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Chupette
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 02 avr. 2006 : 16:09:04
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Bonjour,
J'ai signé un bail commercial en LMNP pour 11 ans et 11 mois avec une SAS spécialisée dans le tourisme. Plus précisément, pour l'instant je n'ai pas reçu le bail signé en retour de ma propre signature, donc je suis la seule engagée...
La société qui a servi d'intermédiaire me dit que les loyers sont "garantis". Or, il me semble que, à condition de prévenir 6 mois à l'avance, le bail peut être résilié par le preneur tous les 3 ans ?
Il me signale également qu'en cas de résiliation, je toucherai des indemnités, mais j'ai plutôt l'impression que c'est à moi d'en payer si je mets fin à ce bail avant le terme... Et si la société fait faillite, qu'en est-il concernant le paiement des loyers ?
Pouvez-vous m'indiquer les risques que je prends à accepter cette proposition qui m'est faite ? Le loyer m'est indispensable pour le remboursement de mon prêt. J'ai jusqu'à jeudi pour décider si j'achète ou non cet appartement, sachant que je n'ai signé pour l'instant que le contrat de réservation.
Merci !
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camillo
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 11:35:08
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Bonjour
Peut-on savoir qui est le gestionnaire de la résidence de tourisme concernée ?
Si c'est du résid'hotel ........................... hum !
En tout cas pour ne pas perdre la récup de TVA, mieux vaux que le bail dure au moins 9 ans !
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Chupette
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 15:05:29
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Oui c'est du résid'Hotel... Pourquoi "hum" ?
Mon bail dure 11 ans et 11 mois, et d'après le contrat de réservation le vendeur ne vend pas si je n'ai pas le bail car c'est une des conditions de la vente.
Quel pourrait être le problème pour récupérer la TVA ?
Merci
(chupette@club-internet.fr)
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Chupette
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 15:42:30
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Est-ce que quelqu'un connaît Résid'hotel et peut m'en parler SVP ?
C'est très urgeeeeeent !!!!
Merci ! |
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camillo
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 08:21:24
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Bonjour
J'ai failli acheter 4 petits appartements à Lyon part dieu avec résid'hotel pour un montage LMP en 2005 .
Mais après quelques recherches sur le site infogreffe et société.com, j'ai découvert qu'ils ont eu un redressement judiciaire en 2003, c'est vraiment pas rassurant ce genre t'antécédent !
De plus Les lots vendu dans leur hotel à Lyon, ils rétrocédaient aussi les meubles (d'occasion) facturé au prix du neuf (environ 9000 € de mobilier)appart).
Voilà ce que je sais de ce gestionnaire que j'ai très vite éliminé.
@++++ |
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camillo
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 08:33:48
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Pour la récup de TVA, il faut absolument que le bien soit loué à un gestionnaire pendant au moins 9 ans, sinon on risque la demande de restitution du remboursement de la TVA.
Pour la revente , la TVA est acquise au bout de 20 ans (5% par an) si vente du bien avant ce délai, il faut restituer au prorata temporis une partie de la TVA au fisc.
Résid'hotel ne vend pratiquement que de l'ancien (ils se séparent de leur biens immobilier), c'est donc beaucoup moins interressant car il n'y a pratiquement pas de TVA sur l'immo ancien, alors que sur du neuf on récupère à coup sûr 19,6% de TVA sur le montant de l'achat.
En résumé : pour LMP et LMNP :
On buy que du neuf pour récup maxi de TVA 19.6%
IL faut éliminer tous les programmes neuf livrés dans 2 ou 3 ans (faut financer pendant ce temps et c'est pas exploité)
de plus faut compter au moins 6 mois de retard par rapport aux dates de livraison annoncées.
On élimine aussi les gestionnaires qui ne revalorise pas le loyer 100% selon l'indice INSEE cout de la construction(***Modération UI : mention supprimée à la demande de l'intéressé*** doit être à 70 ou 80% si je me souviens bien). Ce genre de plan n'est pas raisonnable de la part des gestionnaires, c'est une façon déguisées de baisser un peu le loyer tous les ans.
