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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 14 mars 2006 : 23:18:56
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Un syndic qui a démissionné, doit il faire approuvé les comptes jusqu'à la date de sa démission ? et si ce n'est pas le cas que peut on faire ?
Merci
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 23:20:18
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yaume,
Et c'est fortement recommandé, lui seul étant responsable de sa gestion.
Il doit rendre compte de sa gestion . Sinon, ce serait trop facile : je vous laisse dans la panade, dém....ez-vous !
Ce n'est pas son remplaçant qui va faire approuver des comptes alors qu'il n'a pas géré en lieu et place de son prédécesseur ! Pas bête ! Et il ne peut se substituer à son prédecesseur (art. 18 loi de 1965).
La résolution doit se présentation devra se présenter ainsi :
APPROBATION DES COMPTES DE L'EXERCICE ECOULE (dates) :
a - approbation des comptes pour l'exercice allant de telle date géré à telle date par le syndic SORTANT
b - approbation des comptes pour l'exercice allant de telle date à telle date géré par le syndic ENTRANT
Si le sortant s'est planté, pas d'approbation et pas de quitus.
Le syndic entrant pourra ainsi, en étant mandaté par l'AG récupérer les sommes qui auraient, par exemple, été surfacturées.
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 05:27:30
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L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que mentionne Mathi ci dessus n'a strictement rien à voir avec la question posée, et de plus elle le lit complètement de travers à la fois en regard de cette question et en soi (en effet, une succession n’est aucunement liée à une substitution de gestion).
Yaume, une approbation des comptes se fait pour un exercice entier, et non pas en le tronçonnant comme le dit Mathi, ce qui n'exclut pas toutefois qu'un point qui serait contesté dans les comptes pour une période de gestion antérieure soit relevé comme étant du domaine de cette gestion là avec les éventuelles conséquences qui pourraient en découler.
Pierre |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 01:36:06
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yaume
N'écoutez pas Pierre MARIE qui ne fait que contredire systématiquement tous les intervenants :(cf http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36749)
Quant à la substitution du syndic :
Article 18 Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 (JORF 14 décembre 2000).
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
(...)
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
Et quand la partie de l'exercice entier a été gérée par le syndic sortant, il faut que l'AG se prononce sur SA gestion pour la période couverte par sa gestion. Il doit rentre compte de SA gestion.
C'est ce que nous avons fait à diverses reprises lors du vote pour approbation des comptes présenté de cette façon. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 04:38:54
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Yaume, ainsi que déjà dit ci dessus :
- l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que mentionne Mathi ci dessus n'a strictement rien à voir avec la question posée, et de plus elle le lit complètement de travers à la fois en regard de cette question et en soi (en effet, une succession n’est aucunement liée à une substitution de gestion) ;
- une approbation des comptes se fait pour un exercice entier, et non pas en le tronçonnant comme le dit Mathi, ce qui n'exclut pas toutefois qu'un point qui serait contesté dans les comptes pour une période de gestion antérieure soit relevé comme étant du domaine de cette gestion là avec les éventuelles conséquences qui pourraient en découler.
Pierre |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 18:17:00
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Justement c'est sur les consequence que je souhaite avoir des infos:
Supposons que un point soit contester sur une depense comment faut il s'y prendre pour recuperer son dut ?
Ok en AG on conteste telle depense, et apres quelles actions doit mener le syndic ?
Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 18:51:29
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Les comptes d'un exercice annuel ne peuvent effectivement être tronçonnés, s'agissant des comptes d'un exercice annuel du syndicat, comptes établis par LE syndic, peu importe qu'il y en ait eu 2 (ou 3, s'il y a eu un administrateur entre temps .. ).
Pour autant, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau "le solde des fonds disponibles (...) l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat." dans les 2 mois qui suivent le terme de son mandat (L.art.19-8-2, alinéa 2).
Il existe donc bien, de fait, un 'fractionnement' des comptes du syndicat, la partie tenue par l'ancien syndic étant identifiable.
Il faut noter qu'elle le sera par le nouveau qui fera mention de ce passage (prudence !!)
Pour autant, le nouveau syndic, prenant la suite, ne pourra que prendre acte de ce qui lui est remis, poursuivre la tenue des comptes sur la base de ce qui lui est présenté, continuité de la comptabilité.
Certes, l'examen des comptes par l'AG suivante portera sur l'intégralité de l'exercice.
