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 Sujet  |
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marynette
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 04 avr. 2006 : 08:50:06
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Bonjour,
Le 15 mars dernier, s'est déroulée l'AG concernant notre copropriété. Le 27 février, nous avions fait part au syndic d'un sinistre concernant l'étanchéité de notre toiture terrasse (ce sinistre est la répétion d'un premier sinistre dont la réparation s'est avéré inefficace). Le syndic a alors adressé une notification d'ordre du jour complémentaire à l'AG du 15 mars (notification datée du 27 février mais postée le 6 mars, soit neuf jours avant l'AG).
Le sinistre dont il s'agit découle d'une réparation ponctuelle de la terrasse, réparation qui a été effectuée il y a environ deux ans et qui avait été décidée lors d'une AG (17 février 2004). Il avait été décidé de procéder à cette réparation et que "dans le cas où celle-ci ne serait pas satisfaisante, il serait proposé lors d'une assemblée générale extraordinaire la possibilité de faire un prêt, afin d'effectuer la réfection totale d'étanchéité sur les trois terrasses"(toit-terrasse de tout l'immeuble).(paragraphe relevé dans le procès-verbal de l'AG du 17 février 2004).
La notification de l'ordre du jour complémentaire était accompagnée d'un devis de réfection totale (puisque c'est ce qui était prévu lors de l'AG du 17 février 2004 : "réfection totale si la réparation s'avérait inefficace") mais lors de l'AG du 15 mars dernier, ce même syndic a produit un devis de réfection partielle, devis daté du jour même de l'AG et faxé.
De la discussion de cette résolution résolution -résolution 18- il ressort qu'il a été décidé (pourtant pas de vote...) qu'il serait à nouveau procédé à une réparation ponctuelle et les dates d'appels de fonds sont fixées. S'en suit le même additif que deux ans plus tôt :"si cette réparation ne fonctionne pas, il sera proposé la réfection totale ainsi qu'un financement par prêt, lors d'une assemblée générale extraordinaire ultérieure".
Je n'étais pas présente lors de l'AG (900 km de chez moi) mais mon frère avait pouvoir.
Puis-je demander l'annulation de cette résolution. Puis-je exiger que l'on s'en tienne à la disposition figurant dans le procès-verbal de février 2002 ? Le syndic avait-il le "droit" de produire des devis de réfection partielle alors que cette solution avait été écartée depuis 2004 ?
Le toit-terrasse est dans un tel état qu'un compromis de vente a été cassé suite à une visite d'expert.
Merci de bien vouloir me renseigner sur cette possibilité de demander l'annulation de la résolution 18. J'ai pris un avocat dans la région mais je ne le verrai que dans une dizaine de jours.
Cordialement
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marynette
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 14:42:39
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Bien déçue de ne pas avoir de réponse.
C'est tellement important pour moi. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 15:01:01
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depuis le 1er septembre 2004 il n'y a plus d'ordre du jour complémentaire.
demandez à votre syndic de relire les textes de loi sur la copropriété!!! |
Edité par - nefer le 06 avr. 2006 15:01:38 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 11:53:41
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Article. 10 - Dans les six jours de la convocation un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l'assemblée les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l'assemblée générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion.
DECRET N° 67-223 DU 17 MARS 1967 modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004
Article 10 - (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 6)
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 12:23:54
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marynette, vous demandez si le syndic avait le droit de poser une question et de produire des devis attachées à cette question alors que cette question avait déjà, par avance, obtenu une réponse négative en 2004.
La réponse à votre question est oui. Il en a le droit, puisque l'AG a le droit de prendre une décision inverse de celle qu'elle a déjà prise. Pour qu'elle puisse prendre cette décision inverse, il faut naturellement que la question lui en soit posée.
Par contre, la résolution 18 est quand même annulable, puisqu'elle est prise sans vote. Aucune décision d'AG ne peut être prise sans vote. Il n'y a donc pas de décision. Et donc pas de décision inverse de celle de 2004. Celle de 2004 est donc applicable et vous devez l'exiger de votre syndic. Vous devez donc demander au syndic, compte tenu de ce qu'aucune décision d'AG en 2006 n'a annulé les dispositions prises en 2004 (aucun vote n'ayant eu lieu), de convoquer une AG pour discuter de ce point. Courrier recommandé avec AR. En ce qui me concene, je préfère les courriers remis contre émargement (vous faites tamponner avec la date, chez le syndic, la copie du courrier signé). Ce procédé rend incontestable le contenu du courrier, alors que le courrier recommandé ne prouve que l'arrivée d'une enveloppe dont personne ne sait le contenu. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 12:30:29
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| Je me suis trompé en disant que la résolution était annulable. Elle ne peut pas être annulée, puisqu'elle n'existe pas. Sans vote, ce n'est pas une décision d'AG, mais une décision de syndic. |
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marynette
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 13:36:04
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Merci beaucoup de votre réponse,
Petit à petit, je commence à mieux voir le problème. Je ne savais pas que l'on pouvait annuler une décision d'AG en la soumettant à nouveau à la prochaine AG. D'autant plus, que dans "mon" cas, il s'agit quand même de travaux d'urgence. Des fissures apparaissent sur mon plafond, pour la seconde fois, mon assurance renacle...la terrasse est dans un tel état qu'un expert a dissuadé mon acquéreur d'acheter l'appartement (expert de l'établissement de prêt, prêt qui a été refusé). Nous subissons un préjudice certain.
