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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
 Posté - 19 avr. 2006 : 13:58:29
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Lors d'une location habitation vide (3 x 3 ans), j'ai établi 2 exemplaires d'acte de caution solidaire (avec ma signature apposée), demandant à celle-ci de remplir ce qui lui était imparti. Celui me revenant m'a été restitué avec bien toutes les mentions manuscrites obligatoires.
Un jugement (référé + appel) avait déjà été prononcé qui avait retenu cette personne solidairement responsable du locataire défaillant.
Cette même personne caution confirme son engagement par une reconnaissance de dette (acte novatoire)mais change d'avis et je fais une Injonction de payer que je gagne. Mais elle fait opposition à cette I.P.
Alors elle présente le 2° exemplaire de l'acte de caution lui appartenant qui lui aurait été incomplétement rempli par elle-même, invoquant des vices de forme.
Le juge de l'opposition lui donne raison et se permet même de me demander le remboursement, non seulement de l'acompte qu'elle m'avait versé mais en plus les sommes qui ont été récupérée par huissier en exécution de l'autre jugement antérieur!!!!!
je suppose que je vais encore devoir refaire une procédure sur le fond ?
la question fondamentale est :
Quel est l'exemplaire de caution solidaire qui doit être retenu par le juge ? Y-a-t-il des précision juridiques sur le sujet ? De la jurisprudence ?
Nota sur le contexte :7 ans d'alliènation avec contentieux et fréquentation des Tribunaux, un locataire qui m'a couté plus cher que des enfants à charge. Une caution qui peut s'échapper miraculeusement, un ex-locataire qui sait s'organiser pour être insolvable. Un appartement (le seul que j'ai en location)dévasté que je n'ai pas les moyens de remettre en état, plus loué depuis + d'un an, étant moi-même au RMI.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 14:35:25
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genia: vpus avez été très imprudent.
un acte de caution solidaire DOIT être remplie de la main même de la personne qui se porte caution ET en présence du propriétaire.
Il ne faut jamais l'envoyer à remplir par courrier. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 17:11:04
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| en quoi diffèrent les exemplaires (le vôtre et celui que la caution présente) ???? |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 19:30:34
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Manquait : Rappel manuel du montant de base du loyer mensuel (par ailleurs déjà inscrit à la machine à écrire) et des conditions de son augmentation (indice INSEE).
Sinon il y avait déjà à la main son engagement à payer les loyers et tout le reste, qu'un exemplaire de bail lui a été remis (signé aussi par la caution où bien sûr tout est déjà détaillé),qu'elle a parfaitement connaissance de la nature et de l'étendué de son obligation contractée etc...
C'est courant quand même que des personnes cautions solidaires ne se déplacent pas (famille, souvent éloigné géographiquement ..)et que ce soit le locataire qui vous fournissent ou par envoi posté. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 22:53:12
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genia: et c'est courant, dans ce cas, que le tribunal reconnaisse que l'acte de caution solidaire est nul.
soit la caution se déplace, soit l'acte est rédigé par un notaire. |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 04:51:36
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C'est bien d'être pro.
Pour ma part, j'ai fait confiance.
Difficile d'être intransigeant et d'exiger ce qu'un locataire affirme excessif. Dès que vous sympathisez un peu, vous devenez "compréhensif" et c'est là que vous pouvez devenir la proie d'un malhonnète (uniquement !)
Parceque toute la question est là, on ne sait pas à qui on a affaire partout. La Loi est cencée limiter les dégâts, mais ne résoud aucun des problèmes d'abus de confiances et escroqueries en tout genre.
Il est très bien que certains aient réfléchi à savoir comment on doit rédiger un acte de caution solidaire. Ils se sont dit : ces pauvres personnes prennent de grands risques et signent sans vraiment savoir ce que sont leurs engagements. Alors on va les obliger à vraiment comprendre. Et de là à répéter qu'on sait bien tout et d'écrire les textes de Loi, au point qu'un engagement de garant est devenu une page d'écriture alors que plus personne ne veut perdre son temps à ce genre d'activité. La seule chose qui compte c'est : A combien en argent et combien en temps on s'engage, le reste est sur le bail dont on remet un exemplaire. La caution n'est pas en principe plus con que le locataire (à qui on ne demande pas de recopier tout les articles du bail).
Donc on en arrive à un niveau d'absurdité effrayant.
Pourtant cette surabondance de mentions obligatoires devient une aubaine pour le malhonnète : en cherchant bien on finit souvent par trouver quelquechose qui manque.
Et vlan, annulées les dettes ! on l'a bien couillonné le proprio !
Après lui avoir fait tirer la langue de multiples années en ne payant pas, en bousillant un max son logement, c'est la cerise sur le gâteau.
