|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
gestion_asso
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 26 mars 2006 : 21:55:40
|
Bonsoir nous sommes une petite copropriété de 14 lots. Nous voulons nous séparer de notre syndic professionnel, qui ne fais rien. Nous ne souhaitons pas reprendre un autre professionnel, chère et toujours inefficace.
Nous avons pris l’option être un syndicat coopératif et d’ouvrir notre propre compte bancaire Nous avons consulter une association nommée ECG qui donne des service dans le domaine de la copropriété. Cette association fait le budget, édite les provisions de charge, la comptabilité etc.
Une personne est venue nous voir au conseil syndical, nous a fais une simulation et proposer un tarif correct, cela avait l’air sérieux.
Ma question est simple :
Avant de nous engager nous souhaiterions savoir, si ce type de procéder est légal pour notre copropriété et a t’on le droit de confier notre gestion à une association extérieure.
Merci pour vos réponses.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 17:22:01
|
Vous pouvez embaucher un(e) secrétaire-comptable, faire sous traiter la comptabilité et l'administratif à qui vous voulez, mais cela ne dégagera en rien (en rien de rien !!) celui qui sera "le syndic", qu'il soit syndic 'traditionnel' (prof ou non prof) ou "président-syndic" d'un syndicat coopératif.
C'est lui, et lui seul, qui sera responsable de ses actes de gestion, et pas du tout l'assoce en question qui, sous couvert d'une assoce exerce une activité commerciale..
Croyez-moi, pour gérer une copro de 14, passer 15 écritures et pondre 5 lettres par an, pas besoin d'être un spécialiste de la gestion immobilière ....
Investissez plutot dans une assoce type ARC, ce sera bien plus profitable pour tous, gestionnaires (conseil syndical coopératif) et copropriétaires.
Outre les différentes docs, qu'il faudra bien que vous ayez, vous aurez conseils et assurance RC des gestionnaires.
Parce que si vous ne vous investissez pas un peu, personnellement, pour savoir comment gérer votre copropriété, connaitre les textes, les règles qui s'appliquent (au moins un peu), vous serez toujours le jouet de n'importe qui, syndic "prof" hier, assoce demain, dont le soucis n'est, qu'on se le dise, que financier..
Vous croyez que c'est pour vos beaux yeux, par altruisme ?? .... |
Signaler un abus  |
|
|
gestion_asso
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 10:28:46
|
Merci de vos conseil, le représentant de cette asso nous à explique la même chose nous sommes responsable et lui un exécutant
En ce qui concerne l’arc non merci c’est une grosse machine et les correspondant pas toujours aimable ( qui ne sont pas la eux aussi que pour nos beaux yeux…)
Et je pense aussi que pour gérer 14 lots il faut un peu plus que 15 écritures comptable et 5 courriers dans l’année.
Nous sommes 5 à bien vouloir nous investir, contrôler les comptes et le compte bancaire gérer les travaux, mais en ce qui concerne les courriers, les éditions d’appels de fond les procès verbaux ( la paperasse) nous préférons le faire faire.
Nous allons sûrement signer un contrat pour 1 an avec cette association et je ne manquerai de vous tenir au courant de la suite...
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 23:33:27
|
"....nous sommes responsable et lui un exécutant."
Sauf que si vous ne connaissez rien à la rédaction d'un PV d'AG ou a ce que doit comporter la convoc à une AG, pour ne citer que 2 choses toutes simples, "l'exécutant" vous fera gober peut-être n'importe quoi sans que vous n'en sachiez rien, bien que vous soyez entièrement responsable de ce 'n'importe quoi'.
C'est toute la différence qu'il y a entre faire faire la frappe de la convoc qu'on a soi-même rédigé ... et confier à un tiers la rédaction dont on va ensuite assumer l'entière responsabilité.
Vous voyez la différence ??
Avec un syndic "prof", vous pouvez engager sa responsabilité, il a une RCP obligatoire.
Avec un syndic non 'prof' aussi, s'il est assuré....
Et ici, avec un 'prestataire de services', qui plus est sous la forme associative sous couvert de d'activités commerciales, qui est responsable de quoi ???
Enfin, il ne faut pas oublier l'aspect juridique : Suivant la jurisprudence de la Cour de cassation, les activités commerciales exercées par les associations ne doivent pas revêtir "..un caractère spéculatif répété au point de primer l'objet statutaire."
Ce point a été relévé par bien d'autres :
Qu'adviendra-t-il des associations dont les activités lucratives viendraient à primer sur leur objet statutaire ?
Le risque consiste en une requalification en "Sociétés créées de fait", avec pour conséquences que les membres (ici les syndicats) deviendraient de ce fait indéfiniment responsables solidaires des dettes du groupement associatif ....
Car il y a l'aspect fiscal : (le fisc n'est jamais loin, s'avez vous ?? ) Bien que cette notion ne soit pas très précise, lorsque l'activité non lucrative est prépondérante et que les activités lucratives n'excede pas 60.000 €, l'assoce n'est pas passible de l'impot sur les sociétés.
