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sud04
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 Posté - 04 avr. 2006 : 12:52:27
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Je précise un peu le contexte avant d’exposer mon problème :
Petite copropriété avec 4 appartements et 4 copropriétaires dont deux appartements détiennent la majorité ( 51/49 ) le père et la fille ( snif !! )
Nous avons la chance d’avoir une cave commune qui pour des raisons particulières est attribuée à la famille majoritaire. Je m’explique . Lors d’une AG, cette famille a demandé de pouvoir entreposer des affaires à l’intérieur. Le vote se déroule sans problème car de toute façon ils sont majoritaires mais l’ensemble des copropriétaires donne l’accord. Depuis un autre copropriétaire désire aussi pouvoir avoir accès à cette cave commune et le vote en AG est négatif. La famille majoritaire vote non.
Première question : faut il une autorisation particulière pour avoir accès à une cave commune ( vote en AG ) ?
Deuxième question : A partir du moment ou une autorisation est donnée à un copro peut on la refuser aux autres ?
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nefer
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Posté - 04 avr. 2006 : 14:57:07
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si la cave est une partie commune elle est accessible à TOUS.
relisez votre réglement de copropriété.
ce qui signifie aussi que les 4 copros y ont accès, donc quelle sécurité pour ce qui y est entreposé? |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 15:57:30
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Merci NEFER effectivement dans le RDC elle est annoncée comme commune mais la famille majoritaire ( avec deux appartements un le père et l'autre la fille ) considère qu'il faut voter pour avoir accès en AG. Ce qui fait que cela est tj refusé et le syndic valide cela. Y a t'il abus de droit ? et faut il aller au TG pour cela et enfin régler le pb.
Que faire un bezau courrioer au syndic mais pour lui dire quoi ?
merci d'avance |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 16:41:08
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| il suffit de faire un courrier RAR au syndic pour lui rappler les temes du réglement de copropriété et lui rappeler que sa responsabilité est engagé dans l'application du RC et qu'à défaut de faire diligence vous pourriez déposer une plainte pour squat de parties communes.....aveccopie à sa compagnie d'assurance RC. |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 18:25:57
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peut on parler de squat dans la mesure ou en AG à l'époque l'ensemble des copro ont votés oui. Simplement accorder à chaqu'un la meme chose et permettre l'accès à tout le monde car seule cette famille a les clefs. Il est donc peut etre difficile de porter plainte dans ce cas car ils ont une autorisation des copro mais ne veulent pas la donner aux autres. Cela n'est il pas un abus de droit ou pouvoir couvert par le syndic.
En quoi le syndic peut il etre effrayé par une opie à sa compagnie d'assurance RC ( que veut dire RC )
merci |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 22:35:47
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Il faudrait voir le texte de la résolution.
Car il ne s'agissait sans doute pas d'accorder un droit de jouissance exclusif sur la totalité de cette cave.
Peut être s'agissait-il d'une utilisation un peu particulière, excédant par exemple (pour les 2) les 51% de la surface/volume tolal ?
Mis à part ce point, qu'il faut vérifier, une cave commune est par nature une 'cave commune' ... , de ce fait à la disposition de tous, et ce sans aucune autorisation de l'AG.
Il s'agit la d'une entrave à la libre disposition de parties communes, pour laquelle 1 copropriétaire peut intervenir par voie de justice, par substitution au syndicat inactif, pour faire respecter le RDC et le libre accès aux parties communes dont tous ont la jouissance
Il s'agit alors d'une "action personnelle" contre l'un ou l'autre des copropriétaires qui, par son occupation de parties communes, cause un préjudice personnel pour la jouissance de votre lot privatif ou des parties communes (Cass.30.06.1992, arret de principe).
Notez au passage que le syndic, chargé de faire respecter le RDC (L.art.18, tiret 1) engage sa responsabilité s'il ne bouge pas !! Le lui rappeler ..... |
Edité par - gédehem le 04 avr. 2006 22:39:32 |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 23:53:50
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Citation :
sud04 Enregistré - 04 Apr 2006 : 12:52:27
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Je précise un peu le contexte avant d’exposer mon problème :
Petite copropriété avec 4 appartements et 4 copropriétaires dont deux appartements détiennent la majorité ( 51/49 ) le père et la fille ( snif !! )
Nous avons la chance d’avoir une cave commune qui pour des raisons particulières est attribuée à la famille majoritaire. Je m’explique . Lors d’une AG, cette famille a demandé de pouvoir entreposer des affaires à l’intérieur. Le vote se déroule sans problème car de toute façon ils sont majoritaires mais l’ensemble des copropriétaires donne l’accord. Depuis un autre copropriétaire désire aussi pouvoir avoir accès à cette cave commune et le vote en AG est négatif. La famille majoritaire vote non.
