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La repartition des charges de mon syndic de copropriete m'interroge! En effet certains travaux entrant dans les charges generales ont une repartition particuliere semble-t-il dont je n'ai jamais aperçu mention dans le reglement de coproriete. Aucun des coproprietaires relativement consensuels ne soulève la remarque en AG de coproprieté et comme je sàuhaiterais être informé avant la tenue de la prochaine AG, commela gérante est relativement percutante pourriez-vous me dire si cela vous est déjà arrivé et quelle en est la raison.
A titre d'exemple La copropriete comporte 2 Batiments de 54 appartements Remplacement de tout le systeme d'interphonie dans le batiment que j'occupe >>>>repartition au 1/27ième Installation d'un DSG(dispositif de securite Gaz)>>>repartition au 1/27 Reparation du portail automatique >>>repartition au 1/90 (Soit pour 90 places de parking alors qu'il y a un portillon annexe avec digicode pour toute les utilisateurs de la copropriete et que chacun peut faire rentrer des voitures hors emplacements et celle de ses amis visiteurs également.
Jamais il n'est fait usage des tantiémes de quote part du lot pour ce genre de travaux. Mon lot occupe les 164/10000ième(appart,cellier place de parking inclus) Le Reg de Coprop indique les charges d'entretien des batiments avec un tableau de repartition en trois catégories par nature 1)Charges entretien batiments (33/1000 pour mon lot) 2)Charges entretien escaliers (37/1000 pour mon lot) 3)Charges entretien ascenseurs(40/1000 pour mon lot)
Il faut vérifier dans votre RC s'il existe des bases de répartition dites 'compteur " (un lot = une part.
Dans ce cas il y a une clause mais pas de tableau. On trouve ces clauses assez fréquemment pour des parkings, des charges interphone et des charges VO.
Il faut vérifier dans votre RC s'il existe des bases de répartition dites 'compteur " (un lot = une part. Donc JPM j'ai recherché dans les 120 pages du reglement de copropriete qui date de 1985 et je n'ai vu aucune rubrique qui stipule des bases de repartition autres que celles qui indiquent que pour les charges generales seront reparties entre les coproprietaires au proratra des quotes parts de coprprieté contenues contenues dans leur lots conformément au tableau descriptif de division. Ensuite il y a un tableau avec la repartition spécifique de chaque lot pour: >>les charges d'entretien de chaque ascenseur(un par bâtiment) >>les charges des emplacements voitures extérieurs(refection,entretien, délimitation des emplacements)au prorata du nombre d'emplacements(90) >>Les charges d'entretien de l'escalier de son revêtement, des frais d'entretien,de ravalement et de l'éclairage de la cage d'escalier et des paliers.
Je précise que l'installation de la DSgaz, du portail automatique n'était pas envisageable à la création du Reg D Coprop et qu'il n'est pas indiqué de systeme d'interphonie encore moins de digicode et de telecommmande à distance. >>>Alors je m'interroge pourquoi une repartition au 1/27 dans certains cas au 1/90ième dans d'autres sur quoi se base- t-on ? (je rappelle qu'il y a 2x54 appart soit 108 appart au total)
Merci JPM et à tous ceux qui pourront contribuer à des eclaircissemnts car j'ai AG mercredi soir et j'aimerais avoir des bases crédibles s'il faut polémiquer avec le syndic.
Petite précision nécessaire: le coefficient de repartition du 1/27 tiendrait au fait qu'il y a non pas 54 appartements par bâtiments mais 27 avec chacun un cellier ce qui fait 54 lots.
Mais cela n'enlève rien au fait que la repartition au tantième serait plus appropriée, plus juste et se rapprocherait plus de la valeur et de la superficie du lot considéré car dans cette coproprieté il y a du T2,du T3,et du T4
Dans votre cas les éléments d'équipement en cause sont des améliorations postérieures à l'établissement du RC.
