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 Sujet  |
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craig78
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 02 avr. 2006 : 17:06:35
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Bonjour, je suis nouveau ici et je suis sur le point d'acheter un bien immobilier.
En passant par un courtier, j'ai obtenu une proposition de prêt à 3,55 % HAC sur 25 ans, la somme empruntée en 210000 euros.
Concernant l'assurance, nous passons par APRIL.
D'après tout ce que j'ai pu lire, cette offre me parait bonne.
Qu'en pensez-vous?
Merci de vos réponses
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Franckie69
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 17:39:11
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| Très bon taux, je ne pensais pas qu'il était encore possible de trouver si bas sur 25 ans. Quelle banque ? |
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David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 19:58:58
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Bonsoir,
Tout dépend s'il s'agit d'un taux fixe ou révisable.
S'il d'agit d'un taux fixe, je pense effectivement que c'est un très bon taux.
Vous pouvez consulter le site www.MeilleurTaux.com (merci pour la pub)ou vous pourrez obtenir des renseignements précieux.
DAVID
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 14:28:22
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il est suicidaire dans un marché "baissier", d'emprunter sur 25 ans pour la simple et bonne raison que les 5 eres années, vous ne remboursez quasi ment que les intérêts, et que si vous devez revendre dans cette période, vous vendriez moins cher que le prix acheté....
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craig78
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 16:56:33
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Merci franckie et david pour vos réponses. Il s'agit bien d'un taux fixe et mon courtier est meilleurtaux, donc je les recommande vivement.
Quant à Léo, poses les bonnes questions avant de conclure trop vite et d'employer des termes inapropriés comme "suicidaire". Chaque cas est un cas particulier et tu ne peux juger sans connaître. Je pars d'un appartement vers une maison suffisamment grande pour que je ne pense revendre avant 5 ans. Pour tout te dire, je compte même la garder très longtemps car je suis vraiment dans une résidence privilégiée (privée et sécurisée, boisée, à l'américaine, garage double, etc, etc).
Concernant le marché "baissier", ce n'est pas vraiment ce qui se dit. On parle d'un ralentissement, mais pas d'une baisse. Donc attention de ne pas trop croire à ses dons de voyance...
Merci à tous |
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Franckie69
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 17:44:26
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Je suis également passé par Meilleurs Taux, mais pas mieux que 3.67 en fixe sur 25 ans (ce qui me convient très bien). Et apparemment, cela a augmenté de 0.10 à 0.20 depuis. Donc ce qu'on vous propose semble bigrement intéressant.
Pour les cinq premières années, je ne suis pas d'accord avec Leo. C'est grosso modo 50/50 entre le remboursement de capital et les intérêts (un peu plus d'intérêt que de capital néanmoins). Pour ma part, si je revends au bout de deux ans (ce qui n'est nullement prévu, mais on ne sait jamais) j'aurai versé 21912€ (hors assurance) dont environ 10 000€ de capital.
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seb2212
Pilier de forums
537 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 20:32:55
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Citation :
Initialement entré par leo66
il est suicidaire dans un marché "baissier", d'emprunter sur 25 ans pour la simple et bonne raison que les 5 eres années, vous ne remboursez quasi ment que les intérêts, et que si vous devez revendre dans cette période, vous vendriez moins cher que le prix acheté....
tout le monde n'a pas les moyens d'emprunter sur une plus courte période; et devenir propriétaire est quand même le but d'une vie...en tout cas de la mienne. |
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 22:20:42
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Le meilleur taux n'est pas toujours trouver par le même courtier, l'idéal est de faire plusieurs courtier. **************
Dire que sur 25 ans on ne rembourse que les intérêts les 5 premières années était vrai à 7% ce n'est plus vrai à 3.5%
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 07:31:27
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alors faite plaisir au banquier, et à votre portefeuille...
craig, un marché ne stagne jamais bien longtemps, et avec les taux d'intérêts qui vont encore augmenté, la situation économique de la france, il n'est pas besoin d'etre devin pour connaitre la tendance, il faut uniquement un peu de réalisme...
tu as raison sur un point, chaque cas est différent, libre à toi de payer ta maison 2 fois !
donnes nous de tes nouvelles avant 5 ans  |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 09:19:22
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Le plus simple est de parler chiffre. Prenons un exemple concret, J'ai empruntéé en 1995 à 8% sur 15ans et il y a deux mois à 3.5% sur 25 ans.
