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Freddy34
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 20 mars 2006 : 08:50:59
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Bonjour à tous,
Nouvel inscrit sur ce forum que je lis régulièrement, je vous soumets ma problématique. Je suis Président du CS depuis 1 an d'une résidence de 150 lots. Je découvre donc l'activité et m'informe comment gérer au mieux les intérêts des copropriétaires. Sur les conseils de ce forum, nous avons planifié des contrôles du syndic tous les trimestres afin de "coller à la culotte notre syndic".
Nous votons depuis plusieurs années la résolution suivante :
"a - Provision spéciale : L'AG, après en avoir délibéré, décide la constitution d'une avance dénommée provision spéciale destinée à financer des travaux importants et dont l'exécution sera décidée par une AG qui se tiendra dans les trois années à échoir.
- fixe le montant de la provision à -- euros par lot principal.
- autorise le syndic à procéder à un appel de fonds exigible le 1 er janvier 2006.
b - Placement : L'AG, après en avoir délibéré, autorise le syndic à placer sans risque, au profit du syndicat, les fonds sur le même compte."
Le problème est que la vérification des comptes a montré que, même si ces fonds sont déposés sur le compte du syndic (certainement compte pivot), les intérêts générés n'ont jamais été versés au profit de la copropriété. Ma question est double :
- Est-ce légal que notre syndic agisse ainsi au vu de la résolution votée?
- En cas de réponse négative, quels sont les recours possibles d'abord à l'amiable puis juridique?
Merci de votre aide
Freddy
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 09:50:44
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Fixer la répartition de la provision à N euros par lot principal est illégal. La répartition doit être faite au prorata des tantièmes généraux.
Pour placer des fonds il faut décider l'ouverture d'un compte spécial de placement et autoriser le syndic à l'ouvrir. Même dans le cas de la gestion par compte unique, la bonne solution est qu'un compte de placement soit ouvert au nom du syndicat. La rémunération lui revient bien entendu. Voyez aussi la rémunération prévue au profit du syndic pour cette prestation. Il y a ici des clauses scandaleuses que personne ne lit avant de les approuver joyeusement.
En l'espèce il faut lire le contrat de syndic pour vérifier ce qui est prévu par défaut, en l'absence du décision précise de l'assemblée.
Plutot que de " marquer à la culotte " votre syndic, contentez vous d'exercer judicieusement les pouvoirs légaux du conseil syndical et informez vous les uns et les autres, sur UI et ailleurs, au sujet de tous ces points pratiques.
Bon courage  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 15:33:48
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JPM,pouvez vous nous indiquer sur quoi vous vous appuyez pour < fixer la répartition de la provision à N euros par lot est illégale>
De plus la répartition de la dépense ne se fera pas obligatoirement en fonction des tantièmes généraux mais en fonction de la répartition prévue au RC pour ces travaux |
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Freddy34
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 18:55:30
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Merci JPM et felix1930 pour vos interventions.
La répartition de la provision a été décidée par les anciens responsables du CS depuis plusieurs années. Effectivement cela pose quelques problemes de calcul lors de l'utilisation de ces fonds. Nous nous pencherons sur ce problème lors de notre prochaine AG d'autant plus que nous désirons mettre notre syndic en concurrence.
Concernant l'ouverture du compte de placement, celui-ci existe déjà au nom du syndicat des copropriétaires à la Caisse d'Epargne (CE) depuis plusieurs années. Il se trouve que notre ancien syndic qui gérait ce compte CE a été racheté par un syndic majeur depuis 4 ans. C'est lors de notre controle que nous avons constaté que notre compte de placement CE a été tout simplement vidé sans être cloturé (il reste 15 euros) et les sommes transférées sur le compte du syndic. Depuis cette période, les provisions sont versées sur le compte du syndic et les intérêts générés non distribués à la copropriété. C'est à mon sens limite escroquerie...
