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Perchat
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 17 avr. 2006 : 21:16:15
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En fait, nous nous sommes mis d'accord avec le Syndic sur l'OdJ. Mais il ne nous a pas lu les formulations telles qu'elles apparaissent dans la convocation. Elles n'étaient sans doute pas écrites à ce moment.
Air jordan, le CS fait le mieux qu'il peut avec un Syndic qui fait de même sans doute. Malheureusement, l'un vend et l'autre achète... celui qui achète a tendance a souhaiter obtenir le service qu'il paie.
Après plus de 12h00 de négo en temps cumulé nous n'avons pas réussi a nous mettre d'accord. Le Syndic faisait passé les frais pour travaux votés en AG de 2 à 7% !!! Qui n'est pas séreux ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 23:43:29
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Perchat, pour les honoraires sur travaux : ou bien votre syndic est fou, ou bien il vient d'obtenir son diplome d'architecte, ou encore il y a une faute de frappe ce qui parait impossible puisqu'il s'agit de discussions.
Et pour Felix 1930 : je vous ai indiqué " [Le CS] reçoit en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat ".
Donc, à l'extreme, le CS peut exiger le projet d'ordre du jour du syndic avant expédition.
D'autre part le CS peut exiger l'inscription de certaines questions à l'ordre du jour.
Ces deux solutions sont valables en cas de relations difficiles.
Je maintiens qu'un CS normalement constitué n'éprouve pas de difficulté à participer à l'établissement de l'ordre du jour.
Pourquoi n'a-t-on pas inséré dans le statut une règle indiquant que la convocation ne pouvait pas partir avant validation de l'ordre du jour par le conseil syndical ?
Pour la raison qu'effectivement, sur le plan juridique, le législateur a donné prépondérance au syndic pour la fixation de l'OJ, estimant que la possibilité de demander des inscriptions complémentaires (ancien régime) ou avant l'assemblée (maintenant) permettait de corriger ses omissions éventuelles.
Autre raison, sur le plan pratique : l'expérience montre que lorsqu'un syndic prévoyant propose par circulaire à ses CS des dates pour la vérification des comptes d'une part, une assemblée d'autre part, il n'a pas 30 % de réponses au bout d'un mois.
Il faut maintenant veiller à la sauvegarde du droit d'initiative du CS ou des copropriétaires en sanctionnant vivement les syndics qui ne traitent pas correctement les demandes d'inscription.
Force est de constater que certains syndics ont tenté de contourner le décret en instituant des délais absolument illégaux, mais approuvés à grands vivats par le AG, comme les honoraires de mutation et de contentieux exagérés.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 07:20:17
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bonjour
"la remiose en cause des contrats ? Oui, à dose raisonnable et fait par quelqu'un qui sait lire et analyser une mise en concurrence. Sur ce point voir quelques rapports de la Cour des comptes, pour s'aerer un peu."
merci pour toutes ces info. Pourriez-vous me donner les références de ces rapports de la cour des comptes ? Ou les trouver ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 08:38:02
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Citation :
Initialement entré par albifrons
bonjour
... Sur ce point voir quelques rapports de la Cour des comptes, pour s'aerer un peu."[/i]
merci pour toutes ces info. Pourriez-vous me donner les références de ces rapports de la cour des comptes ? Ou les trouver ?
Bonjour,
Je ne vois pas en quoi les rapports de la Cour des comptes pourraient
vous "aérer" et être utiles en matière de comptabilité concernant les syndicats de copropriétaires et autres entités du même domaine.
Vous pourriez vous en convaincre en lisant les pages du Web avec Google (France).
Si le coeur vous en dit voyez les publications de la Documentation Française.
Mais pour rester dans l'immobilier les pages du site et de celui de JPM vous permettraient d'acquérir des connaissances beaucoup plus profitables, dans l'immédiat.
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 19 avr. 2006 16:06:11 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 11:33:28
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JPM, la possibilité de demander une inscription à l'ordre du jour avant l'AG a toujours existéé avec des syndics "normaux" sans que cela soit,pour autant,inscrit dans un texte de loi.
