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Mariane
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 10 avr. 2006 : 11:48:20
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Lors de l'assemblée générale, il nous a été soumis un vote pour réaliser d'étanchéité des balcons(ordre du jour) . J'ai deux questions relatives à ce point.
1) Le vote s'est fait sur l'article 24 (majorité simple). Est-ce le bon type de vote sachant que les travaux s élevent à 148000 euros HT ?
2) deux devis nous ont été présentés dans um même document avalisés par l'architecte.
- une première entreprise pour réaliser l'étanchéité par dépose des carrelages, application d'une couche de résine et pose de nouveaux carrelages.(83000 euros HT)
- une deuxième entreprise pour le nettoyage et la peinture des balcons ( ravalement).(47000 euros HT)
Le reste = 18000 euros HT pour honoraire maitrise d'oeuvre et coordinateur.
Les deux devis cumulés atteignent la somme de 157000 euros TTC.
1ère question = La mise en concurrence ( voté par application de la nouvelle loi SRU lors de la précedente AG à partir de 2000 euros) a t'elle été réellement appliquée ? ce dont je doute fortement. N'y at'il obligation d'appel d'offre pour ce type de montant.
2ème question = un seul ordre du jour et un seul vote pour 2 travaux différents ( certes complémentaires); Est_ce légal ?
Ces points n'a pas été soulevé par les copropriétaires lors de l'AG. Nous somme 5 à avoir voter contre. Les travaux ont été votés par majorité simple. Puis-je remettre en cause ce vote après l'AG pour vice de procédure : mise en concurrence non appliquée et/ou type de majorité non conforme (article 25 au lieu de 24 par exemple) et ordre du jour non mentionné pour le ravalement des balcons ?
Si c'est le cas, quelles sont démarches à faire ?
Merci pour vos avis et conseils
Mariane
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 13:34:59
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pas sûr d'avoir tout compris :
-Article 24 : c'est correct, il s'agit d'un entretien (onéreux certes, mais entretien quand même).
-L'architecte semble vous proposer deux devis pour deux postes différents : étanchéité, conforme à l'ordre du jour et peinture hors ordre du jour.
Vous avez voté contre : vous êtes fondée à saisir le TGI qui cassera la résolution pour les motifs suivants .
Pour l'étanchéité pas de mise en concurrence (supérieur à 2000 Eur)
Pour la peinture : hors ordre du jour. (c'est encore plus clair)
Avant d'aller au Tribunal de Grande Instance, essayez de régler à l'amiable l'affaire avec votre syndic : pour l'étanchéité, possible de demander un deuxième devis, de le prendre si c'est moins cher (pas tout à fait légal mais consensuel), pour la peinture des balcons votre syndic doit avoir l'intelligence de ne pas lancer les travaux.
A réception du PV vous avez deux mois pour faire les démarches. Vous avez obligation de prendre un avocat (TGI oblige), la démarche se résume prendre rendez vous avec un avocat... d'où l'intérêt de traiter à l'amiable. Vous pouvez prendre un avocat solidairement avec les 4 copropriétaires qui ont voté contre.
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Mariane
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 14:12:25
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Merci Mespres.
Vous avez bien compris; Vos réponses correspondent bien à mes problèmes.
Mariane |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 14:37:54
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Il ne faut pas mettre la charrue avant les boeufs !
Le projet qui vous a été soumis lors de cette assemblée générale fait vraisemblablement suite à une décision prise lors de la précédente assemblée générale qui prévoyait :
> la désignation d'un architecte pour l'étude préalable du chantier, l'établissement d'un descriptif des travaux par l'architecte et la consultation d'entreprises dans le cadre du descriptif fourni. Il faut y ajouter le cahier des charges qui est important mais en retrait pour ce qui nous concerne.
> la présentation du rapport de l'architecte lors d'une assemblée suivante.
C'est pendant cette première phase qu'a lieu la " mise en concurrence " qui ne résulte pas tant de la loi SRU que d'une pratique ancestrale des chantiers de travaux immobiliers.
La pratique habituelle est qu'après dépouillement de la consultation l'architecte fait sa proposition au cours d'une réunion avec le conseil syndical et l'architecte.
C'est la proposition retenue à l'issue de cette réunion qui est présentée à l'assemblée générale. Il est bon de faire état dans le rapport présenté à l'assemblée des autres propsitions et des raisons qui ont conduit à ne pas les retenir.
