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 Sujet  |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
 Posté - 03 avr. 2006 : 20:01:23
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AG demain !
Nous savons que le syndic a demandé la transmission de pouvoirs par fax.
Pouvons-nous les contester.
Si OUI, sur quoi s'appuyer ?
Merci à tous pour l'aide que vous nous apportez et pensez à nous demain soir
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 21:03:02
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| le copropriétaire peut transmettr son pouvoir par courrier ou par fax: rien ne l'interdit |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 22:56:37
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Je ne trouve rien sur le lien que vous m'avez donné.
Merci cependant.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 23:17:42
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Niko, regardez la page 6 du bulletin de l’ARC ou la page 8 du lien en pdf.
3- LA VERIFICATION DES MANDATS
QUELQUES CAS PARTICULIERS PEUVENT SE PRESENTER
Un pouvoir adressé par fax est-il valable ?
Bien que les opinions contraires existent, l’ARC le pense.
En effet, rien dans la loi ne précise la forme que doit prendre le pouvoir, sinon qu’il doit être écrit et signé par le mandant.
Plus généralement, les pouvoirs pourront donc être établis autrement que suivant le modèle type établi par le syndic annexé à la convocation.
Cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 23:32:15
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Dans le lien cité, il ya quand même en une ou deux pages seulement certains points qui laissent songeur, au sujet de l'accès aux assemblées et de la représentation :
Le cas du couple marié :
la solution dépendra du régime matrimonial ;
si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, c’est l’époux propriétaire qui exercera le droit de vote. Ce dernier
pourra donner mandat à son conjoint pour le représenter.
OK, mais les deux époux peuvent être copropriétaires ! On est alors en présence d'une indivision.
- Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté : chacun des époux peut représenter la communauté, l'autre peut assister à l’assemblée mais ne pourra ni participer aux délibérations ni voter.
Rien n'interdit à l'époux non investi du droit de vote de participer aux délibérations.
- Chaque époux pourra recevoir des délégations de vote dans les limites définies à l’article 22 de la loi.
- Le lot est propriété d’une indivision (concurrence de droits
de même nature exercés sur le lot par des personnes différentes).
Si le règlement de copropriété ne donne pas la solution par une clause spécifique, il est nécessaire que l’indivision ait désigné un mandataire commun. Il est à noter qu’à défaut d’entente entre les indivisaires le syndic peut faire nommer par le Président du Tribunal de Grande Instance un mandataire commun (article 23 alinéa 2 de la loi).
Le syndic peut, mais surtout doit faire désigner le mandataire commun judiciairement.
- Cas du démembrement de la copropriété : (division de la propriété
en nu- propriété et usufruit). Si le règlement de copropriété est muet, il est impératif qu’un mandataire commun soit désigné à l’amiable ou à défaut judiciairement.
Pour les deux cas précédents, à défaut de mandataire commun, le plus simple sera de considérer que l’indivision et, selon le cas, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ne prendront pas part au vote.
Recommandation un peu audacieuse ! Il y a certes une difficulté mais il appartient au syndic de faire les diligences nécessaires pour obtenir d'une manière ou d'une autre la désignation du mandataire commun. Sa responsabilité est engagée s'il ne l'a pas fait.
Si par hasard les trois propriétaires indivis d'un lot se présentent à l'assemblée, rien ne leur interdit de désigner séance tenante un mandataire commun pour voter. Mais il faudra un écrit.
A noter également qu'un notaire est en faute s'il notifie un transfert de propriété au profit d'indivisaires sans indiquer dans sa notification la désignation du mandataire commun.
- Cas d’une société : OK
- Cas d’une société d’attribution OK
Peut-on considérer que le gardien de l’immeuble est un préposé du syndic et lui refuser toute vocation à détenir des pouvoirs, même s’il est propriétaire d’un lot ?
Nous répondons par l’affirmative.
- Le gardien est le préposé du syndic et il ne peut détenir de pouvoir. En effet, le lien de préposition l’emporte sur le lien de subordination. Le syndicat des copropriétaires est bien l’employeur du gardien ;
mais, sur la base de l’article 31 du décret du 17 Mars 1967, le syndic a bien la qualité de commettant (à savoir celui qui donne des ordres) vis-à-vis du gardien le mettant par là même en situation de
dépendance.
