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ranxerox1
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 Posté - 24 avr. 2006 : 14:09:57
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Bonjour,
J'ai besoin d'un conseil. Lors de notre dernière AG, une résolution concernait le choix d'un bureau d'études pour remise aux normes des ascenseurs. Suivant le règlement de copropriété, figurait en annexe la grille de quote-part par lot pour les charges ascenseurs, excluant des Rez-de-Chaussée - dont je suis (pas de desserte des sous-sols).
Hors, au cours de l'assemblée,le conseil syndical a suggéré d'inclure les RdC dans le paiement d'une étude sur la rénovation des ascenseurs (nouvelles normes) au motif d'un "maintien du standing del'immeuble" et sur le coup aucune personne présente, moi y compris, ne s'est opposée à cette résolution qui a été voté (art 24 je crois).
C'est en lisant le compte rendu d'AG où la participation des rez-de-chaussée est mentionnée (sans quote part d'ailleurs) que je me suis rendu compte de l'énormité de l'affaire, puisqu'il s'agit ni plus ni moins d'une modification du RG, qui est parfaitement infondée (voir plus haut).
Ma question est: quelle sont mes recours pour faire amender cette résolution et en retirer la participation des rez-de-chaussée?
En vous remerciant pour votre aide.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 14:51:41
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vous ne pouvez contester puisque vous n'êtes ni opposant (vous n'avez pas voter contre cette résolution incluant le RdChaussée) ni défaillant (absent de l'ag).
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 16:12:39
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Ranxerox1, voyez ces jurisprudences qui précisent que le délai prévu par l'article 42, alinéa 2 du 10 juillet 1965 de la loi ne s'applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites et que l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Dans votre cas, vous dites qu’il s’agit de mise en conformité de l’ascenseur avec les normes de sécurité en vigueur, la réalisation de ces travaux étant obligatoire, c’est à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité absolue soit 5001/10000 millièmes.
En cas de travaux d’amélioration, c’est à la double majorité qualifié de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire les 2/3 des copropriétaires, soit 6667/10000 millièmes représentant plus de 50 % des copropriétaires.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 27 septembre 2000 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 98-22792
Publié au bulletin
Président : Mme Fossereau, conseiller doyen faisant fonction. .
Rapporteur : Mme Masson-Daum.
Avocat général : M. Guérin.
Avocats : la SCP Ancel et Couturier-Heller, M. Capron.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le deuxième et le troisième moyens réunis : (Publication sans intérêt) ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 10 et 42 de la même loi ;
Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles " 6 à 37 ", " 42 et 46 " et à celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 octobre 1998), que la société civile immoblière Socar (la SCI) a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Val-Tiare aux fins que soient déclarées non écrites les stipulations du règlement de copropriété imputant des charges spéciales d'ascenseur aux lots nos 4, 5 et 6 dont elle est propriétaire, ces lots étant devenus, après subdivision et selon une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 1993, les lots nos 95 à 103 ; que la SCI demandait en outre l'annulation pour lésion de la clause du règlement de copropriété relative à l'imputation de charges communes sur un autre lot dont elle est propriétaire ;
Attendu que, pour déclarer prescrite l'action de la SCI relative à la répartition des charges spéciales d'ascenseur pour les lots 95 à 103 de la copropriété, l'arrêt retient que la répartition des charges spéciales d'ascenseur dont étaient affectés les lots originels n'était pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, mais que la SCI n'a jamais contesté ces stipulations du règlement de copropriété, que c'est une nouvelle répartition des charges qui a été votée par l'assemblée générale du 15 juin 1993 et que cette décision n'a pas été contestée dans les deux mois de sa notification ainsi que l'exige l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la décision de l'assemblée générale était contraire aux critères posés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de répartition des charges et alors que le délai prévu par l'article 42, alinéa 2, de cette loi ne s'applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a réformé le jugement en ce qu'il a déclaré non prescrite l'action de la SCI relative à la répartition des charges spéciales d'ascenseur pour les lots 95 à 103, l'arrêt rendu le 20 octobre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.
