| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
 Posté - 23 mars 2006 : 12:54:43
|
Bonjour,
Suite aux excellents conseils donnés sur http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34992 nous avons fait ajouter dans le compromis de vente la régularisation administrative des travaux comme condition suspensive.
Nous pensions donc avoir fait le tour de la question et nous avons signé le compromis. Nous sommes actuellement dans le délai de rétractation et avons appris ce matin que nous avions 2 nouveaux problèmes:
1- Alors qu'il est indiqué dans le compromis que la maison est ralliée au tout à l’égout, notre notaire a reçu ce jour un fax de la mairie indiquant qu'elle ne l'était pas et qu'il fallait la rallier au plus vite.
2- Les travaux ayant eu lieu récemment (après 2001, date d'achat de la maison par l'actuel propriétaire) nous avions demandé à recevoir les factures et garanties décennales pour l'aménagement des combles au plus tard avant la fin du délai de rétractation or il s'avère que les travaux ont été faits au noir.
Nous avons donc demandé à l'agence:
1- De faire un avenant au compromis indiquant que les travaux de ralliement devaient être effectués avant la vente ou qu'une somme destinée à les couvrir financer serait séquestrée si ils n'étaient pas finalisés au moment de la vente
2- De faire retirer le passage suivant du compromis "il est ici expressément convenu que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachés (sauf à faire valoir ses droits au titre d'une éventuelle garantie décennale en cours et au bénéfice des assurances qui auraient pu être souscrites) ou défaut d’entretien déficit dans la contenance ci-dessus indiquée, toute différence en plus ou en moins, excédât-elle un vingtième, devant faire son profit ou sa perte, sans recours contre le vendeur" étant donné que les garanties décennales qui nous avaient été promises ne peuvent être fournies.
Est-ce d'après vous la bonne marche à suivre? Sommes-nous trop exigeants ou au contraire avons-nous oublié quelque chose?
L'agence nous propose, plutôt que d'enlever le paragraphe sur les vices cachés, de faire venir un expert qui donnerait un diagnostic sur l'état de la maison et offrirait une garantie sur son diagnostic. Est-ce valable? Il faudrait qu'elle appelle cet expert aujourd'hui afin qu'il puisse rendre son diagnostic avant mardi, jour de l'expiration du délai de rétractation. D'où le titre de ce sujet...
Merci à tous !
|
|
Signaler un abus
|
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 13:02:14
|
Citation :
Initialement entré par Pipotin
L'agence nous propose, plutôt que d'enlever le paragraphe sur les vices cachés, de faire venir un expert qui donnerait un diagnostic sur l'état de la maison et offrirait une garantie sur son diagnostic. Est-ce valable? Il faudrait qu'elle appelle cet expert aujourd'hui afin qu'il puisse rendre son diagnostic avant mardi, jour de l'expiration du délai de rétractation. D'où le titre de ce sujet...
Merci à tous !
Sur ce point très précis, il s'agit d'un air de flute, et encore un...
Car quelque soient les conclusions de l'expertise, si le compromis exonère le vendeur des vices cachés, vous serez contractuellement obligé de l'insérer sur l'acte authentique. Et ce, même si l'expertise est défavorable.
Donc à vous de voir pour l'opportunité de la rétractation. Personnellement, je fuirai. |
Signaler un abus  |
|
|
Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 13:12:40
|
| Notre notaire vient de nous dire que légalement le vendeur était responsable pour le gros-oeuvre pendant 10 ans, malgré la mention sur les vices cachés dans le compromis. Cela ne nous protège-t-il pas? |
| Signaler un abus |
|
|
dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 13:18:20
|
| ordre public : responsabilité du vendeur pendant 10 ans à compter des travaux : encore faut il que les travaux soient mentionnés dans l'acte : y a t'il eu un permis pour ces travaux ? mais dans ce cas, le prix doit être mentionné en TTC pour la partie concernant les travaux de moins de 5 ans et droits d'enregistrement pour le surplus : autrement, cela voudrait dire que pas de gros travaux.... |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 13:19:14
|
Citation :
Initialement entré par Pipotin
Notre notaire vient de nous dire que légalement le vendeur était responsable pour le gros-oeuvre pendant 10 ans, malgré la mention sur les vices cachés dans le compromis. Cela ne nous protège-t-il pas?