Mais si l'activité lucrative est prépondérante et que l'activité lucrative passe ce seuil 60.000 €, c'est le percepteur qui est content !!! Soyez certain qu'il va venir y regarder de très près !
Vous n'êtes donc pas dans le cadre d'une prestation de services ordinaire. Vous ne passez pas un marché, un contrat.
Par son adhésion à l'association, car il y a obligatoirement adhésion à l'assoce pour pouvoir bénéficier des 'services' réservés aux adhérents, vous (le syndicat) endossez toute la responsabilité et les conséquences en cas de problème dans cette assoce dont vous êtes membre !
Si vous passez un marché avec une Société, vous n'en devenez pas membre. Avec une assoce 'prestataire de services' oui, obligatoirement !
Vous voyez la différence sur le plan juridique ?
En conclusion : si vous n'êtes pas en mesure de rédiger une convoc à une AG et/ou d'en rédiger le PV, 2 actes tout simples, il ne faut pas vous lancer dans la gestion de la copropriété.
Apprenez les règles, voyez les textes, il y a plein de modèles de ci et de ça à étudier par les 5, et ensuite lancez-vous : ce sera bien mieux pour tout le monde, pour les 14 !
Bon courage.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 10:45:00
|
On voit pointer là une nouvelle branche d'activité
Je fais syndic mais je ne suis pas syndic. Un gros avantage est qu'on peut faire celà par Internet, de manière tout à fait satisfaisante et régulière. Le tout est de connaître la qualité du bonhomme.
|
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 11:47:26
|
De mon coté, je suis un peu navré par le propos suivant de Gestion_Asso (mais sans lui en vouloir, bien entendu  ):
"Et je pense aussi que pour gérer 14 lots il faut un peu plus que 15 écritures comptable et 5 courriers dans l’année.
Nous sommes 5 à bien vouloir nous investir, contrôler les comptes et le compte bancaire gérer les travaux, mais en ce qui concerne les courriers, les éditions d’appels de fond les procès verbaux ( la paperasse) nous préférons le faire faire."
Zut, quand on la chance d'être une petite copropriété, et d'avoir cinq personnes motivées (oui, 5 sur 14, mais quel luxe comparé à des syndicats de 100 avec seulement un, deux ou trois pauvres bougres qui se démènent !), pourquoi se compliquer la vie avec le management d'un sous-traitant ?
Il y aura certes un peu plus que 15 écritures comptables et 5 courriers dans l'année, mais avec un logiciel de gestion syndicale de base pour quelques euros (avec lequel il faudra plutôt compter en nombre de saisies, pas très élevé pour 14 copropropriétaires et quelques factures), trois petits tours à la reprographie et à la poste, c'est vraiment peu de chose. Surtout si vous voulez déjà contrôler les comptes et gérer les travaux, qui sont des tâches connexes...
Enfin, cela n'est que mon opinion, n'est-ce-pas  ?
|
Edité par - mfld le 29 mars 2006 11:48:49 |
| Signaler un abus |
|
|
etude gestion
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 06:57:56
|
Bonsoir un copropriétaire ma fais la remarque que vous parliez de notre asso sur votre forum, après avoir lu les textes , je tiens a vous rassurer sur mon activité
Actuellement Je m occupe en collaboration avec les conseils syndicaux de plusieurs petites copro auparavant gérées par des syndic professionnels, qui ne leur donner pas du tout satisfaction, certaine n’avaient même pas d’ AG
Notre association fonctionne comme une union de syndic,et donne des services dans le domaine de la copropriété. Cela fonctionne pour l’instant par bouches à oreilles.
Les copropriétaires exprimes leurs besoins en matière de compta, technique etc.
On rédige un contrat de prestations précis ou tout y est décrit ligne par ligne, résiliable sans préavis sans date anniversaire ( tout est claire )
On détermine le montant de la cotisation annuelle, tout compris aucun honoraires supplémentaire , pas de % sur les travaux , pas de consommable, et je ne suis pas à une AG supplémentaire !!!!
Le syndicat à un compte bancaire à son nom et paye les factures.
En ce qui me concerne j’ai travaillé quelques années en tant que gestionnaire pour un syndic,
Mon asso est référencée sur un autre site connu, avec qui je travail régulièrement, gratuitement au salon de la copro. ( pour la consultation gratuite à coté de universimmo…)
Mes compétences ne sont plus a prouvées.
Actuellement beaucoup de petites copro <30 lots n’intéresses pas les syndics, certains ne veulent même pas les prendre en gestion.
Je pense que cette association peu êtres une bonne alternative pour ceux qui veulent se séparer de leur syndic et qui ont soit peu de notion ou peu de temps à y accorder
Je les invite à me consulter et de juger par eux même cela n’engage a rien.
