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lidia
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 Posté - 08 avr. 2006 : 14:42:24
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Un voisin (en contentieux avec la copro pour un problème de fuites dans la toiture non réparées) a envoyé des questions deux mois avant la tenue de l'AG.
Ces questions arrivent à la fin de l'AG, tous les présents (sauf moi, un autre voisin, le nouveau syndic et un nouvel avocat) se lèvent et nous laissent seuls assis...
le syndic dit que les questions ne seront pas débattues (questions claires comportant des devis pour réparations concernant ce problème dans la toiture et les fenêtres de mon voisiin) et l'avocat présent qui dit être le nouvel avocat de la copropriété dicte aux syndic des phrases...
Est-ce normal, comment un syndic et en plus en présence d'un avocat se permettent de ne pas débattre 3 questions avec leurs devis respectifs qui étaient jointes à l'Ordre du jour et figurent sur la convocation à cette AG ??
Est-ce normal de laisser tout le monde se lèver (ont était tous assis autour de deux tables) et décider que ces questions ne seront pas débattues et 5 minutes après dire à tout le monde (les autres copropriétaires étaient dans la salle mais à une certaine distance des tables et discutaient entre eux) que l'AG est finie ???
Mon voisin est furieux et parle de coup monté, je suis très étonné de la manière dont cet nouveau syndic a géré cette AG et je ne sais pas quoi penser. Peut-on demander une annulation d'AG ou au moins demander au Tribunal pourquoi ces questions avec devis figurant dans la convocation à cette AG n'ont pas^été débattues ni votées ?
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Edité par - lidia le 09 avr. 2006 09:51:06 |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 15:00:09
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1) a quel titre cet avocat était il pésent?
y avait il un jugement autorisant cette présence ?
ne pas oulier qu'une AG n'est pas une réunion publique, mais privée: seuls peuven être présents les coprpriétaires, leurs mandataires ou les personnes autorisées par voie de jusice .
2) qui paiera la note d'honoraires de l'avocat ?
3) s'agissait il de questions diverses ou de résolutions avecun texte bien précis ? |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 15:54:37
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l'avocat était là parce qu'il avait une question pour le nommer.
les questions de mon voisin étaient écrites à l'ordre du jour.
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lidia
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892 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 16:10:37
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Nefer, des précisions :
l'avocat apparaît dans la salle après que la majorité des copros (j'ai voté contre) ont voté la résolution suivante "l'AG décide de nommer maître machin comme avocat du syndicat des copros".
Comme j'ai déjà expliqué (j'espère avoir été claire) ce monsieur et le nouveau syndic décident que les dernières questions inscrites à l'ordre du jour ne seront pas débatues parce que c'est tard et qu'ils sont préssés et écrivent quelques phrases que moi-même et le voisin ayant posé ces questions, arrivons à peine à lire. Puis ils s'en vont en disant à mon voisin, si vous voulez passez à l'agence pour voir ce que nous avons écrit pour vos questions...
Hallucinant !!!
Quels sont les recours juridiques vu le contexte ??? |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 16:13:43
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Les questions de mon voiin étaient en effet des projets de résolution dont le texte était par ex. "L'AG décide la réfection de la toiture en-dessus des lots N°s XXXX appartenant à Mr XXXXX, choisi le devis correspondant à l'entreprise machin de XXXX euros, etc etc, donc des projets de résolutions précis avec en plus 3 devis pour chaque résol.
Quoi faire ?
l'illégalité s'installe tout de suite avec ce nouveau syndic !!!!  |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 16:44:32
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AVOCAT:
Certe la résolution était de nommé M. xxx comme avocat de la copropriété, mais l'assemblée ne l'a pas invité a participé à cette assemblée, donc pour commencer il n'avait pas à être présent.
RESOLUTION:
Si ces résolutions ont été inscrites à l'ODJ, alors l'assemblée devait déliberer de ces résolutions.
