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 Sujet  |
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serguyves
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 26 mars 2006 : 20:05:00
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Bonjour voici ma question :
Decision relative à la pose d'un portillon supplémentaire dans l'enceinte d'une copropriété déjà clôturée pour donner vers un nouvel accès.
Lors de l'Ag annuelle précedente la question a été proposée à la double majorité article 26
Résultat du vote: décision rejetée.
Pour la prochaine AG la question est remise à l'ordre du jour dans les mêmes termes exceptés quelle est proposée à la majorité absolue article 25.
Quelle subtilité selon vous peut-elle se cacher derrière cette interprétation du vote? pour servir quel dessein?
J'estime qu'il s'agit d'une amélioration voir d'une transformation et que la question est posée à tous les copropriétaires donc n'est-ce pas l'article 26 qui s'applique?
A moins que l'article 25 permette de ne faire beneficier de cette ouverture que certains copropriétaires? (simple hypothèse non évoquée à ce jour)
S'il s'agit d'une erreur"involontaire" qui sera invoquée par le syndic puis-je faire valoir la nullité de la question poséé car entachée d'un vice de forme?
Merci de votre concours!!
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 20:40:10
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C'est que un vote à l'article 25 est plus souple que l'art 26. les 2/3 des tantièmes suffisent et non plus la totalité.
Je pourrais aussi dire que taper sur un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien meilleurs et non pollués par certains.
Ayez le courage de remonter les pages qui quelquefois font plus de 90 composés de 24 sujets en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 21:12:09
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Si, en premier lieu, le vote a été proposé à l'article 26, c'est normalement parce que les travaux étaient prévus aux frais de l'ensemble de la copropriété et qu'ils étaient considérés comme une amélioration. Cette proposition n'ayant pas été suivie d'effet, le sujet est remis sur le plateau, mais sur la base de l'article 25. Il y a deux explications possibles :
1) Le syndic estime maintenant que ces travaux permettraient "d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat". Peut-être permettraitent-ils aux handicapés l'accès normalement prévu par la loi ? Ce serait l'article 25 h.
2) Les copropriétaires demandeurs de cet accès, n'ayant pu obtenir que la copropriété fasse cet investissement, proposent de le faire eux-mêmes. On se trouve donc dans le cas prévu par l'article 25 b : "L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".
Il vous faut donc analyser les deux cas. Savoir si les travaux peuvent entrer dans le cadre du 25 h ou si le financement est prévu par les copropriétaires intéressés uniquement (art 25 b). Si le 25 h ne s'applique pas et s'il s'agit d'obtenir que les travaux soient payés par la copropriété, le choix de l'article 25 est abusif et il ne faut pas l'accepter. Dans ce cas, pour le refuser, je vous conseille de vous faire élire président de l'AG et au moment de la discussion sur le sujet, expliquer à l'AG l'erreur commise. Si l'erreur est reconnue et n'est à l'origine d'aucune mésentente, faites voter à l'article 26. Si l'erreur n'est pas reconnue, que malgré l'évidence, le syndic maintient sa position, proposez un vote à l'AG sur la majorité qui sera retenue. Expliquez bien à l'AG qu'elle engage sa responsabilité à elle en utilisant une majorité erronée et non la responsabilité du syndic.
Si vous n'êtes pas élu président de l'AG, intervenez fortement auprès de celui-ci pour qu'il consulte l'AG en cas de mésentente. |
Edité par - LD47 le 26 mars 2006 21:18:02 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 22:54:25
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Fort bien analysé par LD47.
Mais dans le cas 2 la question posée à l'assemblée n'est plus la même. Elle doit être : Autorisation à donner à MM. X, Y, Z, d'effectuer les travaux suivants ...., à leurs seuls frais.
Quant à savoir si une assemblée peut décider de voter à telle majorité alors qu'une autre majorité a été indiquée sur la convocation, la prudence commande de dire en l'état qu'on ne le sait pas très bien.
C'est une pratique qui ne pose pas de problème dans un immeuble qui tourne bien s'il y a eu une erreur matérielle ou d'appréciation. C'est une autre affaire lorsqu'il y a réellement un risque de litige.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 23:11:38
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Votre syndic fait application du dernier paragraphe de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965:
"A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont receuilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité."
La différence: Ie A.G majorité des membres représentent 2/3 des voix de tous les copropriétaires
2e A.G majorité des membres représentent 2/3 des voix
des copropriétaires présents ou représentés |
Edité par - JB22 le 26 mars 2006 23:14:42 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 00:24:11
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JB22, vous vous trompez. La majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés n'est pas la majorité de l'article 25. C'est une majorité spéciale de l'article 26. Or, selon ce que nous dit serguyves, le syndic veut faire voter le projet à la majorité de l'article 25.