Sinon, concernant la rémunération du syndic pour la gestion d'un compte, il est écrit dans le contrat les points suivants :
"
- Tenue d'un compte séparé par décision d'AG : majoration des honoraires Forfait par lot principal : 47 Euros TTC
- Fonds placés au profit de la copropriété (calcul trimestriel) : 0,5% du capital placé
"
Ces deux point nous indiquent que :
- la gestion d'un compte séparé couterait en plus 150*47 euros = 7050 euros cad presque 50% du cout du syndic
- que les couts pour la gestion d'un fond placé couterait 0,5% * 4 trimestres = 2% des sommes placées....Ou est l'intérêt de placer ce fond au vu des taux en vigueur ?
JPM, je suis d'accord avec vous que le role du CS est bien d'exercer judicieusement les pouvoirs du CS et d'appuyer et aider le syndic. Chacun à sa place et c'est pour cela que l'on paye le syndic. Il ne s'agit pas de se substituer à lui. Malheureusement, lorsqu'il y a trop de confiance entre CS et syndic, ou simplement démission du CS de son role de controleur, il y a alors risque de problème, voire d'escroquerie...Ce forum est interessant à ce niveau. Il vaut toujours mieux prévenir que guérir.
Freddy |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 19:32:45
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Vous aurez certainement d'autres réactions sur les "manières" de procéder de votre syndic qui d'après les indications données ressemble au méchant F.
Si un vote d'une AG avait décidé le placement de ces fonds il n'y a qu'une décision inverse qui pouvait modifier cette décision.
Nous avons aussi un compte "syndicat des copropriétaires de..." à la caisse d'épargne mais chaque trimestre,au moment du versement de l'appel spécial par le syndic sur ce compte j'ai (Pt CS)une copie du relevé de ce compte ce qui permet de contrôler la date des versements et surtout les sommes portées au crédit de ce compte.
Suivant les faits que vous indiquez il faut mobiliser tous les copro et changer de syndic |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 mars 2006 : 23:55:56
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Comme les honoraires de syndic sont libres et tant que la loi ne définira pas la tenue d'un compte séparé comme une tâche courante, les syndics pourront toujours demander des honoraires dissuasifs, sans rapport avec le coût du travail. Dans votre cas 50 % des honoraires de gestion...
Il en va de même pour les honoraires, toujours dissuasifs, pour la "gestion" des fonds placés...au nom et au profit du syndicat.
C'est lors de la négociation du contrat que le C.S. et les copropriétaires devraient être vigilants, et se méfier de la fixation des honoraires par lot sans calcul du montant total. |
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Freddy34
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 06:18:02
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Felix1930
J'ai effectivement de nombreuses autres réactions sur les manières de procéder de notre syndic. On peut citer les dépenses de la résidence qui a explosé en 4 ans, les frais annexes du syndic également, l'assurance, etc... sans aucune forme de bonne gestion. Aucune mise en concurrence de nos contrats alors qu'il est stipulé l'obligation de le faire au moins tous les trois ans dans les PV des AG.
La réponse donnée par le syndic est "Vous connaissez des coûts qui diminuent ?"... C'est pour toutes ces raisons que nous allons mettre notre syndic en concurrence, ainsi que la majorité de nos contrats actuels.
Pour revenir à nos moutons, je retiens votre très bonne idée de demander copie du relevé de compte après chaque période importante. Par contre, comment faire aujourd'hui pour que les fonds du compte de placement réintégrent notre compte Caisse d'Epargne au plus vite? Et comment obtenir de notre syndic, les intérêts générés par ce fond comme indiqué dans les PVs de nos AG?
JB22, je suis entièrement d'accord avec vous. J'ajouterai que nous avions constaté ces coûts abusifs en cours d'année lorsque j'ai pris les fonctions de président du CS. D'un point de vue pratique, une bonne négociation passe par la mise en concurrence. Dans notre cas, nous avons discuter tardivement avec notre syndic sur la négociation et sans autres concurrents. Il est alors difficile de faire avancer les choses. De plus le danger, qui a failli nous arrivé, est que lorsque vous êtes en AG et que les copropriétaires soulèvent également ces points, et bien, vous avez le risque d'un vote contre la réelection du syndic...et sans autre proposition. J'ai alors indiqué et été suivi par les copropriétaires pour que cette mise en concurrence se fasse pour la prochaine AG.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 09:03:27
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..."....et tant que la loi ne définira pas la tenue d'un compte séparé comme une tâche courante, les syndics pourront ....."