Et pour finir On évite les gestionnaires avec un histo douteux
Voilà si ça peut vour servir
camillo
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Chupette
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 09:48:50
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Bonjour,
Merci pour ces infos, par contre je n'ai pas trouvé de redressement judiciaire sur les deux sites en question, même sur manageo.com sur lequel j'ai payé pour avoir les infos ???
Je ne comprends pas non plus "Résid'hotel ne vend pratiquement que de l'ancien" : moi je ne leur achète rien, j'achète à un promoteur et je leur reloue l'appart', c'est différent, non ? Il s'agit d'un ancien immeuble totalement refait, livré en Octobre 2006 donc pas trop de frais en attendant.
J'ai visité un des studios de celui de la Part dieu par contre, j'ai trouvé ça pas mal du tout,mais ça ne fait pas tout :-)
Si vous avez d'autres infos, je vois mon notaire ce soir, je lui parlerai de tout cela...
Merci beaucoup en tout cas. |
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camillo
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 10:45:44
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RCS Cannes B 388 018 632
chercher sur Société.com ce N°
puis identité complète
en redressement depuis 12/2003
[red]***Modération UI : mention supprimée à la demande de l'intéressé***[/red = PDG de [red]***Modération UI : mention supprimée à la demande de l'intéressé***[/red
Souvent, très très souvent promoteur et gestionnaire = même sté sous 2 noms différents.
je n'ai pas d'autres infos
Ce que je disais pour la TVA c'est que si vous achetez un appart neuf le fisc vous rembourse 19,6% de TVA sous 2 mois
Alors que si c'est de l'ancien vous récupèrerez tout juste la TVA sur notaire et un peu sur les travaux mais ce sera une infime partie. |
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Chupette
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 21:45:17
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Merci pour toutes ces infos.
Petites questions subsidiaires :
- Si la boîte fait faillite, concrètement comment cela se passe-t-il ? Je suppose que malgré tout, l'ensemble des propriétaires va tout de même essayer de trouver un nouveau gestionnaire, je ne vais pas être seule dans mon coin ?
- Combien de temps au maximum puis-je rester sans locataire, sans perdre le statut LMNP ?
- Quand on n'a aucune garantie loyer impayé, quel recours a-t-on si le loyer n'arrive pas ? Car même sans garantie, il y a quand même bien un contrat signé ?
En fait j'essaie d'évaluer les risques, savoir ce qui se passe dans le pire des cas.
Demain au plus tard ma décision doit être prise... ! |
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camillo
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 08:27:25
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Je me suis posé la même question concernant une faillite éventuelle du gestionnaire.
Si la boite fait faillite = plus de loyer = panique de beaucoup de propriétaire comme nous. Je pense qu'il va falloir patienter quelques mois avant de prendre une décision et pouvoir tenir aussi sans loyers.
On ne perd pas le statut LNMP (LMP oui) le seul souci, c'est la TVA si on a pas loué pendant mini 9 ans et que le fisc nous a remboursé.
Si gestionnaire en faillite = plus de contrat = plus de recours possible, il y aura certainement plus personne derrière pour assumer.
Quand à chercher un autre gestionnaire, pourquoi le second tiendrait-il si le 1er n'a pas pu ? ou alors il faudra accepter une baisse des loyers conséquentes, on est déjà autour de 5% de renta garanti, tout juste de quoi couvrir les intérêts du crédit, alors plus bas ...........
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Chupette
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 15:59:27
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Après de nombreux calculs et tergiversations, j'ai finalement annulé mon contrat de réservation.
J'ai reçu mon courrier recommandé vendredi dernier, donc je dois être encore dans les temps, à condition qu'il s'agisse bien de la date d'envoi et non de la date de réception de la lettre d'annulation !
Si on garde le statut LMNP mais qu'on n'a plus la TVA, mine de rien il manque quand même une partie non négligeable de ce statut ;-) |
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camillo
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 18:04:36
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Ben on reste LNMP si on a un autre bien en loué meublé, sinon si on a plus rien, on ne sera plus loueur non plus bien sur, aucun intérêt d'ailleurs.
