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jhug
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8 réponses |
 Posté - 13 mars 2006 : 19:29:12
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Je viens de visiter un appart a JUVISY SUR ORGE apart 27 m2 ancien en bon etat avec petit balcon TOTAL 84 000 euros.( apport 9500 euros et prêt sur 25 ans)
Cet apart me plait mais il y a le chemin de fer juste à coté.L'apart donne sur cour et il y a double vitrage mais il y a des trains grandes lignes plus marchandises.
Ma grande question est dois je acheter car c'est le maximum que je peux prendre ( et je renbourse environ 20 à 30 euros de moins que mon loyer actuel).Ou dois je attendre pour acheter sachant que mon loyer augmente et bientôt je ne pourrais plus mettre d'argent de coté suaf pour des petites vacances ( car petit salaire ).
De plus ME séparer de mon epargne 9500 euros cela me fait peur.
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 11:52:42
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Bonjour jhug,
S'endetter sur 25 ans pour un bien 27 m2 et mal placé (nuisance) est extrêmement risqué pour de nombreuses raisons :
Pourquoi ?
Dans votre cas, il apparait 3 risques liés au bien/financement (1 à 3) + 1 risque lié au marché immobilier (4)
(1) longue durée (25 ans)
(2) petite superficie (27 m2)
(3) nuisance sonore (train)
(4) un marché qui sera orientée vers une baisse des prix dans les années futures
(1) Pour qu'un investissement soit "rentable" (par rapport une location) il faut y rester longtemps car il faut - suivant l'apport personnel et la durée du prêt - d'abord amortir tous les frais liés à l'achat (frais de notaire = 7% + frais d'agence éventuel + caution/hypothèque + travaux éventuels + taxe foncière + charges de coprop supérieures à un locataire).
En bref, il faudra déjà plusieurs années pour amortir ces frais.
(2) Dans plusieurs années, vous "risquerez" de vouloir une + grande superficie (se mettre en ménage, agrandissement de la famille ou tout simplement voir + grand !). Que va t il se passer ? Vous allez vouloir revendre votre bien mais vous aurez rembourser les intérêts du prêt pendant ces premières années et à peine rembourser les frais liés à l'achat !
En bref, vous n'aurez pas gagné grand chose même sur un marché stagnant.
(3) Les biens ayant des nuisances sonores sont peu prisés ... donc à la vente le bien risque d'avoir une belle décote
Le marché devrait largement baisser dans les années à venir.
(4) Si en plus des 3 risques, la baisse du marché immobilier - se profilant à l'horizon - vient s'ajouter ... vous ne pourrez plus revendre car la valeur du bien (à la revente) pourra être inférieure à votre endettement. C'est ce qu'on appelle la Negative Equity.
Ex : vous achetez un bien à 84 000 €.
Vous souhaitez vendre ce bien au bout de 5 ans (par ex).
Sur le marché, ce bien perd (par ex )30% de sa valeur (valeur à la revente = 58 800 €).
Sur votre tableau d'amortissement, il est indiqué au 60 ème mois (12 * ans) que vous devez 73 000 € encore la banque (c'est le capital restant dû).
Bref, si vous vendez vous devrez 73 000 - 58 800 = 14 200 € !
Si vous vendez vous aurez perdu toutes vos économies (9500 €) et en plus vous devrez de l'argent à la banque !
En clair, si vous REVENDEZ VOUS ALLEZ ETRE PERDANT.
Bref vous risquez d'être bloqué dans votre petit appart.
En synthèse,
- je vous déconseille FORTEMENT l'achat.
- Gardez vos économies.
- Attendez au moins 4-5 ans avant d'acheter : les prix auront largement baissés
- Suivez l'actualité du marché immobilier (presse, site, blog) : vous allez découvrir que ce marché se stabilisent et va dans les prochaines années des baisses non négligeables !
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Edité par - asi77 le 14 mars 2006 15:05:26 |
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vttdechaine
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2262 réponses |
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jhug
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 13:05:43
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Merci , mais avec mon petit salaire, si je veux me payer des vacances , je peux maximum economiser 500 euros pour un futur achat par an car mon loyer augmente en proportion 2 fois plus vite que mon salaire.
