Citation :

---

Initialement entré par fcfcfc

Pour les 5 ans je répondais à la remarque faite précédemment, ce n'est pas moi qui en ai parlé. Ma démonstration permettait juste de montrer qu'il n'est pas plus cher d'acheter aujourd'hui qu'il y a 10 ans. Si vous pensez le contraire je vous propose de me le démontrer par des chiffres, car les miens parlent assez clairement.
Justement je vous proposais de me donner TOUS les chiffres et pas uniquement ceux des 5 premières années d'intérêts. Un néophyte qui lirait votre post risquerait d'ailleurs de comprendre que l'on paye moins d'intérêt "tout court". Or celui qui emprunte payera en effet moins d'intérêt mais sur beaucoup plus longtemps. Pourquoi me demander de faire les calculs que vous possédez vous même ?
Alors, sur 25 ans, combien de fois aura-t-on payé la maison qui vaut aujourd'hui le double de 1999 ? Est-ce le triple ou est-ce le quadruple ?


Concernant l'achat/vente, je ne vois pas réellement le problème, globalement si vous vendez cher vous achètez cher et inversement.
Absolument. Seulement vous oubliez que si tous les biens valent le double, cela signifie surtout que l'écart entre votre bien A (celui que vous vendez) et le bien B (celui que vous achetez) a aussi doublé ! Donc, si on prend l'exemple simple de "je vends mon appart et j'achète une maison", si vous deviez auparavant financer un écart de 50 000 €, vous devez maintenant financer 100 000 €. Donc l'augmentation des prix de l'immobilier ne vous aide pas du tout. Il vous appauvri même puisque vous devez vous endettez plus qu'il y a 6 ans pour acheter le même bien. Par ailleurs, si une part des vendeurs n'ont pas d'impératif de temps pour vendre, il n'en est pas toujours ainsi. Un couple qui divorce, un membre qui décède, une succession qui doit "aller vite", une mutation "surprise"... sont autant d'élément qui peuvent obliger un bien à revenir sur le marché du jour au lendemain. Si cette vente intervient alors que le capital du prêt n'est encore que très très peu remboursé, pouvez m'expliquez ce qui se passe pour le vendeur si le marché baisse de 10 % (même sur 3 ou 4 ans cela ne change rien au problème) ? Je vous rappelle à toute fin utile que beaucoup affirment que nous sommes sur "en haut de cycle"


Je suis entièrement d'accord avec les citations, le but n'est pas de faire de la plus value. Vous pouvez toujours dire qu'il ne faut pas acheter. Mais que ferez-vous le jour de la retraite si vous êtes locataire ?
J'adore l'argument de la retraite! L'immobilier reste selon vous le seul placement semble-t-il qui soit opportun pour la retraite. Mais comment peut-on acheter un bien à 35 ans avec 25 ans de prêt et savoir que ce bien vous correspondra pour pouvoir y passer votre retraite ? Faudra-t-il vendre ? Pourquoi n'y a-t-il que la pierre qui puisse permettre d'assurer sa retraite ? On veut faire croire, plus ou moins volontairement, que l'immobilier est un placement sans risque : c'est FAUX et les 20 dernières années en France le prouve.
Il faut je pense raison garder à ce sujet et se souvenir que beaucoup ont sans doute voulu se créer "une retraite" en 1990 et qu'ils doivent encore être en train de rembourser... sans doute avec leur retraite.
Un achat effectué en haut de cycle immobilier avec un prêt long fait surtout payer beaucoup d'intérêt... il faut bien que les banquiers vivent aussi ! Je veux bien investir en immobilier pour ma retraite mais surement pas en haut de cycle. La crainte est sans doute la pire des choses car elle ferait faire n'importe quoi à la population. Souvenez vous de la guerre du Golf. Certains ont rempli leur baignoire de gasoil par peur de manquer. On retrouve le même shéma aujourd'hui avec des gens qui se jettent sur l'immobilier... par peur de manquer!
Il faudra aussi me donner par la même occasion l'exemple d'un marché qui ait pris 100% d'augmentation sans retomber les années suivantes.


car il y a un secteurencore plus instable que l'immobilier, c'est bien les retraites. Qui peut affirmer que dans 25 ans vous aurez une retraite suffisante pour payer un loyer ?

Qui peut affirmer aujourd'hui qu'il faudra payer un gros loyer dans 25 ans ? Vous ? Moi ? Vous étiez au palais des congrès dernièrement ? Vous avez beaucoup discuté avec les agents immobiliers et les sociétés de location ? Faite le tour et vous verrez vite qu'en matière de location on a l'embarras du choix... et des prix Pourquoi avoir une grosse retraite dans ces conditions si le rapport retraite/loyer est à votre avantage ?