L'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, et donc sa tenue, est une obligation légale qui entre dans la mission "gestion courante" du syndic (L.art.18 tiret 6).
S'agissant d'une obligation légale, elle n'ouvre pas 'droit' à une rémunération supplémentaire, cela a été dit mille fois.
Reste que les honoraires des syndic "profs" sont la plupart du temps anormalement bas.
Résultat, la facturation de "services" en plus des honoraires 'gestion courante', services prétenduement 'en plus' (compte séparé, carnet d'entretien, prise en charge de la copro, remise du dossier au successeur, etc etc ...) alors qu'il s'agit là de taches entrant dans la gestion courante du syndic.
Ces honoraires ne sont, au départ, jamais 'visibles'.
Les copropriétaires se déterminent sur les seuls honoraires 'gestion courante' proposés globalement, sans voir tous ces honoraires 'annexes' dont certains sont en fait de 'gestion courante' !!!
Il faut rayer dans les contrats des syndics toutes ces clauses et honoraires 'annexes', les réintroduire dans les taches de gestion courante et augmenter en gros les honoraires 'gestion courante de 15 à 20%.
Ainsi, il n'y aura plus de surprise : la gestion courante annuelle de la coproriété c'est tant d'€€€, et s'il n'y a ni travaux ni tache particulière il n'y a pas d'autres honoraires que la rémunération annuelle prévue.
Un exemple : la convocation d'une AG est obligatoire annuellement. Même si la présence du syndic n'est pas nécessaire à sa tenue et à la validité des décision, sa présence peut être imposée par contrat.
Il faut donc inclure dans les honoraires 'gestion courante' sa présence à cette AG annuelle obligatoire, y compris en dehors des horaires de bureau.
(Nb sa présence à lui (syndic ou gestionnaire) : s'il vient avec 3 collaborateurs, c'est son problème, pas celle du syndicat.)
C'est tout de même mieux de voter 5000 € d'honoraires qui auront été négociés et voir imputer 5000 € en fin d'exercice, que de voter 3500 € et de se retrouver avec 5500 ou 6000 € à la fin avec tout un tas de petits trucs, style 'compte séparé', 'remise du dossier', mutation' et autres "bricoles" ......
Je parle ici de ce qui relève de la 'gestion courante' du syndic et non de ce qui est vraiment "gestion particulière"...
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Edité par - gédehem le 21 mars 2006 09:13:45 |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 09:08:45
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| Pour la question du déplacement des fonds du compte d'épargne vers le compte global du syndic, vous pouvez écrire à celui ci en RAR en lui demandant la date de l'opération et son fondement, en lui rappellant qu'aucune décision n'a été prise par l'assemblée générale en ce sens et lui demander une indemnisation pour le manque à gagner pour la copropriété. |
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Freddy34
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 10:12:13
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Pascal_Rouen_Tours : Merci pour cette réponse précise par rapport à ma question. je vais adopter cette méthode après une discussion à l'amiable avec mon syndic et en fonction de ses actions.
Gédehem : je lis avec beaucoup d'attention vos notes qui sont toujours pertinentes et argumentées. Même si je suis d'accord avec vous sur le fond de votre note, il me semble que la situation actuelle de flou artistique entre gestion courante et services complémentaires est bien entretenu par les méthodes commerciales des syndics. Cela ressemble aux crédits immobiliers avec des taux préferentiels mais des frais annexes et assurances énormes.
Je suis entièrement en accord avec vous pour augmenter les tarifs de prestation pour les syndics profs mais avec un cahier des charges de la gestion courante précise et en accord avec la législation. La loi semble exister dans ce domaine (je ne suis pas un expert) mais les pratiques des syndics n'ont pas changées. Comment évoluer alors?