Reste que le refus de l'AG d'approuver telle dépense engagée par l'ancien syndic (dépense jugée injustifiée, abusive, sans décision d'AG, hors budget... peu importe le motif) pose problème, dans la mesure où le syndicat ne sera pas en position de récupérer quoi que ce soit, mise à part si besoin (et peut-être) la voie judiciaire.
Le refus d'approuver telle dépense ne pose pas de problème ou de difficulté particulière lorsque le mandat du syndic est en cours. Il y a une quasi impossibilité lorsqu'il s'agit d'un rejet qui porte sur la période où les comptes étaient tenus par l'ancien syndic. |
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 19:09:41
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Si le syndicat n'est pas en position de récupérer quoi que ce soit, mise à part si besoin (et peut-être) la voie judiciaire, faut-il en déduire qu'il est totalement désarmé lorsque le syndic démissionne et n'a pas fait approuver ses comptes ?
Ce qui voudrait dire que le syndicat devrait prendre garde de se faire "larguer" par son syndic, vu les conséquences ?
Et qu'il serait ainsi à la merci de son syndic ?
Autrement dit : le syndic, sentant qu'il va se débarrasser du syndicat, gonfle des factures (ex. honoraires particuliers pour ceci et cela), les paie, remet sa démission sans présenter ses comptes. Et le tour est joué ?
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 20:06:58
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Nous avons été confrontés à ce problème.
Exercice "coupé en deux" si je peux dire. Le syndic sortant a géré les 6 premiers mois de l'exercice et le sortant les 6 derniers (+la "marge" de convocation art. 14-1 L).
Le sortant n'a pas géré normalement tant qu'il n'a pas récupéré les archives de son confrère (art. 18-2 loi de 1965) en appliquant la précédure, comme il se doit. Sinon, astreinte !
Mais que personne ne s'en fasse, le nouveau aura réclamé ses honoraires !
Il en va de même lorsqu'un administrateur provisoire abandonne une copropriété pour laisser la place au syndic nouvellement désigné !
Et quand on sait qu'un syndic laisse courir les 6 mois à fin d'exercice pour convoquer ! Ils ont le temps de se remuer, non ?
C'est là que le CS doit être vigilant et surveiller tous les FONDS et ARCHIVES récupérés !
Si problème, le CS fait faire un audit par l'ARC sur la comptabilité tenue par le sortant afin qu'il "régularise" ses fautes de gestion et bien sûr, pas d'approbation des comptes et pas de quitus !
L'audit sera porté à la connaissance des copropriétaires afin d'autoriser ou non le nouveau syndic a entamer une procédure à l'encontre du sortant pour récupérer des montants souvent mal gérés.
Nous avons eu cette résolution qui est tout à fait normale, chacun devant rendre des comptes pour la période où il a géré.
Ils doivent, chacun, présenter les pièces comptables concernant leur gestion propre, pièces jointes à la convocation concernant pour approuver ou non les comptes de chacun.
Quand on sait ce qu'est capable de faire l'informatique pour arrêter une compta en temps réel !
On ne peut juger que sur pièces !!! Elles sont nécessaires pour restituer l'image fidèle de la comptabilité aux copropriétaires !
Peut-être je m'explique mal. Mais sans doute aurez-vous compris. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 22:17:31
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Gedehem, remarqué que les questions de benmazout sont vaiment tres pertinente, et vous qui avez eut connaissance de notre situation il y a un bout de temps ,laissé moi vous la résumer:
1 syndic qui démissionne en cours de mandat, en stipulant comme motif "trop d'impayé dans la copropriété" (lol je croyais que c'était son role !!!de gere ce genre de probleme), bref le prévis cours ,nous au CS nous trainons un peu (il faut reconnaitre ses erreurs) et adressons un ODJ, une semaine avant la date butoire.
Le syndic invoque le hors delai et nous met en administration provisoire sans que les comptes de l'année 2004 n'est été approuvés.(demission avril 2005 )
Le syndic provisoire (Maitre machin) ,qui en passant coute cher en ne faisant pas grand chose. Fait durée le plaisir pend&ant plus de 6 mois (heureusement que je l'ai harcelé sinon c'etait plus je pense) et convoque une assemblée en novembre 2005 juste pour élire le nouveau syndic).
Aujourd'hui le nouveau syndic ne convoque pas car il n'a pas encore les honoraires du syndic provisoire (qui sont sur le bureau du juge) et donc ne peut convoquer puisqu'il ne peut pas faire approuver les comptes.
Tous ca,sans qu'il y est eut communication d'une quelconque piece au conseil syndical entre la transition syndic ---> admin provisoire et admin provisoire ---> syndic.