L'immobilier pour tous : http://immobilier.chene-fr.info

---

Citation :

---

Initialement entré par capitainover

Citation :

---

Initialement entré par leo66

il est suicidaire dans un marché "baissier", d'emprunter sur 25 ans pour la simple et bonne raison que les 5 eres années, vous ne remboursez quasi ment que les intérêts, et que si vous devez revendre dans cette période, vous vendriez moins cher que le prix acheté....

---

Je suis contre ton avis qui me parait un peu léger !

Quand on contracte un emprunt sur 25ans, c'est pas pour penser à vendre dans les 5ans...

---

Citation :

---

Initialement entré par tourneboules

Mon exemple:

Achat d'un F2 de 138.000 euros près de Paris bien situé.
+ Frais de notaire + FG = 148492 euros à financer.
25992 euros d'apport personnel soit 122500 euros restants (108100 à 3.60% sur 20ans et 14400 en PTZ)
Mensualités au final de 668.44 euros par mois AC soit exactement l'équivalence d'un loyer pour un même bien.
OK mais à ce loyers il faut ajouter le même niveau de charges qu'un locataire + les charges inhérentes au propriétaire (grosses réparations de copro, grosse réparation d'appartement + impôt). Donc vous payez plus pour le même bien mais, je vous l'accorde, il vous appartient.


Coùt de la location sur 5ans:
-668.16 * 60 = 40089
-750e de frais d'agence
Soit 40839 euros

Coùt de l' achat sur 5ans:
-668.16 * 60 = 40089
-25992e d'apport
-5 * 360 = 1800e de taxe d'habitation
-101678 de capital restant à financer lors de la revente
Soit 169559 euros

Conclusions:
Coùts Achat > Location de: 169559 - 40856 = 128703 euros
Il faut donc que je récupère 128703 euros à la revente pour gagner face à la location dans 5ans.
(124359 dans 6ans)
Cela sans tenir compte de l'inflation des loyers ni des travaux à prévoir (faible en 5ans si bon achat)

Maintenant, une chute des prix de 10% (sur 5 ans c'est vraiment dérisoir cela fait 2%/an) vous permet-elle de financer votre bien de la même façon ? Et une chute de 30 à 40% ?


Quant à la dégringolade des prix, nul ne le sait, je lisais recemment un post sur ce même forum de 2004 où on criait que ça allait péter dans les mois à venir.

Oui. Il n'est jamais très bon d'avoir raison trop tot . Personnellement, mes premières infos viennent des banques et elles sont au courant du problème depuis plus d'un an. Le "problème" de l'immobilier est sa très grande inertie lié au fait que la pierre n'est pas un bien très liquide. En bourse, si tout le monde s'affole, cela tombe en 1 semaine ou même 1 journée. En immobilier il faut du temps pour vendre une maison et forcément, même si tout les indicateurs sont au rouge, il faut attendre que l'ensemble du marché se retourne. Plus le bien est cher et, souvent, moins il est liquide et je ne sais pas ce qu'il y a de plus "grand public" et de plus cher que l'immobilier.

Et puis si les prix ne sont pas favorables, il reste la solution de louer le bien pour un temps.

Merci de me féliciter des dispositions que j'ai prise personnellement.

Depuis le dernier crach immobilier la France a gagné 5,9 millions de personnes soit environ 1.9 millions de nouveaux foyers. L'immobilier n'a pas suivi, le logement est devenu rare et précieux !

L'immobilier n'a pas suivi ? Ah bon ? Le dernier crach (terme à discuter mais bon...) date de 1990. Comptons 300 000 logements en moyenne par an cela fait 300 x 15 = largement plus de 4 millions de logements.
Etes vous certains maintenant que l'immobilier n'ait pas suivi ? Ou avez-vous juste pris comme argent comptant ce qu'on vous a raconté ?
Pour info, la France a produit en 2005 plus de 400 000 logements (415 je crois) soit environ 20% des manques (sur 15 ans!) que vous annoncez ci-dessus.
Dans les 12 mois qui viennent ce sont plus de 500 000 logements qui vont sortir de terre. Soit plus de 25 % des manques (sur 15 ans) qui vous annoncez ci-dessus. En deux ans on va récupérer 900 000 logements. Il reste donc 1 millions de logements à produire sur les quinze années précédentes... La France a produit incroyablement plus de 100 000 logements/an entre 1990 et 2004.
Vous voulez vraiment une pénurie... d'occupants ?

---

Citation :

---

Initialement entré par fcfcfc

et à la retraite ? revenus 1000€ et loyer 668€ ?
merci pour la démonstration donc à prix stable gain de 10000€ et capital créé pour la retraite

L'immobilier pour tous : http://immobilier.chene-fr.info

---

Citation :

---

Initialement entré par tourneboules

D'accord avec vous en parti, notre différence c'est notre vision de l'avenir, chacun a tendance à voir le côté optimiste de sa situation (locataire Vs proprio).

