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magpast
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 10 avr. 2006 : 15:50:49
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bonjour à tous,
je viens de lire un post sur la remise en question des jouissances privatives mais je n'ai pas trouvé la réponse à ma question. Je vous sollicite donc pour vaoir votre avis sur la question :
mon appartement bénéficie en jouissance exclusive du toit terrasse et du débarras qui se trouve sur ce toit terrasse. un précédent propriétaire a transformé le débarras en véranda (sans aucune autorisation).
j'avais donc l'intention de demander à la copro de me vendre la terrasse pour être plus tranquille / jouissance exclusive et ne pas avoir de problèmes avec les autres propriétaires.
a noter que la jouissance exclusive avait été accordée avec pour seule contrepartie, un engagement du bénéficiaire à faire les travaux sur cette terrasse (engagement oral, rienn'est écrit dans le RDC).
pensez vous qu'il vaut mieux rester en jouissance de cette terrasse ou l'expérience montre t-elle qu'il vaut mieux racheter ces parties communes ?
merci d'avance pour votre aide !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 21:32:39
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avec un droit de jouissance privative vous n'avez rien à régler:pas de charges de copro...........
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 02:27:14
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Citation :
Initialement entré par magpast
bonjour à tous,
je viens de lire un post sur la remise en question des jouissances privatives mais je n'ai pas trouvé la réponse à ma question. Je vous sollicite donc pour vaoir votre avis sur la question :
mon appartement bénéficie en jouissance exclusive du toit terrasse et du débarras qui se trouve sur ce toit terrasse. un précédent propriétaire a transformé le débarras en véranda (sans aucune autorisation).
j'avais donc l'intention de demander à la copro de me vendre la terrasse pour être plus tranquille / jouissance exclusive et ne pas avoir de problèmes avec les autres propriétaires.
a noter que la jouissance exclusive avait été accordée avec pour seule contrepartie, un engagement du bénéficiaire à faire les travaux sur cette terrasse (engagement oral, rienn'est écrit dans le RDC).
pensez vous qu'il vaut mieux rester en jouissance de cette terrasse ou l'expérience montre t-elle qu'il vaut mieux racheter ces parties communes ?
merci d'avance pour votre aide !
Cette transformation du débarras en véranda a été faite il y a combien d'années ?
Personne ne s'en est rendu compte dans la copro ?
que vous habitez depuis ?
Tant que personne ne dit rien, c'est bien !
Mais le jour où un copropriétaire ne sera plus d'accord, il peut le soulever et faire voter l'AG pour remise en l'état antérieur.
VW |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 03:57:19
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magpast,
On ne comprend pas très bien, à la lecture de votre message, ce qui n'a fait l'objet que d'un engagement verbal. Est-ce la contrepartie en travaux ou est-ce l'ensemble (droit de jouissance exclusive et travaux). La contrepartie en travaux n'est pas le sujet qui vous préoccupe. Ce qui vous préoccupe davantage est le devenir de votre droit de jouissance sur cette terrasse. Et bien, cela dépend en premier lieu du fait que ce droit de jouissance ait fait l'objet ou non d'une modification du RDC ou d'un enregistrement. Si le RDC n'a pas été modifié, il se pourrait néanmoins que ce droit de jouissance apparaisse sur un document qui y serait annexé (par exemple, le PV de l'AG qui a accordé le droit). Dans tous les cas où ce droit est bien attaché au lot de copropriété qui vous appartient ET qu'il a bien été l'objet d'un enregistrement qui s'impose à tout nouvel acquéreur, puisqu'il ne peut l'ignorer en achetant, alors, effectivement, il est définitivement incontestable. Il se pourrait qu'au moment où l'AG a accordé ce droit d'usage privatif, elle ait également augmenté le nombre de tantièmes attachés à votre lot de copropriété. Dans ce cas, les charges que vous payez tiendraient déjà compte de cette augmentation. Mais, ce cas est peu probable, puisque, selon ce que vous dites, l'AG ne l'a pas accordé en contrepartie d'une augmentation des tantièmes, mais de travaux à réaliser. Donc, vous n'avez pas de tantièmes supplémentaires à cause de ce droit.