Que penser des "manoeuvres" du syndic qui met une résolution à l'ordre du jour complémentaire, ODJ complémentaire irrecevable puisque depuis le 1er septembre 2004, les ODJ complémentaire n'existent plus ? Il nous avait d'ailleurs fait part de cette modification par lettre signée de sa main. Il sort certaines bribes d'une loi, les situent hors de leur contexte, pour dissuader un copropriétaire de demander une AGE, par exemple.
J'ai vu sur internet que lorsque l'on dirige un recours au TGI pour une annulation de décision d'AG, on doit le faire contre le président du conseil syndical. Or je viens de saisir un avocat pour qu'il agisse en mes lieu et place, et bien, il m'affirme le contraire en me disant qu'il poursuivra le syndic.
En ce qui me concerne, je ne peux demander une annulation de décision d'AG, celle-ci s'avérant inexistante puisque pas votée. Mais, mon avocat saisira le TGI au motif que je subis préjudice du fait que mon appartement ne peut être vendu en l'état et que le syndic me doit le "clos et le couvert".
Merci beaucoup encore une fois des renseignements que vous m'avez fournis. Je pense que nous sommes d'accord. Si je me trompe, pouvez-vous me le dire ? Je pars dans trois jours dans le midi et je dois rencontrer mon avocat.
Bien cordialement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 14:25:02
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LD47, votre remarque est de bon sens .... sauf que cette pratique n'est pas prévue par les textes hors la remise de la convoc aux AG.
"Ce procédé rend incontestable le contenu du courrier, alors que le courrier recommandé ne prouve que l'arrivée d'une enveloppe dont personne ne sait le contenu. "
En cas de pb grave ou d'un syndic-bandit (qui est parfois un pléonasme .. ) reste la lettre-enveloppe, dont la bordure est autocollante, très utile pour ce type d'envoi : adresse, affranchissement, timbre humide de la poste sont directement sur la lettre.
A utiliser pour toute 'notification' ... en prenant garde à n'écrire que recto, bien entendu ...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 14:53:49
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marynette: c'est le syndicat qui vous doit le clos et le couvert.
le syndic n'est que le mandataire du syndicat. |
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marynette
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 16:43:13
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| donc, c'est bien le président du syndicat qui doit être poursuivi ? l'avocat me maintient le contraire en me disant que c'est le syndic qui doit être poursuivi... en sa qualité de mandant. |
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marynette
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 16:46:09
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euh, pardon... de mandataire.
Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 17:25:26
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...Changez d'avocat : il est nul ! ...
Il faut avant tout assigner le syndicat qui .."...est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes,...." (L.art.14 à copier 10 fois !!!).... en appelant éventuellement le syndic en responsabilité pour sa faute personnelle, si faute il a, qu'il faudra démontrer !
Car je relève que l'AG du syndicat a été appelée à se prononcer. Qu'il y ait eu "défaut de conseil" (si on peut parler ici de 'défaut' !!), c'est une chose. Mais il n'empeche que l'AG du syndicat s'est prononcée.
C'est donc bien "le syndicat" qui est responsable des désordres et qu'il doit réparation du préjudice.
On a la facheuse habitude de toujours voir le syndic en première ligne ou un autre (cf : le "c'est bien le président du syndicat ..."..: il n'y a pas de 'président' du syndicat), alors que ce sont toujours les copropriétaires pris collectivement (le Syndicat) qui sont responsables de tout, y compris des conséquences des fautes ou erreurs de son mandataire, le syndic.
C'est par méconnaissance des règles que cette opinion perdure (c'est pas moi, c'est pas nous, c'est "le syndic"), il faut le redire ici !!!
Ce n'est qu'ensuite, lorsque la responsabilité du syndicat est reconnue du fait de la faute du syndic, que le syndicat peut se retourner contre lui et lui demander réparation.