Et de l'avocat dire de sa cliente qu'elle ne savait pas vraiment à quoi elle s'engageait(le montant du loyer était marqué à la machine, sur le bail, mais elle ne l'avait pas vraiment compris puisque pas réécrit elle-même à la main : logique)et puis c'est même marqué dans la Loi cette obligation, donc on va pas se priver d'une telle aubaine.
Bon je parle en pauvre amateur, je n'avais pas les moyens de m'offrir les services d'avocats, notaires, Internet n'existait pas encore et j'ai pas fait un bac + 5 en droit immobilier (ce qui me semble le niveau minimum pour ne pas se faire arnaquer dans ce domaine).
Faire confiance est certainement l'acte de vulnérabilité que l'on peut payer très cher. Mais ne pas faire confiance à autrui c'est aussi très insultant puisque l'on signifie à l'autre que l'on doit se méfier de lui. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 10:22:33
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Genia, Je comprends parfaitement votre amertume et déplore tout comme vous, cette évolution. Je suis moi aussi, plutôt de même nature que vous: faire confiance puisque nous allons "vivre" ensemble un contrat, autant que ca se passe le mieux possible, et jusqu'à maintenant n'ai eu aucun problème (il existe tout de même encore des locataires honnêtes ...) -
Mais il est vrai qu'après avoir lu certaines aventures de bailleurs, et depuis peu, surtout en matière de caution mal rédigée, je ne donnerai plus d'appart sans voir les cautions, sans qu'ils signent devant moi (et moi reprenant les documents mot à mot  ) ... ou avoir un engagement certifié par notaire (mais est-ce aussi "sécure" ???).
J'ai eu le cas récemment avec un jeune couple très sympa mais, dont les parents résidaient dans le Sud; entre 2 candidats (sérieux l'un comme l'autre), j'ai choisi celui dont la caution pouvait se déplacer.
Vu l'importance de l'enjeu, ne pourriez-vous pas demander assistance auprès d'un avocat (immobilier)? Il y aurait peut-être matière à prouver le faux, puisque vous avez tout de même des documents en main ... mais sorry, pas assez calée sur ce sujet. Bonne chance à vous. |
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GENIA
Contributeur senior
84 réponses |
Posté - 20 avr. 2006 : 13:43:10
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Bravo Julia, votre attitude est tout à fait adaptée à notre époque où il faut toujours plus se protéger.
C'est vous qui avez raison.
Malheureusement, j'ai eu la malchance de tomber à répétition sur des personnes qui ne méritaient que de dormir uniquement sous les ponts.
Mon exemple est certainement une exception, mais comme vous dites si celà peut faire prendre conscience de ce que l'on peut risquer, c'est toujours celà...
Toujours ce conflit du coeur et de la raison : Il faudrait lorsque ses interêts sont en jeu supprimer son émotion, sa mésiricorde, sa pitié, sa générosité. Comment ne raisonner que rationnellement et échapper à toutes les manipulations psychologiques qui ont lieu dans toutes les communications entre les humains ?
j'avais quand même pris beaucoup de précautions : j'avais un bail conforme, une caution auprès d'une personne solide (biens immobiliers + retraite)dans un immeuble entretenu (je suis moi-même le syndic bénévole). La personne qui avait postulé était la tante (BCBG)d'un SDF au RMI qu'elle décidait d'aider pour une réintégration sociale. Sa bonne volonté, son honorabilité m'avait touché et j'avais cru participer aussi à une B.A. Celle-ci clamait haut qu'elle serait toujours présente comme interlocutrice (le locataire étant plutôt prostré et muet). Cette personne prenant tout en main et plutôt rassurante ce qui avait fait baisser ma garde. Dès les premiers mois de location je constatais l'absence de paiement des charges (somme extrémement minime) le reste venant de la CAF. Quelques mois plus tard, R.V. chez médiateur pour étalement de la dette. Re-dette le médiateur dit ca suffit aller au Tribunal maintenant. La tantine me lache, 3 ans de procédure. Locataire + Caution condamnés. Ouf le locataire part en HLM. L'ardoise laissée est sallée, mais surtout l'appart bousillé. La caution se manifeste : elle veut régler à l'amiable, sa conscience la titille elle trouve normal d'assumer ses engagements. On fait reconnaissance de dettes, acompte versé.
Mais la tantine lui dit : Viens voir mon avocat, il va te trouver la solution. Et il l'a trouvé. Je fais une injonction de payer avec la R.D., je gagne. Opposition : je perds (avec remboursement des sommes que je viens juste de faire récupérer du jugement rendu en 2004)
Là j'attends la visite de l' huissier (qui sait le même !) ....
Je crains de péter les plombs, comme l'on dit.
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