Publication : Bulletin 2000 III N° 154 p. 108
Le Dalloz, 2001-02-01, n° 5 p. 408, note P. CAPOULADE et C. GIVERDON. La Semaine juridique, édition notariale et immobilière, 2001-01-19, n° 3 p. 89, note D. SIZAIRE. La Semaine juridique, 2001-03-14, n° 11 p. 545, note H. PERINET-MARQUET. Le Dalloz, 2001-03-15, n° 11 p. 878, note C. ATIAS.
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1998-10-20
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Clause relative à la répartition - Clause réputée non écrite - Prescription - Prescription de deux mois (non) .
Doit être cassé l'arrêt qui déclare prescrite l'action d'un copropriétaire relative à la répartition des charges spéciales d'ascenseur, alors que la cour d'appel avait relevé que la décision de l'assemblée générale répartissant les charges était contraire aux critères posés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et alors que le délai prévu par l'article 42, alinéa 2, de cette loi ne s'applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites.
COPROPRIETE - Action en justice - Prescription - Prescription de deux mois - Domaine d'application - Action relative aux clauses réputées non écrites (non)
COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 - Clause contraire - Action relative à la répartition de charges spéciales d'ascenseur - Prescription - Prescription de deux mois (non)
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 10 art. 42 al. 2.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 18 février 2004 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 02-17470
Publié au bulletin
Président : M. Weber.
Rapporteur : Mme Boulanger.
Avocat général : M. Guérin.
Avocats : la SCP Boutet, la SCP Roger et Sevaux.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur la recevabilité du pourvoi de MM. X... et Y... contestée par la défense :
Attendu que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Prieuré soutient que le pourvoi formé par MM. X... et Y... agissant en leur nom personnel est irrecevable, l'arrêt ne leur préjudiciant en rien dès lors qu'ils n'avaient présenté aucune demande à leur profit devant la juridiction d'appel ;
Mais attendu que le syndicat n'ayant soulevé devant la cour d'appel aucune fin de non-recevoir quant à la recevabilité de l'appel formé par ces deux personnes physiques, membres de la société civile professionnelle X... et Y..., demandeur initial à l'instance, n'est pas admis à soulever cette irrecevabilité pour la première fois devant la Cour de Cassation ;
D'où il suit que le pourvoi de MM. X... et Y... est recevable ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le Prieuré s'était tenue le 10 décembre 1999, et que, à cette date, la société civile immobilière Sisak (SCI SISAK) était propriétaire de lots dont la société civile professionnelle X... et Y... (la SCI) a fait l'acquisition le 17 décembre 1999, la cour d'appel a retenu à bon droit que l'action de la SCP en annulation d'une décision de l'assemblée générale du 10 décembre 1999 était irrecevable, une telle action revêtant un caractère personnel et la qualité de copropriétaire susceptible de l'exercer s'appréciant à la date de la tenue de cette assemblée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Sisak, qui a vendu ses lots le 17 décembre 1999, était encore copropriétaire lors de l'assemblée générale du 10 décembre 1999, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si cette SCI avait conservé un intérêt légitime au succès de sa prétention, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant qu'elle était parfaitement recevable à attaquer la décision portant sur une majoration des charges de copropriété afférent aux lots dont elle était propriétaire ;
Mais sur le second moyen du pourvoi principal :
Vu les articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que sous réserve des dispositions de l'article 12 la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Bourges, 3 juin 2002) que la SCI Sisak a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la quatrième délibération de l'assemblée générale du 10 décembre 1999 qui a décidé que tous les lots utilisés à des fins professionnelles devraient supporter 15 % des factures EDF-minuteries, EDF-ascenseurs, et charges de nettoyage, en complément de ce qui incombe à chacun des lots conformément au règlement de copropriété ;
Attendu que pour déclarer non fondée l'action de la SCI Sisak en annulation de cette décision, l'arrêt retient que celle-ci était relative à la jouissance, à l'usage, et à l'administration des parties communes, et qu'ayant été votée à la majorité des deux tiers des dix millièmes des membres présents, prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, elle a été prise à la bonne majorité ;
Qu'en statuant ainsi, en assimilant à une modification du règlement concernant l'usage et l'administration des parties communes une décision de modification par rapport aux stipulations initiales de la répartition de diverses charges générales de copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit mal fondée la demande de la société Sisak en annulation de la quatrième décision de l'assemblée générale du 10 décembre 1999, l'arrêt rendu le 3 juin 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne, ensemble, la société Logessim, ès qualités et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Prieuré aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Leprieuré ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatre.
