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patate69
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 05 avr. 2006 : 11:46:44
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voila , mon proprio veut me faire un rappel sur 5 ans de mon loyer, chose qu'il n'avait pas fait avant.
il m'a envoyé une lettre avec les calculs, mais d'apres moi il y a des erreurs, mais il me dit que non.
si quelqu'un qui si connait pourrait me faire le calcul
1)je suis rentré dans le logement en 04/1996
2)loyer de 320.04 euros depuis cette date sans changement depuis
3)revision du loyer a faire le 31/12 de chaque année (noté sur le bail)
je viens de recevoir une lettre de son avocat
merci de vos reponses
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 11:56:13
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voila , mon proprio veut me faire un rappel sur 5 ans de mon loyer, chose qu'il n'avait pas fait avant.
Il n'applique que ce qui est prévu dans le bail que vous avez signé ensemble...(3)revision du loyer a faire le 31/12 de chaque année (noté sur le bail)).
Quel est l'indice de référence et sa valeur notés sur votre bail?
Quel courrier comporte des éventuelles erreurs...? celui du proprio? celui de l'avocat...?
Lo |
Edité par - Lo_ le 05 avr. 2006 11:56:37 |
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patate69
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 12:01:56
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je ne conteste pas le rappel sur 5 ans mais son calcul
il m'a envoyé une lettre recommandé avec le calcul et le nouveau loyer
son avocat m'a ecrit avec une photocopie de sa lettre
l'indice de reference sur le bail signé en 04/1996 est 1011
le probleme n'est pas tellement le montant du loyer , car l'erreur ne fait pour moi qu'une dizaine d'euros, mais comme il veut me faire payer un arrieré, le montant s'eleve a environ 2200 euros, alors que d'apres moi ce serait plutot aux alentours de 1600 euros
merci de ton aide
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 12:07:40
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Pouvez-vous, ici, reproduire le calcul du courrier en question, et la phrase exacte pour l'indexation du loyer, de votre bail?
Lo |
Edité par - Lo_ le 05 avr. 2006 12:10:19 |
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patate69
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 12:26:45
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rsumé de la lettre
loyer initial 320.14 avec indice au 1 trimestre 1995 de 1011
1)loyer au 01/04/95 320.14 euros
2) calcul
revision au 01/04/2001 320.14 x 1083 / 1011 = 342.94 euros
revision au 01/04/2002 342.94 x 1125 / 1083 = 356.24
revision au 01/04/2003 356.24 x 1156 / 1125 = 367.00
revision au 01/04/2004 367.00 x 1183 / 1159 = 374.60
revision au 01/04/2005 374.60 x 1225 / 1183 = 387.90
voila, j'ai noté 3 erreur
1) sur le fait que le loyer devait etre revisé au 31/12 de chaque année et non en fin de bail
2) sur le trimestre utilisé pour le calcul
3) sur l'indice utilisé , car je crois qu'il devrait prendre la moyenne de l'indice
par contre pour le 1011 , est normal ?
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 13:25:53
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patate69,
1) sur le fait que le loyer devait etre revisé au 31/12 de chaque année et non en fin de bail
Euh… votre fin de bail n’a rien à voir avec la réévaluation faite chaque année, de votre loyer.
Le but d’une réévaluation est d’être faite chaque année et non en fin de bail. C’est parce que l’article 2277 du code civil autorise à réclamer un arriéré sur 5 ans que cette réévaluation non réclamée jusqu’alors est légalement réclamable, dans la limite de 5 ans.
Pour la date de réévaluation du loyer, y’a 2 cas :
- Soit c’est la date anniv du bail si aucune autre date précisée…
- Soit c’est la date précisée sur le bail…
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Article 17
Modifié par Loi n°2005-841 du 26 juillet 2005 art. 35 II, art. 35 III (JORF 27 juillet 2005 en vigueur le 1er juillet 2006).