Par contre, si le droit de jouissance exclusif n'a été que verbal, alors, vous risquez qu'il soit remis en cause à tout moment, même par l'un des copropriétaires qui l'a accordé verbalement (les paroles s'en vont, les écrits restent), mais surtout par un nouvel acquéreur d'un lot voisin qui aurait bien évidemment, dans son lot de copropriété, le droit d'usage en commun de toutes les parties communes et donc également de cette terrasse. Si c'est le cas, il vaut mieux régulariser votre situation au plus vite. Pour la régulariser, vous avez donc deux possibilités :
1) Soit demander le droit d'usage exclusif. En fait, la confirmation écrite et enregistrée de ce droit, qui le rendra opposable à tous. Vous pouvez, à ce moment-là, faire valoir les travaux réalisés qui l'ont été pour paiement et donc faire valoir que vous (ou votre vendeur - ce qui est la même chose pour la copropriété. C'est le propriétaire du lot XX) avez déjà payé la contrepartie au droit que vous demandez. Si vous l'obtenez, il vous faudra alors faire enregistrer le document qui l'atteste. Soit faire modifier le RDC avec l'accord de l'AG et à vos frais. Soit annexer le PV de l'AG au RDC. C'est moins cher et tout aussi efficace. Dans ce cas, pas d'augmentation de tantièmes. Seulement les frais d'enregistrement et vous êtes tranquille définitivement.
2) Soit demander à acheter cette partie. Là, c'est beaucoup plus compliqué, puisqu'il faudra que la copropriété crée un nouveau lot et qu'elle le vende. Créer un nouveau lot ==> modification du RDC avec très probablement intervention d'un géomètre. Nouveau calcul des tantièmes. Vente par la copropriété de ce lot ==> Fixation d'un prix de vente que vous devrez payer au syndicat des copropriétaires et frais notariaux relatifs au transfert de propriété. Le tout à votre charge exclusive. La propriété du lot ne vous donne pas plus d'assurance de la garder qu'un droit d'usage en bonne et dûe forme.
Comme c'est vous qui payez, je m'abstiendrais de comparer les deux possibilités et vous laisse le faire. |
Edité par - LD47 le 12 avr. 2006 04:03:59 |
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badolles
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 05:11:04
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Bonjour,
Nous avons eu un problème d'accaparation de partie commune, et la création d'une porte pour acceder a cette partie commune.
Sur l'A G du 27 mars 2006 ( vente de parties communes lot 1 bat 3 ou attribution de jouissance exclusif.) vote à la double majorité art 26.
Nous avons décidé de voter sur l'attribution exclusif. comme la majorité n'ayant pas été atteinte mais compte tenu que cette question a obtenu les 2/3 etc.
l'année prochaine on remet sur le tapis mais se sera une attribution exclusive au propriétaire en cas de vente cette exclusivité n'as plus de valeur.
donc retrouvé le pv qui à autorisé soit l'ancien proprietaire, soit le C S, soit le syndic sur les trois il devrait en avoir au moins deux qui ont des archives. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 11:14:00
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| si l'AG décide d'accorder un droit de jouissance exclusive au propriétaire du lot .X....., ce droit sera transmis lors de la mutation du lot X. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 19:46:17
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[quote][url]avec un droit de jouissance privative vous n'avez rien à régler:pas de charges de copro...........
Cela fait 513/10000 offerts à ces bienheureux - 4 toitures terrasses, d'un petit immeuble de 21 lots   ou bien  (si l'on se trouve l'heureux élu!) |
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badolles
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 20:53:05
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Pour Nefer,
ce que j'ai écrit c'est ce que nous avons décidé mais si se droit se transmet et bien tant mieux pour le propriétaire.
C'est une chose que je ne savais pas (on apprend tous les jours) merci |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 21:33:59
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JPM nous a fait, il y a peu, un exposé assez complet sur le sujet. Je le reproduis ci-dessous :
"Lors de sa constitution, la concession d'un droit d'usage exclusif sur une partie commune doit prévoir son rattachement à un lot existant déterminé.
La concession est en principe définitive, sans possibilité de revenir sur la décision qui doit être publiée. Le défaut de publication n'entraîne pas la disparition du droit mais son inopposabilité aux acquéreurs postérieurs, sauf si la concession a été visée dans l'acte d'acquisition.
Le parachèvement d'une concession de droit d'usage exclusif impose un acte notarié qui est bien entendu publié.
La concession peut toutefois être temporaire. Soit elle est consentie par le syndicat pour une période de n années. Soit elle est consentie à titre viager sur la tête du propriétaire du lot de rattachement. Le droit disparait alors au décès de ce propriétaire, soit en cas de vente anticipée par une clause spécifique. En l'absence de cette clause l'acquéreur reste titualire du droit jusqu'au décès de son vendeur. Elle peut aussi être soumise à une condition résolutoire. Celle ci ne peut être "purement potestative", c'est à dire dépendant de la seule volonté du syndicat. Elle doit être liée à la survenance éventuelle un évènement extérieur indépendant de la volonté des parties.