Publication : Bulletin 2004 III N° 31 p. 29
Décision attaquée : Cour d'appel de Bourges, 2002-06-03
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Modification - Définition - Modification du règlement concernant l'usage et l'administration des parties communes (non) - Effets - Conditions de vote.
Viole les articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs aux conditions de vote d'une décision prise par une assemblée générale de copropriétaires, la cour d'appel qui assimile une décision de modification de la répartition des charges générales de copropriété à une décision de modification du règlement concernant l'usage et l'administration des parties communes.
COPROPRIETE - Règlement - Modification - Modification concernant la répartition des charges - Définition - Modification du règlement concernant l'usage et l'administration des parties communes (non) - Effets - Conditions de vote
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Vote - Majorité requise - Article 26
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Décision de modification du règlement concernant la répartition des charges - Unanimité - Nécessité
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 11, art. 26.
http://sos-net.eu.org/copropriete/3/majorites.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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ranxerox1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 16:17:25
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Merci de votre réponse. C'est exactement ce que je craignais, suite à une lecture sur un site internet ce matin....
Maintenant, admettons que j'ai voté contre. La majorité aurait quand même été atteinte (nous n'étions que 5 copros RdC Vs 35 en étage) et mon seul recours serait aujourd'hui d'aller devant le TGI pour contester la résolution?
Moralité: le règlement de propriété ne pèse pas lourd face à un conseil syndical déterminé et une majorité qui veut faire passer une minorité à la caisse.
Les propriétaires des RdC n'ont plus qu'à trembler lors des prochaines AG 2007 ->2011 lorsque leurs nombreux voisins en étage décideront de répartir les 40.000 Euros de rénovation d'une cage d'ascenseur (prix indicatif pour un système année 70 sur 5 étages)... il sera bien tentant de mettre tout le monde à contribution! |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 16:54:03
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cependant cette résolution me semble illégale puisqu'il n'est pas spécifiée selon quelle grille le montant des travaux sera réparti (ou une grille spécifique votée à l'unanimité ?), qu'en pense les ténors du forum ? (la double majorité de l'article 26 a bien été atteinte).
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 17:00:34
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Ranxerox1, voyez ces liens :
Clauses réputées non écrites / actions en justice / prescription
Cour de cassation, 3e civ. 27 septembre 2000
Les clauses contenues dans un règlement de copropriété et contraires aux dispositions impératives de la loi de 1965 sont réputées non écrites et censées n'avoir jamais existé.
Le principe selon lequel le syndicat des copropriétaires, comme tout copropriétaire intéressé, peut, et cela à tout moment, faire constater l'absence de conformité de clauses du règlement de copropriété est acquis (Cass. Civ. : 9.3.88).
En revanche, et jusqu'à cette décision, la Cour suprême considérait que la même irrégularité affectant dans des termes similaires une décision d'assemblée générale était couverte par l'expiration d'un délai de deux mois (Cass. Civ. : 17.7.91). La Cour de cassation change de position en affirmant que le délai de deux mois (loi de 1965 : art. 42) ne s'applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites.
Les conséquences sont importantes : une assemblée prenant une décision en violation des règles impératives de la loi de 1965, pourra être annulée, et cela même après l'expiration du délai de deux mois.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 2 mars 2005 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 03-16731
Publié au bulletin
Président : M. Weber.
Rapporteur : M. Rouzet.
Avocat général : M. Bruntz.