Telle est la pratique habituelle. A vous de voir comment celà s'est passé réellement dans votre immeuble.
Le vote global sur l'ensemble de la proposition de l'architecte n'est nullement interdit. Quand un syndicat fait choix d'un architecte et lui confie une mission, ce n'est pas pour que chaque copropriétaire vienne ensuite mettre son grain de sel dans le travail de préparation.
Par contre il est possible, tout au début de l'opération, d'indiquer la société XXX qui a fait un chantier identique à dans tel immeuble. Il peut être exigé de l'architecte qu'il consulte cette entreprise réserve faite des contrôles à effectuer auparavant.
Revoyez les conditions dans lesquelles cet architecte est intervenu, et surtout la résolution précemment prise.
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Mariane
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 15:19:30
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Réponse à JPM
Effectivement, un architecte a fait préalablement une étude pour évaluer les problèmes d'étanchéité.
C'est seulement dans un document joint à la convocation que le devis étanchéité et le devis ravalement des balcons ont été détaillés.
Il n'a jamais été fait mention d'une quelconque entreprise qui aurait fait un chantier identique à aucun moment.
Je trouve surprenant qu'une seule proposition soit présenté pour une telle somme (157000 euros) et tout à fait légalement
Lors de l'AG, aucun rapport sur les autres propositions rejetés n'a été présenté.
Je poserais la question au conseil syndical, pour savoir si d'autres propositions leur ont été soumises.
Les débats ont porté uniquement sur les risques encourus de ne pas faire les travaux et l'architecte et un membre du consiel syndical ont mis l'accent sur le fait que les balcons pouvaient tomber (dans 10-20 ans) et les problèmes d'infiltrations.
Quand on a voulu discuter du devis,la discussion a coupé court ( la salle fermait et la réponse du Pdt = l'année dernière on a voté un devis pour l'amiante de 300 euros, et bien là c'est pareil).
Alors si la mise en concurrence n'a pas été faite par l'architecte, même au conseil syndical, il a bien non respect la clause de mise en concurrence que nous avons voé l'an dernier.
Mariane |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 15:50:27
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JPM, vous m'étonnez.
Lors du ravallement de mon immeuble, un architecte choisi parmi 3 a été désigné par l'AG
L'année suivante, l'architecte nous a présenté le résultat de sa consultation de 10 entreprises : l'AG a choisi.
Le cas de mariane me fait l'effet d'un président de CS qui confond son rôle avec celui d'un chef de PME : un président n'a aucun pouvoir, ne peut rien imposer: l'assemblée est souveraine.
Le décret du 27 mai 2004 impose des règles plus rigoureuses pour contrôler les dépenses. On ne peut que s'en réjouir ... et les appliquer ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 18:51:38
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Pour Mespres :
J'ai exposé la pratique traditionnelle. Les syndicats de copropriétaires font comme ils l'entendent. Elle n'est pas impôsée par l'ordre public.
Ce que Mariane raconte n'est effectivement pas très édifiant, j'en suis bien d'accord.
Je suppose que votre immeuble est relativement important. Il est même peut être très important ?
Dix entreprises réellement concurrentes, c'est à dire sur l'ensemble du chantier, c'est beaucoup ! Quand on connait le coût d'établissement d'un devis, c'est beaucoup de temps et d'argent perdu.
Il est vrai qu'on peut toujours s'arranger pour avoir les métrés du copain, à charge de revanche.
Encore une foix, chacun, sur ce point, est libre  Je suppose quand même que l'architecte a exprimé son avis sur le choix à faire.
S'il ne l'a pas fait, la mission n'est qu'imparfaitement remplie.
Il peut présenter deux options et là, c'est vraiment l'assemblée qui choisit et c'est parfaitement normal.
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Mariane
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 09:09:35
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Pour JPM
L'immeuble ne comporte que 26 appartements.L'architecte n'a pas argumenté le choix de l'entreprise et ses explications n'ont porté que sur les risque encourus. Ce qui est grave par ailleurs lors de cet AG, c'est que l'architecture est arrivé à 22 heures et la salle devait être libéré pour 23 heures. Malheureuseement, les gens ont cédé sous pression exercée par l'architecte et de 2 membres du conseil syndical. Pour exemple, quand un copropriétaire a suggéré que le vote soit remis à la prochaine AG (Mars 2007) le temps de prendre ses dispositions financières, l'archi a rétorqué que les rigueurs de l'hiver pouvaient faire tomber des morceaux de béton et que cela nous couterait beaucoup plus cher. Franchement quand on voit l'état des balcons, c'est très exagéré: on ne voit que quelque balcons ont des traces noires le long des gouttières.