Pour 300.000€ empruntés à 8% sur 15 ans vous remboursés 2000€ d'intérêt le premier mois et 108.000 sur les 5 premières années. Pour 300.000€ empruntés à 3.5% sur 25 ans vous remboursés 875€ d'intérêt le premier mois et 49.000€ d'intérêts sur 5 ans.
Il est donc plus intéressant d'acheter aujourd'hui à 3.5% sur 25 ans qu'il y a 10 ans à 8% sur 15 ans.
Mais ce qui est encore plus intéressant :
Si le prix d'un même bien a doublé : et vaut maintenant 600.000€. A 3.5% sur 25 ans vous remboursés 1750€ d'intérêt le premier mois et 98.000€ les 5 premières années.
Même à un prix doublé mieux vaut acheter aujourd'hui, les chiffres parlent d'eux même.
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tourneboules
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 11:30:46
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Et puis gagner de l'argent sur une transaction immobilière n'est pas un but pour beaucoup. Mis à part le fait de devenir "propriétaire" il y a aussi la notion de perdre moins d'argent qu'une location.
Pour ma part selon calcul si baisse de 5% des prix de vente dans 5ans, je reste gagnant en devenant propriétaire 5ans. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 14:13:03
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Citation :
Initialement entré par fcfcfc
Le plus simple est de parler chiffre. Prenons un exemple concret, J'ai empruntéé en 1995 à 8% sur 15ans et il y a deux mois à 3.5% sur 25 ans.
Pour 300.000€ empruntés à 8% sur 15 ans vous remboursés 2000€ d'intérêt le premier mois et 108.000 sur les 5 premières années. Pour 300.000€ empruntés à 3.5% sur 25 ans vous remboursés 875€ d'intérêt le premier mois et 49.000€ d'intérêts sur 5 ans.
Il est donc plus intéressant d'acheter aujourd'hui à 3.5% sur 25 ans qu'il y a 10 ans à 8% sur 15 ans.
Mais ce qui est encore plus intéressant :
Si le prix d'un même bien a doublé : et vaut maintenant 600.000€. A 3.5% sur 25 ans vous remboursés 1750€ d'intérêt le premier mois et 98.000€ les 5 premières années.
Même à un prix doublé mieux vaut acheter aujourd'hui, les chiffres parlent d'eux même.
************************
Et qu'advient-il de ce magnifique prêt sur 25 ans si le marché de l'immo baisse de 10 ou 15% et que le proprio (qui a bien fait d'acheter d'après vous) a une mutation professionnelle (14% des transcations immobilières en 2004) ?
Vu qu'il n'a pas encore remboursé beaucoup de son capital sur les premières années, il n'a même pas de quoi éponger sa dette.
Vous comparez seulement les intérêts sur 5 ans. Mais combien rembourse-t-on réellement d'intérêt sur 25 ans ? Le logement (au prix qui a doublé en 6 ans) a combien revient-il réellement au bout de 25 ans (le prix total et réel du logement n'a-t-il fait que doublé ou a-t-il triplé ou quadruplé) ? Quelle perceptive a le propriétaire en cas de baisse (même lente) du marché sur 5, 10 et 15 ans et d'une vente obligatoire (divorce, mutation, maladie...) ?
Marty |
Edité par - vttdechaine le 04 avr. 2006 14:17:16 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 14:37:49
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Citation :
Initialement entré par tourneboules
Et puis gagner de l'argent sur une transaction immobilière n'est pas un but pour beaucoup.
Les personnes qui achètent dans le but réel de faire une plus value dans 5 ou 10 ans ne sont en effet pas nombreux. Par contre, il y a pas mal de personnes qui pensent à vendre aujourd'hui pour faire une plus value par rapport à leur achat d'il y a quelques années. Ce n'était pas leur but mais c'est devenu, à ce jour, leur but. L'objectif n'est donc pas de gagner de l'argent mais au moins de ne pas en perdre ! Et cela on le retrouve chez tous les proprios : conservez au moins le capital investi.