Avocat : Me Luc-Thaler.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 de cette loi et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 10 février 2003), que la société Bazar des Iles (la société), condamnée à payer un arriéré de charges de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence La Darse en annulation des clauses du règlement de copropriété lui imposant de contribuer aux charges d'ascenseur pour le lot en rez-de-chaussée dont elle est propriétaire et à celles d'entretien pour des parkings qu'elle ne possède pas ;
Attendu que pour condamner la société à payer à ce titre une certaine somme au syndicat des copropriétaires, l'arrêt qui annule ces clauses énonce que sa décision n'a pas de caractère rétroactif et retient que la nouvelle répartition des charges ne prendra effet qu'après la signification de l'arrêt qui, au vu du résultat d'une mesure d'instruction, la déterminera ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la nouvelle répartition des charges ne prendra effet qu'après signification de l'arrêt qui l'entérinera, et en ce qu'il condamne la société Bazar des Iles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Darse la somme de 38 910,45 euros, l'arrêt rendu le 10 février 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Darse aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille cinq.
________________________________________
Publication : Bulletin 2005 III N° 53 p. 47
Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre, 2003-02-10
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Clause relative à la répartition - Clause réputée non écrite - Constat - Effets - Point de départ.
Viole l'article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 la cour d'appel qui énonce que sa décision annulant des clauses en répartition de charges d'un règlement de copropriété n'a pas de caractère rétroactif et retient que la nouvelle répartition ne prendra effet qu'après la signification de l'arrêt qui, au vu du résultat d'une mesure d'instruction, la déterminera, alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé.
COPROPRIETE - Règlement - Clause contraire aux dispositions d'ordre public - Clause réputée non écrite - Constat - Effets - Point de départ
Précédents jurisprudentiels : Sur les effets du constat du caractère réputé non écrit d'une clause relative à la répartition des charges, dans le même sens que : Chambre civile 3, 2000-12-20, Bulletin 2000, III, n° 198 (2), p. 137 (cassation partielle). Sur l'application dans le temps d'une décision judiciaire déterminant les tantièmes de répartition des charges, à comparer : Chambre civile 3, 2004-04-07, Bulletin 2004, III, n° 74, p. 69 (rejet).
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 43 al. 1.
http://www.legifrance.gouv.fr/
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris27.09.00bis.htm
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris/juris03-16731-02.03.05.htm
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ranxerox1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 17:20:56
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Merci Fquiqui et EASTPACK pour vos réponses.
Si j'ai bien compris les arrêts de la Cour de Cassation, le délai de 2 mois n'a pas à être respecté si les articles (ici en particulier le n°10 concernant le paiement de charges à notion d'utilité) de la loi de 1965 sont violés, ce qui me semble être clairement le cas.
Maintenant, ai-je le droit de contester une résolution que j'ai pourtant votée en AG?
Si oui, comment devrais-je m'y prendre à votre avis? Envoyer d'abord un recommandé A/R au Syndic copie le président du Conseil Syndical pour trouver un arrangement à l'amiable?
Ou bien faut-il déjà envisager une action devant le tribunal (c'est un peu effrayant de devoir rentrer dans cette machinerie mais si je n'ai pas le choix...)?
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 17:29:29
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| Vous ne pouvez rien faire pour la mission d'expertise, votée d'ailleurs anormalement. Pas trop grave vue le cout d'un audit. Par contre, lorsque les travaux seront votés vous devrez exiger qu'ils soient répartis aux millièmes ascenseur. Je vous engage dès à présent à envoyer un recommandé courtois au syndic lui rappelant les termes de votre RdC. Avec ce courrier, il ne prendra pas le risque d'une assignation au TGI, dont le résultat est connu d'avance. J'ajoute que vous serez soutenu dans votre démarche par les coproriétaires qui y gagnent (étages 0,1,2..), c'est à dire par en gros la moitié ... |
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ranxerox1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 17:58:15
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Merci Mespres pour votre conseil.
Je crois que tout est dit! Finalement, la casse est assez limitée (autour de 100 Euros par appart'pour l'audit). Je vais faire le courrier courtois que vous me conseillez au Syndic, prévenir mes voisins copropriétaires de rez-de-chaussée de la menace et nous serons d'une vigilance extrème lors du vote des travaux en 2007(pour info nous serons plutôt isolés: les étages 1 et 2 auront plus perdre en perdant la cotisation des rdc qu'en payant les millièmes ascenseurs, surprenant mais la grille de charges chez nous différencie assez peu les étages 1 et 5).
