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J'aimerai en savoir davantage sur le financement des biens immo auprés des banques. Je suppose qu'il s'agit d'une commission externe à l'agence bancaire elle même, qui décide si l'emprunt sera accordé ou pas, non ?
Ca se passe comment au juste, est ce que le simple banquier qui nous reçoit, a le pouvoir et la liberté de décider de pretter ou pas ?
Début de réponse... Vraiment en très schématisé : La banque achète de l’argent à un taux x% pour ensuite la revendre à un taux x+y%. Cet argent, on va l’appeler « budget prêts immo ». Ce budget prêts immo est donné à une commission interne qui doit le dépenser en attribuant ou pas des prêts aux gens qui en font la demande, en prenant le minimum de risques pour la banque. Il est clair que le but pour elle, est que vous remboursiez tout votre crédit, c’est là-dessus qu’elle fait sa marge bénéficiaire sur le produit prêt immo.
Toujours en très simplifié, le conseiller est là pour veiller à se que votre dossier de prêt constitué soit complet, vous vendre une assurance, des frais, etc, etc... et veille aussi à ce qu'il envoie un dossier en commission, qui soit dans une évaluation de risques acceptables pour la banque. Ce dossier est transmis à la commission qui l’épluche et si oui ou non, elle attribue le prêt dans la limite du « budget » qu’elle a.
¤ Suivant le client que vous êtes et lorsque votre dossier de prêt est « béton », le conseiller peut vous donner un accord de principe avant le passage en commission car les risques encourus par la banque sont dans la fourchette qu’elle estime, faibles >>> le dossier passe en commission, risques évalués puis validés faibles, le prêt est accordé. ¤ Moins votre dossier est béton et plus les risques pour la banque augmentent >>> le dossier passe en commission, risques évalués puis validés faibles à acceptables, le prêt est accordé. Si risques évalués puis validés forts, le prêt est refusé. ¤ Lorsque les risques sont estimés forts, le conseiller refuse le dossier de prêt avant même de l'envoyer devant la commission. Il sait qu'il n'a aucune chance de passer.
Une banque c'est un commerce, son métier c'est l'intermédiation bancaire : collecter des capitaux auprès d'agents économiques qui en disposent sur de multiples horizons de temps (court, moyen, long terme) par de multiples produits de placements et prêter à ceux qui en ont besoin et qui présentent des garanties suffisantes pour rembourser.
Il n'y a que des établissements mutualistes où l'on peut parler de commissions chargées d'analyser et d'octroyer des dossiers de prêts, un fonctionnement archaique que n'ont pas des banques traditionnelles qui raisonnent par un système de délégation de pouvoirs (un conseiller peut accorder un prêt selon des critères précis et jusqu'à un certain montant), au delà de ses pouvoirs c'est sont responsable de point de vente et on remonte ainsi en fonction de critères.
Un conseiller n'a donc pas simplement à s'assurer de la complétude du dossier (documents ...) mais aussi à analyser le risque, éventuellement au besoin d'une application informatique (revenus, capacité de remboursement ...).
J'ajoute que les taux sont forcément différents selon la qualité du dossier de l'emprunteur. Le taux d'intérêt affiché comprend en effet le coût de la ressource, une marge (ben oui, il faut bien gagner sa vie) au passage bien plus faible qu'il y a 15 ans quand les taux d'intérêtes étaient plus élevés (eh oui aussi, un crédit ne rapporte presque rien à une banque, ses profits se font sur les services annexes) et le coût du risque (c'est à dire le coût des dossiers qui ne seront pas remboursés).
N'oubliez jamais qu'une banque est un commerce et non une administration.
Prêt immo ou pas : qui décide au juste ?
Forum fermé
Posté - 29 mars 2006 : 01:18:39
