|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
zazie007
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 23 avr. 2006 : 16:16:18
|
Bonjour,
Quelqun pourrait-il m'expliquer pourquoi les banques semblent ne s'intéresser qu'au taux d'endettement (idéalement inférieur à 33 %) d'un ménage pour leur octroyer ou non un prêt. Je m'explique : nous sommes déjà propriétaires de 2 SCI, et donc "titulaires" de deux prets les concernant. Ces SCI sont des immeubles loués, et les revenus fonciers couvrent les mensualités de remboursement des prets. Nous souhaitons aujourd'hui acquérir notre résidence principale, et nous heurtons à un refus de prets sous prétexte que notre taux d'endettement est déjà à 55% (à cause des SCI), alors que nos revenus nous permettent de dégager une capacité d'épargne mensuelle largement suffisante pour rembourser les mensualités d'un 3ème pret (celui qui concernerait notre résidence principale). Suis-je claire ? Ma question est donc : quel est l'argument que nous pourrions opposer aux banques lorsqu'elles nous refusent ce pret ? A moins de vendre les SCI et de diminuer ainsi "bêtement" notre taux d'endettement, je ne vois pas.... après tout, 55% d'endettement pour un revenu mensuel de ministre (c'est un exemple !!!), çà reste quand même plus viable qu'un endettement à 33% pour un smicard, non ?
En tous cas, bravo pour le site et les interventions de grande qualité !
|
|
Signaler un abus
|
|
|
saturnin75
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 19:06:31
|
Bonjour,
J'ai eu moi aussi ce problème.
Les banques en France n'entrent pas dans la logique
de l'investisseur contrairement aux pays anglo-saxons.
Cela ne les intéresse pas, elles ont assez de clients et choisissent
le risque minimum et surtout le travail minimum.
Et le plus grave c'est qu'elles sont protégées par l'état.
Ce sont des fonctionnaires et rien d'autre.
Vous avez un patrimoine et vous n'arrivez pas à investir.
Des jeunes ont un travail et n'arrivent pas à acheter
un appartement. C’est le même problème.
Il existe des moyens de contourner le problème :
1er point : vous pouvez vous tourner vers les organismes spécialisés
dans l’investissement comme : Anténial ou la CGE . Leurs taux sont un
peu plus haut mais vous avez affaire à de vrais professionnels, rien à
voir avec les banques de dépôts. Ils ont aussi une gamme de produits
variés (in fine, par paliers, cape, hypothécaires).
2eme point : Si vous restez dans les banques de dépôts , vous pouvez
rechercher les petites agences des banques de dépôt qui ont faim (dans les petits bleds)
Le directeur dispose souvent d’une enveloppe de prêt qu’il peut attribuer suivant son bon vouloir. Même s’il doit soumettre l’offre à son siège il n’hésite pas à présenter votre
dossier de manière favorable si vous lui promettez en échange de faire virer vos salaires
chez lui par exemple (ce qui ne vous empêche pas de revenir en arrière après).
Vous pouvez aussi lui acheter un petit produit sur lequel il a une bonne marge
(par exemple des obligations en échange de l’octroi du prêt).
3eme point :
Il faut séparer les banques les unes des autres ( à chaque bien immobilier, une banque)
Vous faites virer les loyers sur les banques ou vous avez les prêts et vous évitez les
mouvements d’une banque à l’autre.
Choisissez le privilège sur prêteur de deniers ou l’assurance à l’hypothèque car l’hypothèque se trouve mentionnée sur le fichier national.
Lorsque vous négociez un nouveau prêt vous ne parlez pas des autres biens, la banque n’a aucun moyen de savoir que vous avez d’autres appartements et ils ne sont pas très perspicaces.
Dernièrement j’ai négocié un prêt dans une petite agence en disant que c’était mon premier achat. J’ai eu affaire à la directrice (une jeune mère de famille qui ne connaissait rien à rien et qui était pressée de partir à l’heure sans perdre une minute). Le prêt est passé comme une lettre à la poste.