Beaucoups disent que la baisse sera par rapport à l'augmentation des taux.
Seul note positive , cet achat et dans une copro avec environ 17 18 euros de charges.
Bref la question est dois je attendre? ou me préssé sur n'importe quoi sachant que j'ai 33 ans.
Suis bloqué? |
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wilburwalsh
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 13:39:11
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Pas facile, car je connais bien ce genre de situation avec petit salaire (pas moi personnellement mais des connaissances) et le marché immobilier dans l'Essonne.
Les petites surfaces ont connu une sacrée flambée des prix et super difficile de trouver un petit studio correct à moins de 400€. Sur ce genre de biens, la population étudiante et/ou pauvre assez nombreuse dans ce département a contribuée a cet état de fait.
D'ailleurs, as tu vérifié si tu as le droit a l'APL ? on sait jamais ...
Néanmoins, je suis comme les autres, je te déconseille d'acheter, c'est pas le bon moment.
En plus, personnellement, je considère depuis pas mal d'années déjà Juvisy comme étant surévalué, des villes comme Evry ou Corbeil-Essonnes sont bien plus agréables à vivre, moins chers, pour à peine 10min de plus par rapport à Paris. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 14:47:41
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asi77 a écrit:
"S'endetter sur 25 ans pour un bien 27 m2 et mal placé (nuisance) est extrêmement risqué pour de nombreuses raisons".
Comme les autres contributeurs je ne peut que vous déconseiller cet investissement de longue durée.
Votre situation peut changer, 27 M2 c'est bien peu et surtout cher pour vous actuellement.
Votre épargne actuelle vous assure une certainre sécurité d'esprit ce qui n'est pas négligeable, avec l'espoir d'une amélioration de votre situation, ce que je vous souhaite.
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 15:28:00
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Quant au mythe largement entendu du "si les prix baissent, la hausse des taux compenserait le gain de la baisse du prix d'achat, donc autant acheter maintenant !" je vous invite à lire le message posté sur un autre forum ( http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?symbole=immobilier&id_message=338944326 )
Exemple :
- emprunt de 100.000€ à 4% à 15 ans --> mensualités de 740€
- baisse de 30% du prix de l'immobilier --> ce que vous auriez acheté 100.000 ne vous coûte plus que 70.000€
- quelle est la hausse des taux nécessaire, après cette baisse de 30%, pour compenser la baisse du prix -- autrement, quel est le taux d'intérêt sur un crédit désormais ramené de 100.000 à 70.000€ de capital emprunté qui maintient la mensualité à 740€ ?
Prenez votre calculette --> réponse : 9,71%
A vous de vous faire une opinion sur l'arbitrage (pourtant très net) entre baisse de la valeur et hausse des taux...
-10% --> taux à 5,59%
-20% --> 7,46%
-30% --> 9,71% ci-dessus
-40% --> 12,50%
-50% --> 16,15%
-xx% --> ? |
Edité par - asi77 le 14 mars 2006 15:33:20 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 15:31:06
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Citation :
Initialement entré par jhug
Merci , mais avec mon petit salaire, si je veux me payer des vacances , je peux maximum economiser 500 euros pour un futur achat par an car mon loyer augmente en proportion 2 fois plus vite que mon salaire.
L'indice permettant le calcul d'augmentation des loyers a changer. Les prochaines augmentation seront environ deux fois plus faible que les précédentes. Les hausses historiques de ces dernières années sont donc bien derrière nous.
Beaucoups disent que la baisse sera par rapport à l'augmentation des taux.
Oui entre autre car il est difficile d'y voir claire dans le marché.
Seul note positive , cet achat et dans une copro avec environ 17 18 euros de charges.
Oui mais vous vous placez sur le registre des charges 'mensuelles'. Il ne faudra pas oublier le ravalement des façades, le remplacement de la chaudière, les réfections de toitures et de voiries... bref les grosses réparations. Ce sont des éléments qui comptrons beaucoup dans vos charges totales au final.