Il en est de même pour l'ODJ et le budget,malheureusement il y a des syndics anormaux (comme des CS)
En ce qui conserne les 30% de réponses au bout d'un mois nous ne devons pas "fréquenter" les mêmes copropriétés;
Avec un CS normalement constitué et un syndic qui l'est aussi il n'y a aucune difficulté (mais les contraintes de la loi sont faites (devraient être faites) pour les autres ) |
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Perchat
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 17:02:38
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Citation :
Initialement entré par air jordan
bonjour,
Un contrat de syndic ne se negocie pas en AG mais prealablement.
Le negocier en AG releve d'un manque de preparation et de serieux du conseil syndical.
Si vous savez -sans le connaître- que le conseil syndical, dont je fais partie, manque de sérieux et n'a pas préparé l'AG, vous avez sans doute des dons de voyance  . Cela pourrait m'intéresser pour la négociation  .
Plus sérieusement, l'avis d'un Syndic est intéressant sur ce forum car il peut permettre à toutes les parties d'éclairer les situations délicates. Mais je pense qu'il vaut mieux éviter les jugements à l'emporte-pièce. Ils génèrent des querelles excitantes mais stériles. Nous avons préparé l'AG du mieux que nous avons pu, mais je ne refuse pas de me perfectionner si vous avez de judicieux conseils !
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 17:42:29
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Permettez moi de revenir à la question initiale avant d'aller plus loin :
" Le Syndic a inscrit à l'ordre du jour de l'AG 2006 le vote du budget prévisonnel 2006 ET celui de 2007.
Est-ce normal ?"
Yaume à fait les réponses qui convenait : OUI...
Je dirais plutot "Oui, MAIS ...."
Pourquoi ce "..Mais .." ?? Tout simplement parce que les textes sont à la fois précis mais aussi vagues :
L.art.14-1 :"- Pour faire face aux dépenses courantes .... le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."
Il découle de ce texte, précis, que le vote du budget prévis n'a pour fonction que de rendre exigible les fonds nécessaires globalement 'aux dépenses courantes' !!
D'autre part, il faut rappeler que D.art.35-2 précise encore qu'il n'y a plus "d'appels de fonds", bien que la partique perdure ce qui est en soi une bonne chose, mais de simples "avis" préalables à la date d'exigibilité des fonds !!
On peut donc très raisonnablement se poser la question :
Est-ce bien 'nécessaire' de voter dès (mettons) avril 2006 un budget qui entrera en vigueur le 1.01.2007, budget qsu'il faudre de toute façon préciser et reprendre dans un "budget rectificatif" lors de l'AG d'avril 2007 ????
Est-ce bien nécessaire uniquement pour rendre 'exigibles' les fonds votés ???
Est-ce bien nécessaire alors que D.art.43 précise lui-même que :
"Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté."
Je complete donc la réponse de Yaume :
"Est-ce normal ? OUI ... mais l'AG peut en dédider autrement, en autorisant le syndic "..à procéder chaque année pour les 1er et 2ème trimestre de chaque exercice comptable à un 'appel de fonds' qui sera chacun égal au quart du budget prévisionnel de l'exercice précédent." (*)
Plus besoin ensuite de ce casser la tête, quel que soit le syndic.
On vote alors en avril 2006 le budget de l'exercice 2006.
Sur l'ODJ de l'AG élaboré avec le CS, que voila une clause indispensable au contrat du syndic.
[i]- L'ODJ des AG sera obligatoirement élaboré en concertation avec le CS.
(A rapprocher de clauses du type "le recrutement, le choix du personnel du syndicat et l'élaboration de son contrat de travail seront effectués en concertation avec le CS et après qu'il en ait donné 'avis'.")
Hors d'une telle clause contractuelle, il n'existe aucune obligation faite au syndic de prendre 'avis' du CS pour l'ODJ des AG ... comme pour bien d'autres choses, hélas, 3 fois hélas..!!!
Mais de la même façon il n'existe aucune disposition quant à une éventuelle "indexation" de ses honoraires, qui sont totalement libre et que l'AG peut décider comme bon lui semble.
Il faut le marteler ici : le syndic propose l'AG DISPOSE .!!
Pour ma part je suis opposé à une telle clause dans son contrat.
Si le contrat du syndic doit préciser "...les éléments de détermination de la rémunération du syndic...", le montant qui en découle doit resté dans la cadre de la libre négociation, éventuellement tous les ans. (tarctation commerciale CS/syndic préalable à l'AG, bien entendue !!!)