Il y a certainement problème mais, faute d'indication contraire dans le statut, il faut au contraire admettre que le salarié peut recevoir des mandats et même être désigné en qualité de président de l'assemblée.
Il est vrai que le syndicat est l'employeur. Il est vrai aussi qu'il est le préposé du syndic, mais du syndic pris es-qualitès de représentant légal du syndicat et non pas du syndic pris à titre personnel, qu'il soit syndic copropriétaire ou syndic professionnel. Or c'est seulement aux préposés du syndic pris personnellement que les interdictions du statut de la copropriété s'appliquent
Cas du pouvoir permanent :
Bien que l’ARC milite pour la solution inverse, la Cour d’Appel de Paris a invalidé cette pratique par un arrêt en date du 14 Janvier 1994 en estimant «que le mandat donné pour une assemblée déterminée ne vaut que pour cette assemblée et non pour une assemblée postérieure
même si elle a le même objet».
Dans l'arrêt cité il n'y avait pas de mandat permanent puisqu'il était donné " pour une assemblée déterminée ". Le problème qui se posait était celui de l'assemblée bis sur la même question.
Le pouvoir permanent est pazfaitement admis (CA Aix 07/12/2000 ; CA Paris 19 B 17/05/2001 ; CA Paris 22/11/2001. A noter que l'arrêt d'Aix n'a pas été critiqué sur ce point mais sur le fait qu'il a permis à un gestionnaire locatif d'une quinzaine de lots de venir avec ses 15 pouvoirs, contrairement à la limitation du nombre des pouvoirs.
Quand au pouvoir faxé, l'ARC préconiqe à juste titre, du moins à mon avis, de l'admettre. Pour ma part j'ajoute qu'il est nécessaire qu'il soit conforté par l'envoi d'un pouvoir en original. Question judicieuse : quid si cet envoi n'est fait ? Rien sauf si une contestation s'élève ensuite. Il faudra faire une nouvelle démarche et, le cas échéant, faire délivrer une sommation interpellative à l'intéressé.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 01:59:26
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L'AG a duré 6 h (18h15 >00H 15)
La note de l'huissier que nous avions fait venir, sur ordonnance du TGI, va être salée 
Mais nous ne le regrettons pas.
Constat de l'état du local.
Vérification des pouvoirs. Le syndic prétendant nous limiter à 3 a sorti son Dalloz et a bien été oblgé de reconnaître son erreur (nous avions bien calculé 5%des 10 000èmes)
je ne vous raconte pas le détail, trop long.
Il a été réélu au 2ème tour (article 24)
Tout est passé.
Mais le plus beau, c'est la fin: Il a agressé physiquement l'huissier. La mission de ce dernier étant, entre autre, de prendre copie de la feuille de présence et des pouvoirs, il s'était muni d'un appareil photo. Il a voulu le lui interdire, en "pinaillant" sur le mot copie.
L'huissier ne s'est pas laissé faire et s'est emparé de la feuille de présence. c'est alors que le syndic s'est jeté sur lui.
Heureusement, l'huissier est une armoire à glace et ceux qui était encore là sont intervenus. Nous avons le sang chaud dans le midi.
Finalement les photos ont été réalisées.
Pour la suite, nous pensons avoir un bon motif d'annulation complète. Une des questions substancielles.
Je vous tiendrai au courant plus tard. Mais ça me faisait plaisir de venir bavarder avec vous avant d'aller essayer de dormir.
Amicalement et copropriétairement à tous.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 10:02:41
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Question intéressante : qui doit payer l'huissier ?
Vous allez vous promener dans le créneau des 1500 à 2000 euros et plus si sténotypiste. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 10:03:42
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Heureusement pour l'huissier et/ou le syndic qu'il avait été prévu cette année un ramassage des armes à l'entrée de la salle !!!!! .......