Si le problème s'avère énorme, sera-t-il solvable votre vendeur ? C'est plutôt cela la bonne question. |
| Signaler un abus |
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
|
|
Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 13:22:46
|
| Solvable probablement car il a une bonne place, mais il est retourné dans son pays: l'Autriche. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 13:26:51
|
Citation :
Initialement entré par Pipotin
Solvable probablement car il a une bonne place, mais il est retourné dans son pays: l'Autriche.
Et bien bon courage s'il y a un problème et qu'il résiste. Les procédures civiles internationales ne sont pas des plus rapides. |
| Signaler un abus |
|
|
Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 13:48:04
|
Merci à tous.
Dobaimmo, je n'ai pas bien compris votre réponse, il faut dire que j'ai le cerveau en miettes avec cette histoire. Pour répondre à votre question, il y a seulement un permis de construire qui n'était plus valable au moment des travaux et la clause suivante dans le compromis: "Condition suspensive d’obtention de permis de construire : suite au permis de construire délivré aux précédents propriétaires en date du 26 juillet 1999, le vendeur s'engage à obtenir le permis de construire modificatif concernant l’aménagement des combles. Il prendra en charge tous les frais et taxes."
Le Nabot, en réponse à votre premier message, j'imagine que nous pouvons accepter une expertise en urgence en indiquant à l'agence que si ses conclusions sont défavorables ou si elles n'ont pas été rendues d'ici mardi, nous enverrons notre lettre de rétraction en proposant la rédaction d'un nouveau compromis n'exonérant pas le vendeur des risques cachés (et bien sûr l'engageant à faire les travaux pour le ralliement au tout à l'égout). |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 14:04:15
|
Citation :
Initialement entré par Pipotin
Le Nabot, en réponse à votre premier message, j'imagine que nous pouvons accepter une expertise en urgence en indiquant à l'agence que si ses conclusions sont défavorables ou si elles n'ont pas été rendues d'ici mardi, nous enverrons notre lettre de rétraction en proposant la rédaction d'un nouveau compromis n'exonérant pas le vendeur des risques cachés (et bien sûr l'engageant à faire les travaux pour le ralliement au tout à l'égout).
Vous faites comme bon vous semble, mais je pense que matériellement vous n'aurez jamais le temps de faire une expertise d'ici mardi et d'avoir surtout les conclusions écrites. Dites vous bien que lorsque vous aurez dépassé les 7 jours, votre compromis sera définitif et blindé. |
| Signaler un abus |
|
|
Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 17:26:00
|
De toutes façons, l'expertise ne pourra jamais vous rassurer sur le fait que vous n'aurez aucun problème dans les 5 ans à venir.
Avez-vous vu le point soulevé par Dobaimmo : lister les travaux qui ont été faits et sur lequel le vendeur doit porter la garantie en l'absence de garantie décennale ? |
| Signaler un abus |
|
|
Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 21:12:08
|
Si le compromis de vente que nous avons signé contient des données sur lesquelles le vendeur a menti (sciemment ou non), ce dernier est-il toujours valable ? Que devient le délai de rétractation ? Est-il encore valable ou la découverte du "mensonge" le rend-il caduque ?
Merci d'avance |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 21:19:07
|
Citation :
Initialement entré par Pipotin
Si le compromis de vente que nous avons signé contient des données sur lesquelles le vendeur a menti (sciemment ou non), ce dernier est-il toujours valable ? Que devient le délai de rétractation ? Est-il encore valable ou la découverte du "mensonge" le rend-il caduque ?
Merci d'avance
Juridiquement, vous ne pourrez en rien prolonger le délai de rétractation. Et le compromis sera définitif. Je vous l'ai déjà dit.