Mis à part le fait de devenir "propriétaire" il y a aussi la notion de perdre moins d'argent qu'une location.
Il faut comparer au cas par cas. Aujourd'hui comme locataire je suis incroyablement mieux que proprio. Si on est fixé à demeure en un lieu cela peut encore être jouable d'être proprio. Mais qui est certain aujourd'hui d'être au même endroit dans 10 ans ?
Lorsque l'on paye un loyer, on ne paye pas seulement les murs, il y a bien d'autres choses qui s'ajoute (impôt, gros entretien...). Ces points sont rarement mis en avant lorsque l'on compare locataire/propriétaire. Aujourd'hui, au regard du prix très élevé des logements et vu le prix des loyers, le rendement locatif (rendement où l'on prend en compte toutes les dépences réels du proprio) a rarement été aussi faible et donc l'intérêt d'être propriétaire aussi petit. Mais j'ai aujourd'hui suffisamment de liquidité pour acheter un appartement avec ma compagne. Je patiente juste en attendant, sereinement, le retournement officiel du marché qui sera pour moi le point de départ de ma recherche.
Pour ma part selon calcul si baisse de 5% des prix de vente dans 5ans, je reste gagnant en devenant propriétaire 5ans.
Et si le scénario est plus pessimiste combien aurez-vous perdu pour travailler pour la banque ? Pour rester dans quelque chose de "crédible" je vous invite à refaire vos calculs avec les deux dernières baisses significatives sur le marché français et IDF (lors des années 80 et 90). Ces baisses, ont peut le dire, sont crédibles, puisqu'elles ont eu lieu en France. Toutefois, je les trouve optimiste pour ma part puisque l'augmentation (dont nous vivons aujourd'hui la fin) est trois fois supérieur à ce que nous avons connu. A chaque fois, les augmentations des prix de l'immobiliers en France ces 20 dernières années se sont soldé par des retours à la valeur initiale avec à peu de chose prêt la même durée de montée que de descente des prix. Si on prend cette base de reflexion la baisse serait aujourd'hui de -40 à -50 % sur 6 à 7 ans. Sur cette base pessimiste combien perdriez-vous ?
Marty |
Edité par - vttdechaine le 04 avr. 2006 14:42:08 |
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 15:20:48
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Pour les 5 ans je répondais à la remarque faite précédemment, ce n'est pas moi qui en ai parlé. Ma démonstration permettait juste de montrer qu'il n'est pas plus cher d'acheter aujourd'hui qu'il y a 10 ans. Si vous pensez le contraire je vous propose de me le démontrer par des chiffres, car les miens parlent assez clairement.
Concernant l'achat/vente, je ne vois pas réellement le problème, globalement si vous vendez cher vous achètez cher et inversement.
Je suis entièrement d'accord avec les citations, le but n'est pas de faire de la plus value. Vous pouvez toujours dire qu'il ne faut pas acheter. Mais que ferez-vous le jour de la retraite si vous êtes locataire ? car il y a un secteurencore plus instable que l'immobilier, c'est bien les retraites. Qui peut affirmer que dans 25 ans vous aurez une retraite suffisante pour payer un loyer ?
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capitainover
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 15:42:21
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Citation :
Initialement entré par leo66
il est suicidaire dans un marché "baissier", d'emprunter sur 25 ans pour la simple et bonne raison que les 5 eres années, vous ne remboursez quasi ment que les intérêts, et que si vous devez revendre dans cette période, vous vendriez moins cher que le prix acheté....
Je suis contre ton avis qui me parait un peu léger !
Quand on contracte un emprunt sur 25ans, c'est pas pour penser à vendre dans les 5ans...
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tourneboules
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 16:06:01
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Mon exemple:
Achat d'un F2 de 138.000 euros près de Paris bien situé.
+ Frais de notaire + FG = 148492 euros à financer.
