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stephetsand
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 18 avr. 2006 : 14:20:17
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Bonjour,
Le président de notre CS est venu me voir ce matin en me demandant de signer un devis qu'il avait demandé pour planter une haie sur la copro.
J'ai téléphoné au syndic pour savoir qui avait demandé ce devis et ils m'ont répondu que c'était le fameux président.
Ma question est de savoir s'il peut faire ça en sachant :
- que je ne veux pas
- que le montant dépasse celui fixé à l'AG avant mise en concurence
Le but de ce président de SC est de faire faire cette haie mais peut-il décider lui meme ou doit il le soumettre à la prochaine AG ?
Je précise une chose, le syndic m'a dit qu'ils attendaient la signature et l'accord du président pour lancer les travaux.
Merci de m'éclairer
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 14:35:37
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Non, il faut que cela soit voté en AG. Ne signez rien et dite au président de CS de mettre cela à l'ordre du jour de la prochaine AG.
Si cela se fait quand même, il faudra refuser cette facture lors de l'approbation des comptes puisque non voté en AG. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 14:45:18
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Il faut le dire et le redire bien fort :
un CS, conseil de surveillance du syndicat, n'a qu'un rôle cousultatif (il donne des 'avis' (L.art.21)) mais n'a aucun pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat, en dehors d'un mandat exprès qui lui aurait été donné (ou à l'un des membres) par une décision d'AG pour un acte déterminé 'expressément' (D.art.21).
Cette délégation préalable de l'AG est indispensable, car elle seule permet d'autoriser son bénéficiaire à engager des fonds, lesquels doivent donc être également décidés par l'AG.
1) votre pdt de CS a tout faux, il est à coté de la plaque : il faut que vous demandiez une réunion du CS pour rappeler les textes et les règles qui s'appliquent ici. En particuler la signature d'un devis par le seul pdt du CS (ou les menbres du CS) n'a aucune valeur et n'engage en rien les copropriétaires.
2) votre syndic est à coté de la plaque, car il ne peut commander de travaux et donc engager de fonds que par décision d'AG. La signature d'un devis par le CS hors d'une décision d'AG ne vait rien. Il ne peut pas l'ignorer !!! S'il passe outre, c'est la faute professionnelle (le lui rappeler, au besoin avec copie à son assurance RCP et son 'garant' !). |
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stephetsand
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 15:49:07
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Merci questionappart et gédehem pour vos réponse.
Cependant, j'aimerai savoir ce que risque l'un et l'autre en décidant de lancer ces travaux.
Si les rappels à l'ordre et les menaces n'ont aucun effets, auprès de qui je peux me plaindre ? |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 16:41:12
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Si les comptes ne sont pas approuvés , c'est-à-dire si la facture n'est pas approuvé en AG, alors elle sera à charge du syndic.
En cas de faute par le président du CS, il peut être considéré comme responsable de la faute et jugé pour cela. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 16:53:16
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Sans attendre une AG et une éventuelle approbation des comptes, il faut dès ce soir rédiger une lettre (LRAR) au Pdt de ce CS (avec copie aux autre membres et au syndic) pour rappeler le cadre juridique dans lequel s'inscrit le CS, la responsabilité personnelle de celui qui 'déciderait' de tvx et d'engager des fonds du syndicat en dehors d'une décision d'AG, ainsi que de la responsabilité personnelle du syndic, lequel en qualité de "professionnel de la gestion immobilière" (?? ??) ne peut en aucun cas ignorer le coté illicite de cette 'pratique' et donc de son impossibilité de passer ici un marché ou un contrat pour de tels travaux.
Il faut enfin leur rappeler qu'en dehors d'une décision d'AG prise conformément à ce qui est dit L.art.14-2, ces travaux ne peuvent faire l'objet d'un appel de fonds spécifique, le syndic ne pouvant rien 'exiger' des copropropriétaires, lesquels ne sont donc 'obligés' à rien du tout !!! |
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stephetsand
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 17:04:14
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J'ai trouvé ce texte sur le site de l'unarc:
Par ailleurs - et ceci est valable pour les dépenses courantes - il ne doit pas engager de dépenses dépassant un certain montant sans consulter au préalable le conseil syndical. Cela ressort de l'article 21 paragraphe 2 de la loi du 10 Juillet 1965.En 1985, le législateur a voulu donner un pouvoir de contrôle a priori au conseil syndical, et a donc institué une règle selon laquelle le syndic devait faire voter, par l'assemblée générale, un montant de dépenses courantes au-delà duquel la consultation du conseil syndical était obligatoire.
Si le syndic n'a pas fait voter de montant, la sanction est qu'il doit soumettre toutesdépenses au conseil syndical préalablement à leur engagement.