Et si il y a un mensonge, il faudra le prouver et engager une procédure si vous voulez annuler le compromis. Avec les aléas que cela comporte. C'est donc à vous de choisir ce risque. |
| Signaler un abus |
|
|
Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 22:53:39
|
Désolée pour le dernier poste: il était écrit par mon mari qui n'est pas français et raisonnait par rapport aux lois de son pays ou un contrat dolosif est généralement déclaré caduque.
L'agence immobilière a contacté un expert aujourd'hui qui a affirmé pouvoir faire l'expertise demain et livrer ses conclusions écrites d'ici mardi. Ce qui nous laisserait la possibilité d'envoyer une lettre de rétractation mardi si il manquait à ses engagements ou si les conclusions s'avéraient inquiétantes. L'agence nous indique que l'expertise est garantie pendant plusieurs années, en d'autres termes s'il s'avère que certains travaux ont été mal faits et que l'expert ne l'a pas vu, sa responsabilité est engagée. Si nous obtenons des conclusions positives d'ici mardi, pouvons-nous considérer que nous sommes protégés?
En ce qui concerne le tout à l'égout, la situation est un peu meilleure que nous l'avons d'abord pensé: la mairie a confirmé que le tout à l'égout passait déjà dans la rue et que la maison était en cours de racordement. Notre notaire a envoyé un fax pour demander que le racordement soit fait avant la vente, aux frais du vendeur. Une demande émanant d'un notaire pour faire respecter le compromis est-elle suspensive? Si nous ne nous rétractons pas, le notaire pourra-t-il retarder la vente jusqu'à ce que la réalité soit conforme à la déclaration du vendeur? Je précise que le vendeur et nous n'avons pas le même notaire.
|
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 08:22:58
|
Citation :
Initialement entré par Pipotin
L'agence nous indique que l'expertise est garantie pendant plusieurs années, en d'autres termes s'il s'avère que certains travaux ont été mal faits et que l'expert ne l'a pas vu, sa responsabilité est engagée.
Méfiez vous par définition des déclarations verbales de qui que ce soit. Si c'est le cas, faites le mentionnez par écrit en faisant signer les parties, sinon la déclaration verbale n'a aucune valeur. Et faites vous communiquer par la même occasion l'assurance de responsabilité civile professionnelle de l'expert. Soyez très méfiant sur ce point.
Pour le raccordement à l'égout, et sans clause contraire dans le compromis, le raccordement est effectivement aux frais du vendeur. (voir la réglementation communale). De même que la mise aux normes. |
Edité par - LeNabot le 24 mars 2006 08:48:17 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 08:27:31
|
Citation :
Initialement entré par Pipotin
Désolée pour le dernier poste: il était écrit par mon mari qui n'est pas français et raisonnait par rapport aux lois de son pays ou un contrat dolosif est généralement déclaré caduque.
Pareil en France. Je ne sais pas de quel pays est votre mari, mais dans la plupart des pays européens, le dol en survolant le pb, doit être assez caractérisé et prouvé bien sûr et est une cause de nullité. Les mensonges que vous évoquez ne sont pas évidents à classer en dol. Enfin c'est mon point de vue. Quelqu'un peut contredire éventuellement. |
| Signaler un abus |
|
|
Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 12:44:01
|
Il est suisse, le pays des choses très carrées. Cela manque souvent de fantaisie mais ça a l'avantage de ne pas réserver de mauvaises surprises, contrairement à la France où les gens sont souvent moins pointilleux: habitant à la frontière des 2 pays, nous avons souvent l'occasion de constater les différences, qui sont d'ailleurs plutôt amusantes au quotidien, mais moins dans ce cas précis.
Je viens de parler à notre notaire qui me dit que si on décide d'aller de l'avant, elle fera tout pour que les choses soient le plus clean possible le jour de la vente:
1- pour le tout à l'égoût (et éventuelles futures surprises du même genre) elle ne finalisera pas la vente tant que le bien n'est en pas conformité avec le compromis, même si cela nous fait dépasser la date butoir. Elle se basera sur le fait que malgré le compromis, il n'y a pas accord sur la chose et le prix puisque il y a déclaration mensongère.
