est risquée, car le syndic aura l'initiative en lancant une procédure de recouvrement contre vous. Personnellement, je préfère d'abord lâcher du lest, puis ester devant le TI pour récupérer les charges non justifées par une décision d'AG. Entre la position de l'em... et celle de la victime, je choisirais celle qui passe le mieux face à la redoutable majorité silencieuse  .
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 14:32:37
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Gédéhem, autant le karcher en budget prévisionnel ne me pose pas de problème, autant pour les portes et les échelles, je ne vois pas très bien le caractère "courant" de leur changement.
Tant qu'on en reste au niveau du projet avec consultation et devis, je suis d'accord avec vous pour dire que c'est du fonctionnement normal. Par contre, que l'on engage ces travaux sans décision d'AG, là, cela me gêne... même si par nature changer une échelle juste avant de refaire l'enduit autour des points d'ancrage me paraît un ordre sainement logique...
"Ils" pouvaient pas le voir avant, qu'il fallait changer les portes et les échelles en même temps que le ravalement pour optimiser le tout, au lieu d'en avoir l'idée lors d'une réunion de chantier  ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 15:03:43
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Ben si, mais 'savez c'que c'est en copropriété, beaucoup ont la vue basse ..... (Toujours l'histoire des lunettes qui revient de temps à autre ..... ..), ... sans parler du cerveau ...lent !
Peut être que c'est le responsable du chantier, dont c'est le métier, qui a attiré leur attention sur ces points ....??
Peut-être que le syndic et/ou le CS n'ont pas été attentif lors de l'élabooration du cahier des charges ...s'il y en a eu un !!! ???
Reste le Karcher, mais bon ...
Quant au budget prévis, il faut sans aucun doute mention d'une (ou plusieurs) ligne pour "Travaux d'entretien". Pour ces travaux, pas besoin d'AG, tout au plus un avis du CS si dépassement d'un montant fixé.
En résumé, je ne vois là en fait qu'impréparation, peut être précipitation, mais ce serait tout ....., en somme toutes choses 'normales' en copropriété ... |
Edité par - gédehem le 14 mars 2006 15:10:57 |
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Rob54
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 20:21:26
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Bonsoir à tous,
Merci de vos réponses qui m'aident à y voir clair.
mfld à parler d'emm..., je dirais que je suis impliqué dans ma copropriété, je ne suis pas spécialiste de ce domaine et je me renseigne.
Je préfère me renseigner, au risque de passer pour un emm... procédurié sur ce forum plutôt que de payer sans chercher à comprendre. Je préfère garder mes euros pour moi plutôt que de les dépenser sans raisons et sans contrôle (surtout par les temps qui courent).
Les charges de cette copro deviennent démesurées au point que des copro envisagent de vendre. Le ravalement coutant une veritable fortune, je m'intérroge sur les coûts spplémentaires. Autant une échelle de terrasse n'est pas fréquenté tous les jours, autant une porte on ne la découvre pas mauvaise du jour au lendemain, même après avoir ôté la peinture.
Qu'en au karcher (qui n'a rien à voir aec le ravalement), le CS à décidé de le changer 3 semaines après l'AG, lui aussi n'est pas tombé en panne du jour au lendemain. Il est toujours facile de se bruler les doigts avec l'argent des autres.
Le CS à t-il tant de droits pour faire de telles dépenses ?
Merci,
Rob
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 22:55:37
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Il semble, à la lecture de ce qui précède, qu’il faille rappeler quelques réalités.
En effet, dans la bonne marche d’une copropriété, les trois items qui sont mentionnés ci dessus par Rob54 :
- « changement de portes pour des locaux à vélos » ;
- « changement d'échelles d'accès aux terrasses » ;
- « acquisition d'un ‘karcher’ »,
ne relèvent, ni l'un ni l'autre, de la gestion courante et ne peuvent, pas plus, être classés comme des dépenses supplémentaires à engager dans le cadre d'un chantier de ravalement.
Elles doivent faire l'objet, si leurs initiateurs poursuivent l'ambition de les voir aboutir, d’une inscription à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée.
Si, comme on peut le supposer, elles ont été réalisées au moins partiellement (seul le karcher aurait déjà été acquis ?), l'AG doit rejeter la dépense effectuée pour la raison que ces dépenses ont été effectuées sans son autorisation et sans devis et budget y afférents.
Un budget de dépenses générales ne peut inclure, en réalisation, l’acquisition d’équipements nouveaux, ou le renouvellement d’équipements anciens sauf des cas particuliers comme une destruction accidentelle de ces équipements anciens en cours d’exercice et une nécessité de les remplacer sans attendre la prochaine assemblée et cela pour autant que le budget soit doté en suffisance d’un poste de type ‘imprévus et divers pour menus travaux’ (l’urgence a, quant à elle, sa définition et ses limites, qui sont bien définies par les dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 et que l’on ne peut contourner : cf. à ce sujet le sujet indicé 36467 http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36467 ).