Première question : faut il une autorisation particulière pour avoir accès à une cave commune ( vote en AG ) ?
Deuxième question : A partir du moment ou une autorisation est donnée à un copro peut on la refuser aux autres ?
sud04
Vous indiquez que cette cave est commune. Est-elle définie ainsi sur votre règlement de copropriété ?
Le copropriétaire majoritaire n'a pas plus le droit que quelqu'un d'autre de se l'attribuer.
A quelle majorité le syndic vous a t-il fait voter ?
Article 22 Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994).
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Voir ce sujet sur le calcul en cas de copropriétaire majoritaire :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=37571
Il s'agit là d'une faute du syndic pour n'avoir pas informé l'assemblée de l'erreur dans laquelle était votée cette résolution.
Il engage sa responsabilité ayant un devoir de conseil :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 09:49:07
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Pour répondre à MATHI :
oui cette cave est indiquée dans le RDC come partie commune. Il n'y a pas un copro majoritaire mais simplement un pere qui est propriétaire d'un appartement et sa fille d'un autre et à eux deux ils sont majoritaire.
Pour répondre à GEDEHEM
rien de cela. en 1997 je site le texte Autorisation pour entreposer vélos, etc.... dans le local commun à cave. Monsieur et madame X et Monsieur Y acceptent respectivement pour Monsieur et Madame X la possibilité d'utiliser la cave commune, pour Monsieur Y la possibilité d'utiliser le petit réduit situé entre sacuisine et son débarras. Madame Z est d'accord
voilà
Et maintenant en 2005 j'arrive dans cette copropriété et lorsqu'il y a une nouvelle demande en AG la réponse est
:
Madame X précise que son appartement n'ayant pas de cave particuliere ( mais trois débarras remarque personnelle ), l'utilisationde la cave commune lui a été accordée à l'unanimité des copropriétaires il y a plusieurs années. Cette cavbe est très petite, ne peu accueillir les vélos de Monsieur Z ( qui avait dit oui à l'époque pour X ) Le droit d'accès n'est donc pas donné alors que Monsieur Y et Z vote oui mais ne sont pas majoritaire
voilà donc je fais quoi maintenant
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 09:54:41
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Mathi, comme Sud04, attention à un point :
Vous parlez d'un copropriétaire majoritaire (51/49)
". Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."
Mais si on relit bien avec les bonnes lunettes, il n'y a pas ici de copropriétaire majoritaire puisque les 2 appartements sont propriété de 2 personnes distinctes, seraient-elles père et fille.
Tout au plus peut-on avancer une collusion d'intéret familial, donc un abus de majorité dans cette petite copropriété...
Sur le fond, il n'y a que l'entrave au libre accès d'une cave commune comme présenté plus haut, peu importe que ce soit par le père et la fille.
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 10:11:24
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les considérations sur le fait que Mme ou Mr X ne dispose pas d'un cave n'ont rien à voir avec l'attribution en jouissance de cette cave.
le texte de la résolution que vous nous indiquez prouve "l'amateurisme" de ce syndic qui ne sait même pas rédiger une résolution clairement.
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 10:54:12
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Effectivement GEDEHEM
il n'y a pas ici de copropriétaire majoritaire puisque les 2 appartements sont propriété de 2 personnes distinctes, seraient-elles père et fille.
Et de cela il en use et en abuse.
Donc si je comprends bien je rédige une lettre en demandant au syndic l'accès à cette cave commune sinon.......bien sinon quoi s'il refuse ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 11:30:33
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sinon vous assignez les 2 copropriétaires qui occupent abusivement et seuls une cave commune en violation du RDC vous causant un préjudice certain.
En LRAR le mot au syndic, en lui demandant de vous faire parvenir la clé de cette cave commune, si clé il y a.
Sans réponse sous quinzaine, et avant l'assignation, vous pouvez faire ouvrir par les soins d'un serrurier, si serrure il y a .. |
Edité par - gédehem le 05 avr. 2006 11:34:12 |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 12:50:53
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Merci
Pas de problème d'attendre quinze jours. Y a t'il une raison juridique au niveau du délai car cela ne pose pas de Pb.
cela veut il dire, GEDEHEM quand vous parlez d'assignation, du TI ou du TGI.
Je ne connais pas la procédure d'assignation. Y a t'il des frais particuliers et faut il un avocat ? Comment cela se passe t'il et que faut il faire ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 14:44:54
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| si techniquement cela est possibl, vous pourriez envisager une division de la cave commune en 4 et proposer pour la prochaine AG une résolution accordant un droit de jouissance pour chaque quart à chaque copropriétaire, car entreposer des bens personnels dans une cave commune sera source de conflits à fortiori s'il s'agit de vélos: à chaque pneu dégonflé ou crevé nous imaginons l'ambiance!!! |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 15:29:06
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cela n'est pas techniquement possible car trop petite quoique tout est toujours possble avec de la bonne volonté!
mais est il possible de savoir comment se déroule une assignation et s'il faut un avocat ? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 00:40:14
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sud04
Que les lots appartiennent au père, à la fille, ou au grand-père, il n'y a pas de copropriétaire majoritaire lors d'un vote (art. 22 loi de 1965) reproduit dans mon post ci-dessus.