Il y a eu faute de gestion à chaque fois puisqu'il est prescrit par la loi article 30) de voter, outre l'amélioration elle-même :
> 1 le répartition du coût des travaux en proportion des avantages pour chaque copropriétaires
> 2 la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement
Il y a au moins un lien absolu entre 1 et 2 : quels sont les lots dont les propriétaires ont participé au financement de l'amélioration elle même ? Ce sont les mêmes qui contribuent aux charges d'entretien.
Par contre il peut y avoir différence entre les clés de répartition.
Pour les charges d'entretien, dans les trois cas : porte automatique, interphone et clavier l'assemblée peut choisir entre des tantièmes généraux (si tout le monde a participé à l'installation), des tantièmes spéciaux ou une répartition compteur (un lot = une part).
La décision créant la nouvelle répartition doit être publiée à la conservation des hypothèques et insérée dans le RC.
Celà ne semble pas avoir été fait dans votre cas.
La situation est irrégulière et il faudrait régulariser. En attendant on ne peut que se référer aux dispositions de l'article L 10. Pour les éléments d'équipement il est dit qu'on doit se référer à l'utilité. Mais le législateur a oublié que l'utilité ne peut que rarement être mesurée. Donc on renvoit aux tantièmes.
Et, dans la plupart des cas, - peut être dans le vôtre -, on est assis entre deux chaises quand on va rechercher la répartition du financement de l'amélioration. Si par exemple l'installation de l'interphone et celle du clavier ont été réparties par clé compteur, la solution pratique est de conserver la même.
Pour les éléments de contrôle d'accès, il n'est pas choquant de répartir à raison d'une part pour un lot. Mais il est vrai qu'on adopte plutot la solution par défaut des tantièmes quand on va du studio au 5 pièces.
Conclusion : Il faudrait peut être vérifier dans le registre des PV les résolutions prises au moment des améliorations. La décision exigée par la loi y figure peut-être, sans avoir été publiée. Ou bien elle a été publiée mais le RC n'a pas été mis à jour ?
Merci pour vos conseils très pertinent et circonstancié.Je ne voudrais pas abuser de votre patience et générosité toutefois je poursuis pour faire progresser ma démarche vis à vis du syndic incriminé(a qui hélas j'ai fait confiance) et de cas similaires au mien qui pourrait être intéressés .
Etant donné que cette repartition a été arbitairement décrétée par le syndic et que celui-ci n'en fait jamais mention dans les résolutions qu'il fait adopter en Ag et qu'il y a disparité du fait de la diversité des lots puis- je demander qu'il y ait une repartition tenant compte des elements que vous m'avez fourni(utilité non quantifiable ou répartition au tantième de préference) et comme il y a eu repartition irrégulière ne demandant pas modification du RC depuis l'origine de la gestion par ce syndic ?
Une AG peut-elle retroactivement réparer ces manquements vis à vis d'un ou plusieurs des coproprietaires bien que l'OJ de la prochaine AG étant diffusé et receptionné, matériellement je n'ai pas la possibilité d'inscrire cette question pour l'AG de mercredi prochain ?
D'autre part que pensez-vous de cette info issue d'une fiche parue à propos de la repartition des charges ? Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges est trop importante par rapport à la superficie de son lot ou à l'utilité du service. Dans ce cas, il peut soumettre la modification de la répartition des charges (telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété) au vote de tous les copropriétaires (l'unanimité est nécessaire). A défaut, il peut saisir le tribunal de grande instance, à la condition que : - sa participation aux charges soit supérieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être,(c'est mon cas par rapport à la répartition si elle était faite au tantième) - ou que la participation d'un copropriétaire soit inférieure à ce quart.(difficile à savoir) Dès lors que la révision n'est pas la conséquence d'une violation de la loi, cette action doit se faire dans les 5 ans qui suit la publication du règlement ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot. (dans mon cas le reglement date de 1985 ainsi que la coproprio)
Les Quotas
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Posté - 24 mars 2006 : 10:44:17