Le syndic doit demander au conseil syndical un avis écrit, ceci pour éviter que le syndic ne puisse se cacher derrière un quelconque et vague avis oral incontrôlable. Cela résulte non pas de l'article 21 de la loi, qui est muet sur ce point, mais de l'article 11 du décret du 17 Mars 1967, qui indique que le syndic doit adresser, avec les convocations, les avis écrits du conseil émis dans le cadre des dispositions de l'article 21.
Quel est cet avis écrit que le syndic doit demander au CS ?
Cet avis peut il engager les frais de mon cas ou doit il etre soumis à l'AG ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 17:07:30
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| Stephetsand, vous précisez « que le montant dépasse celui fixé à l'AG avant mise en concurrence », qu’a décidé l’assemblée générale à ce sujet. |
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stephetsand
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 17:31:19
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Le montant décidé avant mise en concurence et adopté lors de la dernière assemblée est de 460 €.
Dans notre cas, le montant du devis que le psdt du CS a demandé est d'environ 1300 €.
Si j'ai bien compris toutes le réponses, ce devis doit etre soumis à la prochaine AG des copro et il faut donc rappeler à l'ordre le syndic et le psdt du CS ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 18:08:53
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Stephetsand, faites exactement ce que Gédehem vous a dit de faire, mais en précisant que la dépense ne peut en aucun cas dépasser la somme de 460 € comme l’assemblée générale l’a voté et dites leurs qu’ils engagent chacun leur responsabilité civile.
La responsabilité du conseil syndical :
Le conseil syndical ne peut voir sa responsabilité engagée car, à la différence du syndicat des copropriétaires, il n’a pas la personnalité morale.
En revanche, les conseillers syndicaux ainsi que le président du conseil syndical sont personnellement responsables des fautes commises lors de l’exécution de leurs missions.
Il est donc recommandé que les membres du conseil syndical prennent une assurance responsabilité civile pour garantir les risques liés à l’exercice de leur mission.
La responsabilité du syndic :
Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes qu'il aurait commises dans l'exercice de ses fonctions et le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui pour obtenir des dommages intérêts à ce titre.
Il est assuré spécialement pour ce type de problème Attention, la gestion du syndic ne peut être mise en cause si l'assemblée générale a voté le quitus de gestion.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=38274
http://www.inter-coproprietes.com/portail/logement/syndic.html#responsabilite
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 21:07:01
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stephsand,
L'article 21 de la loi n'accorde en aucune manière au Conseil Syndical, le droit de décider des travaux, dont le montant se situe dans la marge comprise entre 0 et le montant décidé par l'AG.
Ce montant décidé par l'AG constitue seulement une obligation pour le syndic ne ne pas régler les travaux réalisés (suite à une décision d'AG) dont le montant dépasse celui fixé, sans consulter le CS.
C'est très différent.
Suivez les conseils de gedéhem et refusez toute initiative du CS. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 00:07:33
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Sur Eastpark Citation :
Il est assuré spécialement pour ce type de problème Attention, la gestion du syndic ne peut être mise en cause si l'assemblée générale a voté le quitus de gestion.
Le quitus ne porte que sur les actes qui ont été manifestement portés à la connaissance de l'assemblée
Si les comptes comportent une facture de 2500 € pour des fournitures non indispensables commandées par le syndic sans autorisation de l'assemblée, l'approbation des comptes et le quitus entraînent la ratification de l'excès de pouvoir.
Mais si le syndic a oublié de faire opposition après une vente, l'assemblée l'ignore et cette faute n'est pas couverte par le quitus.
Il ne pourrait en être autrement que le CS a repéré la faute et l'a signalée dans son rapport.
Pour LD47 Citation :
Ce montant décidé par l'AG constitue seulement une obligation pour le syndic ne ne pas régler les travaux réalisés (suite à une décision d'AG) dont le montant dépasse celui fixé, sans consulter le CS.
L'avis du CS prévu par l'article 21 alinéa 2 concerne surtout les contrats et marchés soumis à l'assemblée général. Preuve en est que l'avis doit être joint à la convocation.
Il peut toutefois s'appliquer aussi à des marchés et contrats que le syndic peut souscrire sans autorisation préalable de l'assemblée. Si le montant est supérieur au plafond voté, le CS doit être consulté. Le syndic n'est pas tenu de respevis du conseil syndical et le CS ne peut s'opposer à des paiements.
C'est l'assemblée qui approuvera ou non la position du syndic.
Et sur l'avis de l'ARC cité par Stephetsand Citation :
1) Par ailleurs - et ceci est valable pour les dépenses courantes - il ne doit pas engager de dépenses dépassant un certain montant sans consulter au préalable le conseil syndical. Cela ressort de l'article 21 paragraphe 2 de la loi du 10 Juillet 1965. En 1985, le législateur a voulu donner un pouvoir de contrôle a priori au conseil syndical, et a donc institué une règle selon laquelle le syndic devait faire voter, par l'assemblée générale, un montant de dépenses courantes au-delà duquel la consultation du conseil syndical était obligatoire.