Bref, vous me direz que mon analyse ne vaut pas celle d'un professionnel. Mais dans notre cas, le vote ne s'est pas dans un état d'esprit rationnel.
Mariane |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 09:58:18
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Je n'ai pas la prétention de vous dire si le ravalement était urgent ou pas chez vous
Sachez seulement que la seule constatation d'un risque de chûte de matériaux pouvant provoquer un accident corporel exige une action appropriée : au minimum purger la partie dégradée en élargissant la vérification à l'ensemble dès que l'on peut disposer d'un moyen d'accès rapproché.
Quand on fait celà, on laisse fatalement certaines parties sans protection contre les intempéries : les risques de chutes ont disparu mais les risques d'infiltrations apparaissent. A défaut, la responsabilité du syndicat peut être engagée, celle du syndic aussi, même pénalement s'il y a lieu.
Notez de plus qu'en l'absence de dispositions rapidement prises, suivies de travaux réparateurs, l'assureur peut refuser la prise en charge d'un sinistre pour défaut d'entretien et faute de l'assuré.
Une évidence encore : quand une question importante exige la présence d'un conseil du syndicat (architecte, avocat ou autre), cette question doit être traitée en début d'assemblée et la courtoisie exige de ne pas imposer à l'intervenant les discussions sur les autres questions. Si l'assemblée est à 18 heures, on lui propose 18 h 45. On a le temps de régler les questions relatives à l'ouverture de l'assemblée.
Quand l'étude du ravalement a été confiée à un architecte, que le syndic et le conseil syndical on déjà examiné le projet avec l'intervenant, que la convocation contient bien toutes les informations nécessaires, serait-ce au sujet des financements extérieurs éventuels, il ne faut pas une heure pour prendre des décisions sur un ravalement.
Il y a sans doute eu un problème d'organisation pratique dans votre cas, qui laisse le sentiment d'un passage en foce ... Les aspects psycho-sociologiques sont très importants dans la gestion des copropriétés Dans d'autres cas aussi, comme vous savez sans doute
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Mariane
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 11:03:39
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Pour JPM
Dans le cas où le risque est avéré, vous expliquez que les travaux d'urgence doivent se faire dans des délais les plus brefs sous peine que l'assurance ne prenne pas en charge les coûts. Or il a été décidé de faire les travaux en Octobre pour les balcons les plus touchés. Et en Mai 2007 les autres balcons.
J'ai oublié de dire que l'immeuble n'a que 8 ans et l'expert de la dommage-ouvrage a conclu que le problème était uniquement d'ordre esthétique.
L’architecte ne dit pas que notre sécurité était en danger dans l’immédiat. Peut-on croire sur parole l’architecte quand il dit des morceaux de béton peuvent tomber après l’hiver. Dans son document d’expertise, il n’écrit pas qu’il y a tous ces risques et l’urgence des travaux. Il ne fait qu’énumérer les défauts. Qu’en pensez-vous ?
Merci pour vos réponses
Mariane |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 12:04:09
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Certes JPM,"il ne faut pas mettre la charrue avant les boeufs" mais " il ne faut pas non plus aller plus vite que la musique".
Or, il semble bien que c'est ce qui s'est passé,ou qui se passerait, dans ce qui est relaté plus haut  . |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 12:05:54
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votre affaire est assez claire maintenant : je pense que l'on vous mène en bateau.
Votre immeuble de moins de 10 ans bénéficie de la garantie décenale : elle ne semble pas pouvoir jouer : cela contredit l'affirmation de l'architecte.
Plutôt que de partir sur le volet agressif, vous avez inétérêt de discuter avec les membres du cs. J'imagine qu'ils sont impressionnés par le tableau dressé par l'architecte, contradictoire avec les conclusions de l'expert. possible de les ramener à une autre analyse
Si vous ne pouvez les ramener à la raison ... il faudra examiner la suite |
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vote pour travaux et mise en concurrence
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