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kopro
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 Posté - 23 avr. 2006 : 09:56:29
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Bonjour à toutes et à tous.
J'ai un appartement avec jardin, jouxtant celui de mon voisin.
Ce dernier a des arbres plantés à moins de deux mètres de la limite séparative (marquée par des haies vives). Les branches des arbres, "grands adultes" de plus de 8 mètres, dépassent de la limite et sont la source de saletés (fientes d'oiseaux, brindilles, feuilles) souillant ma terrasse.
Questions :
Mon voisin ayant acquis son appartement (et les plantations) il y a 5 ans d'un propriétaire précédent, puis-je malgré tout évoquer l'article 673 CC (élagage), voire 672 CC (arrachage) par injonction par lettre recommandée avant d'introduire une action auprès du Tribunal d'Instance (demande amiable infructueuse) ? Si non, quels en seraient les motifs ?
Précisions :
A) aucune réglementation locale n'est en vigueur dans ma commune (vérification faite auprès de la Mairie).
B) les arbres n'ont pas encore fêté leurs 30 ans.
C) j'ai déjà lu et relu les divers textes y relatifs et recherché les réponses à mes questions, mais, pour "coller" précisément à mon cas de figure, je recherche une expérience ou un témoignage, ou l'avis d'un expert pour savoir si il y a un moyen, un motif, une raison, pour lequel/laquelle ces textes ne s'appliqueraient pas, ou s'appliqueraient de façon nuancée, notamment en raison d'un achat après que l'arbre ait poussé, ou du fait que la demande d'élagation/arrachage n'ait pas été formulée aux propriétaires précédents...
Autres questions :
Que faut-il comprendre par "réglementation d'usage", terme évoqué lors de l'application des articles 672-673 CC ?
Et, dans les conditions évoquées, l'arrachage peut-il être demandé (malgré une succession de propriétaires différents) ? Enfin, l'acquisition d'un lot "après nuisances" prescrit-il l'action en demande d'exécution de l'article 672 ?
Dernière question : si le RC stipule que les arbres d'origine ne peuvent être supprimés sans l'accord de l'AG, est-ce que l'article 672 CC peut s'appliquer sans obligation d'intervention de l'AG ?
Merci d'avance de vos réponses.
Pour info : ce message a également été posté sur le forum "Mon Immeuble"
Marcel
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ETASPAK
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3782 réponses |
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kopro
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Posté - 24 avr. 2006 : 09:37:05
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Bonjour, Eastpak.
Comme je l'ai précisé, je n'ai pas trouvé les réponses à mes questions, dans les divers textes ou dossiers, dont ceux que vous citez, que j'avais déjà parcourus.
Peut-être cherché-je à compliquer les choses et qu'aucune exception ne saurait remettre en question l'invocation de l'article 672 CC.
Si, pour l'élagage, il ne me semble pas y avoir de possibilité de se soustraire à ses obligations d'entretien, je ne suis pas absolument sûr que l'arrachage (art. 672) puisse être obtenu dans tous les cas de figure (voir mon message précédent et ce qui suit).
Il me semblait qu'au hasard de mes lectures sur le Net, les actions envers un acheteur "héritant" d'une situation de nuisance ne pouvaient plus être engagées (article 672 / arrachage). Ne retrouvant malheureusement pas cette référence, je voudrais m'assurer auprès de la Communauté Universimmo, avant d'aller plus avant dans les procédures, qu'aucune exception ne pourra être alléguée.
De plus, les excellents dossiers "Mon Immeuble" ne précisent pas les rapports "hiérarchiques" ou les interactions entre les articles du CC et le Règlement de copropriété (voir ma dernière question du message initial). Bien sûr, le CC s'érige au-dessus d'un RC. Mais, comme pour un ravalement exigé par les Autorités, l'assentiment de l'AG est-elle nécessaire, dans mon cas précis, pour procéder à l'abattage ?
Marcel |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 11:25:05
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Je suis aussi intéressée par ce sujet,
Je sais que chez nous, 2 lettres sont déjà parties envers la propriétaire et nous subissons des nuisances. Feuilles tombant sur la toiture, fientes et tout le reste.