Un précision tout de même: ne jamais faire de fausse déclaration
écrite.
Une fois sur 5, la fille oublie de vous faire signer la déclaration sur l'honneur du taux d'endettement ou bien on vous fait signer
un papier comprenant vos charges mensuelles et vous pouvez très bien ne pas considérer les appartements qui s'équilibrent comme des
charges.
|
Edité par - saturnin75 le 25 avr. 2006 07:15:38 |
Signaler un abus  |
|
|
Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 22:07:57
|
Saturnin, ce que vous écrivez est un tissus de bêtises et d'approximations !
"J'ai eu moi aussi ce problème.
Les banques en France n'entrent pas dans la logique
de l'investisseur contrairement aux pays anglo-saxons.
Cela ne les intéresse pas, elles ont assez de clients et choisissent
le risque minimum et surtout le travail minimum.
Et le plus grave c'est qu'elles sont protégées par l'état.
Ce sont des fonctionnaires et rien d'autre."
je vous rappelle qu'il existe un cadre législatif qui oblige les banques à s'assurer de la solvabilité des emprunteurs, à défaut c'est leur responsabilité qui est mise en cause ! Il s'applique à toutes.
par ailleurs, je vous rappelle que de nombreuses banques ont été privatisées depuis les années 90 (SG, BNP, Paribas ...), il est loin le temps où à l'image du CL les banques sont protégées par l'état.
"Il existe des moyens de contourner le problème :
1er point : vous pouvez vous tourner vers les organismes spécialisés
dans l’investissement comme : Anténial ou la CGE . Leurs taux sont un
peu plus haut mais vous avez affaire à de vrais professionnels, rien à
voir avec les banques de dépôts. Ils ont aussi une gamme de produits
variés (in fine, par paliers, cape, hypothécaires)."
Cette dénigration est lamentable !
"2eme point : Si vous restez dans les banques de dépôts , vous pouvez
rechercher les petites agences des banques de dépôt qui ont faim (dans les petits bleds)
Le directeur dispose souvent d’une enveloppe de prêt qu’il peut attribuer suivant son bon vouloir. Même s’il doit soumettre l’offre à son siège il n’hésite pas à présenter votre
dossier de manière favorable si vous lui promettez en échange de faire virer vos salaires
chez lui par exemple (ce qui ne vous empêche pas de revenir en arrière après).
Vous pouvez aussi lui acheter un petit produit sur lequel il a une bonne marge
(par exemple des obligations en échange de l’octroi du prêt)."
N'importe quoi, les critères d'analyse de l'endettement sont les mêmes; Seul le taux peut être plus attractif sur certaines zones en raison de la concurrence ou de la volonté de créer une agence dans un paysage déjà fortement bancarisé.
"3eme point :
Il faut séparer les banques les unes des autres ( à chaque bien immobilier, une banque)
Vous faites virer les loyers sur les banques ou vous avez les prêts et vous évitez les
mouvements d’une banque à l’autre.
Choisissez le privilège sur prêteur de deniers ou l’assurance à l’hypothèque car l’hypothèque se trouve mentionnée sur le fichier national.
Lorsque vous négociez un nouveau prêt vous ne parlez pas des autres biens, la banque n’a aucun moyen de savoir que vous avez d’autres appartements et ils ne sont pas très perspicaces.
Dernièrement j’ai négocié un prêt dans une petite agence en disant que c’était mon premier achat. J’ai eu affaire à la directrice (une jeune mère de famille qui ne connaissait rien à rien et qui était pressée de partir à l’heure sans perdre une minute). Le prêt est passé comme une lettre à la poste."
Autrement dit, vous demandez de faire une fausse déclaration sans alerter l'Uinaute sur les risques qu'il encours. lamentable !
|
| Signaler un abus |
|
|
Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 22:12:37
|
Pour zazie007
Vous pouvez en effet essayer des organismes spécialisés en investissement. Mais si tout le monde vous refuse, ne pensez vous pas que les banques font l'analyse que même si vous trouvez votre situation moins risquée que celle d'un smicards (ils apprécieront ...), elle l'est ?