Pour ma part suis LMP depuis 1 an
notamment avec du Pierre & Vacances
Dernièrement j'ai trouvé chez Nexity, 2 programmes pas mal à 5.25% sur Paris en LMP/LNMP, c'est géré par LAMY immobilier
Résid'étude (rien à voir avec [red]***Modération UI : mention supprimée à la demande de l'intéressé***[/red)pas mal aussi mais faut être patient, rien de dispo avant 2008
Tout sa c'est que du neuf avec 19.6% de récup TVA
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 23:49:25
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Petite question
Pourquoi êtes-vous si braqué par cette TVA ?
Pourquoi n'achetez-vous pas un bien individuel?
pourquoi vouloir une gestion para-hôtelière?
- est-ce pour avoir l'esprit libre? dans ce cas : gérance
- est-ce pour l'occupation, la rentabilité : gérance
- est-ce pour l'attrait du remboursement TVA entre autre?
j'aimerai connaitre vos réponses ayant moi des biens individuels gérés par moi ou par agence
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camillo
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 14:15:40
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Bonjour
Je répond à vos 3 questions :
"Pourquoi êtes-vous si braqué par cette TVA ?"
Je loue depuis de nombreuses années des murs de locaux commerciaux, donc assujetis TVA, donc quand j'ai voulu me lancer dans l'activité LMP, j'ai cherché aussi à récupérer la TVA aussi bien sur les murs que sur les frais de gestion du LMP.
Cela m'a permis de récupérer la TVA sur tous les frais de recherches immobilières que j'ai faite pendant de nombreux mois à travers la France (Restos, gazoil, hotels, tél, comptable, etc etc...).
C'est vrai que cela complique un peu, mais toute la gestion du LMP revient 19.6% moins cher.
"Pourquoi n'achetez-vous pas un bien individuel?"
J'ai eu une très mauvaise expérience concernant un bien indiduel que je louais (un bail classique et non commercial). Le locataire est resté 2 ans et demi sans payer le loyer avant que je puisse l'expulser. bien sur je ne compte plus les frais d'avocat, huissier, et l'état déplorable dans lequel j'ai récupéré mon bien.
Donc depuis je me refuse à faire des baux non commerciaux. Sur un bail commercial en cas de défaillance et dépot de bilan, un syndic est nommé pour décider la continuation ou non de l'activité, si cessation on récupère le local commercial au bout de 4 à 6 mois environ, sinon il vous paie le loyer.
"pourquoi vouloir une gestion para-hôtelière?"
La gestion para hotelière est le seul moyen d'être LMP et assujéti TVA apparemment, à moins que j'ai loupé quelque chose .............
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 14:42:45
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merci d'avoir renseigné mes meurones  |
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puystvincent
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 juil. 2008 : 11:18:57
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je ressors ce sujet des oubliettes.....pour faire le point sur la sté gestionnaire....
les choses ne se sont pas ameliorées, loin de la..
Le gestionnaire (il parait qu il ne faut pas dire le nom..?) a resilié les baux de notre residence, provoquant la panique (50% des apparts cédés, 50% plus gérés), payant le loyer d avril....le 15 juin, ne prenant pas la peine de communiquer le moins du monde avec les proprio, sauf sur un autre forum (elle est bonne celle la!!), puis ensuite en faisant supprimer le sujet par les moderateurs, car les reactions lui etaient désagreables....
Bref, si vous voulez du ZRR avec cette société...achetez plutot des emprunts russes, c est mieux!!
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 juil. 2008 : 09:33:12
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bien sûr !
Camillo a eu UNE mauvaise expérience d'un locataire...Il préfère les locaux commerciaux. C'est son opinion mais de-là à traverser la France et y faire passer tous ses frais - hôtels, resto etc...(pour résupere la TVA), il a de la chance de ne pas avoir un controle fiscal jusqu'à présent. |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 juil. 2008 : 14:23:44
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Personellement, je trouve que le braquage sur la TVA rend la comptabilité infiniment plsu compliqué, et si on paye l'essenc et l'hotel du coup 20% moins cher (enfin, l'hotel, parce que pour l'essence je crois que ce n'est pas le cas), comme c'est déductible, le gain ne me parait pas essentiel.