Bref la question est dois je attendre? ou me préssé sur n'importe quoi sachant que j'ai 33 ans.
Suis bloqué?
Personnellement, moi, j'attends et je pense que je suis beaucoup plus serein que si j'achetais aujourd'hui  .
Cordialement
Marty |
Edité par - vttdechaine le 14 mars 2006 15:33:39 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 15:38:40
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Citation :
Initialement entré par jhug
mais il y a le chemin de fer juste à coté.L'apart donne sur cour et il y a double vitrage mais il y a des trains grandes lignes plus marchandises.
Financièrement, je déconseille également l'achat. D'autant que vous avez 33 ans vous en prenez pour 25 ans donc jusqu'à 58 ans si vous gardez ce F2.
La nuisance des trains est la plus importante. Le type de ligne à Juvisy que je connais, est effectivement infernale. Surtout en été si vous devez aérer la nuit. Je me suis souvenu de 15 jours de vacances à Menton près de la frontière italienne avec la ligne internationale sous mon nez. Ce sont des trains toute la nuit et souvent de marchandises et je peux vous dire que ça fait du bruit. Je me suis juré de ne plus passer de vacances à côté de lignes SNCF.
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Edité par - LeNabot le 14 mars 2006 17:51:45 |
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sofybj
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 18:25:23
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Pour 27 m2, je ne peux pas croire que c'est aussi cher !!
Il vaut mieux prospecter et trouver autre chose. Il y a toujours une bonne affaire qui traine ...  |
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jhug
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 18:47:39
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Merci pour vos réponses opinions et d'autres sont bienveus.Mais je regarde dans le coin proche et 84000 euros pour 27m2 sembre peu .
Une agence viens de vendre un studio de 23 m2 au prix DE 92000 EUROS à SAVIGNY SUR ORGE.residence recente ok mais bon!!!!
Alors moi et mon 27m2 à Juvisy à 84000 euros je me dis..... JE FAIS UNE BONNE AFFAIRE MEME AVEC LES TRAINS A COTE.
Certains prix sont vraiment delirants ici dans le secteur et plus c'est petit plus le prix et delirant.Même chose pour les loyer.
C'est claire que si ça augmente encore soit je suis tres pauvere en gagnant environ 1.4 fois le smic ou alors les gens sont tres riche.
PARFOIS JE CROIS QU'IL Y A DES ROBINETS EN OR DANS LES STUDIOS VUE LES PRIX.
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 19:09:58
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Vous tombez pilpoil dans les nuisances difficiles à vivre à la longue (lorsqu’elles de vous font pas devenir la vie, un calvaire) couloirs aériens, lignes SNCF, voies routières rapides… pour info : http://www.infobruit.org/FR/info/00
L’on peut ajouter aux nuisances sonores, celles olfactives ou liées aux heures d’exploitation concordant avec celle de votre sommeil…
Toute nuisance importante donne à déconseiller un achat immo.
PARFOIS JE CROIS QU'IL Y A DES ROBINETS EN OR DANS LES STUDIOS VUE LES PRIX.
Les robinets en or dont vous parlez ne sont que l'offre et la demande qui vous les suggèrent...
Lo |
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Franckie69
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 08:35:09
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Bonjour jhug
Pour ma part, je ne suis pas pleinement convaincu par une future importante baisse des prix. Mais je rejoins l'avis de tous pour vous déconseiller cet achat...
1) Je ne connais pas votre région, mais 84000€ pour 27 m², ça me parait très cher...
2) Vous avez 33 ans (j'ai d'ailleurs le même âge ;)) et pas 20. A 20 ans, on peut se satisfaire quelques années d'un appart de 27m². Mais à 33 ans, ça me semble fou ! J'imagine que vous êtes célibataire et que cette petite superficie vous convient, mais votre vie peut évoluer... Et même seul, 27 m², c'est très très peu :( Vous me direz que vous revendrez dans 4-5 ans, mais sauf improbable forte hausse de l'immobilier, vous serez perdants.