Comprenez que je ne connais pas votre dossier (revenus fixes, situation matrimoniale et patrimoniale ...), je raisonne froidement.
Imaginez qu'un de vos locataires ou les deux ne payent plus leurs loyers, comment faites vous ? Un prêteur se pose forcémentd es questions de ce genre ... Sinon c'est sa responsabilité qui est engagée.
Bon courage, faites jouer la concurrence, allez voir des courtiers qui sont multi-établissements et vous verrez leurs conseils sur la base de tous les éléments du dossier, ce sera plus fiable qu'un fil sur internet sur lequel il n'est pas possible de vous répondre précisément.
|
Edité par - Pascal_Rouen_Tours le 23 avr. 2006 22:13:32 |
| Signaler un abus |
|
|
Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 01:08:28
|
PRT,
Tout à fait d'acc avec vous...
¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
zazie007,
2 façons de voir votre endettement :
% d’endettement : ratio entre vos salaires et crédits.
% de décaissé : ratio en toutes vos rentrées d’argent et vos crédits.
Ces deux % peuvent tout à fait être calculés sur ce qui est en cours comme à venir, lors d’une simulation de crédit.
Vu de ma fenêtre…
Une banque limitant les risques, vous suivra jusqu’à 50% d’endettement et 33% de décaissé… Au-delà, une hypothèque sur biens immo finis d’être payés équivalent la somme de votre demande de nouveau crédit sera presque exigé, comme garantie…
Si votre taux d’endettement atteint déjà 55% et que les banques vous refusent, c’est que très probablement (au choix ou cumulé):
1) Vous n’avez pas de biens immo à apporter en garantie.
2) Votre engagement sur vos crédits actuels court au moins encore sur du moyen terme.
3) Depuis le début de remboursement de vos crédits, votre compte est déjà passé dans le rouge, même si un découvert a été négocié.
En tous cas, bravo pour le site et les interventions de grande qualité !
Nan, tout n'est pas de qualité...
Le 3) de saturnin75 est une incitation à la fausse déclaration = à proscrire, à oublier.
¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
saturnin75,
3)[...]
Lorsque vous négociez un nouveau prêt vous ne parlez pas des autres biens, la banque n’a aucun moyen de savoir que vous avez d’autres appartements et ils ne sont pas très perspicaces.
P’tet pas perspicace à votre goût, mais la banque sait appliquer la loi lorsqu’elle est dans son droit…
Votre post aurait eu l'honnêteté d'être complet, s’il avait aussi contenu de quoi informer sur les risques encourus pour fausse déclaration… mais là encore, vous oubliez d’en parler, vous oubliez d'informer sur les risques encourus… C’est malsain.
Un forum d'entre aide comme UI n'est pas un endroit pour étaler ou dégoter des ficelles à magouilles.
Relisez bien toute votre offre de crédit et mesurez le risque pris pour fausse déclaration…
Quand tout se passe bien = ni vu ni connu j’t’embrouille (mais un menteur reste un menteur même quand tout baigne…)
Quand un pépin arrive = votre fausse déclaration vous coûtera bien plus cher, que d’avoir attendu le temps nécessaire pour obtenir ce crédit en faisant une déclaration sur l’honneur digne de ce nom.
Le 1er oct 2005: vous évoquiez déjà la fausse déclaration...
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30367
L'étalage de vos magouilles n'ont pas leur place ici : réservez-les pour vous la peter auprès de votre ami du sujet 30367... 
Lo |
Edité par - Lo_ le 24 avr. 2006 01:09:33 |
| Signaler un abus |
|
|
Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 07:21:04
|
Merci Lo_
Accessoirement (j'avais oublié ce point hier soir tellement j'étais énervé du message de Saturnon); si les SCI sont fiscalement transparentes, les revenus apparaîtront sur la déclaration de revenus ... et n'importe quel établissement financier le verra :-)
Bonne journée |
| Signaler un abus |
|
|
zazie007
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 09:44:07
|
Bonjour à tous et merci infiniment pour les réponses rapides et... étayées !!!