MERCI
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 13:52:42
|
Mis à part le fait de se faire de la pub ici, vous êtes de fait "syndic à la place du syndic" ...:
"...(pour ceux) qui ont soit peu de notion ou peu de temps à y accorder .."
CQFD ... que nous disions plus haut ...
"Mon asso est référencée sur un autre site connu, avec qui je travaille régulièrement,..(...) . Mes compétences ne sont plus a prouvées."
C'est à quelques mots près la même chose qui figure dans la plus petite brochure d'un syndic dit 'prof'.. !!!
Il est référencé (membre telle organisation 'pro', ça ne veut rien dire mais ça en 'impose'), et diplomé en ci et ça ...
Ca fait sérieux, mais ça ne veut rien dire, surtout si c'est pour les syndics non prof qui .... "ont soit peu de notion ou peu de temps à y accorder."
Lorsqu'on a pas de notion et/ou pas de temps on ne se lance pas dans la gestion de sa copropriété.
Une asso comme la votre se substitue donc de fait au syndic, qui n'a pas de notion/temps, même si vous vous en défendez.
C'est vous qui leur direz ce qu'il convient de faire, pour tout, .... comme le ferait un syndic prof.
Vous n'êtes donc pas du tout un "prestataire de services administratif et comptable", qui ne fait que ce que lui dicte son client.
Quelles que soient vos qualité et votre structure, vous êtes de fait ici "syndic à la place du syndic".
Pour toutes ces raisons, comme celle qui impose que les syndicats soient membres de votre assoce (voir post plus haut), adhérents et non 'client' dans un cadre contractuel, on ne peut donc raisonnablement vous suivre.
Autre chose serait peut-être la création d'une "Union de syndicats" (L.art.29) "dont l'objet serait d'assurer la gestion ...de services d'intérets communs", ici administratifs et comptables par exemple.
Nous serions ici dans un cadre spécifique aux copropriétés. Vous devriez réfléchir à ce point, en particulier sur un plan juridique !
(PS : sachez que vous n'êtes pas le 1er à vous lancer là-dedans ...
D'autres ont commencé il y a longtemps ..., dont votre serviteur il y a plus de 20 ans au profit des syndicat coopératif : si l'affaire peut se comprendre à court terme (1 ou 2 ans au plus), pour aider à la mise en place d'une organisation adaptée à chaque syndicat, elle n'est pas du tout viable sur le long terme, intenable dans une structure associative sur le très long terme et des syndicats en nombre.
Si vous comptez en faire votre 'métier', c'est mal parti !!
Dans le cas contraire, soyez certain qu'il y en aurait plein sur la place, dont moi, .... et que les syndics "pro" auraient disparus depuis longtemps .... |
Edité par - gédehem le 30 mars 2006 14:16:31 |
| Signaler un abus |
|
|
etude gestion
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 16:59:02
|
Juste pour en finir
Les copropriétaires de mon asso sont très satisfais de mes services, et non aucunes envies d’en changer,
Je vous trouve très négatifs et c’est dommage, il faut avoir un peu d’ouverture d’esprit,
Gardez vos bon conseils pour vous, mon association à plus deux ans et vie encore…
Elle à de belles années devant elle, car je suis jeune et dynamique plein de bonne volonté ( surtout pas vieux et borné…)
merci
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 19:51:12
|
Ne vous inquiétez pas : être jeune et dynamique n'est pas un gage de réussite ni celui d'être vieux et borné un signe de 'plantage'.
Dans l'un et l'autre cas il s'agit juste de savoir où on met les pieds...
Soyez certains qu'après avoir monté qquelques 'boites' et aussi une assoce d'aide administrative, comptable et juridique destinée aux syndicats coopératifs ( 25 ans déja, ), je parle en "entrepreneur" (dans tous les sens du terme !), en particulier pour cette assoce qui était monté avec l'esprit 'entreprise'.
Je sais aussi que l'ARC (qui n'était pas encore l'ARC alors, ou certain de ceux qui en sont actuellement responsables) avait aussi monté une telle structure. Même constat : ce n'est pas viable si l'on ne veux pas se substituer au syndic.
Que vous soyez réfractaire aux infos et expériences des autres (ici leur 'savoir faire' dans ce dpmaine particulier), montre qu'on peut être aussi jeune et borné, ce qui est bien plus embetant pour l'avenir que de l'être lorsqu'on est vieux, l'avenir étant bien plus limité .. voire derrière nous .... |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 00:54:26
|
de plus vous effectuez des actes de commerces puisque vous vendez des prestations: donc soumis à T.V.A.
le syndicat peut sous traiter la tenue de la comptabilité à un prestataire extérieur (les honoraires sont soumis à TVA)puisque cette prestation concurrence un service équivalent fourni pa une société privée.
d'autre part la gestion d'une copropriété est une profession réglementée, dont le titulaire doit être détenteur d'une carte G délivrée par la préfecture, cate qui ne peut être délivrée que sur présentation des attestations d'assurance réglementaire. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
La gestion de notre copropriété
Forum fermé