Le syndic ni l'avocat n'ont le droit d'ajourner des questions et l'AG, c'est a l'assemblée de le faire.
Donc votre syndic est en grosse faute dés le départ, qui était le president de séance ?
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 18:01:01
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lidia
1° - Votre syndic a été en dessous de tout et responsable pour non respect de la règlementation et votre voisin a raison en parlant d'un "coup monté" :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
2° - L'AG a désigné un avocat parce que c'est le syndic qui a mis cette résolution à l'OJ. Seul ou avec accord du CS ? Et dans quel but la désignation d'un avocat ?
3° - Si l'avocat a été désigné comme avocat du Syndicat, il devra faire son boulot : défendre le Syndicat. Il faut qu'il rédige une attestation qui sera jointe au PV de cette AG pour indiquer que le syndic a abusé de ses fonctions, n'a pas mené à bien sa tâche, et détourné la règlementation en vigueur. Comme quoi, il aurait mieux fait de rester chez lui (l'avocat) !!!
Qui plus est, s'agissant d'un homme de loi, il est témoin !! Demandez ceci par courrier LR-AR au Pdt de séance avant la rédaction de ce PV.
4° - Il est de coûtume, quand les questions complémentaires déplaisent à un syndic, de les évoquer en fin de séance, quand tout le monde est parti de préférence, et avec l'appui d'un Pdt de séance qui ne remplit pas ses fonctions ; le tout sans vote bien entendu ! Ce que le syndic aura rédigé, tout seul, dans son bureau, comme "réponse" à votre voisin n'a aucune valeur juridique.
Seule la décision d'AG était à retenir et non "la" décision du syndic !
5° - Ce voisin a respecté l'art. 10 du décret, vous le démontrez. Et pourtant il subit un préjudice dont le Syndicat (art. 14 L dernier alinéa) et le syndic (art. 18 L) sont officiellement informés !!! Les deux sont responsables.
Même si le syndic a son quitus validé par une AG, il est responsable de n'avoir pas fait réparer cette fuite et assuré le "clos et le couvert" ; voyez cette jurisprudence dans mon post du 23 Jan 2006 : 18:45:18 http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34579 . Il y a la jurisprudence correspondante.
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 18:32:22
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Lidia, votre voisin doit engager une procédure contre le syndic, il devra, pour qu'elle ait une chance d'aboutir, établir devant les tribunaux que le syndic a commis une faute lors de cette assemblée générale, qu’il ait subi un préjudice personnel, et qu'il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise par le syndic.
Si l'un de ces éléments fait défaut, il ne pourra rien obtenir des tribunaux. Autant dire qu'il ne faut engager ce type de procédure que si l'on dispose d'un dossier sérieux, c’est pourquoi il est préférable pour votre voisin de prendre un avocat spécialisé dans l’immobilier ou éventuellement de faire appel à son assurance multirisque habitation, via sa protection juridique, si elle est prévue au contrat.
Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes qu'il aurait commises dans l'exercice de ses fonctions. Il convoque, prépare et notifie les décisions de l'assemblée. Le syndic est seul chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée. Il n'a pas à juger de l'opportunité de la décision.
En ce qui concerne l’assemblée générale, il ne pourra même pas invoquer l’article 42 alinéa 2 de la loi du juillet 1965, du fait que ces résolutions ne sont ni débattues, ni votés et il y a fort à parier que le procès verbal sera d’une légalité exemplaire. Il y a eu manifestement collusion entre le syndic et les copropriétaires envers votre voisin. C’est incompréhensible et inacceptable comme procédé, d’autant plus qu’apparemment le vote concernant ces travaux n’aurait même pas eu la majorité simple, en sa faveur.
Art. 42 al. 2 : « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa ».
Art. 18 : « Le délai prévu à l’article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants … ».
