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 Sujet  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 16 oct. 2007 : 22:24:09
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous n'aviez pas, et vous n'avez toujours pas répondu. Sinon à côté, comme d'habitude. On s'en contentera donc.
Il faudra peut être aller voir un ophtalmo pour qu'il vous retire le beurre fondu autour de vos paupières alors. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 07:35:46
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Citation :
Initialement entré par jcm
Et pourtant c'est bien btsimmo qui a raison :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54958&whichpage=1
Ca c'est le comble quand même, que le vendeur paye 2 fois la commission. Bonjour la réputation de la profession si les vendeurs se trouvent condamnés à payer des DI alors qu'ils sont de bonne foi. Est ce un cas isolé que vous cité ou cela s'est il vu souvent ? |
Edité par - Scorpion le 17 oct. 2007 07:36:08 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 08:18:59
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Citation :
Initialement entré par Scorpion
Est ce un cas isolé que vous cité ou cela s'est il vu souvent ?
L'agent immobilier a gagné parce qu'une clause spéciale avait été inséré dans le mandat. Cette clause n'est pas répandue, par contre il faut que les vendeurs se méfient très fortement de la rédaction du mandat. Ce n'est évidemment pas un agent immobilier qui va expliquer ceci clairement à la signature du mandat. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 08:26:11
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Scorpion,
Ce n'est pas deux fois la commission, c'est la comm à celui qui a vendu et c'est normal, et des DI de celui qui a donné un coup de canif dans le contrat et c'est normal aussi.
Dans un tel cas, les vendeurs sont rarement de bonne foi. Exemple l'agence A trouve le client. Comment ? En dépensant de l'argent, grâce à ses investissements, en passant du temps sur l'affaire. Bien s'occuper d'une affaire c'est plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros.
Intervient alors l'agence B qui n'a rien fait pour la promotion du bien, et c'est elle qui devrait retirer les marrons du feu, en privant A de toute rémunération ? C'est cette solution, généralisée, qui serait mauvaise pour la profession.
En effet aucune agence ne pourrait réaliser quelque investissement que ce soit car, une fois le client trouvé par ses soins, elle serait certaine qu'il irait acheter le même bien ailleurs. C'est ce nivellement par le bas qui serait préjudiciable à la profession.
C'est comme si pour payer une course en taxi il fallait la payer à un chauffeur mais pas forcément à celui qui vous a transporté. A chaque station on verrait alors des chauffeurs sans voiture attendre le client ; mon collègue vous demande 40 euros pour vous avoir transporté depuis l'aéroport ? Si vous me payez la course, moi, je vous prends 20 ! Interviendraient rapidement d'autres chauffeurs qui proposeraient 10, voire 5, ne pensez vous pas que ce serait encore trop payé pour n'avoir rien fait, et que ce serait la mort des taxis ?
Le rôle essentiel d'une agence c'est de trouver l'acquéreur pour le compte du vendeur. Lorsqu'elle a accompli sa mission, est-ce normal de la spolier de la rémunération prévue ?
Oui, cette jurisprudente est constante. Et c'est heureux.
Mais beaucoup d'AI se trompent et vont réclamer la commission, et non des DI sur la base de la clause du mandat interdisant au vendeur de traiter directement ou indirectement avec l'acquéreur trouvé par leurs soins. Dans ce cas ils se font retoquer. |
jcm |
Edité par - jcm le 17 oct. 2007 08:27:07 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 08:33:55
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Scorpion
Est ce un cas isolé que vous cité ou cela s'est il vu souvent ?
L'agent immobilier a gagné parce qu'une clause spéciale avait été inséré dans le mandat. Cette clause n'est pas répandue, par contre il faut que les vendeurs se méfient très fortement de la rédaction du mandat. Ce n'est évidemment pas un agent immobilier qui va expliquer ceci clairement à la signature du mandat.
Oh cette clause se trouve depuis toujours dans la plupart des mandats. Allez voir sur edpref.com...
Quels sont les engagements pris par un vendeur lorsqu'il signe un mandat simple ?
- passer par l'agence s'il traite avec un client que celle-ci lui a présenté ;
- prévenir l'agence s'il vend par ailleurs ou décide de ne plus vendre.
