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 Sujet  |
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Parmenion
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 29 mars 2006 : 18:29:27
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Bonjour,
J'aimerai savoir ce qui se passe lorsqu'un notaire a oublié de notifier une vente au syndic.
Si par exemple le syndic apprend par hazard d'une vente 6 mois avant, qu'après avoir pris cntact avec le notaire celui ci est incapable de lui diffusé l'accusé réception de la notification et envoie une copie de cette dernière par télécopie.
Quid des charges depuis la date de la vente jusqu'au jour ou le syndic reçoit officiellement par fax la mutation ?
Est ce a l'acquereur de rattraper le retard de charges ou le vendeur est il tenu toujours de payer les charges jusqu'a la notification de la vente au syndic ?
Merci pour vos réponses.
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 18:53:05
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| le vendeur est théoriquement tenu de payer les charges à la copropriété jusqu'à la date de la notification |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 21:12:18
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Le vendeur n'est plus propriétaire, mais il est toujours copropriétaire jusqu'à la date de la notification effective du transfert de propriété.
Mais qu'a fait, de son côté l'acquéreur, qui est propriétaire, mais pas copropriétaire ?
N'avez vous pas, pendant ces six mois, reçu des appels de fonds ? une convocation en assemblée générale ?
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Parmenion
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 23:42:54
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| Non l'acquéreur n'a pas reçu du syndic d'appel de charges puisqu'il n'était pas au courant et le vendeur n'a jamais donné suite aux appels qu'il a pu recevoir ni aux lettres de relances (puisqu'il ne payait pas ses charges). |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 00:04:03
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Moi je pense que le syndicat doit se retourner contre le notaire, car c'est lui qui est en faute, ce n'est pas le vendeur, et là je ne suis pas d'accord le vendeur n'est plus copropriétaire au jour de la vente.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 00:57:16
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Attention Yaume, le notaire n'est pas forcémment LA personne qui doit notifier la vente au syndic. Relisez l'article D6 alinéa 1:
"Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution."
En l'espèce, c'est plutôt l'acheteur qui aurait dû s'inquiéter de ne pas recevoir les appels de charges (se croyait-il sur une île déserte au milieu de l'océan  ?), et le vendeur réagir à ces appels, ceci dans son intérêt. Bel exemple d'insouciance  !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 09:30:16
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Sure la fait que le vendeur est toujours copropriétaire, on ne demande ni l'avis de Yaume ni le mien. C'est l'application de la loi, confirmée par maints arrêts de jurisprudence. Point c'est tout.
Dans ce cas, c'est le notaire qui est incontestablement fautif principal.
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 11:21:18
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| Sur ce point de la faute, je suis d'accord avec JPM. Même si les parties s'étaient chargées de faire la notification, le notaire lors de la vente aurait dû s'assurer de savoir qui la ferait, lui ou les parties. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 13:20:10
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le notaire est chargé de la purge des privilèges immobiliers.
le syndicat des copropriétaires est titulaire d'un privilège immobilier spécial : sur ce sujet, il est du rôle du notaire de faire la notification article 20....et serait totalement responsable si le passif existant au jour de la vente ne pouvait pas être recouvré sur le vendeur. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 14:22:16
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Il m'est pénible de reprendre un pilier comme dobaimmo, dont je peux apprécier la pertinence des contributions, mais je crois que présentement nous confondons spécifiquement pour ce sujet l'avis de mutation, à charge exclusive du notaire (article L20), préalable à la vente, et la notification de la vente, à charge soit des parties, soit du notaire (article D6), postérieur à la vente.
Or, sauf erreur de ma part, pour la détermination du débiteur pour les charges exigibles, c'est la notification qui fait foi.
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Edité par - mfld le 31 mars 2006 15:11:29 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 20:50:49
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Sorry pour mon erratum, mais il s'vere que JPM a entierrement raison:
Si le syndic n'a pas pris connaissance du changement de propriétaire par le notaire, ou le vendeur ou l'acquereur par notification, officiellement c'est le vendeur qui est toujours copropriétaire, et donc doit payer les charges. A contrario c'est le vendeur qui doit être convoqué aux assemblées générales (légalement c'est toujours lui le copropriétaire). |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 03:20:38
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
le notaire est chargé de la purge des privilèges immobiliers.
le syndicat des copropriétaires est titulaire d'un privilège immobilier spécial : sur ce sujet, il est du rôle du notaire de faire la notification article 20....et serait totalement responsable si le passif existant au jour de la vente ne pouvait pas être recouvré sur le vendeur.