Le CR qu'il fera au Pdt du TGI, en général prévu par ordonnance, sera salé ...... |
Edité par - gédehem le 05 avr. 2006 10:05:44 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 14:50:54
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et j'espère qu'il va porter plainte contre Mr x (votre syndic) pour aggression physique!!!!!
un peu de publicité dans les faits divers de la presse locale |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 23:15:56
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Oui mais..quand des copropriétaires se sentent aux aboies , que peuvent-ils faire de mieux? Je pense que Niko et ses accolites ont songé à tout. Par contre dommage, ce syndic a été réelu tout de même  . Tout cela pour rien, ou presque car cette action peut reveiller certains résidents de leur torpeur et se joindre à Niko |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 23:44:24
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Entré par JPM:
Citation :
Question intéressante : qui doit payer l'huissier ?
Ben ... NOUS !
Nous avions bien pensé mettre une tirelire pour recevoir les oboles des copro .
Mais comme la copro est ouverte à tous les vents depuis près de 2 ans et demi, ça n'aurait pas été prudent
Par contre qui paiera celui que le syndic a fait venir sans ordonnance et sans avis du CS inexistant depuis 3 mois 
Feuille de présence et pouvoirs doivent cacher bien des choses pour que la simple demande de leur copie fasse ainsi perdre les "pédales" à notre cher syndic non pro (cher dans le sens de pas bon marché du tout, plus qu'un pro)
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 02:00:36
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niko
Si votre syndic a fait venir un huissier en AG, sans ordonnance, requis par ses soins, sans autorisation de l'AG, et en plus, ce dernier étant étranger au Syndicat (les assemblées étant des réunions privées), les frais de cet huissier seront pour sa pomme !
Surtout veillez y en contrôlant les comptes !!
Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28291
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 17:16:12
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Citation :
JPM 03 Apr 2006 : 23:32:15 Il y a certainement problème mais, faute d'indication contraire dans le statut, il faut au contraire admettre que le salarié peut recevoir des mandats et même être désigné en qualité de président de l'assemblée.
Il est vrai que le syndicat est l'employeur. Il est vrai aussi qu'il est le préposé du syndic, mais du syndic pris es-qualitès de représentant légal du syndicat et non pas du syndic pris à titre personnel, qu'il soit syndic copropriétaire ou syndic professionnel. Or c'est seulement aux préposés du syndic pris personnellement que les interdictions du statut de la copropriété s'appliquent
Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11560 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 17:43:29
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Pas de changement de position de ma part.
J'ai cité une réponse ministérielle. Il faut bien dire que le terme préposé est juridiquement très ambigü.
Quand il s'agit de responsabilité, civile ou pénale, la qualité de préposé résulte de l'existence d'un lien de subordination. Dans ce cas le salarié Dupont peut être le préposé du salarié Dubois si celui ci est investi d'un pouvoir de direction, les deux ayant le même employeur.
Dans le langage courant, le préposé d'un employeur est un salarié chargé d'une mission particulière, et l'on évoque le contrat de travail comme fondement.
Ceci dit la solution en copropriété est toujours que le gardien peut recevoir des pouvoirs.
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basix
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 17:59:05
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Rien n'empeche la transmission d'un pouvoir par fax, mais rien ne te dit que le syndic en tiendra compte
Meme si le syndic ne reçoit pas les pouvoirs par fax
Celui qui delegue son pouvoir à X peut le faxer directement a X, qui le presentera le jour de l'assemblée au syndic au moment de signer la feuille de présence
En revanche, si les délibérations sont modifiées en cours de séance, en principe celui qui a un pouvoir qui approuve doit voter contre (enveloppe budgetaire pour des travaux modifiée, par ex.) |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 18:42:41
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D'autres aussi désapprouveront, probablement, les termes du dernier
alinéa du post si-dessus.
Je constate dans les posts suivants que d'autres, comme moi ci dessus, désapprouvent les termes du dernier alinéa du post de Basix, mais quand on a les yeux bandés ça ne se lit pas
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 15 avr. 2006 22:49:33 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 00:20:09
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Citation :
Initialement entré par basix
Rien n'empeche la transmission d'un pouvoir par fax, mais rien ne te dit que le syndic en tiendra compte
Meme si le syndic ne reçoit pas les pouvoirs par fax
Celui qui delegue son pouvoir à X peut le faxer directement a X, qui le presentera le jour de l'assemblée au syndic au moment de signer la feuille de présence
En revanche, si les délibérations sont modifiées en cours de séance, en principe celui qui a un pouvoir qui approuve doit voter contre (enveloppe budgetaire pour des travaux modifiée, par ex.)
