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kama77
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 28 mars 2006 : 11:44:53
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Lors de la derniere AG, il a été voté à l'unanimité, la réfection de la toiture, sur les 8 copropriétaires que compose la résidence, 7 ont voté pour, le huitieme, absent et non représenté, ne s'est pas prononcé. Quel sera mon recour si celui-ci refuse de payer sa quote-part pour l'execution des travaux?
Merci pour vos réponses.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 14:15:19
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L'unanimité n'a été que des présents et représentés, le huitième étant défaillant.
En tant que défaillant, il peut ester en justice (dans les deux mois suivant la réception du PV de l'AG) s'il peut prouver que la résolution lui porte un préjudice certain (pas uniquement financier du fait de sa quote-part, comme tous les autres copropriétaires, d'ailleurs!).
Sinon il doit, comme dans toute démocratie, se plier à la volonté de la majotité.
snp |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 20:02:25
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kama 77
unanimité = la totalité des copropriétaires et non pas que des présents.
Si votre résolution demande l'unanimité elle n'y est pas ,vous ne devez pas faire les travaux .
mikis |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 11:30:49
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Certes, Mikis, mais je ne pense pas que Kama77 parlait d'une résolution nécéssitant l'unanimité, puisqu'il s'agit de décider la réfection de la toiture. Ce serait plûtot la majorité de l'article 24, non ?
Quand à Kama77, pourrait-elle préciser son rôle dans la copropriété, pour pouvoir répondre de façon pertinente à sa question sur ses recours éventuels contre le 8ème ?
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Edité par - mfld le 29 mars 2006 11:32:19 |
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kama77
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 15:38:14
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Effectivement mfld, je n'ai pas été assez précis dans ma question, et c'est bien la majorité telle qu'elle est définie dans l'article 24. Mon role est celui de syndic, et ma question porte plus vers les recours en justice (tribunal compétent, délai, coût, etc...)
kama77
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 16:26:16
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Réponse à kama77 - 29/03/2006 : 15:38:14
Pourquoi penser tout de suite au tribunal et toute la clique, si on peut arriver à une solution amiable, dans le meilleur des cas, sinon, justifiée "...par le truchement du dialogue..." (dixit COLUCHE)
Sinon, qui te dis que ce Huitième ne se soumettra pas à l'appel de charges que tu lui soumettras???
Si le vote , à la majorité de l'article 24, comme dit par mfld, est pour la réfection de la toiture, le huitième paiera comme tous les autres. Ou bien il contestera, mais devant la justice , en justifiant (c'est le mot) son action. Et il a intérêt à ce que son motif soit valable...les cours sont déjà submergées!!!
S'il ne veut pas (payer), au terme de quinze jours aprés la notification, une première semonce avec une lettre simple ou (s'il habite sur place) une visite de courtoisie, lui demandant de se conformer à la décision générale (règle du vote. vote obtenu. etc...)
Si pas réponse ou mépris (hélas cela arrive...) lettre recommandée dans les quinze jours suivants. Si toujours aucune réponse positive (càd règlement ou échéancier)...huissier. Si encore et toujours et tout dépend de la somme, convoques une AG délibérant sur le mandat à te donner pour instruire une action en recouvrement dre créancessssss
Hélas (encore) cela prend du temps et de l'argent( time is money..don't forget it!) Des fois ilm est préférable de sortir ta vielle batte de base-ball, uniquement pour montrer que tu es prêt à toutes éventualités.........(elles peuvent être vastes et éclectiques...)
Dans tous les cas, bone chance.
snp |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 16:35:46
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Oh, eh bien, ce n'est pas compliqué  .
A moins d'un vice de forme dans la convocation, l'AG et la notification du PV, et comme le dit snp, ce copropriétaire est redevable de sa quote-part.
Avant de sortir la "sulfateuse", avez-vous discuté avec ce copropriétaire absent ? Quelle est son attitude face à la décision de l'AG ?
S'il fait des difficultés, alors on rentre dans le cadre d'une "bête" procédure de recouvrement, si le copropriétaire débiteur n'a pas versé sa provision à la date d'exigibilité décidée par l'AG en même temps que la décision des travaux.
Après les éventuelles discussion et/ou relance par lettre simple, la mise en demeure par LRAR, ce serait l'injonction de payer, soit devant le juge de proximité, soit devant le juge d'instance. Voir la fiche correspondante de service-public.fr, avec les formulaires ad-hoc: http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1746.xhtml
Après c'est aux huissiers de faire leur office.
Pour réduire le coût de cette procédure, qui n'est pas "totalement gratuite" comme l'écrivent certains  , ne pas oublier de faire jouer l'article 10-1 de la loi, et l'article 700 du NPC.
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Edité par - mfld le 29 mars 2006 16:51:29 |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 16:41:22
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Il semblerait que snp m'ait coiffé au poteau pour la réponse .