Absolument !

Pour mes calculs en effet si il y a une baisse de plus de 6,7%, je serai perdant en revendant dans 5ans, il me restera alors la solution de louer l'appartement en attendant d'amortir un peu plus le bien ou un moment plus propice au marché.

Pourquoi pas. Il faudra alors voir dans quel état est le marché de la location.

Mais il y a aussi le côté où les prix se maintiennent (chose aussi probable) et là je serais gagnant face à la location.

Hummm... Comme je disais auparavant, je n'ai pas encore trouvé de marché qui ait augmenté de 100 % en 6 ans et qui se soit maintenu. A chaque fois le soufflé est retombé.

Quelle aventure de devenir proprio !

---

Citation :

---

Initialement entré par raimec

Pour répondre à Léo...

A Londres, cella fait 25 ans qu'ils attendent leur chutte de l'immobilier... Qui te dit que Paris n'est pas rentré dans la même spirale. Il y a plus de personne qui veulent venir dans l'IdF que de logements construits.

Et qu'est-ce qui vous dit que Paris ne rentre pas dans la même spirale que l'immo aux USA ou à Shangai (les meilleurs exemples d'effondrement actuellement).


J'ai emprunté 137.000 € à 3,7% sur 25 ans avec ma femme. Nous n'avons pour le moment qu'un seul salaire. D'ici six mois, nous serons capable d'augmenter notre remboursement de 25% et ainsi réduire notre emprunt à 17ans.

Sachant qu'en location, nous perdions 11.000 € par an et que les taux augmentent... Pour gagner de l'argent en repoussant notre achat d'un an, il fallait miser sur une baisse de l'immobilier de 8% et en le repoussant de deux an sur une baisse de 12%! Comment peux tu dire qu'acheter maintenant est suicidaire? Est tu sur que cela est vrai dans tout les cas?


raimec

---

Citation :

---

Initialement entré par raimec

Je ne penses pas que Paris puisse connaitre une chutte comme aux USA ou a Shangai pour la simple raison que Paris est encore en retard par rapport aux prix pratiqués dans les gdes aglomération mondiales.

Est-ce que c'est Paris qui est en retard ou est-ce que ce sont les autres qui avaient pris trop d'avance et qui le paye déjà le prix fort avant que le tour vienne à notre capitale ? On ne juge pas les possibilités d'un marché avec de l'avance ou du retard en se disant que "on a de la marge". Les prix de l'immobilier dans les petits villages d'Afrique sont bien en dessous des prix français, pourtant les prix y sont stables. Pourquoi ? Tout simplement parce que les prix s'équilibre entre une demande solvable (très important d'être solvable lorsqu'on veut acheter) et une offre. J'espère que vous ne me donnerez pas ici comme argument la même chose que certains : les gens doivent s'habituer à payer cher un logement.

De plus les programmes neufs sont toujours inférieurs à la demande et ne pourront pas se réaliser dans les 12 prochains mois.

D'où tenez vous vos chiffres de la demande ? N'oubliez pas le principal ! La demande est forte lorsqu'elle est solvable. Lorsqu'il n'y a plus d'argent, vous pouvez avoir 10 personnes qui ont besoin de se loger, si aucune ne peut en payer le prix, l'appartement restera invendu et ces personnes peuvent même rester à la rue si elles n'ont plus les moyens de se loger. Il faut bien faire la différence entre VOULOIR se loger et POUVOIR (€$£) se loger.
Je vous invite par ailleurs à regarder les statistiques de l'INSEE sur les logements. Depuis le 3ième trimestre 2004 le stock de logements neufs remonte. En 2004, nous avons produit moins de 400 000 logements et tous n'ont donc pas trouvé preneur. Sur 12 mois entre 2006 et 2007 nous allons produire plus de 500 000 logements en France. Pouvez vous me dire comment on fait pour vendre 100 000 logements de plus qu'en 2004 avec une demande moins solvable ? Si la demande de 2006/2007 est la même (volume et solvabilité) qu'en 2004 (ce dont je doute très fortement car elle est plus faible aujourd'hui qu'hier!) nous aurons donc 100 000 logements invendus sur les bras. Si on y ajoute nos 40 000 actuels cela fait 140 000. Pour information, le marché immobilier de 1990 a décroché à 110 000. Il était presque contenu en IDF je vous l'accorde.



J'ai acheté mon bien 240.000€ (notaire / agence ... tout compris). Si le même achat ce fait dans 3 ans à 200.000€, je penses que je n'aurais pas perdu d'argent. J'aurais en revanche eu la chance de vivre dans une surface 20m² plus grande que ce que je louais.