Je comprends bien que vos revenus ne vous permettent pas d'emprunter davantage et que payer votre loyer va devenir de plus en plus difficile (à moins d'une baisse des loyers, il parait que ça a déjà commencé en région parisienne). Mais compte tenu de vos revenus, vous avez surement droit à des aides et aussi au prêt à taux zéro. Renseignez-vous !
Bon courage, mais sincèrement, je ne pense pas qu'acheter cet appart soit vraiment une bonne opération. |
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whiz
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 10:46:17
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Malgré le fait que tous le monde vous deconseille cette acquisition, j'ai le sentiment que vous etes tout de meme pret à franchir le pas... J'espere que vous recherchez vraiment des conseils et que vous n'etes pas venu ici dans l'espoir que d'autres prennent la décision d'acheter à votre place.
Contrairement à pas mal de monde, je n'ai aucune idée de ce que vont faire les prix dans le futur. J'ai neanmoins les memes conseils qu'eux. Si vous achetez n'importe quoi à n'importe quel prix, sous pretexte que d'autres font encore pire, vous pouvez perdre beaucoup.
-whiz
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 11:58:31
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Citation :
Initialement entré par jhug
Seul note positive , cet achat et dans une copro avec environ 17 18 euros de charges.
Je me joins aux autres contributeurs pour vous déconseiller cet achat. J'ajouterais que des charges faibles ne sont pas forcément bon signe : ça peut indiquer que peu de travaux d'entretien sont faits et que vous vous exposez donc à de lourds travaux dans les années à venir qui viendront gréver votre budget. Ou alors, au contraire, si la copropriété n'est pas riche, cela peut se traduire par une dégradation inéluctable des parties communes (car personne ne voudra voir les charges augmenter) et par une dépréciation de votre bien.
Quel est l'état de la façade ? du toit ? de l'entrée ? |
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David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 12:54:06
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Bonjour,
Je partage l'avis de tous les autres contibuteurs.
De plus, je vous pose une autre question:
Les autres appartements de la résidence sont ils tous de cette taille ou avoisinante?
Il faut se méfier des copropriété à faibles charges qui ne comportent que des petits appartements, car bien souvent, les appartements ne sont occupés que par des jeunes locataires ou étudiants ayant peu de moyens. Je n'ai rien contre eux, bien au contraire j'y suis passé aussi, et je suis bien placé pour savoir que lorsqu'on est jeune, on aime bien faire la fête.
De plus, les personnes occupant des petits appartements ne restent en général pas très longtemps d'ou un "turn over" assez important et une tranquilité assez limitée. J'ai vécu 6 ans dans ce type de résidence ou les charges et les loyers étaient faibles, et j'en suis revenu..
J'ai 31 ans et j'ai hésité longtemps avant d'acheter à cause des prix de l'immobilier qui flambent et j'ai finalement acheté un appartement de 52 m² avec des charges élevées (150 €uros/mois).
Mais il n'y a pas photo: les appartements font entre 50 et 90 m², les parties communes sont grandes et entretenues, et la "population" est constituée à 75% de retraités, très calmes...
Il est clair que tout le monde n'a pas les moyens de se payer ce type d'appartement (qui a dit que l'argent ne faisait pas le bonheur?), mais je pense qu'il faut évaluer tous les paramètres avant d'investir, car un achat immobilier ne se fait pas à la légère.
84000 €uros pour un appartement de 27 m² dans une résidence pas très calme, à proximité d'une ligne de chemin de fers ne me parait pas une bonne solution pour une personne de 33 ans.
DAVID |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 13:21:07
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Citation :
Initialement entré par jhug
Cet apart me plait mais il y a le chemin de fer juste à coté.
Quoique, avec le temps ou un bon horaire de la SNCF, vous pourrez faire l'économie de l'achat d'une horloge franc-comtoise. 
Dixit mes voisins. 
Ceci dit Ok avec les posts précédents.
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Edité par - ali gator le 15 mars 2006 13:47:34 |
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jhug
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 14:08:04
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Je vous remercie tous et je sais que ce sont justes des opinions et j'espére en avoir d'autres.