L'Ag de la semaine prochaine va remettre cela sur le tapis sérieusement et je crois que dans ce cas c'est au syndic de procéder à l'ordre de coupe et de facturer au proprio concerné.
Nous avons aussi le problème, avec le jardin d'à-côté - copropriété différente. Son syndic est donc déjà intervenu mais nous essayons " à l'amiable". Pour l'instant ce n'est pas trop mal de ce côté-là.
J'espère vous donner plus de détails prochainement.  |
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kopro
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 15:10:03
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Voir ces sujets, pour information, qui touchent à la décision de l’assemblée générale et à l’application du code civil :
Question : Je suis copropriétaire en rez-de-jardin dans un immeuble qui comporte un jardin assez vaste. Est-ce à moi d'assurer le coût de l'élagage d'un arbre ou n'est-ce pas plutôt à l'ensemble des copropriétaires de payer cette dépense ?
Réponse : La question de savoir qui doit supporter le coût de l'élagage des arbres et de façon plus générale l'entretien du jardin dépend de la manière dont ce jardin est qualifié dans le règlement de copropriété. Il vous faut donc vous y reporter.
Si, d'après le règlement, les jardins sont des parties communes affectées à l'usage de tous les copropriétaires, c'est naturellement l'ensemble des copropriétaires qui doit supporter le coût de l'entretien.
En effet, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les critères de répartition des charges entre les copropriétaires ; son alinéa 2 indique notamment que les copropriétaires doivent participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans leurs lots.
De façon générale, la jurisprudence considère que l'entretien des espaces verts constitue une charge générale à répartir entre tous les copropriétaires (CA Paris, 9 janvier 1989, D 1989, IR 44). Cette règle concerne précisément des jardins affectés à l'usage de tous les copropriétaires.
De la même façon et selon une décision plus récente (CA Paris, 17 janv. 1996, Loyers et copr. 1996 n° 176), " les espaces verts constituent un élément de parties communes de l'immeuble qui contribue à assurer l'harmonie de son ensemble et permet d'en définir la destination ; les frais d'entretien les concernant doivent donc être jugés relatifs à la conservation des parties communes et comme tels inclus dans les charges générales, sans qu'il y ait dans ce cas à retenir le critère d'utilité qu'un copropriétaire peut en tirer. "
En revanche, s'il est prévu dans le règlement que vous êtes propriétaire d'un lot auquel est affecté la jouissance exclusive du jardin, la solution est différente. Le terrain est bien sûr en principe une partie commune (cf. art. 3 de la loi), mais une fraction peut être attribuée à la jouissance exclusive d'un copropriétaire.
La Cour d'appel de Versailles a jugé dans un tel cas que " le syndicat des copropriétaires dispose d'un droit de regard sur l'entretien d'un jardin commun à jouissance exclusive et peut, notamment, faire procéder à l'élagage des arbres de haute tige qui y sont plantés en cas de carence du propriétaire bénéficiaire du droit de jouissance exclusif."
Il en résulte dans ce cas que l'élagage de l'arbre doit être effectué par vous. Quant à la charge de la dépense elle doit, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, être également supportée par vous. En effet, le titulaire d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune est tenu d'assurer les réparations et l'entretien de la partie d'immeuble sur laquelle s'exerce son droit, (mais uniquement pour la partie superficielle ; cf. la distinction qui est faite entre la superficie d'une terrasse, dont l'entretien est à charge du copropriétaire et celui de la couche d'étanchéité et du gros œuvre qui incombent à l'ensemble des copropriétaires).
Il a ainsi été jugé que le copropriétaire doit " procéder à l'élagage des arbres situés dans le jardin dont la jouissance privative lui a été conférée " (CA Paris, 9 déc. 1985, Juris-Data n° 028104).
Question : Mon voisin a planté des arbres à plus de deux mètres de la limite de propriété, mais ils deviennent si haut que cela me cause des nuisances. Que puis-je faire ?
Réponse : L'article 671 du Code civil prévoit les règles suivantes : " il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi mètre pour les autres plantations. "
En conséquence, le propriétaire qui a des arbres excédant deux mètres, mais qui sont plantés à plus de deux mètres de la limite de propriété, respecte en principe la loi. Toutefois, l'article 671 précise que cette règle n'est édictée, qu'à défaut de règlements particuliers existants.