Avant de vous renseigner sur une assignation, commencez par démontrer au Syndicat la mise en cause du syndic, qui, dans cette affaire est le seul responsable pour non respect du règlement de copropriété. Rapprochez vous également de votre conseil syndical si vous en avez un compte tenu du petit nombre de copropriétaires.
Je vous indiquai plus haut :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP avez-vous lu ce lien ?
et sa jurisprudence :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X01X03X00204X014
Faites lui connaître sa responsabilité et demandez à ce que cette résolution soit annulée par lui.
Vous envoyez un courrier en LR/AR en application de l'art. 10 du décret de 1967 modifié en lui demandant qu'il convoque, à ses frais, une assemblée et posez la question portant sur l'annulation de cette décision par l'AG de (telle date) pour erreur du syndic par manque de devoir de conseil, non respect du règlement de copropriété, et laisser voter en sachant pertinemment que cette résolution ainsi votée était passible de demande d'annulation.
Vous lui précisez qu'à défaut de s'exécuter sous dix jours, vous en référerez à qui de droit. |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 11:27:50
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Mathi
Je comprend tout à fait il n'y a pas de copropriétaire majoritaire. Simplement deux personnes de la meme famille. Au bout du compte le résultat est le meme. Pour votre question oui nous avons un conseil syndical avec qui dedans !!!! présidente la fille pyuis après le père puis après le mari de la fille et cela tourne. Alors nous avons demandé avec l'autre coprpriétaire ( car nous ne sommes que quatre ) à tourner un peu mais au vote le résuktat est toujours le meme. Donc comment voulez vous que je me retourne vers le CS donc eux.
Je crois que je ne comprends pas tout quand vous dites :
Avant de vous renseigner sur une assignation, commencez par démontrer au Syndicat la mise en cause du syndic, qui, dans cette affaire est le seul responsable pour non respect du règlement de copropriété. Rapprochez vous également de votre conseil syndical si vous en avez un compte tenu du petit nombre de copropriétaires
Mais qui est le Syndicat ? le syndic que le copropriété engage ou alors le conseil syndical ( donc les copropriétaires ) ?
Et quand vous dites référé à qui de droit, vous pensez à qui
merci |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 11:57:37
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petite précision dans le jeu des familles la fonction du père est :
juge au tribunal spécialiste du droit immobilier
est oui il y a plusieur maniere d'interpreter la loi !!!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 14:58:21
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sud04: le syndicat des copropriétaires est l'ensemble des copropriétaires.
voud devriez vous plonger dans la lecture de la loi de 65 et le décret de 67, documents que tout copropriétaire devrait connaitre, je ne dis pas par coeu, mais au moins pour savoir ou regarder quand il se pose une question. |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 15:13:58
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| NEFER : merci du conseil je vais aller chercher cela sur le net . Mais si je comprends bien dans notre cas le syndicat et le conseil syndical car nous sommes 4 coproprétaires et chaque propriétaire à une personne dans le conseil syndical. Si c'est le cas que voulez vous que le syndicat dise dans la mesure ou cette famille est majoritaire au sein du CS et du syndicat?? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 17:09:52
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sud04
Reprenez la lecture du sujet depuis le début.
Le conseil syndic que vous indiquez est-il mentionné (le nombre) dans votre règlement de copropriété ?
Lisez bien votre règlement de copropriété.
Je vous indiquai les lien de la loi de 1965 et le décret de 1967 modifié au bas de ma réponse du 04 Apr 2006 : 23:53:50.
Vous y verrez les fonctions et devoirs du Syndicat (entité des copropriétaires), du syndic (mandataire) et du conseil syndical (pourvoir consultatif mais non décisionnel, chargé de contrôler la gestion du syndic, entre autres).
Le conseil syndical est désigné par l'assemblée générale suivant les dispositions de votre règlement de copropriété. Il ne se met pas en place tout seul (art. 21 de la loi de 1965)
Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont édictées, soit par le règlement de copropriété, si elles y sont mentionnées, soit par décision de l'assemblée (art. 22 du décret de 1967 modifié)
Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36671
Le gestionnaire est le syndic. Il a manqué à son devoir de conseil et a induit l'assemblée en erreur en laissant voter de cette façon sur une partie commune. C'est donc lui LE SEUL responsable |
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disparition d'une cave commune
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