Publication : Bulletin 2004 III N° 48 p. 45
Décision attaquée : Cour d'appel de Grenoble, 2002-01-08
Titrages et résumés COPROPRIETE - Lot - Vente - Notification par le notaire de l'avis de mutation - Bénéficiaires - Tiers subrogé dans les droits du syndicat des copropriétaires (non).
Le notaire qui, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 doit seulement donner avis au syndic d'un immeuble en copropriété de la mutation à titre onéreux d'un lot, n'a pas cette obligation à l'égard du tiers subrogé dans les droits du syndicat des copropriétaires.
OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Vente - Immeuble - Avis de mutation au syndic - Omission - Condition
Codes cités : Code civil 2103-1 bis.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 20.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2004X03X03X00048X000
VW |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 11:28:35
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Je complète l'indication de Virginia V en précisant qu'il s'agit d'un arrêt très important de la Cour ce Cassation du 03-03/2004 ref 02-15337, qui fait apparaître une sérieuse lacune de la loi.
La SADA est un organisme qui assure les syndicats de copropriétaires pour les risques de charges impayées.
Le mécanisme est simple : Si le copropriétaire DUPONT doit 10 000 € au syndicat, la SADA paie 10 000 € au syndicat. Elle est subrogée à ce titre dans les droits et actions du syndicat. Ce qui veut dire qu'elle peut poursuivre Dupont en bénéficiant des garanties accordées au syndicat. Si le syndicat a inscrit son hypothèque avant de saisir la SADA, celle ci bénéficie de cette garantie. Si, à l'occasion d'une vente, le syndicat peut faire jouer, pour tout ou partie, son privilège spécial, c'est la SADA qui en profite.
Encore faut-il, dans ce cas, qu'elle régularise une opposition à paiement de prix dans les quinze jours de la notification de l'avis article 20. Pour celà il faut que le syndic l'informe immédiatement de la notification de l'avis. Une autre solution serait que la SADA reçoive également l'avis de l'article 20. Une troisième serait que le syndic puisse faire une opposition profitant à la SADA.
En l'espèce la Cour de cassation se borne à constater que la loi ne prévoit pas l'obligation pour le notaire d'adresser à la SADA un avis art. 20.
Ajoutons à celà que le mécanisme exige que le syndic fasse mention dans l'état daté de la position débitrice de Dupont et de son financement par la SADA !
Pour être complet il faut noter que les conventions entre la SADA et le syndicat comportent bien entendu des clauses relatives à l'indication à la SADA, par le syndicat, de tout évènement suceptible d'avoir une incidence sur la bonne fin de son recouvrement. Qu'ainsi la responsabilité du syndicat, et par conséquent celle du syndic, peuvent être engagées.
C'est une question à revoir complètement après cet arrêt et les syndics ne doivent pas négliger leurs obligations quand une telle assurance est souscrite par le syndicat.
N'oublions pas la comptabilité ! Comment doit-on passer ces différentes opérations dans la comptabilité du syndicat ?
Une indication pour l'étude : Il a été jugé par Cass. com 17/12/1985 rtdc 1987 319 note Mestre que que le subrogé (la SADA ici) peut "laisser exercer" les droits qu'il " a acquis" par le subrogeant (le syndicat ici). Ainsi le syndic pourrait diligenter l'opposition au nom et pour le compte de la SADA.
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 13:44:17
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mfld : il ne devrait pas être si pénible de reprendre un quelconque pilier (et je ne pense pas ê^tre réellement un pilier)au contraire, je ne connais pas de surhomme, mais pas forcément quand on ne se situe pas sur le même angle : je ne parlais pas du recouvrement des charges d'une façon générale mais uniquement de l'obligation du notaire de procéder à la purge des privilèges et hypothéques (dont le privilège immo spécial du syndicat).
l'arrêt qui vient aprés d'ailleurs confirme cet obligation de notifier mais pas au profit de la SADA ! |
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ETASPAK
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Defaut de notification d'une vente par le notaire
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