ENCORE UNE FOIS BASIX ABBONNEZ VOUS A DES REVUES DE JURISPRUDENCE , LISEZ, RELISEZ..........
et vous constatez qu'à chaque fois qu'un mandant a assigné parce que ses instructions de vote n'étaient pas respectées ,il a été débouté et jugé que le mandataire EN TOUTE LEGALITE avait pu voter en toute connaissance de cause.
il ne s'agit que d'une question privée entre mandant et mandataire. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 22:00:56
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Citation :
EASTPAK
Messages 301
Posté - 03 Apr 2006 : 21:04:06
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Niko, voyez ce lien à la page 6 :
http://www.unarc.asso.fr/site/bulltrim/Bulletin%2056.pdf
EASTPAK
Vous donnez ce lien qui procure un bulletin de l'ARC.
Or, ce document est exclusivement mis à disposition par l'ARC à ses adhérents.Essayez de rentrer dans la zone adhérent : si vous n'avez pas votre code adhérent, c'est impossible !
A ma connaissance, il n'est pas permis de communiquer les documents réservés à l'Espace Adhérent du site de l'ARC.
Ne serait-ce que par signe de respect de l'esprit associatif.
Que demandent les adhérents à cette association : de devenir un site vendant des espaces publicitaires pour exister ?
NON, les adhérents à cette association préfèrent évidemment être épaulés par elle, pour les défendre dans leurs droits, problèmes de copropriété, faire des audits comptables, ascenseurs, etc...
Merci à cette association de défense des copropriétaires de nous permettre, hors adhésion, d'avoir accès à ses informations régulières publiées par elle, tout comme Universimmo (page accueil).
Avez-vous demandé cette autorisation à l'ARC avant de communiquer ce document ?
C'est, je pense, ce qu'il aurait fallu faire, avant de mettre à disposition publique ce document réservé aux adhérents de l'ARC.
Il me serait agréable de savoir si les adhérents à l'ARC on le droit de diffuser les documents de l'Espace Adhérents.
Merci. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 23:41:41
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Mode d’emploi sur le site de l’ARC sans être adhérent (dommage) :
Cliquer sur :
http://www.unarc.asso.fr/
Page d’accueil, taper « fax pouvoir » sans les accents et cliquer.
rechercher sur le site ARC avec
Mot: NE PAS METTRE LES ACCENTS
http://www.google.com/search?q=fax+pouvoir+site:unarc.asso.fr&hl=fr&lr=&start=0&sa=N
1er page, 3ème adresse : Sommaire.
PDF] Sommaire
Format de fichier: PDF/Adobe Acrobat - Version HTML
Un pouvoir adressé par fax est-il valable ? Bien que. des opinions contraires existent, l’ARC le pense. En. effet, rien dans la loi ne précise la forme que ...
www.unarc.asso.fr/site/bulltrim/Bulletin%2056.pdf - Pages similaires
http://www.unarc.asso.fr/site/bulltrim/Bulletin%2056.pdf
Et voila le bulletin de l’ARC d’avril 2002, numéro 56 et regardez la page 6 du bulletin de l’ARC ou la page 8 du lien en pdf, qui traite sur la validité d’un pouvoir faxé, sans être adhérent.
Mathi, je vous prouve ci-dessus que ce document n’est pas exclusivement mis à disposition par l'ARC à ses adhérents.
Vous me dites que je ne respecte pas l'esprit associatif et que j’aurai du demander l’autorisation à l’ARC avant de communiquer ce document, de quel droit vous pouvez m’accuser sans savoir, si ce n’est par ignorance et ineptie de votre part.
Sachez pour votre gouverne que si ce document se trouvait sur le site adhérent, je ne me serais jamais permis de le diffuser, la preuve en est, c’est que lors d’un précédent débat sur le contrat de syndic non professionnel, j’ai précisé que le sujet concernant le modèle de contrat de syndic non professionnel, se trouvait sur la zone adhèrent de l’ARC, et de ce fait je ne pouvais le faire suivre par un lien.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36494
A ce sujet, j’ai demandé des renseignements à l’ARC et j’attends la réponse.
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URGENT: pouvoirs faxés ?
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