En passant outre les package, je réussis à faire du LMP avec un rendement de 10% minimum, parfois 12% ou 13% avec une implication personelle, soit plus du double de ce que donnet tous les package. En revanceh, je fais ma compta, mùais avec la TVA, jze ne me sentirais pas de la faire, et en plsu il faut faire des déclarations trimestrielles de TVA. La galère, finalement. |
Festina lente |
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puystvincent
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 juil. 2008 : 12:59:15
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Citation :
Initialement posté par lnsacorh
bien sûr !
Camillo a eu UNE mauvaise expérience d'un locataire...Il préfère les locaux commerciaux. C'est son opinion mais de-là à traverser la France et y faire passer tous ses frais - hôtels, resto etc...(pour résupere la TVA), il a de la chance de ne pas avoir un controle fiscal jusqu'à présent.
je ne comprends pas le sens de votre message?
est ce une remise en cause du message de Camillo, ? de mon message? un avis sur la location de locaux commerciaux, ? de la ZRR??
merci de m eclairer
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 juil. 2008 : 17:13:16
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un avis sur les locaux commerciaux, para-hôteliers
heureusement Ribouldingue m'éclaire un peu sur le sujet et un ami se lance dans le commercial d'un produit similaire à Choupette.
Serait-ce donc un produit qui marche? Il se fera sur 15 ans. Et après ? Car pendant 15 ans le gestionnaire ne fait rien - bonjour les réparations ensuite.....
Cela doit être valable si vous vendez juste à cette échéance. Enfin, je ne suis pas encore convaincue. Quand je vois les difficultés de gérer ses investissements via les syndics, alors là ? vous devez subir sans rien dire la gestion en échange d'un loyer. Récuperer un bien immobilier certes mais dans quel état à une échéance fixée par contrat.
je vois à côté de moi, un immeuble dans ce style. Le gâchis des travaux est énorme. Je casse et je recasse à gogo. Je change les meubles ou la déco comme un rien. Y a t-il trop de bénéf ? ou ne doit-il pas y avoir de bénef ?
pour l'instant , je lève le pied. Oui les murs sont cencés prendre de la valeur d'une façon permanente. Pourtant en ce moment, la rentabilité chute, le prix des ventes recule. Cela existe donc - depuis 50 ans et plus nous n'y croyions pas et pourtant... |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 21 juil. 2008 : 21:14:41
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Consultez aussi le forum http://www.boursorama.com/forum/file_messages.phtml?symbole=defiscalisation
Il y a des connaisseurs des packages, vous y trouverez notamment une expérience intéressante d'un LMP "en direct".
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
En passant outre les package, je réussis à faire du LMP avec un rendement de 10% minimum, parfois 12% ou 13% avec une implication personelle, soit plus du double de ce que donnet tous les package. En revanceh, je fais ma compta, mùais avec la TVA, jze ne me sentirais pas de la faire, et en plsu il faut faire des déclarations trimestrielles de TVA. La galère, finalement.
Je suis bien aussi convaincu de l'intérêt du LMP en direct.
Excellent votre rendement, j'aimerais bien en faire autant.
Mais y incluez vous votre réduction d'impôts, ce qui fait que ce rendement dépend de votre situation fiscale ?
A quel rendement brut achetez vous un logement par chez vous (loyer annoncé / prix net vendeur) ?
Je peux vous parler des rendements bruts actuels dans ma région (Rennes), c'est faible, pourtant je suis prêt à tout type de travaux, gros oeuvre compris. De là à aller acheter actuellement en périphérie, c'est hors de question : je connais un entrepeneur dont l'immeuble est vide depuis 2 ans.
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Edité par - sgnu le 21 juil. 2008 21:31:02 |
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URGENT LMNP : Résiliation anticipée par le preneur
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