JPM, quand on sait très bien que ce n'est pas cette majorité-là qui doit s'appliquer, la prudence ne commande pas du tout de dire qu'on ne sait pas très bien, mais au contraire d'appliquer la bonne. Dire qu'on ne sait pas très bien et laisser l'erreur se faire est justement une très grande imprudence. |
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serguyves
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 10:54:42
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Merci pour vos interventions, vos echanges sont précieux, je vous tiendrai informé de l'évolution de cette situation
Juste une petite interrogation pour ma part.
Sachant que l'AG réuni seulement 40% des copropiétaires présents ou représentés n'est-il pas plus facile d' obtenir un vote favorable aux partisans de la resolution(dont le syndic) des 2/3 avec l'article 26 dans ce cas particulier que d'obtenir la majorité avec l'article 25 soit 50,1% minimum des coproriétaires dans leur ensemble sachant qu'ily a 60% d'absents (ou non représentés)
Pardonnez- moi si je me permets d'interprèter les textes relatifs à l'obtention de cette fameuse majorité mais le legislateur ne nous facilite pas la tâche et cela n'empêche que des interrogations peuvent subsister sur la pertinence de certains articles au détriment d'autres, la preuve en est que c'est toujours sujet à caution même pour les syndics dit professionnels alors pensez pour des propriétaires non avertis! |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 19:54:15
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serguyves
Sous quel motif le syndic a proposé un portillon supplémentaire à votre copropriété ?
Voyez les art. 26-1 et 26-2 de la loi de 1965 ci-dessous.
Lors de votre précédente AG cette résolution a été rejetée : par la majorité des copropriétaires ?
Cette décision relève effectivement de l'art. 26 de la loi de 1965 et de l'art. 19-1 du décret de 1967.
Cette nouvelle convocation avec vote à l'art. 25 de la loi est injustifiée si l'AG précédente n'a pas recueilli le vote des 2/3 des voix de tous les copropriétaires (la totalité du Syndicat).
Le vote doit se faire à la double majorité assouplie, soit les 2/3 des voix des présents et représentés.
Quelle est la position du conseil syndical par rapport à ces travaux ? A t-il été consulté par le syndic ?
Pour votre cas, et pouvoir se prononcer, il faut savoir l'argumentaire du syndic pour la poste de ce portail supplémentaire et le nombre de voix des personnes qui ont rejeté cette proposition.
Article 26 Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 art. 121 (JORF 19 janvier 2005).
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l'article 25.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
Article 26-1 Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994).
Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier aliéna de l'article 26, l'assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble.
Article 26-2 Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994).
Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture prévu à l'article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l'immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.
SOIT :
Vote dans le cadre de l'article 26 (double majorité) :
C'est la majorité des membres du syndicat - c'est à dire de tous les copropriétaires - représentant au moins les 2/3 des voix. Il s'agit donc d'une double majorité : par tête et par voix.
Exemple : si la copropriété comporte 10 copropriétaires et que la répartition est en millièmes, la décision doit être approuvée par 6 copropriétaires (la moitié + 1) représentant au moins 667/1000èmes des voix (soit les 2/3 des voix).
Calcul en cas de copropriétaire majoritaire :
Exemple : Un immeuble comporte 10 copropriétaires, dont l'un d'entre eux dispose de 850/1000èmes. Son nombre de voix est réduit à 150 (1000 - 850), ce qui correspond au total des voix des autres copropriétaires.
La majorité en voix est alors calculée sur 300 voix (150 + 150) dont les 2/3 équivalent à 200 voix. La double majorité de l'article 26 est alors atteinte si la décision est votée par 6 copropriétaires (la moitié + 1) représentant au moins 200/1000èmes (300 x 2/3).
Au cas de non-obtention de la double majorité pour les travaux votés à l'article 26-c (installation ascenseur, pose boîtes au lettres...), la loi a assoupli cette majorité.
Le principe est le suivant : si le projet n'obtient pas la double majorité, mais qu'il recueille tout de même l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés (et non des voix de tous les copropriétaires), une seconde assemblée doit être réunie. La décision pourra alors être adoptée sur la base d'une double majorité réduite.