[…]
La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
Voir Le Guide juridique (en page d’accueil d’UI).
2) sur le trimestre utilisé pour le calcul
3) sur l'indice utilisé , car je crois qu'il devrait prendre la moyenne de l'indice
Pour l’ICC, c’est l’indice de la moyenne associée du trimestre qu’il faille prendre pour la réévaluation annuelle du loyer et non l’indice du trimestre.
Pour info:
Pour un bail de location vide, donc soumis à la loi du 06/07/89, L'ICC est applicable jusqu'au 31/12/2005, et depuis le 01/01/2006, l'IRL le remplace.
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp, dans cette page cliquez sur Indice du coût de la construction (par exemple, pour la révision des baux commerciaux) pour avoir L’ICC.
L’IRL http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/indconj_frame.asp?ind_id=31
¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
Point à clarifier :
Posté - 05 Apr 2006 : 12:01:56 l'indice de reference sur le bail signé en 04/1996 est 1011
Posté - 05 Apr 2006 : 12:26:45 1)loyer au 01/04/95 320.14 euros
Alors bail signé en 95 ou 96 ? la précision de la date réelle de votre signature de bail , aiderait pour la suite du calcul… 
Lo |
Edité par - Lo_ le 05 avr. 2006 13:27:42 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 13:54:44
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1) comme le fait remarquer Lo plus haut, l'indice de 1011 ne peut pas être pris en considération : c'est la moyenne annuelle des indices associés qu'il faut prendre pour le calcul !
pour 1er trim 1995, c'est donc 1017.00 qu'il faut prendre en considération.
en tout état de cause, l'avocat s'est planté
voir la liste des indices Insee sur ce lien: http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
2) on reprend:
entrée dans les lieux : 1er avril 1996
index : 1er trim 95 = 1017.00
date réevaluation : decembre de chaque année.
retour 5 ans en arrière seulement (soit 2001). ==> entre nous pourquoi prend-il au 1/4 de chque année pour son calcul alors que l'indexation est notée se faire au 31/12 de chaque année ????
1/4/01 : 320,14 x 1075,50 (=1er trim 2000)/ 1017 = 338,55 €
1/4/02 : 338,55 x 1108,50 / 1075,50 = 348,94 €
etc, etc ....
référez-vous au lien ci-dessus pour les indices mais vous ne prenez que la 2emem colonne des indices!
attention : a partir du 1er janvier 2006, c'est l'IRL qui est de rigueur.
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/revision_loyer.htm
sinon aide au calcul ( site ANIL): http://www.anil.org/guide/calculs/loyer/loyer.htm
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 13:59:32
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Attention selon moi vous êtes gagnant car il peut vous réclamer beaucoup plus, car il considère que le loyer est fixe entre 1996 et 2001.
Citation :
rsumé de la lettre
loyer initial 320.14 avec indice au 1 trimestre 1995 de 1011
1)loyer au 01/04/95 320.14 euros
2) calcul
revision au 01/04/2001 320.14 x 1083 / 1011 = 342.94 euros
Alors que l'augmentation s'applique chaque année. Par contre, ce qu'il n'a pas le droit de faire est de vous la réclamer entre 1996 et 2001. Mais la revalorisation annuelle existe toujours!
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 14:02:01
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Citation :
Initialement entré par eldge
Attention selon moi vous êtes gagnant car il peut vous réclamer beaucoup plus, car il considère que le loyer est fixe entre 1996 et 2001.
??? comprends pas ce que vous voulez dire.