2- quant aux travaux, elle limitera la casse en détaillant dans l'acte authentique les travaux réalisés par le vendeur afin qu'il soit responsable pendant 10 ans du gros oeuvre. Cela limitera donc le risque pour nous même si ce n'est pas aussi complet qu'une garantie décennale.
Dans ces conditions, pensez-vous que nous soyons protégés ou cela vous paraît-il toujours trop risqué? Je précise que nous ne sommes pas pressés par le temps car nous avons assez d'espace dans notre appartement et nous n'avons pas encore donné notre congé ni organisé notre déménagement. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 17:08:15
|
Citation :
Initialement entré par Pipotin
1- pour le tout à l'égoût (et éventuelles futures surprises du même genre) elle ne finalisera pas la vente tant que le bien n'est en pas conformité avec le compromis, même si cela nous fait dépasser la date butoir. Elle se basera sur le fait que malgré le compromis, il n'y a pas accord sur la chose et le prix puisque il y a déclaration mensongère.
Pour cela référez vous surtout aux arrêtés municipaux en vigueur qui obligent le vendeur de se mettre en conformité avant la vente (je pense au tout à l'égout notamment). Il importe donc d'interroger la mairie. L'existence d'un tel arrêté est probable, encore faut-il qu'il ait été pris et publié. Il faut s'en assurer afin de ne pas avoir une surprise.
Citation :
2- quant aux travaux, elle limitera la casse en détaillant dans l'acte authentique les travaux réalisés par le vendeur afin qu'il soit responsable pendant 10 ans du gros oeuvre. Cela limitera donc le risque pour nous même si ce n'est pas aussi complet qu'une garantie décennale.
Vous pouvez. Mais en cas de gros problème, il vous faudra poursuivre le vendeur lui même. |
Edité par - LeNabot le 24 mars 2006 17:09:14 |
| Signaler un abus |
|
|
seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 25 mars 2006 : 10:54:44
|
Pour les travaux d'aménagement du comble, quel était le type de travaux qui a été effectué et quelle est l'année de ces travaux. Parce que :
- les travaux de second oeuvre ne sont soumis qu'à 2 ans de garantie "construction"... le délai me semble expiré,
- s'il reste moins de 5 ans pour les "gros ouvrages", soumis à 10 ans de garantie construction, s'il n'y a pas encore de manifestation de désordre, statistiquement, vous pouvez vous dire que le risque de déclanchement d'un désordre qui sera effectivement pris en compte par une garantie décennale est très faible.
Vous avez perdu confiance envers le vendeur, c'est un fait, mais la clause vous précisant que vous ne pouvez pas vous retourner contre le vendeur ne vous envoie pas forcément dans des risques démesurés.
Vous dites que les combles ont été aménagés au noir, c'est une accusation grave, ils ont pu être aménagés en autoconstruction par le vendeur lui-même), c'est légal mais, si l'autoconstructeur ne peut pas se retourner contre lui-même, la chose se complique s'il vend avant 10 ans car il devrait être en mesure d'offrir une garantie et il ne le peut pas. Et c'est ce qui vous pose problème.
Mais je ne vois pas de moyens de "régler" le problème car l'expert n'est pas un devin et il ne mentionnera jamais dans son rapport les risques de désordres. Tout au plus pourra-t-il indiquer les désordres existants et le coût de remise en état que vous pourrez éventuellement prendre comme argument pour "renégocier le prix", même si le compromis est signé. Et pour cela, votre levier, c'est que la chose pour laquelle il y a accord, n'est pas la chose qu'on vous avait présentée.
N'est pas la chose qu'on vous avait présentée : parce qu'on vous avait caché l'absence de garantie constructeur sur les aménagements de combles parce que faits "par le vendeur soi-même".