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 19:18:42
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| En effet dans cette affaire,dès le début,on peut regretter qu'il n'y ait pas eu un vrai président de l'AG qui remette le syndic à sa vrai place; le syndic n'est que le secrétaire,sous réserve de l'accord de l'AG, et c'est au président de l'AG de décider si cette assemblée doit aller jusqu'au bout ,ce qui semble logique |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 19:33:07
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on commence (mon voisin, et moi aussi en tant que "témoin" de l'irrégularité de la fin de séance de cette AG, par une lettre simple au nouveau syndic expliquant notre étonnement (ceci avant arrivée du pv définitif).
Dès qu'il aura son PV mon voisin verra ce qu'il pourra faire avec 1 avocat. Ma lettre au syndic servira au moins de témoignage de ce qui s'est passé. Je pense a un coup monté bien sûr et les copros présents (une bande de potes) ne voudront pas se mouiller pour lui. vive la copropriété, tous les coups bas sont permis, si vous êtes minoritaire vous êtes fichu ! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 20:08:03
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Lidia,
Vous avez du pain sur la planche !
Mais rappelez vous qu'il y a des " minorités agissantes".
Quant on est dans son droit,et si l'on a la conscience tranquille il ne faut jamais baisser les bras".
Courage.
Bonnes fêtes de Pâques
François
Dura lex,sed lex. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 21:06:42
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Citation :
Initialement entré par lidia
Nefer, des précisions :
l'avocat apparaît dans la salle après que la majorité des copros (j'ai voté contre) ont voté la résolution suivante "l'AG décide de nommer maître machin comme avocat du syndicat des copros".
LIDIA/ CELA NE SIGNIE PAS QUE L'AVOCAT EST AUTORISE A ENTRER DANS LA SALLE DE L'AG.LE PRESIDENT DE L'AG AURAIT DU REAGIR. ENCORE FAUDRAIT IL QU'IL CONNAISSE LE FONCTIONNEMENT D'UNE COPROPRIETE ET CELUI D'UNE AG!!!
CELA SIGNIFIE SEULEMENT QU'IL AURA EN CHARGE LES DOSSIERS QUI CONCERNENT LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (EN DEMANDE OU EN DEFENSE)
Comme j'ai déjà expliqué (j'espère avoir été claire) ce monsieur et le nouveau syndic décident que les dernières questions inscrites à l'ordre du jour ne seront pas débatues parce que c'est tard et qu'ils sont préssés et écrivent quelques phrases que moi-même et le voisin ayant posé ces questions, arrivons à peine à lire. Puis ils s'en vont en disant à mon voisin, si vous voulez passez à l'agence pour voir ce que nous avons écrit pour vos questions...
Hallucinant !!!
Quels sont les recours juridiques vu le contexte ???
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 21:41:29
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lidia
J'ai oublié de vous donner l'arrêt du 17 janvier 2006 correspondant au lien du Cabinet inglese-marin ci-dessus sur le devoir de conseil d'un syndic :
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que si le syndic, la société Loiselet et Daigremont, s'était montré diligent dans l'instruction technique du projet, en revanche, en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, il était à même de se convaincre, à l'examen des clauses du règlement de copropriété sur la destination de l'immeuble, du caractère discutable de la conformité de l'activité projetée à ce document et que tenu d'un devoir de conseil, il lui appartenait d' informer l'assemblée de cette difficulté créant un risque réel d'annulation, ce dont il s'était abstenu cette abstention ayant été déterminante dans l'adoption de la décision contestée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de chef en retenant que M. X... démontrait la faute du syndic et un préjudice en relation directe avec cette faute ;
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X01X03X00204X014
Vous pouvez la communiquer à votre voisin. |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 22:00:45
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bonnes Pâques à tous, à propos JPM est parti en vacances ? Ce serait sympa d'avoir son opinion sur le problème des irrégularités (de + en + fréquente, hélas !) dans les AG...avec les très chers syndics pro.  |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 00:17:00
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Lidia,
Vous êtes bien gentille de faire une lettre simple et pense que vous perdez du temps. Un recommandé direct ferait bouger les choses plus rapidement. DEe plus, normalement - mais tous ne le font pas et beaucoup, l'air de rien - , ne font pas signer le PV à la fin, alors que nous recevons déjà des convocations pré-imprimées PV . Vous allez me dire , dans votre cas il vaudrait mieux mais cela ne change pas le final de ce PV. Tout au plus une fausse indication peut être mentionnée style : suite à des discussions cette question est repoussée à la prochaine AG.