Ce n'est pas vraiment exorbitant.
Et on ne voit pas pourquoi on ne l'expliquerait pas aux vendeurs. On l'explique au contraire en long en large et en travers. Mais une fois la mission accomplie et le client trouvé, la tentation est grande d'essayer de ne pas payer... |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 08:39:54
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par Scorpion
Est ce un cas isolé que vous cité ou cela s'est il vu souvent ?
L'agent immobilier a gagné parce qu'une clause spéciale avait été inséré dans le mandat. Cette clause n'est pas répandue, par contre il faut que les vendeurs se méfient très fortement de la rédaction du mandat. Ce n'est évidemment pas un agent immobilier qui va expliquer ceci clairement à la signature du mandat.
LeNabot vous me faites plaisir vous reconnaissez donc enfin que btsimmo a raison ! Et que tout cela repose sur une clause du mandat !Alors pourquoi ne pas vite le lui dire, il vous a demandé votre avis le 8 juin !
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54958&whichpage=5#top
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jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 08:43:28
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Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot vous me faites plaisir vous reconnaissez donc enfin que btsimmo a raison ! Et que tout cela repose sur une clause du mandat !
jcm, entre ce qu'à dit btsimmo et vos discours, il y a une marge reconnaissez le. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 09:19:39
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jcm,
La loi Hoguet reconnait à l'acheteur le droit de choisir l'agence de son choix pour signer le compromis. Maintenant la jurisprudence accorde des DI à l'agence qui a présenté l'acheteur en premier. Qu'on appelle ca commission ou DI, il s'agit bien de payer 2 fois pour le vendeur.
Je suis d'accord que c'est anormal que l'agence qui ait trouvé l'acheteur ne touche rien. Mais d'un autre coté, il est légitime pour l'acheteur de signer avec une agence qui prend moins de commission, c'est la libre concurrence.
La loi Hoguet est dépassée par la concurrence acharnée entre agences. Ce n'est pas avec ce genre de pratiques (demander des DI) que la part de marché des AI va croitre. Si cela venait à se savoir par l'opinion publique, ca serait préjudiciable à la profession. Maintenant j'admets qu'il y a beaucoup trop d'abus, autant de la part des agences que des particuliers, et il est grand temps de réformer ce système. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 11:57:39
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
LeNabot vous me faites plaisir vous reconnaissez donc enfin que btsimmo a raison ! Et que tout cela repose sur une clause du mandat !
jcm, entre ce qu'à dit btsimmo et vos discours, il y a une marge reconnaissez le.
Aucune. La preuve : voici ce que disait btsimmo le 8 juin, suivi de ma réponse dans laquelle je déclare être d'accord à 100 %.
"Pour avancer, je vous propose de proceder par étape, pour mieux situer nos désaccords :
Merci de nous dire sur quels points vous n'etes pas en accord
1. En cas de mandats non exclus, rédigés avec une clause interdisant seulement de traiter directement avec le vendeur(type T....), l'acquereur à effectivement la possibilité de choisir l'agence. Et aucune des autres agences n'a droit ni a sa comm, ni a indemnité quelconque. (les arrets que vous cités vous ds ce sens)
2.La COMMISSION est due à l'agence qui a effectivement conclue la vente.
3.A droit à des INDEMNITES, l'agent qui s'est vu evincé a la condition qu'il puisse prouver une faute du vendeur.
4.Si le mandat contient une clause redigée ainsi :
Citation :
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Pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou parte-naire avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.
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le fait pour le mandant de traiter avec un autre agence, est une faute contractuelle.
5.la faute (contractuelle) du mandant constitue une faute du vendeur, donc l'agent evincé à droit a des indemnités, (voila ce qui est dit ds l'arret cité par jcm)
en esperant que nous arriveront en procédant point par point à faire avancer le schmilblik
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Edité par - btsimmo le 08 Jun 2007 10:40:18
phc
Messages 142
Posté - 08 Jun 2007 : 10:54:43
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Voilà un résumé qui peut clore le sujet.
phc
Messages 4156
Posté - 08 Jun 2007 : 14:30:10
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D'accord à 100 % avec vous, btsimmo.
Quant à LeNabot... il est vraiment bouché ou il fait semblant ?