Enfin, je terminerai en disant que c'est bien aux syndics de faire des devis en conformité avec la législation et non pas au CS de controler si les prestations sont légalement de nature courantes ou exceptionnelles.
Mon sentiment est que les syndics attirent les copropriétés par des appels publicitaires à cout faible (prestations courantes) et se sucrent ensuite par des prestations complémentaires à forte marge et rentabilité. Il suffit de regarder le coût pour la tenue d'un compte séparé (+ 50% d'augmentation du coût gestion courante cf mon précedent message).
Enfin je terminerai par une note plus positive par rapport aux syndics. On a besoin d'eux car c'est un travail difficile (surtout en relation humaine) et il en existe des bons. Je rejoindrai à ce niveau l'avis de JPM que j'ai lu recemment sur ce forum. Je serai plus favorable à de petits syndics à taille humaine et misant sur une vrai relation de travail en confiance sur la base d'une prestation courante payée à sa juste valeur. Le problème des grosses boites est qu'elles ont une politique plus basée sur le profit de placements financiers (banque) que sur leur métier de base.
Je m'excuse d'avoir dérivé du sujet initial et m'arreterai donc là. On pourra reprendre en definissant un nouveau sujet qui pourrait être démarhes pour choisir un bon syndic. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 10:19:12
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En plus de la mise en demeure pour que les fonds "détournés" de leur placement décidé en AG (bien vérifier ce qui était indiqué sur le PV de l'AG sur ledit placement)Je pense qu'il est souhaitable qu'en fonction de l'article 10 du décret de 1967 les copropriétaires,le CS demandent l'inscription à l'ordre du jour de votre prochaine AG (à faire faire dans les temps légaux)ce problème de compte "pour provisions spéciales" indiqué en 5° de l'article 35 du décret de 1967 et aussi "reprendre" l'article 35-1 du même décret < l'AG décide,s'il y a lieu,du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits>
Dans votre situation actuelle la "gestion" de ce fonds au niveau suivi par le CS se compliquera à chaque vente d'appartement puisque ce compte est "classé" avances et que ces avances sont remboursables (dernière ligne de l'article 45-1 décret 1967) au vendeur et récupérables sur l'acheteur
gédehem, nous sommes,je pense,nombreux à souhaiter que tous ces frais et honoraires annexes plus ou moins bidons disparaissent au profit d'honoraires gestion courante corrects,mais il serait souhaitable que les premiers fautifs de cette situation,pour moi,la majorité des syndics joue le jeu afin que l'on puisse comparer ce qui est comparable mais nombre d'entre eux n'y tien pas |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 10:30:52
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De gédehem
"S'agissant d'une obligation légale, elle n'ouvre pas 'droit' à une rémunération supplémentaire, cela a été dit mille fois."
Nous sommes d'accord elle n'ouvre pas "DROIT" à honoraires qui ne soient pas prévus dans le contrat de syndic, honoraires qui sont libres, donc le mode de détermination l'est aussi.
Sinon pratiquement presque tous les syndics seraient en infraction avec la loi.
Il n'est pas inutile de rappeler que le syndicat ne peut se faire justice à lui-même, il doit engager une action en justice avec toutes les conséquences que cela implique, et les syndics le savent et en abusent.
Réponses fréquentes du syndic en A.G.(Quand il réponds...):"Si vous n'êtes pas content faite moi un procès." |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 11:24:41
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..Je ne comprend pas votre "Il n'est pas inutile de rappeler que le syndicat ne peut se faire justice à lui-même, .....", que ce soit par lui-même ou en rapport avec un "droit" à honoraire particulier pour une tache de gestion courante dont nous parlons ici !
A quoi pensez-vous ???
Je comprends d'autant moins cette affirmation qu'il ne s'agit pas ici de "se faire justice" mais de rappeler les régles de droit et corriger ce qui doit l'être. Je pense ici au "contrat" du syndic, à négocier à chaque désignation (ou re-désignation).
(Pardon pour la dérive : nous sommes loin des provisions spéciales et de leur placement .... ..)