Un syndic qui fait bien son travail, il me semble qu'il doit être justement rémunéré, voire augmenté.
Le syndic qui ne le fait pas bien, même s'il est renouvelé, doit être 'sanctionné' financièrement par l'AG pour " non respect de dispositions légales(et/ou) conventionnelles (et/ou) contractuelles". = retenue sur honoraires.
Donc pas de clause d'indexation : on (l'AG) jugera aux résultats chaque année... sur le tas !
(NB : ce n'est pas le seul article qui permet une autre possibilité : D.art.10 est très net : "...Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrite à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante[/i]."
Dans D.art.43 comme dans ce D.art.10, honteux il faut le redire, que voila un 'toutefois' qui ouvre des portes, dans ce dernier cas sans aucune limite, au préjudice des copropriétaires, ce qui n'est pas du tout le cas pour D.art.43 !!!) |
Edité par - gédehem le 18 avr. 2006 18:03:58 |
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Perchat
Contributeur débutant
19 réponses |
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Perchat
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 18:37:35
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Un nouvel éclairage de la question par gédehem. Merci à vous.
Renseignement pris, je crois que le vote du budget 2007 en 2006 permet aussi au Syndic de recouvrer l'intégralité du montant annuel des charges auprès des copropriétaires retardataires ou récalcitrants.
Si c'est vrai, et même si le Syndicat doit s'assurer du paiement des charges par TOUS les copropriétaires (pour cause de solidarité que vous devez mieux connaître que moi), il faudra que notre conseil syndical s'assure que le Syndic n'est pas plus rigoureux avec les copropriétaires qui posent les questions qui fâchent, qu'avec les "gentils" copropriétaires qui s'en remettent totalement à lui...
Qu'en dîtes-vous ?
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 21:48:37
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Citation :
Initialement entré par Perchat
Citation :
Initialement entré par air jordan
bonjour,
Un contrat de syndic ne se negocie pas en AG mais prealablement.
Le negocier en AG releve d'un manque de preparation et de serieux du conseil syndical.
Si vous savez -sans le connaître- que le conseil syndical, dont je fais partie, manque de sérieux et n'a pas préparé l'AG, vous avez sans doute des dons de voyance . Cela pourrait m'intéresser pour la négociation .
Plus sérieusement, l'avis d'un Syndic est intéressant sur ce forum car il peut permettre à toutes les parties d'éclairer les situations délicates. Mais je pense qu'il vaut mieux éviter les jugements à l'emporte-pièce. Ils génèrent des querelles excitantes mais stériles. Nous avons préparé l'AG du mieux que nous avons pu, mais je ne refuse pas de me perfectionner si vous avez de judicieux conseils !
Bonsoir Perchat,
Je donne simplement un conseil en vous indiquant qu'un contrat de syndic se negocie prealablement à l'AG !
Que voulez vous faire si le syndic refuse de negocier ses tarifs en AG et qu'il n'y a pas d'autres propositions de syndic ?
Le syndic se fera renouveller à ses conditions !
Heureusement, la majorite des syndics font un boulot correct et n'ont pas à negocier les honoraires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 23:19:31
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Air Jordan a raison et je pense qu'il faudrait infléchir la formule de Gedehem : le syndic propose, l'assemblée dispose.
Il y a parfaite égalité entre les deux dans la discussion et la négociation.
L'assemblée peut envoyer balader le syndic comme le syndic peut envoyer balader l'assemblée.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 00:47:25
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Nous sommes entièrement d'accord : sauf à la virgule, ou en présence d'une clause manifestement abusive, le projet de contrat présenté avec la convocation ne se discute pas vraiment en AG.
La négociation CS (ou commision ad hoc) / syndic doit être préalble à la convocation, le projet présenté devant être celui finalisé.
Le CS doit donner son avis sur ce contrat.
A l'AG de ne pas approuver n'importe quoi, en particulier prendre 'pour argent content' ce que propose le syndic .! 
D'où mon expression "le syndic propose, l'AG dispose" qui est simplement là pour rappeler que la décision finale d'approbation du contrat proposé est du seul ressort de l'AG ...
