Citation :

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Article 6

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Article 7

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

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Citation :

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Extrait du magazine "Le Particulier juin 2005", rubrique Avis des tribunaux

Les réparations nécessaires au maintient en état du logement incombent au bailleur.
Q:"Je loue depuis une quinzaine d'années un logement dont les peintures n'ont jamais été refaites.Puis-je deamnder leur réfection à mon bailleur? => oui"

R:"Le bailleur est tenu (art 6c de la oi de juillet 1989) d'effectuer "toutes les réparations, autres que locatives", nécessaires au maintien en état du logement loué. A savoir toutes les réparations que l'art 7-d de la loi et le décret de 1987 ne mettent pas à la charge du locataire. ainsi une locataire ne peut être condamnée à supporter les frais de mise aux normes de l'installation électrique, car il ne s'agit pas d'une réparation locative (cass 3 du 12/06/01 00-15816).

Par ailleurs, le locataire est exonéré des réparation occasionnées par le "vétusté", c'est à dire par l'usure normale.

La Cour de Cassation (23/02/1999 97-16350) a ainsi jugé qu'un bailleur ne pouvait réclamer à un locataire la réfection de peintures et de papiers peints, dans la mesure où aprés 13 années d'occupation par le locatire, leur usure normale était assimilable à la vétusté. L'art 7-d exclut aussi des obligations du locataire les réparations nécessitées par des malfaçons ou vices de construction, ou résultant de la forces majeure ou d'un cas fortuit.

Ainsi, dans une affaire où il y avait eu mort d'homme, la responsabilité du locataire, qui n'avait pas régulièrment entretenu la chaudière à l'origine de l'accident, a cependnat été écartée, car l'installation n'était pas aux normes et très vétuste (16/11/04 04-82817).
D'autres travaux peuvent incomber au bailleur perce qu'il doit mettre à disposition du locataire un logement "décent" et en bon état (art 6 de la loi de juillet et décret 2002-120 du 30/01/02). Ce n'est pas le cas d'un logement ne pouvant être chauffé qu'au bois (CA de Nimes 29/01/04 RG 02/02538), ni d'un logement dont les sols étéaient usagés ou sales [non vétuste], les plaques électrique usées et les robinets du lavabo défectueux (cass 12/06/03 01-10902).

Enfin le bailleur doit faire les travaux pour assurer au locatire une jouissance normale du logement (art 6-b de la loi de juillet). Par exemple, une société propriétaire d'un immeuble de 37 étages doit réparer les ascenseurs vétustes et souvent en panne (cass 28/09/04 02-14506), ou un bailleur doit être tenu pour responsable de la chute de sa locataire, provoquée par un carreau descellé (cass 25/03/05 04-13821)

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Extrait du magazine "Dossier Familial de février 2004"

" La mise à disposition d'un logement décent se prolonge par l'obligation pour le bailleur de délivre le local en bon état d'usage (art 6 de la loi de juillet). Les équipements (sanitaires, installations de cuisine) doivent fonctionner. L'état des différents revêtements, peinture, tapisserie, moquette, doit permettre au locatire de s'installer dans les lieux sans avoir à effectuer de réparations.

Lorsque le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locatire peut lui demander à l'amiable de réaliser les travaux de remise en état. S'il refuse, le preneur est ligitimé à demander l'exécution des travaux en justice

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire doit par ailleurs veiller à entretenir le logement loue et à réparer "les outrages naturels du temps". Cette obligation d'entretien consiste, par exemple, à remplacer une chaudière, un chauffe-eau qui ne fonctionne plus, ou encore une moquette ou un parquet devenus trop vétustes.

L'obligation d'entretien concerne également les "grosses réparations" sur la toiture, les menuiseries, notamment en cas d'attaque par des termites et autres insectes xylophages, ou les fissures du carrelage qui résulteraient d'un vice de fabrication.

Le juge saisi par le locataire peut prononcer l'exécution des travaux (il condamne le bailleur à exécuter les réparations nécessaires) ou la résiliation du contrat de location. Dans le premier cas le bailleur dispose d'un certain délai pour réaliser les travaux nécessaires. Dans le second, c'est le bail lui-même qui peut être annulé. Le locatire peut en outre se voir attribuer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. En cas d'urgence, le juge peut cependnat autoriser le locataire à réaliser lui-même les travaux. Au bailleur de lui rembourser ensuite les dépenses"

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Citation :

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Initialement entré par ladeesseaile

La dernière fois où l'un de mes propriétaires a accepté le changement des revêtements muraux, je me suis retrouvé avec tous les murs marron foncé. C'est un risque à courir.

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