Cela a été dit pour le honraires pour "remise du dossier au successeur", clause jugée abusive et devant être retirée des contrats.
Nous sommes ici dans une relation de droit privé, où s'imposent des dispositions légales et d'autre contractuelles.
S'agissant des clauses contractuelles, il faut relever qu'elles ne sont pour une très grande part JAMAIS lues intégralement par les copropriétaires, et si elles le sont parfois par les CS elles ne sont que très rarement négociées.
Nous sommes ici dans une transaction commerciale (qui ne dit pas son nom sous couvert de 'mandat' !), tractation de 'marchands de tapis' à coté de laquelle passe la plupart des syndicats.
Où voyez-vous qu'il faudrait "se faire justice " ????
Sans doute voulez-vous parler du pouvoir de 'sanction' d'un syndicat ?? Mais il en a un !
Prenez un syndic qui passe un acte que l'AG n'excepte pas ou que tel honoraire est imputé abusivement.
Le Syndicat a tout pouvoir pour 'sanctionner' de telles dérives : ici en refusant de valider cet acte, là en refusant d'approuver cet honoraires.
Si le syndic n'est pas content, c'est à lui de poursuivre le syndicat !!
On voit rarement un employeur trainer son employé aux Prud'hommes !!!
Pourquoi serait-ce au mandant de se justifier auprès de son mandataire ??? N'est-ce pas le contraire ??
Pourquoi serait-ce au syndicat de répondre au "Si vous n'êtes pas content faite moi un procès." de son mandataire ???
Lorsqu'une AG est appelée à approuver les comptes annuel, par exemple, et qu'elle en rejette certains, que ce soient des dépenses engagées abusivement par le syndic ou des honoraires que l'AG juge indus.
"Mr le syndic, l'AG avait décidé ci et ça, vous ne les avez pas mis en œuvre, vos honoraires seront réduits d'autant pour "manquement aux dispositions légales et contractuelles".
"Si vous n'êtes pas content faites nous un procès."
Il y a bien 'sanction', même si elle ne dit pas son nom ! Ce n'est pas 'se faire justice'. C'est décider souverainement de n'approuver que les dépenses qu'elle juge fondées et au besoin de sanctionner son mandataire.
C'est le pouvoir d'une AG.
On lui propose 50.000 €, elle n'approuve que 48.500 € qui seront à répartir entre les copropriétaires.
Que le syndic se débrouille avec le 1.500 € rejetés !
"Si vous n'êtes pas content faites un procès au Syndicat." devrait être la réponse.
Il ne faut pas l'oublier : si un syndic on le tient 'à la culotte' on le tient aussi et encore mieux par les condons de la bourse ....
Reste le fondement de tout : bien négocier le contrat du syndic, transaction commerciale de 'marchands de tapis'.
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Edité par - gédehem le 21 mars 2006 11:31:41 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 16:35:28
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Pour Felix 1930 :
Qu'il s'agisse de provisions, avances, charges ou autres, les appels de fonds doivent être effectués en fonction d'une catégorie de répartition figurant dans le règlement de copropriété.
Pour les provisions sur travaux futurs, on utilise généralement la grille des chargs communes générales mais on peut aussi bien utiliser la grille propre aux travaux de chauffage si le chantier prévu relève de cette catégorie. La répartition " compteur " (un lot = une part) ne peut donc être utilisée que si le RC la prévoit pour les travaux envisagés (par exemple des travaux sur une colonne de V-O pour certains RC). Le principal est d'utiliser pour restituer les fonds la même grille que celle utilisée pour les appels 
Pour le reste, nous exprimons, Gedehem et moi, les mêmes idées sur les histoires de contrat de syndic, à peu de choses près.
Sur le cas particulier de la gestion des fonds placés, les prétentions des syndics sont généralement très abusives, d'autant que les prestations sont très minimes.
Il est par ailleurs évident qu'un syndic qui conserve sur le compte unique des fonds collectés pour une provision sur travaux futurs est en faute.
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