Quant à l'argument .."le vote du budget 2007 en 2006 permet aussi au Syndic de recouvrer l'intégralité du montant annuel des charges auprès des copropriétaires retardataires ou récalcitrants." il est plaisant !!!
Lorsqu'un copropriétaire ne règle pas sa provision du 1er trimestre de chaque exercice, voire aussi celle du 2ème trimestre, toutes deux prévues et exigibles par la résolution que je propose et qu'avance D.art.43, pas la peine de budget prévisionnel pour engager une procédure en recouvrement de créances 'exigibles' !!
Avant de penser à recouvrer l'intégralité de provisions futures, que les syndics commencent à ne pas laisser passer 1 trimestre, 2 tout au plus, sans réglement ...
Regardez dans vos copropriétés ce qu'il en est des impayés : combien de trimestres de retard avant la 'mise en demeure', préalable obligé ? Pour quel montant ??
Alors l'argument avancé ici sur le "montant annuel des charges" ne tient pas la route un instant ! |
Edité par - gédehem le 19 avr. 2006 00:58:25 |
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Perchat
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 11:20:22
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Bon alors d'accord, nous n'avons plus qu'à voter oui dans la situation actuelle, si l'AG ne peut plus rediscuter les clauses du contrat qui lui paraissent exagérées, par exemple:
. photocopies recto verso à 0.2 € et pas de compteur séparé pour justifié du nombre de photocopies,
. Contrat annuel mais avec clause d'indexation pour les augmentations de l'an prochain que personne ne comprend.
Quid des devis soumis à l'AG dont la date de validité est dépassée et avec des parties de travaux dont la nécessité n'est pas établie ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 12:24:54
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Entendons-nous !!!
La modification d'une clause c'estune chouse, la modification ponctuelle d'un tarif, ici celui des photocop, en est une autre !
0,20, c'était son tarif en franc ...qu'il a simplement passé en € ??  A rectifier, bien entendu !!
De même que des clauses 'abusives' style "prise ne charge de la copro", .." remise du dossier au successeur", etc ....
Sur la necessité de faire des travaux complémentaires, seule l'entreprise (ou un homme de l'art) peut vous répondre.
Pour la réactualisation des devis il convient aussi de voir les entreprises. Bien souvent il n'y a pas de changement, "remise commerciale"...
On peut noter 2 choses :
- pour ces travaux comme pour tout travaux, un "cahier des charges" a t-il été rédigé ???
- pour ces travaux, le CS est-il présent, y compris auprès des entreprise pour des renseignement des porécisions ? (sans marcher sur les pieds du syndic, bien entendu..)
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Perchat
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 14:44:48
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Entendons-nous !!!
La modification d'une clause c'estune chouse, la modification ponctuelle d'un tarif, ici celui des photocop, en est une autre !
0,20, c'était son tarif en franc ...qu'il a simplement passé en € ?? A rectifier, bien entendu !!
De même que des clauses 'abusives' style "prise ne charge de la copro", .." remise du dossier au successeur", etc ....
Sur la necessité de faire des travaux complémentaires, seule l'entreprise (ou un homme de l'art) peut vous répondre.
Pour la réactualisation des devis il convient aussi de voir les entreprises. Bien souvent il n'y a pas de changement, "remise commerciale"...
On peut noter 2 choses :
- pour ces travaux comme pour tout travaux, un "cahier des charges" a t-il été rédigé ???
- pour ces travaux, le CS est-il présent, y compris auprès des entreprise pour des renseignement des porécisions ? (sans marcher sur les pieds du syndic, bien entendu..)
Le Syndic n'a pas l'intention de baisser son tarif inscrit dans le contrat (augmentation de 200% par rapport à l'an dernier!). J'espère qu'il ne fera pas de chantage à la démission si l'AG refuse de payer ce tarif. Et oui ! Les clauses abusives, cela aussi je vais le faire remarquer aux copropriétaires lors de l'AG avant le vote du renouvellement du mandat du Syndic. En espérant que nous soyons tous suffisament inspirés pour trouver la voie la meilleure. Je suis pressé que cette AG soit terminée. Je viendrai d'ailleurs rendre compte ici de l'expérience.
Pour les devis "périmés" c'est moins grave que je ne le pensai (effectivement vous avez raison nous demanderons le maintien du tarif).