Alors que devrions nous faire pour etre sur que la compta soit au carré, le jour ou ca tombera et si il faut réclamé des choses ,à qui faudra t il reclamé ?
Merci |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 18 mars 2006 : 00:22:50
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yaume,
Les honoraires ou taxation de l'administrateur provisoire sont fixées par le tribunal lors de la désignation de celui-ci ?
Vous a t-il notifié l'ordonnance l'ayant désigné ET la requête du requérant pour sa désignation ?
Si j'ai bien compris vous n'avez pas les archives :
du syndic sortant 1
de l'administrateur provisoire les ayant obtenues (?) du sortant 1
du syndic démissionnaire ?
Mais comment avez-vous pu vous faire berner de la sorte ?
Comment avez-vous pu contrôler les comptes si vous n'aviez rien à vous mettre sous la dent ?
Vous aviez déjà posé des questions l'année dernière sur le forum.
Archives
Les syndics sortant ne saurait ignorer cette règlementation basique et engagent leur responsabilité.
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
L'art. 18-2 de la loi de 1965 précise bien que : voir dernier alinéa.
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994).
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
Cet article est renforcé par les articles 33-1 et 34 du décret de 1967 modifié.
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Audience publique du 5 octobre 2004 Rejet.
N° de pourvoi : 03-14138 Rapporteur : M. Rouzet.
Avocat général : M. Guérin.
Avocats : la SCP Laugier et Caston, la SCP Waquet, Farge et Hazan.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Publication :Bulletin 2004 III N° 162 p. 149
Décision attaquée :Cour d’appel de Paris, 2003-02-14
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille quatre.
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2003-02-14
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndic - Obligations - Remise des pièces et fonds disponibles au nouveau syndic - Diligences de l'ancien syndic - Détermination.-
Obligations - Un syndic qui a l'obligation de détenir l'ensemble des documents nécessaires à la gestion de la copropriété doit effectuer toutes diligences pour récupérer les pièces remises à une société d'archivage et les transmettre à son successeur en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 18-2.http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2004X10X03X00162X000
Les frais de passation des archives sont illicites. Font partie de la gestion courante du syndic.
mon post du 08 Feb 2006 : 00:06:01 http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35266
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Liste copropriétaires
Si vous désirez vous faire remettre légitimement la liste des copropriétaires ou feuille de présence, pièce annexe de PV/AG , 2 jurisprudences sur ce lien http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30854&whichpage=2,
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 18:09:19
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Puis-je demander comment agir au mieux dans la situation suivante :
Nous avons eu successivement 3 syndics, à savoir :
- jusqu'à sa révocation en nov 2002 : syndic n° 1
- ensuite jusqu'à sa démission en nov 2003 : syndic n° 2
- enfin, syndic n° 3
Au niveau comptable :
1) le syndic n° 1 était en collusion avec le CS (oui, ça arrive) et n'avait pas accès aux comptes bancaires du syndicat. Or il semble que déjà à cette époque, il y ait eu un trou.
2) Le syndic n° 2 a fait approuver les comptes du n° 1 (qui concernent l'exercice 2002).
En revanche, les comptes du syndic n° 2 (exercice 2003) n'ont jamais été approuvés car le CS y a trouvé à redire. Le syndic n° 2 a alors pris un avocat et une AG a décidé de laisser les choses "ouvertes"...
3) Le syndic n° 3 a demandé de combler un trou de 20.000 euros (à répartir en 9) sans pièce écrite (oui, c'est comme ça) mais n'a jamais fait approuver les comptes 2004. Quant aux comptes 2005, ils ne sont pas disponibles encore.
Mon dernier décompte individuel remonte à 2003 et concerne donc un exercice dont les comptes n'ont même pas été soumis au vote.
Depuis son arrivée, le syndic n° 3 se contente de fixer des budgets (et de faire des appels de fonds) sur la base des sommes qu'il dit avoir dépensées (ou avoir besoin de dépenser), ce qui le dispenserait de faire des décomptes individuels en fin d'année.
Ce 1er trimestre 2006, je me suis abstenu de verser ces charges. Je pense que si je reçois un rappel, je serais en droit de dire : M. le syndic, clôturez d'abord les comptes des exercices antérieurs pour savoir où on en est ?
Est-ce la bonne méthode pour ne pas prolonger indéfiniment cette situation boîteuse ?
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syndic demissionnaire et approbation des comptes ?
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