Chapeau pour la réactivité et la qualité de ce forum, et j'espère que mon expérience évitera des déconvenues à d'autres copropriétaires de rez-de-chaussée en ces temps de remise aux normes des ascenseurs. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 22:21:12
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Il me semble qu'il faut être prudent dans l'analyse qui est faite ici ... et ne pas partir dans tous les sens sans avoir bien lu tout ce qui est présenté, qui plus est avec des arrrets qui n'ont rien à voir !!!....
D'abord, il s'agissait là de se prononcer sur une résolution qui concerne l'ascenseur et la répartition d'une étude de mise aux normes.
Pour savoir ce qu'il en est de la répartition, encore faut-il vérifier ce qui est dit du classement de cet ascenseur.
Il faut donc vérifier ce que dit le RDC de cet équipement et surtout de la répartition des charges.
Car il se peut que le "service" ascenseurs soit à la charge de chacun en foncrtion de l'utilité (contrat entretien, réparations, énergie ..), ici lots RdeCh exclus, mais que les charges "..relatives à la conservation des parties communes .." soient à supporter par tous si l'ascenseur est "partie communes" !!
Bien voir ce que dit le RDC sur ce point !!!
L.art.10 "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5."(tantièmes généraux)
D'autre part, Ranxerox1 précise :..." au cours de l'assemblée, le conseil syndical a suggéré d'inclure les RdC dans le paiement d'une étude sur la rénovation des ascenseurs (nouvelles normes) au motif ..."
Il faut relever que cette question, destinée a modifier une grille de répartition du RDC, n'était pas inscrite à l'ODJ de l'AG.
La question inscrite est uniquement destinée au ".. choix d'un bureau d'études.
Il n'est pas proposée de modification de grille de répartition..
On ne peut non plus considérer qu'il s'agit là d'une résolution induite, complémentaire à la question inscrite, car celle inscrite porte uniquement sur le choix d'un bureau d'étude, la grille du RDC annexée n'étant là que pour indiquer ce que chacun des copropriétaires concernés aura à supporter.
Conclusion : la résolution votée n'étant pas inscrite à l'ODJ elle ne pouvait être valablement adoptée.
Sur ce point, il faut savoir qu'il n'y a "décision " que sur les questions inscrites à l'ODJ ou celles induites pas ces questions régulièrement inscrites.
Ici, il n'y a donc pas eu 'décision décisoire' faute de cette inscription avec la nouvelle grille correspondante en annexe comme il est dit D.art.11 ....
C'est un grand classique :
D.art.13 : "- L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire, toutes questions non inscrites à l’ordre du jour."
Nous sommes donc ici dans le cas de L.art.42 alinéa 1 pour la prescription décennale de l'action en contestation, action qui est recevable d'un copropriétaire qui aurait donné un avis favorable à une résolution qui ne figurait pas à l'ODJ.
Ranx, je vous suggère de notifier a votre syndic une LRAR sur ce point, rappelant cette règle incontournable que l'AG ne peut valablement délibérer, avec effet décisoire, que sur les question inscrite à l'ODJ.
Ici il s'agissait du "choix d'un bureau d'étude " .... et non d'une question portant modif du RDC par modif d'une règle de répartition de charges dont, au demeurant, le projet aurant du être notifié en même temps que la convoc suivant D.art.11.
L'article 13 du décret est sans équivoque sur ce point.
Vous attirerez son attention sur le fait qu'il a gravement manqué à son devoir de "conseil" sur ce point de droit, qu'il ne peut ignorer en qualité de "professionnel"  de la gestion immobilière', et que de ce fait il engage sa responsabilité.
En conclusuion qu'il veuille bien prendre les dispositions qui conviennet pour rectifier le tir étant entendu que vous vous réservez le droit de faire annuler une telle résolution qui serait indiquée dans le PV d'AG ..
Ranx qui t'aime, siganture ....