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jcm
Quant à votre réponse, LeNabot, on peut dire sans grand risque de se tromper qu'elle est un peu hors sujet, comme d'ailleurs chaque fois que vous vous sentez acculé ; c'est à dire en gros chaque fois qu'on essaie d'avoir une discussion avec vous.
Citation :
"Après c'est vous qui vous plaignez d'avoir un roquet à vos basques.
Vous feriez bien de réfléchir aux causes qui vous ont fait débouté personnellement dans l'arrêt cité ici.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54460
Cour de Cassation - pourvoi : 91-10747.
Et j'ai été sympa, j'ai occulté votre nom ainsi que celui de vos clients. Vous éviterez d'en faire un fromage une nouvelle fois.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 6 octobre 1993 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 91-10747
Publié au bulletin
Président : M. de Bouillane de Lacoste.
Rapporteur : M. de Bouillane de Lacoste.
Avocat général : M. Lupi.
Avocats : M. Ricard, la SCP Nicolay et de Lanouvelle.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que le 14 mai 1985 un client de jcm a donné mandat à jcm, agent immobilier, de vendre un terrain lui appartenant, moyennant le versement par elle d'une commission de 40 000 francs ; que ce mandat, d'une durée de 3 mois, n'était pas exclusif, Mme Z. s'engageant toutefois à ne pas vendre sans le concours de l'agence, même après l'expiration du délai de 3 mois, à un acquéreur qui aurait été présenté par jcm dans ce délai ; que le 29 juin 1985 jcm a fait visiter le terrain à M. Y, qui a signé un bon de visite par lequel il déclarait avoir eu connaissance de l'affaire par l'agent immobilier et s'engageait à ne pas acheter le terrain sans son concours, même après expiration du mandat donné par Mme Z, sous peine de dommages-intérêts d'un montant non inférieur à la commission prévue ; que, selon acte sous seing privé du 23 septembre 1985 et acte authentique du 19 décembre suivant, Mme Z a vendu le terrain à M. Y sans en aviser l'agent immobilier ;
Attendu que pour condamner l'acquéreur à payer à jcm le montant de la clause pénale stipulée dans le bon de visite, réduite à 20 000 francs, l'arrêt retient que l'engagement souscrit par M. Y " est parfaitement valable, et il est tout à fait normal qu'il ne soit pas enserré dans les mêmes limites de temps que le mandat, la tentation étant grande, alors, de signer un compromis quelques jours seulement après l'expiration du mandat pour évincer l'agent immobilier " ;
Attendu qu'en fondant ainsi sa décision sur l'existence du bon de visite, alors que seul le mandat de vente, donné à l'agent immobilier, justifiait sa rémunération, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement du chef des condamnations prononcées contre M. Y, l'arrêt rendu le 16 octobre 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry.
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Quand on perd des procès, on n'affirme pas n'en avoir jamais perdu. Il est vrai qu'avec vous on est habitué soit aux mensonges, soit aux parjures. Combien de fois avez vous affirmé ne plus jamais revenir. Vous ne sortiriez pas du même moule que votre confrère jmkdb avec qui vous vous êtes joyeusement étripé ici ?
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
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Edité par - LeNabot le 08 Jun 2007 15:00:09 "
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jcm |
Edité par - jcm le 17 oct. 2007 17:51:20 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:50:10
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Citation :
Quant à votre réponse, LeNabot, on peut dire sans grand risque de se tromper qu'elle est un peu hors sujet, comme d'ailleurs chaque fois que vous vous sentez acculé ; c'est à dire en gros chaque fois qu'on essaie d'avoir une discussion avec vous.
Vous êtes vraiment l'hôpital qui se fout de la charité.
Quant on se permet d'initier un fil comme celui là qui n'avait d'autre but que de faire pleurer sur votre sort et en rajoutant "c'est lui ou moi", il y a vraiment de quoi rire sur vos capacités dialogue.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54460
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 17 oct. 2007 17:51:33 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:53:27
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Oui, vous êtes décidément très fort pour détourner la conversation quand ça vous arrange. En voici une nouvelle démonstration.
Alors, où elle est la "marge" entre mon discours et celui de btsimmo ? |
jcm |
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