Ainsi que l'a rappelé une réponse ministérielle (JOAN Q 4 juin 2001 p. 3294), le plan local d'urbanisme peut imposer des obligations aux constructeurs en matière de réalisation de plantations. Il faut donc vous renseigner à la mairie pour savoir si des règles particulières sont applicables dans votre commune.
Enfin, le respect des distances légales n'exonère pas le propriétaire de sa responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage (Cass. Civ. 3e, 4 janv. 1990).
Dans cette affaire, les peupliers du voisin avaient provoqué des boursouflures au revêtement de sol et laissaient tomber de feuilles mortes sur le toit.
Le juge peut donc le cas échéant ordonner l'abattage des arbres, ce qui avait été le cas dans l'affaire jugée par la Cour de cassation en 1990. Si vous subissez de graves troubles du fait de la présence de ces arbres, vous pouvez demander à votre voisin de procéder à un élagage et, le cas échéant, à leur abattage.
Il a été jugé par ailleurs que l'usage autorisant dans les banlieues pavillonnaires de la région parisienne la plantation d'arbres et de haies jusqu'à l'extrême limite des jardins ne peut être admis que s'il ne cause pas une gêne excessive (CA Versailles, 21 sept. 1990, JCP 91, II, 21772).
http://www.unpi.org/faq/copropriete/index.htm
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kopro
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Posté - 25 avr. 2006 : 19:28:53
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Merci, Eastpak, pour ces précisions.
Dans mon cas, et je m'en étais assuré avant de poster mon message, le RC stipule clairement que les charges afférentes aux jardins dont la jouissance exclusive est attribuée aux copropriétaires incombent exclusivement à ces derniers.
Aussi, je reviens à mon précédent message et reformule les mêmes questions, en rajoutant celle-ci, découlant de votre remarque suivante :
La Cour d'appel de Versailles a jugé dans un tel cas que " le syndicat des copropriétaires dispose d'un droit de regard sur l'entretien d'un jardin commun à jouissance exclusive et peut, notamment, faire procéder à l'élagage des arbres de haute tige qui y sont plantés en cas de carence du propriétaire bénéficiaire du droit de jouissance exclusif.
En ma qualité de copropriétaire subissant seul les nuissances, ne puis-je pas directement agir envers le copropriétaire défaillant, sans devoir passer par le syndicat ?
Marcel |
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ETASPAK
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kopro
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40 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 07:05:02
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Il est des situations où l'appel à un conciliateur n'est malheureusement plus possible (souhaitable). Les démarches amiables ne donnant aucun résultat, il me faut poursuivre dans la voie "injonction-justice".
C'est pourquoi des réponses précises à mes questions précises me seraient précieuses...
En plus des questions précédentes, je me permets de compliquer encore un peu le débat en introduisant l'hypothèse suivante :
Si une sommation est faite, sans effet, suivie d'une action auprès du Tribunal d'Instance et que le propriétaire concerné a vendu son appatement (ou signé un compromis de vente), l'action engagée avant la signature de la vente ou du compromis peut-elle (doit-elle) se poursuivre avec l'ancien corpopriétaire ? S'éteint-elle ? Continue-t-elle avec le nouveau copropriétaire ?
(Il me semblerait logique que la première proposition soit applicable).
Merci à toutes et à tous de votre intèrêt pour ce post et... merci d'avance à ceux qui pourraient m'apporter des réponses précises.
Bonne journée.
Marcel |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 15:56:30
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Kopro, voyez l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Faites faire un constat d’huissier et engagé la procédure, elle s’appliquera au copropriétaire en question au moment du constat, en cas de vente la procédure se perpétue au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.
Pour obtenir l’élagage de ces arbres, en cas de problème avec le nouveau copropriétaire, il vous faudra refaire une nouvelle procédure.
Article 15
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 15 février 1989 Cassation partielle .