Exemple : un immeuble comporte 10 copropriétaires et la répartition des voix est faite en millièmes. Lors d'une première assemblée, 7 copropriétaires détenant 720 millièmes sont présents ou représentés. Le projet de résolution concernant l'installation d'un ascenseur est approuvé par 6 copropriétaires détenant 605/1000èmes. Le 7ème copropriétaire qui détient 115/1000èmes a voté contre. Le projet n'est donc pas adopté sur la base de la double majorité normale (667/1000èmes). En revanche, il a recueilli un vote favorable à la majorité des membres du syndicat (6 sur 10) représentant plus de 2/3 des voix des présents ou représentés (720 x 2/3 = 480). Une seconde assemblée générale doit être convoquée par le syndic.
Lors de la seconde assemblée, la décision pourra être adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée. (art. 26 de la loi et 19-1 du décret de 1967).
Exemple : à cette deuxième assemblée, 9 copropriétaires sont présents ou représentés, représentant 810/1000èmes. Si le projet est approuvé par 6 copropriétaires détenant 605/1000èmes (2 copropriétaires détenant 205/1000èmes votent contre), soit la majorité des membres du syndicat (6 sur 10) représentant plus de 2/3 des voix des seuls présents ou représentés (2/3 de 810 = 540), la décision d'installer un ascenseur est adoptée.
Le syndic devra préciser lors de la convocation à la deuxième assemblée que les travaux d'amélioration pourront être adoptés à la double majorité assouplie.
Le Particulier n° 955b, juin 2002 p. 64 à 68
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Et enfin, si le syndic ne s'en tenait pas à la réglementation en matière de copropriété et votre règlement de copropriété, il engage sa responsabilité : http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Lisez et relisez la loi, le décret et votre règlement de copropriété !
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 22:37:07
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Citation :
Initialement entré par serguyves
Sachant que l'AG réuni seulement 40% des copropiétaires présents ou représentés n'est-il pas plus facile d' obtenir un vote favorable aux partisans de la resolution(dont le syndic) des 2/3 avec l'article 26 dans ce cas particulier que d'obtenir la majorité avec l'article 25 soit 50,1% minimum des coproriétaires dans leur ensemble sachant qu'ily a 60% d'absents (ou non représentés)
Pour répondre brièvement à votre question, la réponse est non. Parce que l'article 25 a, comme l'article 26, une sortie de secours. Celle de l'article 25 est encore plus accessible que celle de l'article 26, puisqu'elle s'ouvre immédiatement au cours de la même assemblée.
" Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote."
C'est l'article 26 qui s'applique à votre cas de figure, sauf si, comme je l'ai signalé, les travaux entrent dans le cadre du 25h ou du 25b. |
Edité par - LD47 le 27 mars 2006 22:39:23 |
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serguyves
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 12:30:52
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Citation :
de MATHI Cette nouvelle convocation avec vote à l'art. 25 de la loi est injustifiée si l'AG précédente n'a pas recueilli le vote des 2/3 des voix de tous les copropriétaires (la totalité du Syndicat).
Le premier vote a recueilli environ 1/3 et des poussières des presents et représentés donc l'installation d'un portail supplémentaire n’a pu être validée faute à la fois des 2/3 des représentés et présents et de la majorité des copropriétaires il faut proceder à une ratification par une 2ième assemblée (celle donc de mercredi) dans les mêmes conditions donc la proposition de l’article 25 est irrégulière.
( je précise que la participation au vote de plus de 50 % des copropriétaires n'a jamais eu lieu donc impossible de faire passer le vote par l'article 26 dans ces conditions)
Merci encore ld47 pour toutes ces précisions , j’ai bien compris que lors de la tenue de la premiere AG le vote à l’article 26 double majorité n’ayant pas permis d’obtenir à la fois les 2/3 des millièmes et la majorite des coproprietaires la décision devait donc être rejetée .
Il faut s’en tenir donc à l’article 26 sauf cas particulier à l’article 25 h ou 25 b ce qui n'a pas été indiqué sur la convoc.
J’ai bien compris par ailleurs que la majorité absolue (article 25) permet avec la loi SRU lorsque le projet a obtenu 1/3 des voix de coproprietaires à la même assemblée de procéder à un deuxième vote immediatement à la malorité prévue à l’article 24.
Mais aussi si le projet n’a pas recueilli 1/3 des voix une nouvelle AG convoquée ans les trois mois peut statuer à la majorité article 24 .
D’où la facilité pour faire passer un projet par l’article 25 ! c'est pourquoi je ne laisserai pas passer l'article 25!!
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Question AG ,quelle majorité?Vice de forme!
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