Copie au CS, à la maison mère si 'le syndic' est une antenne ou une filiale ....
Au CS, vous pouvez rappeler de vive voix qu'il faudrait qu'ils se penchent sur les textes et les règles, règles dont il est chargé de contrôler la bonne application ... |
Edité par - gédehem le 24 avr. 2006 22:39:15 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 23:03:33
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Dans ce cas il existe semble-t-il, une répartition des charges d'ascenseur licite.
Toutes les dépenses liées à l'ascenseur sont réparties de cette manière y compris les études, diagnostices et autres travaux de mises en conformité, sans que l'on puisse rien demander aux propriétaires des lots du rez de chaussée.
Une décision de les faire participer a été prise. L'assemblée n'était pas saisie de la question. La décision est donc sur ce point non pas nulle mais inexistante. Elle peut être remise en cause à tout moment et notamment par voie d'exception du copropriétaire défendeur qui serait assigné en paiement de sa contribution à ces frais.
L'action en constatation d'inexistence n'est pas l'action en nullité de l'article 42.
De plus la décision, aurait-elle été régulièrement prise, serait illégale en son contenu : atteinte à l'article 10 d'odre public. Il ya tout pour plaire.
Le syndic aurait dû au moins signaler l'irrégularité. Il ne pouvait faire plus car l'assemblée peut toujours voter quelque chose contre l'avis du syndic. Dans certains milieux c'est d'ailleurs bien vu 
Donc pas d'affolement. Racontez tout celà gentiment au syndic et au président du conseil syndicla en les invitant à s'en tenir à la la grille de répartition des charges. Sinon, gare !!!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 23:30:11
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Nous sommes bien d'accord, donc ...sauf sur un peit point, à la marge :
L'alinéa 1 de L.art.42 ne traite pas spécifiquement des contestations d'AG. ... Ou alors je n'ai pas les bonnes lunettes ou pas le même texte ....
Une 'décision' sur une question qui n'était pas inscrite, question rapportée dans un PV, doit être contestée quand bien même elle serait 'non décision' !
Une "non décision" qui ne serait pas contestée suivant le délai de 10 ans de L.art.42 alin 1 devient 'décision'!!! ...
Même chose pour la rectification d'une erreur sur le PV : prescription 10 ans.
Vous allez me dire "en 10 ans on a le temps de voir venir !!"
Effectivement : assigné pour non paiement, Ranx pourra contesté en utilisant cette "non décision" durant 10 ans .....
La lettre ou le RDV avec le syndic et le CS serait parfait .. à confirmer par la LRAR, on ne sait jamais ce que deviennent les paroles .... ... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 23:31:40
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Ranxerox, votre syndic à un devoir de conseil sur la conformité des décisions à prendre, il est également responsable des erreurs ou des fautes qu'il aurait commises dans l'exercice de ses fonctions.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 17 janvier 2006 Rejet
N° de pourvoi : 04-20414
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Joint les pourvois n° X 04-20.414 et n° M 04-20.427 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° M 04-20.427, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le trouble de droit que constituait la demande de M. X... trouvait sa cause exclusive dans l'exercice par la société locataire d'une activité nouvelle prohibée par le règlement de copropriété alors que le bail faisait l'obligation expresse au locataire d'en respecter les clauses et que les articles de ce règlement relatifs aux droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives figuraient au bail sous le titre "conditions particulières", la cour d'appel, après examen des pièces produites, a légalement justifiée sa décision de ce chef ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° X 04-20.414, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que le pourvoi de la société Oldis étant rejeté, le moyen est devenu pour partie sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que si le syndic, la société Loiselet et Daigremont, s'était montré diligent dans l'instruction technique du projet, en revanche, en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, il était à même de se convaincre, à l'examen des clauses du règlement de copropriété sur la destination de l'immeuble, du caractère discutable de la conformité de l'activité projetée à ce document et que tenu d'un devoir de conseil, il lui appartenait d' informer l'assemblée de cette difficulté créant un risque réel d'annulation, ce dont il s'était abstenu cette abstention ayant été déterminante dans l'adoption de la décision contestée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de chef en retenant que M. X... démontrait la faute du syndic et un préjudice en relation directe avec cette faute ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi X 04-20.414 qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, la société Loiselet et Daigremont, ès qualités, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Rond Point Mirabeau et la société Oldis aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la société Loiselet et Daigremont, ès qualités, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Rond Point Mirebeau et la société Oldis à payer à M. X... la somme de 2 000 euros et aux consorts Y... la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes les autres demandes de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille six.