Laissez tout tomber si le plancher du comble existait déjà, si la toiture n'a pas été modifiée, s'il ne s'agissait que de travaux d'agencement intérieurs. Même s'il y a eu installation de fenêtres de toit, laissez tomber, achetez si la maison vous plait. Même si un "velux" neuf se met à perdre son étanchéité avant les 10 ans fatidiques, le coût de la réparation ne sera pas une catastrophe.
seborga1 |
| Signaler un abus |
|
|
Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 25 mars 2006 : 14:04:36
|
Nous avons appris hier que la mairie se serait trompé quant au raccordement au tout-à-l'égoût. Apparemment, c'est en ordre mais la mairie doit vérifier.
Pour les garanties, il s'avère que le propriétaire précédent avait fait réaliser de manière légale certains des travaux que nous croyions réalisés par le propriétaire acuel. L'agence immobilière nous a dit hier (et nous avons demandé à en recevoir copie) être désormais en possession des factures de travaux suivants:
- La toiture a été refaite en 1998 - Garantie décennale encore valable.
- Electricité, plomberie et chauffage - Les entreprises avaient offert des garanties biennales qui sont maintenant échues.
De plus, le propriétaire actuel s'est egagé dans le compromis à financer le traitement préventif de toute la poutraison assorti d'une garantie de dix ans.
Donc, les seuls travaux ayant été effectués au noir (information provenant de l'agence) et n'étant couvert par aucune garantie sont les aménagements intérieurs (cloisons, huisseries, parquet flottant, création d'une salle de bains, ...).
Avec ces nouvelles informations (désolé, elles nous arrivent au compte goutte) et puisque le vendeur ne semble pas être de mauvaise foi (cf. tout-à-l'égoût: erreur de la mairie), pensez vous que nous soyons toujours dans une situation "dangereuse" ou êtes-vous, comme nous, beaucoup plus rassurés ?
Si seulement les dossiers étaient complets dès le départ ... |
| Signaler un abus |
|
|
Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 10 mai 2006 : 00:11:24
|
Bonsoir à tous,
Nous revoici, quelques semaines plus tard, nous ne nous sommes finalement pas rétractés mais nous avons exigé une copie des factures et garanties le cas échéant. Il semblerait désormais que le branchement au tout à l'égout ait été fait faire partiellement au noir par le précédent vendeur (pas l'actuel donc), ce qui expliquerait pourquoi la mairie n'en n'a pas connaissance.
L'entrepreneur ayant fait ce travail ne répond pas à notre notaire et, d'après notre AI, refuse de fournir les factures, précisément parce que certains corps de métier étant intervenus sur ce chantier l'ont fait au noir. Il serait en revanche prêt à nous montrer ces factures, mais pas à nous les laisser car il ne veut pas que nous puissions nous retourner contre lui en cas de problème.
Notre avis est que, le vendeur ayant déclaré dans le compromis de vente que "l’évacuation des eaux usées est raccordée au tout à l’égout" il doit s'assurer que tout est en ordre et que la mairie reconnaît ce raccordement sans réserves. En tant qu'acheteur, ce n'est pas notre rôle d'aller vérifier les factures de l'entrepreneur et nous n'avons pas les compétences techniques d'un service d'urbanisme.
Notre notaire nous avait dit fin mars (l'époque de nos posts ci-dessous) qu'il retarderait la signature de l'acte authentique jusqu'à ce que la réalité soit conforme aux déclarations du vendeur. Pour l'instant, les choses tournent en rond. Notre notaire a-t-il le droit de faire retarder la signature au-delà de la date butoir indiquée sur le compromis? Avons-nous raison de soumettre la signature finale à une confirmation de la mairie que le raccordement est en ordre?
Merci d'avance pour vos réponses, s'il le faut, nous sommes prêts à attendre plusieurs mois pour devenir définitivement propriétaires de la maison de nos rêves, mais nous voulons du solide, vos réponses nous sont donc très précieuses! |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Urgent - nous devons décider aujourd'hui
Forum fermé