Par contre, une correction : le syndic n'est pas obligé de demander l'autorisation à l'AG d'ester en justice pour le recouvrement de créance. Article 55 du décret:
"Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites."
Et puis, l'huissier avant la requête au tribunal quand les pièces justificatives sont déjà rassemblées, je ne vois pas trop l'intérêt.
Par contre, après, pour l'exécution de l'ordonnance ou du jugement, c'est incontournable.
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Edité par - mfld le 29 mars 2006 16:49:57 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 17:38:23
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Réponse à mfld - 29/03/2006 : 16:41:22
Exact mfld, pourquoi l'huissier avant toutes le autres possibilités, légales et gratuites, ...je ne sais pas, ma "batte" a toujours été nécessaire et suffisante (comme en maths). donc je souscrit à tes écrits !(ceux-là uniquement...pour l'instant)
Malgrés les apparences (souvent tropmpeuses) je suis pour le dialogue...préalable!
kama77 prévoit, peut-être, le connaissant, que le huitième va refuser l'appel de charges "travaux terrasse"????
Ne te laisses jamais impressionner. Si tu as tort, n'insistes pas. Mais dans le cas contraire, enfonce le clou!
Alors, que peut-être, surement (qui sait?), tout se passera bien!!!
Je renouvelle mes encouragements à kama77, et je n'hésite pas à la soutenir dans ses efforts pour une conclusion positive quant à la solution de son problème! (p....., avec une langue de bois pareille, je me présente aux prochaines életions!!!)
kama77, je plaisante...je suis syndic, non professionnel (snp) comme toi. Mais j'ai surement un avantage...1.95 m, 110kg, avancé en age mais toujours en activité...cela impressionne quand même (pas l'âge, la carrure)!!!
Courage, ne penses jamais que tu es seule, surtout face au "huitième"
snp |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 17:59:29
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"...je ne sais pas, ma "batte" a toujours été nécessaire et suffisante (comme en maths). donc je souscrit à tes écrits !(ceux-là uniquement...pour l'instant)..."
Ouh là là, j'espère que je n'aurais pas l'occasion d'écrire des choses qui provoquerait un déplacement rapide et offensif de la batte en question, propulsée par 110 kg  !
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Edité par - mfld le 29 mars 2006 18:04:42 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 18:16:24
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Réponse à mfld - 29/03/2006 : 17:59:29
N'aies (aucune) crainte!!! tu n'es pas MON syndic, ni UN (révolté, l'inconscient!) de mes copropriétaires...
La dissuasion est souvent plus importante (et efficace) que l'action pure et simple...Il n'empêche que le volume déplacé peut paraître impressionant!!!
Mais, beaucoup pourraient (s'ils en avaient le choix...) dire que dans la résidence, l'ambiance est "soft" !!!
A+
snp |
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kama77
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 12:09:50
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Je me fais peut être une montagne pour un problème qui n'arrivera peut-être pas, mais connaissant la personne, je voulais savoir ou cela allait me mener ou cas ou.... et je n'ai pas les mêmes "arguments" que snp .
Le délai que peut prendre l'action en justice repousse d'autant la réalisation des travaux, que je voudrais la plus rapide possible. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 12:47:01
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Heeuu .. je ne veux pas jouer les trouble fête, mais ici la question ne nécessite pas 253 lignes sur 10 post .....
Cette réfection me semble entrer à l'évidence dans les travaux d'entretien de l'immeuble, qui se votent à la maj.art.24.
Il ne faut pas pas comptabiliser les copropriétaires (on n'est pas au foot, on on gagne par 7 à 1 ..) mais en voix, en tantièmes.
Je suppose encore que les 7 comptaient ensemble plus de voix que celui absent.
De ce fait, la réfection de la toiture ayant obtenu plus que la majorité requise de l'art.24, les travaux sont adoptés.
Peu importe ici les votes 'contre' minoritaires ou les absents, les défaillants n'entrent pas dans le décompte des voix.
(NB : A l'art.24 la majorité s'entend des voix des présents et représentés. Si sur 8 copropriétaires 2 sont seuls présents et qu'ils votent tous 2 'pour' la réfection, les travaux sont votés sans aucun vice de forme et sans contestation possible) |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 14:09:40
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Heu, Gédehem, je ne veux pas jouer les videurs de la fête, mais le coup du calcul en tantièmes à l'article 24, je crois que Kama77 l'avais déjà compris .
Tout le débat porte sur la préparation de la guerre pour avoir la paix, ou encore la main de fer dans le gant de velour, ou encore le "t'as vu ma carrure et ma batte de baseball" ?
Donc au delà de l'aspect "juridique", nous "causions" sur l'aspect "psychologique", ce qui peut prendre plus de lignes, et je peux concevoir de votre part une certaine fatique à lire ces lignes de conversation  .
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