Il est, hélas, assez fréquent que, notamment dans des copropriétés de grande taille (il semble, avec les pluriels qu’il utilise pour ‘les’ échelles et ‘les’ locaux à vélo que la copropriété de Rob54 soit de taille déjà importante), les CS jouent au petit entrepreneur, éventuellement avec la complicité ou la connivence du syndic, ou simplement avec les yeux fermés de ce syndic, qui joue alors de son côté au petit architecte ou au petit directeur central pour le monde des affaires immobilières de la General Electric.
Rappelons à cet égard les dispositions de l’article 21 du décret du 17 mars 1967, qui, parmi d’autres, prohibent les pratiques que le conseil syndical puisse disposer d’une enveloppe pour engager des opérations qu’il jugerait utiles en cours d’exercice ainsi que cela se passe dans la copropriété de Rob54 :
Citation :
Article 21 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum. Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N351.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Copropri%C3%A9t%C3%A9&l=N357
ou http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=2581
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 14 mars 2006 22:56:20 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 23:51:47
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Rob54
13 Mar 2006 : 18:00:57 Un CR de réunion de suivi de l'entreprise, du syndic et de certains membres du CS indique qu'un devis sera présenté pour le changements des portes des locaux velos et des echelles d'acces aux terrases. Ces travaux n'étaient pas prevus à l'origine. M'est avis que ce genre de travaux doivent être votés en AG.
OUI. Ces travaux auraient du faire l'objet d'un vote de l'AG de janvier suivant plusieurs devis joints à la convocation.
Donc vous ne payez que votre quote-part des travaux de ravalement.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35081
Vous informez les copropriétaires le plus vite possible.
Laissez que le syndic vous assigne : il devra prouver au tribunal que l'AG a bien voté sur ces travaux qui en plus ne sont pas urgents ! Alors "1 devis sera présenté" : à qui ?
13 Mar 2006 : 19:31:06 ( dernière AG ordinaire datant de janvier).
Par contre cela sera probablement passé dans la somme qui est alloué au CS pour les cas d'urgence.
14 Mar 2006 : 12:59:19 Ce que j'appel crédit "urgence" est une somme mise à la disposition du CS/Syndic pour les cas d'urgence.
Je m'interroge sur sa mise en oeuvre, puisque 2-3 semaines après l'AG, le CS (j'en fait parti) s'est reuni et à décidé (j'étais contre) le changement du karcher en "tapant" dans cette somme (sans que cette question ait été évoquée lors de l'AG).
Une petite tire-lire pour le CS ? Dans quel film il a vu jouer ça votre syndic ?
Ca n'existe pas. Dans aucun texte de loi. Pure magouille entre les CS impliqués et le syndic !
Le CS n'a pas le droit de dépenser un centiment appartenant au Syndicat.
Il peut se faire rembourser ses frais dûment justifiés.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36671
Le syndic engage sa responsabilité pour non respect de la règlementation en matière de copropriété.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP et le CS aussi !
En cas d'urgence (et il n'y a pas urgence en l'occurence) le syndic applique l'article 37 du décret de 1967 et convoque immédiatement une AG. Curieux que ça n'ait pas été évoqué lors de votre AG de janvier !
Le changements des portes et des échelles ça ne sont pas des travaux d'entretien : il faut un vote impératif de l'AG et si pas changement à l'identique (encore faut-il qu'effectivement ce "changement" soit véritablement nécessaire), vote à la double majorité (art. 26 de la loi de 1965). Pour un montant de combien ce changement ?
Vous pouvez prévenir votre syndic que vous ne paierez pas (courrier LR-AR) car ces travaux de changements des portes et échelles sont injustifiés et n'ont pas été soumis à l'approbation des copropriétaires réunis en AG avec plusieurs devis détaillés à l'appui !
S'il passait outre, ces changements seront à payer de sa poche. Pour sa pomme !
Condamnation du syndic à payer les factures du syndicat
Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 02-17.793, n° 548 P + B,
Sté Uffi-Vps c/ Do Rosario
Une cour d’appel a pu condamner personnellement une société exerçant une activité d’administrateur de biens et de syndic de copropriété à payer le coût de travaux exécutés par un artisan dans plusieurs immeubles, ayant souverainement relevé que les ordres de travaux écrits avaient été donnés sous sa seule dénomination et sans mention précise des " copropriétés " ou des propriétaires d’appartements, que l’artisan n’était pas à même d’identifier les mandants pour le compte desquels il lui avait été demandé d’intervenir, que toutes les factures avaient été adressées à la société sans que celle-ci n’ait protesté ou justifié de diligences permettant à l’artisan de facturer les prestations exécutées à des mandants déterminés.
MANDAT - Mandant - Identification - Impossibilité - Portée
Précédents jurisprudentiels : Dans le même sens que : Chambre civile 3, 1994-11-09, Bulletin, III, n° 187, p. 119 (rejet).