N° de pourvoi : 87-15047
Publié au bulletin
Président :M. Francon
Rapporteur :M. Capoulade
Avocat général :M. Sodini
Avocats :la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, la SCP Desaché et Gatineau .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Donne acte à Mme Granier de son désistement partiel ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 30 mars 1987), que MM. Bayard, Bazerque, Bermont, Bos, Kierskowski et Méric, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont fait assigner la société foncière de la Compagnie bancaire, copropriétaire, ainsi que la Compagnie bancaire, sa locataire, pour les faire condamner à respecter le règlement de copropriété en ce qui concerne le mode d'occupation des lieux ;
qu'ils ont aussi fait assigner le syndicat des copropriétaires pour faire annuler une décision de l'assemblée générale du 15 janvier 1982 qui a notamment refusé de confier au syndic la mission de recueillir toute information sur l'occupation des lots et de réunir une autre assemblée pour décider de l'application du règlement à cet égard ;
Sur le second moyen : (sans intérêt) ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable l'action individuelle intentée contre la société foncière de la Compagnie bancaire par MM. Bayard, Bazerque, Bermont, Bos, Kierskowski et Méric, l'arrêt retient que les copropriétaires ne subissent pas un préjudice personnel dans les parties privatives de leurs lots et que la gêne qui leur est causée dans l'utilisation des parties communes ne peut être invoquée que par le syndicat ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les atteintes portées à la jouissance des parties communes peuvent causer des troubles à la fois collectifs et personnels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action individuelle exercée par MM. Bayard, Bazerque, Bermont, Bos, Kierskowski et Méric à l'encontre de la société foncière de la Compagnie bancaire, l'arrêt rendu le 30 mars 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen
Publication : Bulletin 1989 III N° 39 p. 22
Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, 1987-03-30
Titrages et résumés COPROPRIETE - Action en justice - Action
individuelle des copropriétaires - Action concernant la propriété ou la jouissance des lots - Atteinte aux parties communes - Préjudice personnel
Selon l'article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic .
L'action individuelle de copropriétaires doit être déclarée recevable dès lors que les atteintes portées à la jouissance des parties communes peuvent causer des troubles à la fois collectifs et personnels .
COPROPRIETE - Parties communes - Atteinte - Préjudice personnel des copropriétaires - Action - Action individuelle en réparation
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1988-05-04 Bulletin 1988, III, n° 86, p. 50 (cassation), et les arrêts cités.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 15, al. 2
http://sos-net.eu.org/copropriete/4/4-1-9.htm
http://sos-net.eu.org/copropriete/4/4-1-2.htm
http://www.onb-france.com/constructa/index.php3?id_gmenu=4040&code_menu=org_copro&id_art=15886&langue=fr
http://www.cbeurope.com/france/fr/buyer/finance/rights/voisin.htm
(en cas de problème cliquer sur « entre voisin tout n'est pas permis »)
http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/article-700-ncpc.php
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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kopro
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 19:36:55
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Eastpak, vous me comblez. Merci infiniment pour vos excellents renseignements et merci d'avoir pris de votre temps pour répondre à mes questions. Cette fois, je suis prêt (faut-il vraiment faire constater la nuisance par un huissier ? Une photo ne suffirait-elle pas, pour une action auprès du TI ?)
Certains liens que vous citez sont directements partis dans mes favoris !
Parcourant très régulièrement ce forum depuis plus d'un an, j'ai beaucoup de plaisir à découvrir tant les questions que les réponses (même si, parfois, ici où là, il y a quelques passes d'armes... dont on pourrait... se passer. Mais, n'est-ce pas, finalement, le principe d'un forum où les débats d'idées doivent se tenir ?) et j'apprécie le dévouement (inépuisable) des principaux contributeurs (ainsi que celui des "moins principaux").
Je profite donc de ce message pour vous remercier toutes et tous.
Marcel |
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ETASPAK
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 14:55:04
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Merci Kopro pour votre fidelité et vos remerciements   . Enfin vous vous êtes lancé à votre tour!
Moi aussi, non professionnelle, j'ai beaucoup appris sur ce forum et hier à mon AG j'étais fin- prête  . coulAchat de partie commume du couoir de mansardes : Niet, niet et j'ai vu le suivant qui pointait déjà  . J'ai donc à ce jour, la moitié des petits vieux dans le nez 
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 122 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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