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MPJ
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 13 avr. 2006 : 11:24:56
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Bonjour à tous.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
Il n’existe pas dans les textes de définition précise de ces catégories de charges.
J’ai bien compris qu’un équipement commun ou un service collectif apporte un confort ou un service supplémentaire non indispensable tels ascenseur, distribution d’eau chaude, antenne de télévision, etc.
Mais dans certains cas, comment peut-on être sure de la qualification à donner à certains composants.
La partie de canalisation du tout à l’égout partant du lot de copropriété et allant jusqu'à la partie de canalisation commune est en principe privative.
Les charges entraînées par le reste des canalisations communes sont, semble-t-il, des charges d’entretien et d’administration des parties communes.
Pourquoi ?
Est-ce à cause du caractère indispensable de l’existence de ces canalisations qui en cas de suppression rendrait les appartements insalubres et donc impropre à leur destination ?
Le critère d’utilité peut-il s’appliquer aux choses indispensables ?
Avez-vous une définition ou des critères sélectifs permettant de classer avec certitude chaque composant d’une copropriété et avoir l’assurance de ne pas voir déclarer illicite une clause ou une répartition du règlement de copropriété ?
Plus simplement, connaissez-vous des ouvrages qui traitent de ces problèmes car dans « LA COPROPRIETE » de François GIVORD, Claude GIVERDON et Pierre CAPOULADE, je ne trouve pas de réponses satisfaisantes à mes questions ?
Merci par avance.
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 00:07:00
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je crois qu'avant de tenter de définir les catégories de vos charges, il vous faudrait vous interroger sur les définitions des parties communes et des parties privatives qui doivent se trouver dans votre reglement de copropriete.
une fois clarifier ces définitions, on peut mieux comprendre la cohérence des répartitions. car il faut savoir que le coproprietaire est en fait proprietaire de lot, ce lot pouvant comprendre à la fois des parties communes et des parties privatives.
une canalisation d'évacuation des eaux est généralement définie comme partie commune, même si elle traverse un local classé partie privative.
casi+ |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 10:00:51
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Juste observation de MPJ.
A la vérité, la liste des parties présumées communes aurait besoin d'être complétée et rappelle un peu le fameux article 606 du Code civil. Pour celui-ci, une remise en ordre de la jurisprudence est en cours et la Cour de cassation vient de rendre un arrêt important dont il faudra tenir compte pour l'analyse fine des opérations de maintenance.
Ceci étant il faut sortir ici du cadre étroit du statut de la copropriété et lister les parties immobilières et éléments d'équipement qui peuvent exister de nos jours dans les immeubles, qu'ils soient en copropriété ou pas.
Ce travail a été fait et il est constamment mis à jour. Les résultats ne font pas apparaître beaucoup de problèmes de qualification et/ou de classement dans les catégories de charges.
Une vraie difficulté se présente lorsqu'il y a incompatibilité entre les règles juridiques et les règles techniques. Exemple type : les canalisations qui sont parties communes par principe mais déclarées privatives dans les parties incluses dans une partie privative de lot.
Il est évident sur la plan technique qu'une colonne d'eau se remplace globalement et non par portions.
Et quelques controverses qui s'éternisent : les robiunets d'arrêt d'eau, Les pavés Nevada d'une ouverture, les piquages d'une canalisation privative dans une canalisation commune, certaines parties de balcons, les revêtements en plomb des dits balcons, etc...
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MPJ
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 11:16:42
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Merci à tous deux d’avoir répondu à ma demande :
Le règlement de copropriété défini clairement les parties communes et privatives :
Parties communes générales
Les choses ou parties communes générales sont celles qui présentent par leur caractère, leur destination, et leur utilisation, un intérêt pour l'ensemble des copropriétaires, et qui par conséquent ne pourront être affectées l'usage exclusif de l'un d'eux.
Elles comprennent notamment :
Sol
· la totalité du sol en ce compris le sol sur lequel sont ou seront édifiées les constructions, les voies d'accès et les espaces verts à usage commun.
· les ouvrages de clôture de l'ensemble immobilier. extérieurs. - les installations et appareils d'éclairage ou de signalisation.
Parties communes spéciales au bâtiment collectif
Les parties communes spéciales au bâtiment collectif sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé mais qui servent à l'usage des copropriétaires des locaux situes dans le bâtiment collectif.