25992 euros d'apport personnel soit 122500 euros restants (108100 à 3.60% sur 20ans et 14400 en PTZ)
Mensualités au final de 668.44 euros par mois AC soit exactement l'équivalence d'un loyer pour un même bien.
Coùt de la location sur 5ans:
-668.16 * 60 = 40089
-750e de frais d'agence
Soit 40839 euros
Coùt de l' achat sur 5ans:
-668.16 * 60 = 40089
-25992e d'apport
-5 * 360 = 1800e de taxe d'habitation
-101678 de capital restant à financer lors de la revente
Soit 169559 euros
Conclusions:
Coùts Achat > Location de: 169559 - 40856 = 128703 euros
Il faut donc que je récupère 128703 euros à la revente pour gagner face à la location dans 5ans.
(124359 dans 6ans)
Cela sans tenir compte de l'inflation des loyers ni des travaux à prévoir (faible en 5ans si bon achat)
Quant à la dégringolade des prix, nul ne le sait, je lisais recemment un post sur ce même forum de 2004 où on criait que ça allait péter dans les mois à venir.
Et puis si les prix ne sont pas favorables, il reste la solution de louer le bien pour un temps.
Depuis le dernier crach immobilier la France a gagné 5,9 millions de personnes soit environ 1.9 millions de nouveaux foyers. L'immobilier n'a pas suivi, le logement est devenu rare et précieux ! |
Edité par - tourneboules le 04 avr. 2006 16:26:16 |
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fcfcfc
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 16:15:58
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et à la retraite ? revenus 1000€ et loyer 668€ ?
merci pour la démonstration donc à prix stable gain de 10000€ et capital créé pour la retraite
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 16:30:46
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Citation :
Initialement entré par capitainover
Citation :
Initialement entré par leo66
Je suis contre ton avis qui me parait un peu léger !
Quand on contracte un emprunt sur 25ans, c'est pas pour penser à vendre dans les 5ans...
désolé j'ai pas eu le temps de développer. ne jamais oublier quand l'on achète un bien, il faut TOUJOURS penser à la revente, l'on ne sait pas de quoi est fait l'avenir.
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 16:34:18
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Citation :
Initialement entré par fcfcfc
Le plus simple est de parler chiffre. Prenons un exemple concret, J'ai empruntéé en 1995 à 8% sur 15ans et il y a deux mois à 3.5% sur 25 ans.
Pour 300.000€ empruntés à 8% sur 15 ans vous remboursés 2000€ d'intérêt le premier mois et 108.000 sur les 5 premières années. Pour 300.000€ empruntés à 3.5% sur 25 ans vous remboursés 875€ d'intérêt le premier mois et 49.000€ d'intérêts sur 5 ans.
Il est donc plus intéressant d'acheter aujourd'hui à 3.5% sur 25 ans qu'il y a 10 ans à 8% sur 15 ans.
Mais ce qui est encore plus intéressant :
Si le prix d'un même bien a doublé : et vaut maintenant 600.000€. A 3.5% sur 25 ans vous remboursés 1750€ d'intérêt le premier mois et 98.000€ les 5 premières années.
Même à un prix doublé mieux vaut acheter aujourd'hui, les chiffres parlent d'eux même.
l'idéal était d'acheter à 8 voir 10% ¨un bien sur 15, 20, 25 ans meme et renégocié son crédit lorsque les taux sont tombés à 5% 4% voir 3.5% alors que le prix de la maison a doublé... ça c'était interressant...
nous sommes actuellement dans le cas inverse, ceci n'est interressant que pour vous...
de plus je ne pense pas que la pub soit du meilleur effet dans ce forum !
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tourneboules
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 16:44:59
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De toutes façons ces débats sont stériles car ils reposent sur ce que sera demain, chose que PERSONNE ne sait malgré les pseudos experts qui spéculent.
Moi j'ai fait le choix de tenter le coup, je ne voulais pas louper le train une deuxième fois et ça ne sera pas quand j'aurais des enfants avec le même salaire que je pourrais acheter une maison. |
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Sujet |
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pret immo : qu'en pensez-vous ??
Forum fermé