rapprochez-vous de certains Présents et tâchez de recueillir à chaud (ou presque) quelques témoignages. Et tenez-nous au courant de la suite. |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 08:43:33
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lidia, si les points figuraient effectivement sur la convocation comme projets de résolution, l'AG ne peut se terminer sans qu'ils soient votés ou alors que l'AG aie décidé d'une nouvelle assemblée pour prendre les décisions. Il faut donc être bien certain que ces points ne figuraient aux "questions diverses" pour simple discussion.
S'ils figuraient bien en points à voter et ne l'ont pas été, l'AG est illégale et il faut demander son annulation par le tribunal. |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 09:43:14
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en effet, il s'agîssait des résolutions à voter qui n'ont pas fait l'objet d'un vote et qui n'ont pas été reportées à une prochaine AG.
On est donc contraints de lancer des recommandées A/R sous pli (dejà notre ancien syndic F "ne trouvait pas" la lettre à l'intérieur de l'enveloppe donc maintenant nous envoyons tout par pli.
Et oui, nous tenterons l'annulation de cette AG sachant que depuis 10 ans dans cette copro 1 AG sur 2 est annulée (ou plusieurs décisions sont annulées par le TI)...nous avons changé de syndic mais rebelote, l'illégalité continue !
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 09:46:40
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Est-ce que le TI vous prend une annulation de décision d'AG ou d'AG ????
(je le demande afin d'éviter des frais inutiles). Toutes les annulations précedentes sont passées par le TGI mais c'est cher et très long (2 ans environ).
Des expériences ? |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 13:46:15
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En fait ,ni l'un ni l'autre.
Tout d'abord il faut préciser que c'est le syndicat qui est en cause, et non le syndic, car c'est le syndicat qui est responsable du déroulement de l'assemblée.
La seule procédure que votre voisin peut engager, est une procédure en dommage et intérêt si ce non vote sur ces decisions entraine un préjudice pour lui, donc si cette fuite entraine des dégats sur ces parties privatives. |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 14:16:43
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vous avez tout compris : ces fuites dégradent les murs et les fenêtres à l'intérieur de son appart.
Donc vous préconisez plutôt de ne pas annuler l'AG mais d'assigner le syndicat...qui dira qu'il n'est pas responsable, que c'est le syndic et le président d'AG qui n'ont pas fait voter les résolutions... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 14:51:58
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Toute la subtilité est là:
Le responsable des troubles causés à votre voisin, est le syndicat, qui n'a pas engagé les travaux necessaire à l'entretien des parties communes dont découle des troubles sur les parties privatives de votre voisin.
Le syndic n'est en rien responsable "officiellement" du déroulement de l'AG, c'etait au president de faire que l'assemblée se déroule correctement, president choisit par le syndicat.
Dans un second temps, le syndicat pourra mettre en cause le syndic, pour ne pas avoir remplis son role en tant que mandataire, car il se doit de "veiller à la sauvegarde et à l'entretien de l'immeuble" (je ne sais plus qu'elle est le terme exact).
Votre voisin seul, ne peut que mettre en cause le syndicat.
Pour mettre en cause le syndic, il faut que ce soit une decision de l'AG.C'est donc le syndicat qui mettra en cause le syndic.
Maintenant reste à savoir ,si les degats chez votre voisin represente une somme non negligeable, de plus je pense qu'il devrait contacter son assureur (avant d'en arriver au tribunal) ,et son assureur ensuite prendra contact avec l'assureur de la copropriété. |
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Résolutions AG NON débattues NI votées
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