Merci d'expliquer. |
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patate69
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 14:02:16
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date du bail :01/04/96
revision du loyer :
valeur de l'indice insee : du 1er trimestre 1995 : 1011
date de revision : decembre
pourquoi prend il la valeur de l'indice du 1er trimestre 1995 et non celle du 3eme trimestre qui etait connu a ce moment là ? |
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patate69
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 14:18:07
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joulia pourquoi prenez vous comme base dans le calcul
1/4/01 : 320,14 x 1075,50 (=1er trim 2000)/ 1017 = 338,55 €
1075.5 , le 1erf trimestre 2000 et non le 3eme trimestre 2000, qui aurait ete la derniere base base connu a la date de la revalorisation ?
merci de vos reponses |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 15:03:35
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patate69,
pourquoi prend il la valeur de l'indice du 1er trimestre 1995 et non celle du 3eme trimestre qui etait connu a ce moment là ?
Parce que la loi lui autorise d'appliquer l'indice qu'il souhaite...
je veux bien tenter de vous aider, mais lisez-vous ce que ce que j’écris…? 
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Article 17
Modifié par Loi n°2005-841 du 26 juillet 2005 art. 35 II, art. 35 III (JORF 27 juillet 2005 en vigueur le 1er juillet 2006).
[…]
La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, dont les modalités de calcul et de publication sont fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
Pour l'application du trimestre de référence, y’a 2 cas :
- Soit aucune clause contractuelle fixant la date de référence est écrite dans votre bail, alors, c’est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location qui sera appliquée
>>> Signature du bail le 01/04/96, dernière date connue : le 10/01/96, son trimestre de référence : le 3ème de l’année 96, sa moyenne associée : 1019,25.
- Soit une clause contractuelle fixant la date de référence, alors, c’est cette clause qui s’applique
>>> (Votre cas) Signature du bail le 01/04/96, date de publication : 18/07/95, son trimestre de référence : le 1er de l’année 95, sa moyenne associée : 1017.
Si le proprio décide d’appliquer un indice plutôt qu’un autre, les raisons lui appartiennent, la seule chose que l’on puisse remarquer dans votre cas, c’est qu’en appliquant un autre indice que le dernier connu à la date de signature, ce dernier (qui pour rappel est le max que l’on puisse appliquer pour une réévaluation) est moins fort.
Lo |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 15:04:05
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parce que vous dites que le bail indique que l'index de ref est celui du 1er trim 1995.
Citation :
l'indice de reference sur le bail signé en 04/1996 est 1011
Citation :
rsumé de la lettre
loyer initial 320.14 avec indice au 1 trimestre 1995 de 1011
la règle veut que l'on prenne l'indice convenu entre les 2 parties. si aucun indice noté sur le bail, alors c'est le dernier connu à la date de signature, qui doit être pris.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 15:12:46
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Joulia,
En cas d'explications, à 2 nous ne sommes pas de trop...
patate69,
La loi autorise au proprio:
Primo: Le choix du trimestre de référence (du moment qu'il est connu/publié à la date de signature du contrat de bail).
Deuzio: Le choix de la date de réévaluation du loyer.
Lo |
Edité par - Lo_ le 05 avr. 2006 15:17:45 |
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patate69
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 15:53:31
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ok
donc
1) date de reevaluation au 31/12 c'est ok
2) indice de reference (noté sur le bail) 1011 faut car ce n'est pas la moyenne associé
le choix du trimestre de reference est il valable uniquement pour la 1ere année de rappel ou pour les 5 années |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 16:00:05
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Citation :
le choix du trimestre de reference est il valable uniquement pour la 1ere année de rappel ou pour les 5 années
comme son nom l'indique "trimestre de référence" c'est celui que vous devez prendre à chaque indexation (évidemment en ajustant les années  )
1er trim 2001
1er trim 2002
1er trim 2003 ....
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patate69
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 16:00:45
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et pour finir combien devrais je payer ce mois ci (avril) en sachant qu'il veut me faire un rappel du 31/12/01 au 31/03/06
merci  |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 17:04:09
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Joulia,
J'en appelle à vos lumières: étant donné que le trimestre de ref est le 1er de 95 pour une réévaluation effective en 97, que pensez-vous du raisonnement ci-dessous… ?
Votre proprio (et vous, bien entendu) signiez le 01/04/96 un loyer de 320,14€.