Le jour où les copropriétaires se déciderons à apprendre le 'code de la copropriété' avant d'aller voter dans les AG, comme ils doivent apprendre le 'code de la route' avant de prendre le volant, les choses iront sans doute mieux, même si cela n'empeche pas les 'accidents'....
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Edité par - gédehem le 07 avr. 2006 17:31:37 |
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marynette
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 19:58:49
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Merci de m'avoir répondu,
Vos renseignements me seront précieux. Mais, je vous trouve dur quand même. OK je vais apprendre le code de la copropriété... promis-juré !
Vous êtes syndic ?
A chacun son métier et c'est pour cela que nous avons recours aux compétences de ce forum ... mais de là à se faire tirer les oreilles quand même... bon, c'est sûr, vous êtes syndic
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 20:04:38
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Citation :
Initialement entré par gédehem
..
Le jour où les copropriétaires se déciderons à apprendre le 'code de la copropriété' avant d'aller voter dans les AG, comme ils doivent apprendre le 'code de la route' avant de prendre le volant, les choses iront sans doute mieux, même si cela n'empeche pas les 'accidents'....
je suis d'accord avec vous.
Il est quand même étonnant (et le mot de faible) de constater que beaucoup achètent un appartement ou une maison en prenant moins de renseignement que pour acheter un grille pain, une machine à laver..... |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 20:23:15
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| Pour compléter la dernière remarque de gedéhem, sans que cette critique ne vise personne en particulier (c'est une remarque générale) : Il ne vient à l'idée de personne de s'inscrire à un club de bridge sans avoir la moindre idée des règles du jeu, ni d'essayer de jouer dans une équipe de foot sans savoir au moins qu'il faut essayer de faire entrer le ballon dans les buts. Et pourtant, il vient à l'idée de la majorité des gens d'acheter un lot de copropriété sans avoir la moindre idée des règles qui s'imposent dans ce "jeu" là. Alors qu'en plus, ce "jeu" là s'impose dans la vie de tous les jours des copropriétaires. Une connaissance minimale des règles permettrait bien souvent d'éviter des situations inextricables. Savoir au moins comment est organisée la copropriété devrait être le minimum. Savoir qui fait quoi, quel est le rôle et la responsabilité du syndic, qu'est-ce que le CS et son président, qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires et l'AG. Quels sont les rapports entre tout cela. Après, pour ce qui est de savoir quelles sont les règles de majorité et tous les autres détails de fonctionnement de la copropriété, cela peut éventuellement se retrouver au cas par cas, mais la compréhension, au moins, du système de fonctionnement est essentielle. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 20:46:14
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| marynette, ne le prenez pas pour une critique à votre encontre. Personne ne vous tire l'oreille. C'est un encouragement à mieux vous informer. Mais c'est surtout un souhait, de manière générale, que les copropriétaires prennent conscience du minimum vital de connaissances pour vivre en copropriété. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 21:36:12
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Marynette, ne craignez rien, s'il y avait à craindre qque chose, mais je ne suis pas syndic qui plus est 'prof' !!
Si vous lisez mes interventions ici ou là, je suis même un adepte de la gestion des copropriétés par les copropriétaires, tout particulièrement dans le cadre de la forme "syndicat coopératif", la seule alors raisonnable et viable sur le long terme.
Mais convenez d'une chose : comme le précise LD47, nous passons du temps à choisir entre une boite de petits pois ... et une autre boite de petits pois pour 5 cts d'€ en moins, pour une valeur de 'boite' qui ne dépasse pas les 3,50 € .....
Nous passons des heures, des jours, à faire le tour des agence automobile pour choisir la merveille des merveilles à 15 ou 20.000 €, .... laquelle en a perdu 5000 par le seul fait de passer la porte du garagiste .. voiture que nous allons bichonner, alors que quoi qu'on fasse elle perd de la valeur tous les jours ....
...mais nous sommes totalement négligeants pour ce bien immobilier de 200.000, 300.000 € qui, non seulement ne perd pas de valeur mais en gagne tous les jours, pour peu qu'on se penche dessus 5 minutes !!!
Allez comprendre !!!
Si encore ils s'y interessaient après coup !
Mais non : voila le fier chef de service que craignent ses collaborateurs devenu soudain mouton face au syndic...
Voyez ce Colonel en retraite 'pet-sec' soudain le petit doigt sur la couture du pantalon, silencieux devant le syndic qui lui fait la leçon comme à un enfant...