Elles comprennent notamment les éléments suivants du bâtiment:
· les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non.
· le gros oeuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol,
· etc…
Définition des parties privatives
Les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division sont compris dans un lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré, et comme tels constituent des parties privatives.
Il en est de même pour les accessoires des locaux tels que notamment :
· les revêtements des sols (carrelages, dallages, parquets, moquettes... et, en général tous les revêtements, notamment ceux des terrasses et balcons privatifs).
· etc…
Je ne suis pas d’accord avec le fait que des parties communes puissent être privatives sauf s’il s’agit par exemple de terrasses ou de balcons avec un droit de jouissance exclusif.
Le problème sur ce forum et sur d’autres, est que chacun d’entre nous sait parfaitement ce qu’il veut dire et que cela paraît tellement évident que chacun d’entre nous le formule trop simplement ou ne donne qu’une partie des informations.
OK, les canalisations d’évacuation sont des parties communes dont les charges sont réparties en fonction de la valeur relative des lots.
Cependant, pourquoi ne pas répartir les frais d’entretient, de réparation et d’échange en fonction de l’utilité réelle car un lot situé à une extrémité de l’immeuble n’utilise pas la même colonne descendante que le lot situé à l’autre extrémité de l’immeuble. Toutes ou parties de ces colonnes descendantes se rejoignent à un moment donné pour aller jusqu’au tout à l’égout. Tous les occupants des lots ne déversent pas de l’acide dans les canalisations pour les nettoyer ou les déboucher et pourtant tous les lots participent aux frais quelle que soit la partie de canalisation restaurée ou changée.
Je reformule donc autrement ma demande : Quelle question faut-il se poser pour savoir si l’on doit utiliser la valeur relative des lots ou le critère d’utilité pour imputer les frais d’entretient, de réparation ou d’échange (indispensable, usage, utile, confort supplémentaire…) ? Il y a sûrement au préalable des définitions à donner à d’autres mots comme utilité, « utilité objective », usage…
Par exemple, une partie est dite commune dès lors qu’elle n’est pas réservée à l’usage ou à l’utilité d’un seul lot. Une partie est dite privative dès lors qu’elle est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
En revanche, dans le cas des charges spéciales, elles sont tantôt des charges concernant des équipements communs et tantôt des charges communes concernant le gros ouvre, les fondations… d’un bâtiment, comme ci-dessus.
Merci par avance.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 13:59:06
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De MPJ - 24/04/2006 : 11:16:42
Citation :
Je reformule donc autrement ma demande : Quelle question faut-il se poser pour savoir si l’on doit utiliser la valeur relative des lots ou le critère d’utilité pour imputer les frais d’entretient, de réparation ou d’échange (indispensable, usage, utile, confort supplémentaire…) ? Il y a sûrement au préalable des définitions à donner à d’autres mots comme utilité, « utilité objective », usage…
J'aurais bien une réponse : solidarité!
Pour moi, une copropriété est une communauté qui s'est réunie dans le but de financer un toit commun, qui, en principe, permet à tous les communautaires de partager le prix de ce toit. Au lieu d'avoir à payer son propre toit, chacun de son côté.
Il me parait logique que tous les communautaires partagent les frais afférents à tout ce qui soutient ce fameux toit!
C'est une réponse.
Une autre serait "à l'utilité pure(???)". Je m'explique: les charges d'entretien et de remplacement éventuel du groom de la porte de l'immeuble seraient en fonction de la fréquence d'ouverture de la porte, càd en fonction du nombre de personnes en ayant la possible possibilité (presque qu'au carré!). Donc il serait évalué au nombre de personnes de chaque appartement, auquel serait ajouté un coefficient, à définir en AG, pour les invités invités (bingo,cette fois c'est le carré!).
Mais on peut trouver d'autres exemples...
Ceci étant écrit, si ton AG décide d'une solution, et si elle ne contrecarie pas les lois générales..."le peuple doit se soumettre à la majorité qui s'est exprimée!". Tu n'arriveras à rien sans discipline!!!!
Bonne chance.