J'ai fait quelques recherches sur la théorie dite du "décaissement" pouvant être appliquée par les banques pour le calcul du taux d'endettement : le résultat ne fait que confirmer ce que je pense... nous "tombons" à 30% d'endettement, avec un revenu résiduel (quotient familial ?) de 8000 euros par personne et par an. Nos biens loués le sont à 80% à des professionnels (baux commerciaux), avocats, SARL avec un (bon) historique de 12 ans... donc a priori sans trop de risques (je sais... nul ne peut prédire l'avenir, mais bon...). Nous repartons donc dès aujourd'hui en chasse auprès d'autres partenaires bancaires. Avec l'espoir de les convaincre de la viabilité de notre projet, dans la mesure où nous en sommes convaincus nous-mêmes.
Et je vous remercie pour vos conseils de prudence, je n'aurais JAMAIS osé faire de fausse déclaration, de quelque manière que ce soit, je fonctionne toujours honnêtement sur le plan des déclarations fiscales, juridiques, sociales... même si je reconnais qu'il est tentant d'abuser du "système", ce n'est pas une solution.
J'espère simplement qu'un refus de prêt n'est pas gravé à jamais sur notre "profil" et qu'il ne met pas en péril de futures demandes de notre part. |
| Signaler un abus |
|
|
Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 10:12:33
|
Bonjour Zazie007
Comme le dirait Pegase (éminent intervenant sur le forum), une banque ou un établissement financier doit être considéré comme un partenaire. Il serait donc intéressant que ceux qui vous ont opposé un refus vous expliquent pourquoi (demandez à voir le directeur d'établissement au besoin, en précisant que vous voulez juste comprendre). Celà vous éclairerait sur ce qui a pu les refroidir et vous pourriez ensuite voir si ce point est modifiable et comment.
Mais je sais que parfois les commerciaux sont frileux à expliquer les refus ...
Bon courage :-) |
| Signaler un abus |
|
|
zazie007
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 13:08:18
|
Re-bonjour !
L'explication du refus nous a été donnée par téléphone par le directeur de la banque (que je ne nommerai pas...) : chaque banque utilise son propre calcul, et il refuse de prendre en compte la viabilité de nos SCI. Inutile de vous dire que lors du 1er rendez-vous, sa collaboratrice nous avait affirmé que les SCI ne seraient pas prises en compte, et qu'il y a quelques jours, elle est revenue sur ses dires en nous réclamant tous les chiffres (statuts, kbis, tableaux d'amortissement des prêts, déclarations fiscales), pour nous asséner leur refus vendredi à 17h00.... et nous sommes supposés signer devant le notaire dans un mois.... !! Je sais que tout le monde a connu çà un jour ou l'autre, mais c'est dur !
Encore mille mercis pour les conseils, et bonne route à tous ! |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 21:56:23
|
Bonjour,
Dans mon cas personnel, j'ai été endetté à plus de 50% de mes revenus, et il n'y a pas si longtemps.
Cependant:
1. j'avais un patrimoine, immobilier et financier, important qui rassurait ma banque.
2. j'avais souscrit plusieurs prêts en in-finé, adossés à des contrats AV couverts à 100% du prix d'achat dés le départ.
En conclusion,il n'y avait aucun risque pour la banque.
Donc, le taux de 33% ne vaut que ce qu'il vaut, c'est à dire une loi parmi d'autres qu'on aime bien ne pas respecter en France.
zazie007,
La raison de votre refus est, très probablement, et à mon humble avis, que le temps se couvre pour l'immobilier, et que les nuages grondent. Alors les banques, qui accordaient à tout bout de champ il ya encore quelques mois des crédits à tout va, et avec un contrôle minime, sont en train de resserrer les boulons et font très attention aux dossiers de prêts.