Si je comprends aujourd'hui soit il faut bien gagner sa vie et on peut acheter ou alors vivre dans un hlm mais tout mes amis ,on est dans la classe moyenne ( j'ai environ 1250 euros net) ET JE CONNAIS PLEiNS DE GENS AVEC LE MEME SALAIRE.ET LE PROBLEME C'EST QUE SALAIRE MOYEN EN FRANCE EGALE TROP HAUT POUR HLM TROP HAUT POUR APL.IL RESTE SEULEMENT LE PTZ MAIS BON MEME AVEC çA JE VAIS PAS ALLER LOIN
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Franckie69
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 14:58:59
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Désolé, mais je crains que malheureusement, 1250€ / mois ne vous place pas dans la moyenne : j'ai lu que le revenu moyen d'un couple était de 3000€ il me semble.
Mais bon, cela a peu d'importance...
Le soucis c'est que vous êtes seuls à acheter. Et si un couple avec 2500€ de revenus par mois peut se lancer dans un achat de façon raisonnable (quoique, en région parisienne ça ne doit pas être simple), il faut bien admettre qu'une personne seule avec 1250€ aura bien du mal. Il vous faudra rembourser maxi 400€ / 450€ par mois pour votre achat, ce qui ne vous permet pas de dépasser 85000€ pour l'achat de votre appartement. A ce prix là, j'imagine qu'on ne doit pas trouver grand chose en région parisienne.
Dès lors, plusieurs possibilités -->
1/ Acheter cet appart bien qu'ici tout le monde vous mette en garde. Je maintiens pour ma part qu'à votre age, je crains vraiment que 27m² deviennent vite invivables... (dans mon ex-appart, je vivais seul dans 52m² et j'étais à l'étroit !) Si votre vie évolue, si vous vous mettez en couple, ou si vous ne supportez tout simplement plus la petite taille de votre appart, vous voudrez revendre et il y a fort à parier que financièrement, vous soyez perdants.
2/ Rester locataire, ce qui me semble la meilleure solution dans votre cas (disons la solution la plus sage). Je lis de partout qu'en région parisienne, les loyers sont en baisse. Vous devriez donc peut-être arriver à trouver quelque chose qui vous convienne ? Attendez que vos revenus aient pris de l'ampleur, que l'immo ait baissé (puisqu'il parait que ça ne va pas tarder...) et vous pourrez acheter un bien plus intéressant.
3/ Migrer vers la province...
Bon courage, vous seuls pouvez faire le choix, mais l'unanimité du forum devrait vous faire réfléchir...
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jhug
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 18:38:27
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JE PARLAIS JUSTE QUE MON SALAIRE ETAIT MOYEN ET EN FAIT TOUTE LA QUESTION EST, SURTOUT EN ILE DE FRANCE , LES DECIDEURS OU AUTRES DOIVENT SE RENDRE CONPTE QUE DES PANS ENTIER DE LA SOCIETE SONT BLOQUES CAR LOYERS TROP CHER = PAS POSSIBLE D'EPARGNER POUR ACHETER DONC BLOQUE EN LOCATION.HLM AVEC 2 AU MIEUX VOIR 4 ANS D'ATTENTE....RESULTAT JE SUIS BLOQUE DANS MON 24M2 EN TANT QUE LOCATAIRE...
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picsou
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 01:47:19
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bonjour jhug,
Laissez tomber ce genre d'achat,"RESULTAT JE SUIS BLOQUE DANS MON 24M2 EN TANT QUE LOCATAIRE" ===> Vous le serez d'avantage encore en achetant ce bien? N'y allez pas sur un coup de tête, prenez du recul,et relisez plusieurs fois ces avis.Pour le reste soyez patient,vous avez 33 ans peut-être vos revenus augmenteront-ils,ou s'additionneront à d'autres....tout est bien sur envisageable, la mobilité professionnelle par exemple. Allez courage, d'autres opportunités (meilleures)s'offrirons à vous.
Cordialement |
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