2) Si le syndic n'a pas fait voter de montant, la sanction est qu'il doit soumettre toutesdépenses au conseil syndical préalablement à leur engagement.
3) Le syndic doit demander au conseil syndical un avis écrit, ceci pour éviter que le syndic ne puisse se cacher derrière un quelconque et vague avis oral incontrôlable. Cela résulte non pas de l'article 21 de la loi, qui est muet sur ce point, mais de l'article 11 du décret du 17 Mars 1967, qui indique que le syndic doit adresser, avec les convocations, les avis écrits du conseil émis dans le cadre des dispositions de l'article 21.
Pour 1 : même observation que faite ci dessus. La consultation est obligatoire mais :
> si les marchés et contrats sont soumis à l'AG, le syndic exécute les décisions prises
> s'il s'agit de marchés et contrats pouvant être souscrits par le syndic seul, la consultation est obligatoire mais le syndic peut passer outre.
Pour 2 : le syndic est en faute de n'avoir pas inscrit la question à l'ordre du jour. Le texte est muet sur les conséquences. La règle indiqué n'existe pas. Compte tenu de sa faute, le syndic doit agir avec prudence.
Pour 3 : l'avis écrit est nécessaire par nature dans le cas des marchés et contrats soumis à l'AG puisqu'il doit être joint à la convocation. La motivation " pour éviter que le syndic ne puisse se cacher derrière un quelconque et vague avis oral incontrôlable " est donc dépourvue de fondement. Le commentaire des textes doit toujours rester serein.
Dans le cas des autres marchés et contrats, il doit être écrit dans l'intérêt commun. Le cas n'est pas évoqué par l'ARC.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 01:23:34
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Bonsoir JPM,
Ma lecture, qui est aussi celle de plusieurs syndics, de cet article, est que, au-delà d'un certain montant des marchés et des contrats, décidés par l'AG, la réception des travaux permettant au syndic d'effectuer le paiement de l'entreprise, se fait après avis du CS.
Concernant la suite de ce que vous écrivez, je suis étonné de cette affirmation :
Citation :
Il (l'avis du CS - NDLR) peut toutefois s'appliquer aussi à des marchés et contrats que le syndic peut souscrire sans autorisation préalable de l'assemblée. Si le montant est supérieur au plafond voté, le CS doit être consulté. Le syndic n'est pas tenu de respevis du conseil syndical et le CS ne peut s'opposer à des paiements.
Sauf urgence, je ne vois pas dans quel cas le syndic pourrait souscrire des marchés et contrats sans autorisation préalable de l'assemblée. En plus, vous écrivez que même si le montant dépasse le plafond voté, il peut également le faire et ne même pas tenir compte de l'avis du CS. C'est assez extraordinaire.
Vous prenez la précaution d'écrire juste après : "C'est l'assemblée qui approuvera ou non la position du syndic.". Il est clair que s'il a entrepris une démarche contraire à la loi, mais que l'AG l'accepte à posteriori, il ne subira aucune conséquence. Cela ne change rien au fait que la démarche a été faite contrairement aux stipulations de la loi.
En tous cas, il ne pourra exiger de paiements par les copropriétaires, préalablement à l'accord obtenu a posteriori, pour les travaux qu'il aurait décidé ainsi.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 10:15:13
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Il est incontestable (jurisprudence et doctrine) que le syndic peut passer seul des marchés et contrats. La question a déjà été traitée sur le site. La jurisprudence est même assez large sur ce point.
Il est aussi incontestable que le syndic n'est pas tenu de respecter l'avis du conseil syndical qui n'est doté d'aucun pouvoir de décision mais seulement d'une fonction consultative.
Il en est bien entendu de même pour l'assemblée qui peut décider le contraire de ce que propose le conseil syndical, en accord ou non avec le syndic.
Ces deux principes doivent être rappelés avec insistance car, - ce sujet le montre -, on croit que le conseil syndical est doté d'une maîtrise que le statut ne lui confère pas.
Une exception bien sur : quand le CS a été investi d'une délégation de décision par l'assemblée.
Et j'ai effectivement rappelé que le contrôle a posteriori de l'assemblée peut tout remettre en question. Le reproche fait à un syndic d'avoir souscrit tel ou tel contrat peut faire l'objet d'un contrôle judiciaire sans remettre en question les effets juridiques d'une révocation ou d'un non-renouvellement de mandat. Le syndic peut seulement obtenir une indemnité pour des critiques manifestement injustifiées.
Le contraire est possible quand un syndic a souscrit un contrat desastreus.
Un arrêt récent a validé la souscription d'un contrat de diagnostic trimestriel d'infestation par les termites !!! Je suis le premier à dire que ce genre de contrat est absurde 
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stephetsand
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 17:58:42
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Merci à tous pour vos conseils avisés.
Je vais donc me charger de cette affaire. |
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