Je pense personnellement que votre dossier serait passé il y a quelques semaines, voire quelques mois.
Si vous souhaitez acheter votre RP, dépéchez-vous de vous trouver un établissement qui acceptera votre dossier.
Je souhaite de tout mon coeur que je me trompe...
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
saturnin75
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 23:30:37
|
Réponse à pascal de rouen
Citation :
je vous rappelle qu'il existe un cadre législatif qui oblige les banques à s'assurer de la solvabilité des emprunteurs, à défaut c'est leur responsabilité qui est mise en cause ! Il s'applique à toutes.
pufff, les autres intervenants vous ont répondu à ce sujet.
Citation :
par ailleurs, je vous rappelle que de nombreuses banques ont été privatisées depuis les années 90 (SG, BNP, Paribas ...), il est loin le temps où à l'image du CL les banques sont protégées par l'état.
Je vous propose de téléphoner à n'importe quelle association de
consommateurs et de leur demander s'ils arrivent facilement à
défendre leurs adhérents et si elles ne sont pas protégées
par l'état. On vous donnera la réponse mieux que moi.
Citation :
Cette dénigration est lamentable !
denigration? c'est de l'anglais? 
Citation :
N'importe quoi, les critères d'analyse de l'endettement sont les mêmes; Seul le taux peut être plus attractif sur certaines zones en raison de la concurrence ou de la volonté de créer une agence dans un paysage déjà fortement bancarisé.
pufff
Les méthodes de scoring diffèrent d'une banque à l'autre,
d'une agence à l'autre, d'un jour à l'autre, et d'un client à l'autre.
Citation :
Autrement dit, vous demandez de faire une fausse déclaration sans alerter l'Uinaute sur les risques qu'il encours. lamentable !
Ai-je dit quelque part qu'il fallait faire une fausse déclaration
écrite?
Vous me faites dire ce que je n'ai pas dit et vous vous permettez
d'insulter en plus.
Ceci étant dit, j'ai oublié de le préciser et je viens de rajouter cette précision sur le post.
|
| Signaler un abus |
|
|
Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 15:56:32
|
Saturnin, omettre de déclarer est faire une fausse déclaration, ce n'est pas votre précision apportée après coup qui change ce fait ! Il est évident que nous n'avons pas la même conception du mot sincérité ...
Ensuite, si les scores sont en effet différents, vous méconnaissez ce que c'est : un outil de tarification qui permet en fonction de l'évaluation d'un risque de proposer un tarif... ou pas s'il est trop élevé. L'approche du ratio d'endettement peut aussi varier, mais pas l'obligattion faite aux prêteurs de vérifier que le remboursement de l'emprunt est compatible avec les revenus. Bref, les variations sont forcément à la marge et non, comme vous semblez le suggérer, diamétralement différentes d'un établissement sérieux à l'autre. Je dis bien sérieux pour le traitement de dossiers qui sortent du cas standart de M. et Mme Toutlemonde : ici on est en présence de SCI, d'une approche patrimoniale qui n'est pas dans le domaine de compétence du premier chargé de clientèle.
Ensuite vous mêlez tout et n'importe quoi, en particulier lorsque vous parlez des associations de consommateurs. Savez-vous aussi que beaucoup de banques se sont dotées d'un médiateur ? Savez-vous aussi que les réclamations contre les banques ne sont pas forcément fondées et que si elles sont fondées elles trouvent plus facilement que vous ne le suggérez une solution ?
Bref, ne mélangez pas tout.
Pour ma part, je ne poste pas davantage sur ce message qui concerne zazie007 et sur lequel vous dénigrez une profession avec des arguments fallacieux et apportez des contre-vérités plutôt que des réponses concrêtes. D'ailleurs, comme je l'ai signalé, sur un dossier compliqué comme celui-ci, la réponse ne peut se trouver sur un forum car il n'est pas possible ici de disposer de tous les éléments patrimoniaux pour analyser le dossier.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Taux d'endettement versus quotient familial...
Forum fermé