Peut-être... mais vous êtes juste devenu locataire de votre banquier pour 25 ans. Cela ne vous choque pas toutefois que votre bien valait 120 000 € en 1998 ? Que pensez-vous qu'il ait pu se passer en si peu de temps ? Est-ce que les français, très bête avant 1998, sont devenu très très vite intelligent et n'ont plus voulu devenir locataire ? Si demain les médias disent qu'il n'y aura plus d'essence aux pompes le soir même, une grande part des français iront acheter des jerricans et stockeront le carburant... même s'ils n'en ont pas besoin (cf guerre du golf et grève de 1999 si ma mémoire est bonne). Curieusement, on a annoncé qu'il y avait une pénurie de logements - subitement - et que "c'était maintenant ou jamais". Et puis, c'est vrai, l'immobilier ne baisse jamais sauf si on regarde les baisses connues du passé (1990 pour la plus connues mais il y a en eu d'autres) .

Il est certain que si j'avais pu, il aurait été plus judicieux d'acheter il y a 3/4 ans mais contrairement a ce que vous pensez, je ne pense pas pouvoir retrouver une période aussi propice pour mon achat qu'en ce moment (en sachant que je perdais quasiment 1000€ par mois passés en location...).

Nous en reparlerons après les premières grosses réparations de votre logements voté en AG et les impôts. D'autant plus que plusieurs sources montre un très net assagissement des prix des loyers. Si le rapport prix logement / location logement est en hausse ce sont les locataires qui y gagne. Or ce rapport n'a que rarement été aussi élevé en France.
Si vous aviez attendu 3 ou 4 ans, vous pourriez peut-être acheter le même logement 20 à 30% moins cher et là ce n'est plus un prêt sur 25 ans mais sur 15 ans qui était nécessaire. Et ce prêt sur 15 ans, même avec un taux à 5%, aurait été je pense, bien moins honéreux au final que votre prêt à taux réduit mais sur 25 ans. Vos loyers vous aurait alors permis de faire le tampon et d'attendre le bon moment... et le bon logement. La baisse des taux d'intérêt n'a "effacer" que 50% la hausse des prix de l'immobilier, 35% de cette hausse ont été absorbé par l'augmentation des durées de prêt et une part plus importante d'effort (30% de taux d'effort aujourd'hui). Les 15 % qui reste : on ne sait pas d'où ils viennent et c'est cela aussi qui est préoccupant dans le marché de l'immo aujourd'hui et la façon dont il peut être financé par les particuliers.

Raimec,
Connaissez-vous un marché qui ai pris 100% de hausse en 6 ans sans retomber tout aussi vite ?

---

Citation :

---

Sachant qu'en location, nous perdions 11.000 € par an et que les taux augmentent... Pour gagner de l'argent en repoussant notre achat d'un an, il fallait miser sur une baisse de l'immobilier de 8% et en le repoussant de deux an sur une baisse de 12%! Comment peux tu dire qu'acheter maintenant est suicidaire? Est tu sur que cela est vrai dans tout les cas?
raimec

---

Citation :

---

Sachant qu'en location, nous perdions 11.000 € par an et que les taux augmentent... Pour gagner de l'argent en repoussant notre achat d'un an, il fallait miser sur une baisse de l'immobilier de 8% et en le repoussant de deux an sur une baisse de 12%! Comment peux tu dire qu'acheter maintenant est suicidaire? Est tu sur que cela est vrai dans tout les cas?
raimec

---

Citation :

---

Initialement entré par craig78

et a part ca leo66? tu as un job dans la vie? car tu as l'air d'avoir beaucoup de temps libre...
Sinon, a part l'odeur du cash, tu as d'autres passions dans la vie ? Et tu déménages combien de fois par an d'une location à un achat et vice-versa?

Personnellement, avec un peu d'intelligence et en se renseignant, je préfère que l'argent reste chez moi plutôt que d'aller chez les autres. Cette "mentalité" si elle vous choque, n'est peut-être pas celle que l'on "reconnait" en France où l'argent (et/ou le fait de gagner de l'argent) est quelque chose de condamnable. On est sans doute plus mal vu d'être chef d'entreprise à trimer 50h par semaine depuis 15 ans que d'être chomeur de longue durée à bosser au black le week-end !

Blague a part, encore une fois, il y a aussi des personnes qui veulent juste devenir propriétaire de leur toit, peu importe le temps qu'il faut. Un accident de la vie peut amener à revendre à un moment où le marché sera en baisse mais dans ces cas-là, on ne fait jamais rien, on reste chez papa maman par exemple...

On peut en effet tout à fait acheter. Mais pour se préserver des alléa de la vie il est préférable d'éviter les hauts de cycle pour être au moins sûr de ne pas faire une moins value à la revente. Moi j'appelle cela la prudence et l'intelligence. Appeler cela comme vous voulez...

---