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 14:59:41
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Pour ce qui est de la loi (donc réserve faite de ce qu'il y a dans le RC) :
Les colonnes et chutes verticales ayant vocation à desservir tous les lots sont parties communes générales ou parties communes spéciales (quand il y a plusieurs colonnes et chutes desservant respectivement des lots déterminés);
idem pour les portions horizontales des arrivées et les collecteurs des chutes jusqu'aux points de branchement au réseau extérieur ou à l'égout;
Pour ce qui est des raccordements des appareils privatifs aux colonnes et chutes, les interprétations ont varié, d'autant que la loi de 1965 n'est pas dans le droit fil de la loi de 1938.
Première opinion : le raccordement est commun jusqu'à la pénétration dans la partie privative, privatif ensuite. Critique : pas cohérent techniquement et rien sur une fuite dans la traversée du mur séparatif.
Seconde opinion : pour les arrivées : elles sont communes jusqu'au point de livraison qui est à la vanne d'arrêt, normalement placée après le compteur (qui peut ainsi décompter l'eau consommée par une fuite de la vanne). Cette solution vaut même si tout est dans la partie privative, même la colonne commune.
Pour les évacuations, elles sont sont privatives jusqu'au piquage sur la chute commune sauf dans les parcours qui seraient inaccessibles à tout occupant après sortie de la partie privative.
Dans tous ces cas, les dépenses communes sont réparties au prorata des tantièmes généraux (ou spéciaux le cas échéant) pour deux raisons :
> il s'agit de parties communes et non d'élément d'équipement.
> de toute manière le coefficient d'utilité est égal pour tous les lots. La distance n'est pas un facteur d'utilité Elle peut, dans d'autres cas, être un facteur de l'usage théorique ou de l'utilisation effective.
MAIS les règlements de copropriété viennent parfois perturber cette belle organisation. C'est rarement dans le sens de la simplification, meêm quand il s'agit de règlements anciens.
Enfin il faut signaler qu'il existe des décisions de jurisprudence aberrantes (au sens exact du terme) mais généralement très minoritaires.
Note importante : une bonne multirique syndicale doit préciser que les sinistres provenant d'une partie de canalisation privatisée par le RC parce que située à l'intérieur d'une partie privative sont couverts. C'est un point rarement vérifié lors d'une mise en concurrence d'assureurs. C'est pourquoi il faut se méfier des " Moi j'ai trouvé moins cher !!! ", d'autant qu'il y a une bonne quinzaine d'autres points semblables à vérifier.
D'une manière générale, la tendance des praticiens rédacteurs de règlements de copropriété, à la suite des auteurs et notamment du Professeur Giverdon, est d'étendre au maximum le domaine des parties communess.
Elle est en accord avec les considérations techniques qui commandent même de considérer l'ensemble du système de distribution de chauffage comme parties communes ou éléments d'équipement commun, jusques et y compris les radiateurs. Celà n'interdit pas certaines modifications en parties privatives, mais sous le contrôle d'un technicien du syndicat.
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immobilieris
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 22:14:49
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Mais alors, comment fait on par exemple pour le palier du dernier étage d'un immeuble qui est une partie commune exclusive des coproprietaire de cet étage ?
Les milliemes de cage d'escalier etant entierrement reparties entre ces coproprietaires.
Donc les reparations sont reparties entre les coproprietaires du dernier etage ou à tous les copros de la cage d'escalier ?
(rien n'est indiqué dans le RC) |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 23:05:19
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Toutes les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des tantièmes tels qu'ils sont définis dans le RC et l'EDD. (acte notarié nécessairement publié au fichier immobilier)
François
Dura lex,sed lex. |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 08:04:35
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Il convient de signaler que les réparations de canalisations d'eau enfouies dans les dalles béton des logements privatifs, donc après le compteur divisisionnaire, sont considérées en cas de rupture ou de fuite en charges de bâtiment (ou communes) en cas de rupture.
Elles sont incluses dans l'ossature des bâtiments et ne sont donc pas des charges privatives.
Dans mon immeuble, ce cas s'est produit à 3 reprises dont 1 en 2005 pour un coût global de 1000€ pour des canalisations apparentes
cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 10:48:06
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Une canalisation d'alimentation en eau, après compteur divisionnnire de fraction privative, encastrée dans une dalle de gros oeuvre, vous pouvez gagner gros à prenter celà dans les foires à coté de la femme à barbe.
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Définition des différentes catégories de charges
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