Trim de référence : 1er trim 95
Valeur de sa moyenne associée : 1017,00
Date de réévaluation du loyer : 31/12
La première réévaluation intervient chaque année >>> avril 97 – avril 96 = 1 année.
La première réévaluation ne peut avoir lieu avant avril 97… Comme la date inscrite sur le bail est le 31/12, cette 1ère réévaluation aurait du avoir lieu le 31/12/97.
Ce que les loyers auraient dû être depuis le début du bail, avec réévaluation :
Loyer de avril 96 au 30 décembre 97 = 320,14€
Loyer du 31 décembre 97 au 30 décembre 98 = 320,14 *1024,50 / 1017 = 322,50
Loyer du 31 décembre 98 au 30 décembre 99 = 322,50 * 1038 / 1024,50 = 326,75
Loyer du 31 décembre 99 au 30 décembre 2000 = 326,75 * 1063,25 / 1038 = 334,70
Loyer du 31 décembre 2000 au 30 décembre 2001 = 334,70 *1065 / 1063,25 = 335,25
Loyer du 31 décembre 2001 au 30 décembre 2002 = 335,25 *1075,50 / 1065 = 338,55
Loyer du 31 décembre 2002 au 30 décembre 2003 = 338,55 * 1108,50 / 1075,50 = 348,94
Loyer du 31 décembre 2003 au 30 décembre 2004 = 348,94 * 1145,75 / 1108,50 = 360,66
Loyer du 31 décembre 2004 au 30 décembre 2005 = 360,66 * 1211 / 1145,75 = 381,20
Loyer du 31 décembre 2005 au 30 décembre 2006 = 381,20 * 1269,50 / 1211 = 399,61
Pour le loyer à partir du 31 décembre 2007 jusqu’au 30 décembre 2008, prendre l’IRL comme base de réévaLuation, (pour info, le 1er trim 2005 = 102,10.) >>> 399,61 * 1er trim 2006 IRL / 102,10 = le nouveau loyer.
(suivant l'arrondi après la virgule, les résultats peuvent varier d'1 cent).
Comme la loi autorise à réclamer 5 ans d’arriérés, voir la date exacte de réclamation sur le courrier de votre proprio et avocat… Vous remontez 5 ans date à date et vous aurez votre nombre de mois d’arriérés.
Lo |
Edité par - Lo_ le 05 avr. 2006 17:08:44 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 18:15:54
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Lo, je suis d'accord avec le principe (sorry je vérifie pas les chiffres ni les calculs ).
il est sûr que le bailleur ne pourrait pas indexer avant 1 an d'occupation (cf: longue discussion récente sur le sujet).
mais dans ce cas-ci, c'est un recalcul et si le bailleur avait fait son boulot correctement, il aurait indexer au 31/12/2001 ... donc je ne serai pas aussi affirmative de dire que
"La première réévaluation ne peut avoir lieu avant avril 97… Comme la date inscrite sur le bail est le 31/12, cette 1ère réévaluation aurait du avoir lieu le 31/12/97.
".
en tout cas, patate69, faites le calcul avec les 2 dates (celle de fin dec 2001 comprise, et l'autre non comprise) et vous verrez bien à combien vous arrivez.
si à la fin, le calcul de l'avocat vous est favorable eh bien, vous saurez quoi faire |
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patate69
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 18:29:59
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ok par contre j'ai du mal a comprendre pourquoi il peut prendre 1017 comme index de reference (celui marqué sur le bail) ,
c'est comme s'il me faisait un rappel sur 10 ans, car j'ai fait un calcul sur les 5 dernieres années et je tombe aussi sur 399 euros
1017 est l'index qu'il aurait du prendre pour l'augmentation du 31/12/1997, ne l'ayant pas fait je vois pas pourquoi il ne prend l'index du 1er trimestre 2000 pour l'augmentation du 31/12/2001
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