Voyez cet ingénieur en physique nucléaire gober sans rien dire l'affirmation du syndic que ce ne sont pas les autres copropriétaires qui payent lorsque qu'il y a 10.000 € d'impayés ....comme si le syndic sortait les fonds de son chapeau ...
(Autant de choses vues et entendues, entre autres plus piquantes les unes que les autres ....)
G.W. B... aurez du s'en inspirer avant d'envahir l'Irak ... La voila l'arme de destruction massive : la copropriété !!!
La défense Nationale s'y interesse : c'est l'arme de demain : la paralysie totale, l'anesthésie garantie ...
Bon, je plaisante, bien sur !!! ...
Mais force est de constater que par un phénomène pour le moins curieux, l'accession à la 'co'propriété fait entrer dans un monde inconnu où beaucoup, beaucoup trop, sont totalement démunis....par ignorance de ce qu'elle est, et qu'ils s'en remettent alors les yeux fermés, par laxisme ? lacheté? Confort ?? ..tout ça en même temps voire plus ?? .. à un tiers au syndicat, un étranger dont les interets sont tout autres, pour la gestion de leur bien commun.... !
Hélas, lorsque l'on voit la gestion de certains syndics 'non prof', les choses ne vont pas mieux ...
Donc, 150 fois sur le métier il faut remettre l'ouvrage : former les copropriétaires, tout particulièrement les membres de CS ... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 00:20:02
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AU secours , voila encore ces 5 derniers posts qui méritent d'être copier-coller sur chacun des topics qui arrivent 
Mais comment faire?
Suggestion : Ne pourriez-vous pas en mettre un bout de texte ajouxter à votre signature ?  , ceci est tellement bien décrit
P.S. Marynette, ne vous sentez pas trop concernée, mais pourtant....c'est surtout une constatation générale et bien décrite. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 03:33:09
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Citation :
Initialement entré par marynette
Merci beaucoup de votre réponse,
Petit à petit, je commence à mieux voir le problème. Je ne savais pas que l'on pouvait annuler une décision d'AG en la soumettant à nouveau à la prochaine AG. D'autant plus, que dans "mon" cas, il s'agit quand même de travaux d'urgence. Des fissures apparaissent sur mon plafond, pour la seconde fois, mon assurance renacle...la terrasse est dans un tel état qu'un expert a dissuadé mon acquéreur d'acheter l'appartement (expert de l'établissement de prêt, prêt qui a été refusé). Nous subissons un préjudice certain.
J'ai vu sur internet que lorsque l'on dirige un recours au TGI pour une annulation de décision d'AG, on doit le faire contre le président du conseil syndical. Or je viens de saisir un avocat pour qu'il agisse en mes lieu et place, et bien, il m'affirme le contraire en me disant qu'il poursuivra le syndic.
Merci beaucoup encore une fois des renseignements que vous m'avez fournis. Je pense que nous sommes d'accord. Si je me trompe, pouvez-vous me le dire ? Je pars dans trois jours dans le midi et je dois rencontrer mon avocat.
Bien cordialement.
Votre avocat n'a pas tout à fait tort.
Cependant vous subissez un préjudice certain dont le Syndicat est responsable (art. 14 de la loi de 1965).
Donc il faudrait assigner les deux.
Dans le cas ci-dessous, le syndic a été jugé responsable par la Cour de Cassation, de sa négligeance pour n'avoir pas pourvu à l'entretien des toitures, etc... et ce, malgré que le quitus lui ait été accordé.
Attendu que, pour débouter le syndicat de son appel en garantie, l'arrêt retient que ce dernier peut rechercher la responsabilité du syndic sur le fondement de l'article 1992 du Code civil, qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, que l'entretien et la vérification des toitures n'ont pas fait l'objet d'un contrat avec une entreprise, qu'il n'est pas établi que même si un tel contrat avait été proposé par le syndic, l'assemblée générale des copropriétaires l'aurait accepté et que le syndic avait reçu quitus de sa gestion à chaque assemblée générale ordinaire ;
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX1999X06X03X00170X085
Vous pourriez montrer cet arrêt à votre avocat.
VW |
Edité par - Virginia W le 08 avr. 2006 03:43:27 |
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marynette
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 14:54:28
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Merci à tous pour vos conseils.
Je vais essayer d'en tirer le meilleur parti.
Bien cordialement |
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marynette
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 21:53:28
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Gédehem : "...Changez d'avocat : il est nul !..."
Virginie W : "Votre avocat n'a pas tout à fait tort"...
Oui, mais z'encore ? Je suis pleine de bonne volonté (même apprendre par coeur le code de la copropriété), tout à fait disposée à suivre vos conseils mais lesquels ?
Merci. |
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