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2004X05X03X00094X000
Le syndic doit justifier toutes les dépenses et surtout à vous dont le rôle est de contrôler la gestion.
Le conseil syndical n'a qu'un pouvoir consultatif et non décisionnel. Il est mandaté par l'AG pour assister le syndic, suivre l'étude des marchés, établir le budget prévisionnel, et contrôler la gestion du syndic. Mais il ne fait pas la pluie et le beau temps au risque d'engager la responsabilité des membres pris individuellement et de porter ainsi, préjudice au Syndicat.
Rappel :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35479
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34797
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34241
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34016
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34015
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32278
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33034
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=24147
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6438
Si vous aviez quelques difficultés, je vous conseillerais de vous rapporcher de l'ARC si celle-ci a une antenne dans votre région :
http://www.unarc.asso.fr/site/qui/qui.htm#histoire ou de l'ADIL.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - mathi le 15 mars 2006 00:41:06 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 03:44:45
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Rob54,
Ne tenez pas compte du message ci dessus de Mathi, qui comporte plusieurs éléments erronés :
- les décisions relatives au changement de portes de vos locaux à vélo et au changement de vos échelles d'accès aux terrasses ne relèvent aucunement de la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que vous avance Mathi, mais de la majorité de l'article 24 de cette loi, de tels changements d'éléments tels que mentionnés dans votre description ne pouvant être qualifiés de « travaux comportant transformation, addition ou amélioration » que vise, avec ces mots là, la rédaction de cet article 26 (ce n’est pas la première fois que Mathi fait, notamment par maximalisme comme ici, des lectures erronées de textes légaux…). Ces changements relèvent tout simplement de la majorité de l’article 24 ;
- l'arrêt de cassation en date du 12 mai 2004, donné ci dessus par Mathi, et qui est mis à toutes les sauces n'importe comment, ici sur le présent sujet et ailleurs, n'a strictement rien à voir avec un point quelconque de votre situation, et vous ne pouvez donc vous appuyer sur lui ;
- rien n'impose, alors que ce qu'indique Mathi, à grand renfort de caractères mis en gras, le laisse accroire, à ce qu'une proposition de décision d'assemblée soit assortie de plusieurs devis, sauf si une assemblée précédente a, en application de la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi précitée du 10 juillet 1965, fixé un seuil de mise en concurrence.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 15 mars 2006 03:49:25 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 23:28:49
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Rob54
Ne tenez nul compte de ce qu'avance Pierre MARIE qui n'est ici, sur les forums que pour apporter contradictions systématiques à tous les intervenants et en particulier à moi-même !
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34215
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36457
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36472
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35335&whichpage=1
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35212
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35245
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35184&whichpage=1
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34356&whichpage=1
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35613&whichpage=1
et j'en passe !!! vous ferez, ainsi, mieux connaissance : de la lecture pour le WE !
La contradiction permanente personnifié, sorti de la cuisse de Jupiter, surtout ne le contredites pas ! Grand Dieu !!!
Quant au changements des portes et échelles, voyez, il en sait déjà plus que vous quant aux formes, matériaux, etc....
La jurisprudence vous convient tout à fait. Lisez la bien.
Dites lui qu'il aille voir son clou :
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34922
Il l'adore !! Ca est les canards, il en devriendrait maboulle |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 10:32:52
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Pour un chantier déterminé, des travaux supplémentaires ne sont justifiés que dans certains cas :
> nécessité technique de remédier à des dégradations imdécelables lors de l'étude préalable, a fortiori quand il y a eu des réserves à ce sujet dans le devis. Exemple : on a prévu des reprises de fissures sur 30 de la façade mais on découvre les conséquences non décelables lors de l'étude d'un dégat d'eau intérieur non signalé.
> opportunité d'effectuer un travail complémentaire en réalisant une économie incontestable. Exemple : l'échaufaudage permet de faire un travail d'entretien préventif sur une partie indépendante de celles concernées par le chantier. Si l réparation s'avère nécessaire dans deux ans, il faudra monter une balancelle ou une tourelle.
> découverte d'une partie silicatée en partie haute (non accessible sans échafaudage lors de l'étude préalable) d'une façade en pierre. Il faut traiter cette partie d'une manière plus coûteuse.
Par contre, à l'occasion de la refection des peintures d'un escalier intérieur, la découverte de " fonds vicieux " des anciennes peintures ne justifie pas une augmentation du coût si le syndic ou l'architecte a pris le soin de mentionner sur la demande de devis la clause de reconnaissance préalable des fonds. Dans ce cas il appartient à l'enrepreneur de faire un ou deux sondages pour vérifier qu'il n'y pas eu anciennement un traitement à la colle de peau de lapin par exemple. Il y a incompatibilité entre cette colle et la plupart des peintures modernes. Six mois après un travail fort bien fait, on commence à voir la peinture neuve partir en lambeaux. On ne trouve ce cas précis que dans les immeubles anciens. Il y a d'autres exemples plus modernes.
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