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Pour faire suite au sujet "ASL en référé" et des difficultés, pour les ASL, d'assumer un "héritage" en forme de sac de noeud, j'aimerais avoir votre avis sur ce décalage entre la notion juridique de servitudes et la pratique de fonctionnement de ces servitudes de lotissement.
Je m'explique.
Les obligations du lotisseur en matière de travaux de viabilisation impliquent un maillage des réseaux dans les parties COMMUNES du lotissement. Parfois la configuration des lieux ou la légèreté du lotisseur placent ces RESEAUX COMMUNS dans les emprises des parcelles privées, en TRANSIT pour quelques mètres.
Dans mon grand lotissement, aucune servitude relative à ces RESEAUX COMMUNS - n'est inscrite dans les actes notariés - ne figure aux plans parcellaires conservées aux archives municipales Les plans d'équipements et les programmes approuvés, avant leur réalisation sur le terrain, imposaient le passage de ces réseaux dans les PARTIES COMMUNES. Pour que cette obligation se réalise, il fallait que les voies soient tracées comme prévu et que les espaces verts soient réservés à l'endroit prévu.
Vous devinez que la réalisation a rencontré des contraintes imprévues qui ont ouvert la porte de l'opportunité au lotisseur : des lots ont été rajoutés et déplacés. L'autorité de contrôle (DDE) a été défaillante.
On se retrouve avec des servitudes de fait qui ne sont pas comprises par tous de la même façon, chaque cas donnant lieu à des interprétations alambiquées, le cynisme du syndicat de l'ASL étant incommensurable, comme je l'ai dit par ailleurs.
Le cas le plus abracadabrantesque est celui d'un lot de lotissement (donc propriété privée) soumis au régime de la copropriété et qui permet ainsi de de jouer sur les mots "parties communes".
Dans une copropriété-copine, on feint de confondre la différence entre "parties communes de copropriété" et "parties communes de lotissement" pour mettre les dépenses d'entretien de la copropriété au compte des colotis. Dans une copropriété-adversaire, on feint de confondre la différence entre "parties communes de copropriété" et "parties communes de lotissement" pour mettre les dépenses d'entretien des RESEAUX COMMUNS à la charge de la copropriété qu'ils traversent.
J'ai cru comprendre que pour inscrire une servitude dans un acte notarié destiné à être publié aux hypothèques, il faut produire des plans ... introuvables!
Nous avons été confrontés à ces problèmes. Pour ne pas abatre un arbre centenaire, le lotisseur a fait passer partiellement les réseaux sous un lot. Quand le propriétaire l'a apris, suite à un passage caméra, il voulait faire un procès à l'ASL....à qui les VRD avaient été retrocédés. Fort heureusement, notre cahier des charges stipule:article 17:" les lots devront supporter les servitudes de passage des canalisations souterraines qui pourront être utiles à l'un ou l'autre des fonds, à condition que ces canalisations passent en dehors du périmètre constructible." Sauvés! Les actes de vente des lots parlaient aussi qu'il n'y aurait aucun recours contre le vendeur en cas de servitude cachée..enfin, quelque chose comme ça! (j'ai la flemme d'aller chercher le mien au grenier) Par contre, notre voirie principale ayant été implantée de travers, il nous a fallu racheter quelques m2 à certains lots et en retrocéder à d'autre,actes notariés que nous avons réussi à faire payer par le géomètre qui avait fait les implantations. Ouf! il nous aussi été nécessaire d'effectuer une demande de permis de lotir modificatif, pour corriger cetains autre défauts d'implantations ETC..@+
Sans vouloir être trop long , ayant " étudié " les différents entre syndicataires sur les problèmes liés aux tréfonds avec canalisations , réseaux divers ... Je peut apporter mon concours en sériant mes réponses. Avant tout il s'agit de clarifier : 1. savoir qui est propriétaires des parcelles communes. 2.savoir qui en a la garde et entretien.Vérifier que des appels de charges ou provisions sont donc faites pour des entretiens courants. 3.savoir comment se trouvent alimentées les parcelles individuelles de lots: - EDF arrivée sur un coffret S300 ou S200 en limite de Propriété mais concession jusqu'au disjoncteur de branchement dans le pavillon. - GDF arrivée dans coffret S300 ou 200 en limite de propriété avec concession sur robinet de barrage après compteur gaz. - FT coffret parafoudres dans pavillon si branchement aérien ou bornier limite de propriété. - Service des eaux : limiteur pression après compteur anti retour dans fosse en limite de propriété. - eaux usées : c'est un écoulement considéré comme ouvrage commun et pas comme un branchement.Evacuation réseau E.U. - eaux de pluies évacuation au réseau E.P. ou recueillis par puisards sur la propriété et cela risque de se corser si fond dominant avec d'après la loi possibilité de coulée vers le fond recevant. Ensuite ce n'est pas simple ( comme toujours): - EDF + GDF et autres distributeurs ou services communaux ou communautés communes...pas de plans des branchements compte tenu qu'il est considéré techniquement que les raccordements individuels seront toujours perpendiculaires à la conduite principale. Cependant les ouvrages ayant été remis au concessionnaire par le lotisseur il y a des plans de recollement de tout les ouvrages construits pour le lotissement et remis gratuitement aux concessionnaires notamment gaz + électricité , éclairage public, déversement EU et E. pluie vers les collecteurs déversoirs ou boites de raccordements.idem plans :poste de transformation , station pompage ... Après ... au niveau des responsabilité de travaux : les concessionnaires prennent en charge le renouvellement des ouvrages et branchements à leurs frais.Ils interviennent gratuitement ( sauf sinistre causés par des tiers) pour dépanner jusqu'en limite de leurs concessions. Les opérations d'entretiens ( nuances ) se sont les propriétaires ....Ex : Frais curage E.U., contrôles périodiques , réfections tarmac ... Le notaire n'est pas tenu de notifier les servitudes de fond surtout s'ils ne lui ont pas été signalés. Il y a souvent des articles dans le cahier des charges ou les actes de propriétés qui limitent sa responsabilité et renvoient les acquéreurs ....à leurs servitudes , en cas de litiges. Il y a des situations diverses avec des lots enclavés pour lesquels existent des servitudes légales ( ou qui le deviendront par droit d'usage) de traversés des espaces communs et de déversements. Reste à savoir en cas de litige qui en à la garde , l'usage, ... à qui appartiennent ces conduites. Beaucoup de litiges entre colotis et a.s.l. ou autres propriétaires de parties communes en cas de dérivations collectives sur les branchements.... car cela change la donne en terme de partage des responsabilités pour prendre en charge un remplacement de conduite ( pas un renouvellement ). J'arrête là ,... c'était pour vous donner une idée de la complexité des réponses possibles en technique , en droit ....et si un sinistre vient à s'ajouter , ou si on essaye de le faire croire ....voyez mon post : A.S.L. en référé.
Des servitudes établies en propriété privée étant bien réelles, comment les faire notifier (dans le but que leur entretien incombe au propriétaire du réseau qui fuit ses responsabilités par toutes sortes de contorsion)
notification de servitudes dans les actes notariés
Forum fermé
Posté - 20 mars 2006 : 09:32:34