Il est possible de prévoir dans la convention de concession approuvée par l'assemblée général :
1° une redevance annuelle ou un prix payé une fois pour toutes, au profit du syndicat dans les deux cas.
2° une augmentation des tantièmes de charges ou de certains d'entre eux. Par exemple la concession sur un jardin comportera une augmentation des tantièmes de charges communes générales mais pas d'augmentation des charges de chauffage ou d'ascenseur.
Ces deux stipulations peuvent coexister.
Le droit de jouissance d'une partie commune ne permet pas la consitution en lot, sauf lorsqu'elle est assortie d'un droit de construire sur le lot. On se trouve alors dans le cas d'un lot transitoire et il importe peu que le titulaire construise un immeuble ou un garage.
La concession doit être accompagnée de clauses appropriées, notamment pour les modalités d'entretien et la contribution aux charges de réfection d'une étanchéité de terrasse supérieure par exemple."
Voici le lien du sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37787
Moi-même, je défendais la transmissibilité automatique du droit d'usage, puisque je pensais que ce droit n'était attaché qu'à un lot de copropriété. Or, JPM fait valoir d'autres cas où le droit peut être attaché à la personne. Dans ce cas, il n'est pas transmissible.
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magpast
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 12:38:50
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merci à tous pour vos réponses. j'y vois un peu plus clair.
LD47 : oui jeme suis mal exprimée : la jouissance exclusive de la terrasse et du débarras y attenant figure sur le RC + annexé à l'acte de vente. jouissance attachée au lot.
VIRGINIA : la véranda a du être construite entre 5 et 10 ans et une cuisine remplace le débarras cité dans le RC. C là on je me fait du souci car je crains qu'un jour un nouveau (ou ancien) proprio demande la remise en état de cette partie même si elle est en jouissance exclusive (autrement dit enlever notre cuisine + véranda)pour remettre en débarras. de plus aucun permis de construire,n ni autorisation de travaux n'ont été faits !!
c pour cela que je pensais racheter la cuisine + véranda afin dêtre tranquille / copro... par contre connaissez vous les délais de prescrition pour ce type de construction ? et comment prouvez la date de construction de la véranda ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 16:31:43
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Vous n'avez aucun interte, vraiment aucun, "d'acheter" ce toit-terrasse, da'utant plus qu'il faudrait que le syndicat soit tombé sur la tête pour vous le "vendre" !!!!
Comprenez que cette terrasse est avant tout 'LE TOIT DU BATIMENT EN DESSOUS' et qu'à ce titre il est commun à tous ceux qui sont en dessous ...
Je ne vois vraiment pas l'intéret du fond de la question : ce toit-terrasse est affecte à votre profit d'un droit de jouissance excusif, droit dument enregistré ! C'est parfait ! Sans doute qu'il existe une clause quant à l'entretien de ce toit-terrase par vos soins, du moins pour le coup de balai ! Car s'il y a fuite de l'étancheité, c'est au syndicat d'en assurer la réparation, l'entretien dans le temps.
Pourquoi voulez-vous "acheter" ??? Pour quoi faire de plus ???
Ce n'est pas parce que cette terrasse serait devenue privative que vous pourriez y faire ce que vous voulez : une construction une modif de la véranda, etc ... seront obligatoirement soumis à l'autorisation préalable de l'AG, tout comme maintenant.
Le droit de propriété sur cette terrasse-toiture ne vous donnera pas plus de droit que celui que vous avez actuellement pour sa jouissance exclusive, où à la marge, sans intéret !
Par contre, s'il y a un droit de propriété privatif, cela implique préalablement la décision d'une AG pour la création d'un lot "terrasse" par retrait sur les parties communes (double maj.art.26), donc obligatoirement des tantièmes en plus affectés à ce nouveau lot, la modif correspondante de l'EDD et du RDC, l'enregistrement de tout ça par acte notarié .... donc des €€€ que le syndicat ne manquera pas de mettre à votre charge ..et pour quoi de plus que ce que vous avez maintenant ? : Rien
Pour quoi donc voulez vous "acheter" ??? |
Edité par - gédehem le 21 avr. 2006 16:32:59 |
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achat d'une jouissance privative
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