Par contre, le souci restant est la pertinence des travaux. Il s'agit de travaux "réglementaires" (mise en conformité de la distribution d'eau après conmpteur). Le 1er devis date de juillet 2005, depuis le CS demande au moins un 2ème devis. Hélas le Syndic ne s'en ai occupé que très récemment. Nous n'avons pas vu le 2ème devis avant l'envoi des convocations. Et il s'agit je crois d'une supercherie (le syndic n'y est pour rien). Ce 2ème devis émane d'un sous-traitant du 1er fournisseur. Bien sûr son devis est plus cher (de 30% !). Le prix d'une même pièce varie de 2.29 à 20 € d'un devis à l'autre ! et pour une intervention à 900€ les travaux "complémentaires" s'élèvent à 7000 € pour l'un et 10 000€ pour l'autre (on croit rêver!).
Quoi qu'il en soit, je retiens l'idée du cahier des charges. Il n'y en a jamais de réalisé pour les travaux dans notre copro. Le CS n'est jamais prévenu quand une entreprise vient visiter pour préparer un devis, cela aussi il faudra le négocier d'arrache-pied. Par contre nous deux "malades" à tenter d'être systématiquement présent lors des travaux (ponctuellement bien sûr), par contre le Syndic n'est jamais présent, ni avant, ni pendant, ni à la réception (qui se fait en général par téléphone d'après ce que j'ai compris...)
Mener de front une activité au Conseil Syndical et une vie professionnelle relève de l'exploit et je comprends pourquoi pratiquement personne ne fait rien dans notre copro.
Je me demande si nous ne ferions pas mieux de payer un prestataire pour s'occuper des relations "d'assistance et de contrôle" du Syndic. Savez-vous Mesdames et Messieurs si ce type de prestations existent ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 15:44:10
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...."si nous ne ferions pas mieux de payer un prestataire pour s'occuper des relations "d'assistance et de contrôle" du Syndic. "... et vous auriez ainsi, et très rapidement car sans controle, un charlatan 'tiers' de plus, que vous payeriez (grassement) pour vous roulez dans la farine en toute discrétion ....!!
Entre votre rémunération officielle et l'enveloppe du syndic, qui c'est qui gagne ?? ....
Sans faire de la guerre de tranchée, il faut faire une réunion de travail avec le syndic (même un soir) avec mise à plat des pb : nous avons comme copropriétaires telle et telle exigences, nous attendons de vous telle et telle réponse, non seulement pour ce qui concerne le respect des dispositions légales que conventionnelles, mais aussi de la vie de tous les jours, en particulier le suivi technique des travaux, suivi technique pour lequel vous êtes rémunéré !
Si vous ne pouvez exécuter tout ce qui est prévu, en particulier ici sur les travaux, il faut nous le dire : si vous ne savez pas faire (on ne peut pas tout savoir faire) nous prendrons un 'homme de l'art' pour ce faire'
Si vous ne faites pas tout ce qui est prévu ou que c'est très mal fait, outre le rejet du quitus (systématique !!), nous demanderons à l'AG de ne pas vous rémunérer pour les tâches qui ne sont pas exécutées.
Nous (le CS) entendons être tenu informés de tout évennement dans notre copropriété. Cela fera l'objet d'une clause spécifique dans votre contrat ("Le syndic s'oblige à informer le CS de tout évennement survenant dans la gestion de la copropriété, tout particulièrement pour les travaux qui seront élaborés, suivis en concertation avec lui et réceptionnés après avoir obtenu son avis". un truc dans ce genre).
Sur cette base, qui inclue vigilance, concertation dans la confiance réciproque nous ne seront pas un frein à votre action. (Et si besoin vous ajoutez : Dans le cas contraire soyez certain "que nous vous ferons de la pub" pour préparer votre remplacement devenu alors inévitable.)"
Vous faites ça à votre sauce, bien entendu .....
CR de cette réunion sera notifié (LRAR) très rapidement au syndic.
... Sans oubliez de faire une note d'information aux copropriétaires (CR spécifique non partisan, exposé des faits constatés et exposés).
S'il n'y avait pas quelques bénévoles qui s'occupent de faire tourner la boutique, en copro comme ailleurs, vous ne pouvez pas savoir tout ce qui s'écroulerait autour de nous ....... |
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