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (19e chambre, section A) 2004-09-22
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-3-18.htm
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X01X03X00204X014
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 00:29:47
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Je reviens parce que j'ai eu un doute après le post de JPM.
J'ai relevé qu'un arret de cass précisait que le délai de contestation d'une décision sur une question qui n'était pas inscrite à l'ODJ était de 2 mois ( Cass. 14.01.1998, présenté dans loy et copro 1998 n°77 avec des des observation de Vigneron...
Reste qu'une 'décision' sur une question non inscrite n'est pas une 'décision' (CA paris 10.06.1981, Dalloz 1982.442)
Pour autant il y a bien un PV d'AG qui rapporte une 'non décision', -- laquelle ne peut être dite 'non décision' que par le juge ...et qu'il faut donc bien contester ce PV et sa 'non décision' ...
contestation peut être apportée comme moyen de défense ...
Question : quid d'un délai de prescription d'une 'non décision' ? ...
Effectivement, il n'y en aurait sans doute pas .., à voir ....
Ce qui ouvre une sacrée porte à Ranx jusqu'à la fin de ses jours ! 
A noter que les arrets que j'ai pu trouver (dont celui de Cass de 1998 mentionné plus haut) sont antérieurs à la modif de D.art.13 apportée en mai 2004. |
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ranxerox1
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 15:49:30
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Epilogue (moral - ça arrive)
Suivant les réponses qui m'ont été faites - j'en profite pour remercier mes interlocuteurs sur ce forum - je n'ai pas "lâché l'affaire". J'ai mobilisé l'ensemble des copropriétaires des rez-de-chaussée et nous avons rédigé un courrier en A/R à l'attention du syndic & conseil syndical en pointant 1° une modification non prévue de la résolution lors de l'AG 2° une atteinte au RP et à l'usage qui veut que les rdc qui n'en n'ont pas l'usage ne participent pas aux charges d'ascenseur.
Comme envisagé dans cette file, ces "charges" ont été suffisamment lourdes pour faire bouger le conseil syndical et le syndic, malgré le vote "à l'unanimité" de la résolution, et nous avons eu gain de cause : la résolution contestée a été modifiée et les rez-de-chaussée ont été définitivement exclus de toute participation aux frais d'entretien, réparation ou remise aux normes des ascenseurs.
Intéressant dans la forme, parce que cela montre qu'il n'est pas forcément nécessaire d'être en position de pouvoir légalement contester au TGI (vote contre ou abstention) pour demander un rectificatif. Cela étant dit, il reste plus confortable d'être en mesure de pouvoir contester "légalement".
Concernant le fond: la participation des rez-de-chaussée aux frais de remise aux normes des ascenseurs, le conseil syndical a quand même demandé au syndic l'avis d'un avocat, et je vous en résume le contenu d'actualité pour la plupart des immeubles récents ou anciens qui devront mettre leurs ascenseurs aux normes d'ici 6-7 ans.
Au delà du "classique" article 10 de la loi du 10 juillet 65, liant les charges d'équipement communs à leur utilité pour les lots,il y a une jurisprudence solide pour la question spécifique des ascenseurs et des rez-de-chaussée. 1er arrêt cité: Arrêt du 19 février 1976 Cour de Cassation (mise en conformité ascenseur), puis 3ème chambre civile de la Cour de Cassation et enfin dernier en date Cour d'Appel de Paris 14 février 2002.
Attention toutefois, cette jurisprudence ne s'applique pas automatiquement à des rez-de-chaussée dont les propriétaires auraient la possibilité (je parle bien de possibilité d'usage) de prendre l'ascenseur pour se rendre dans leur cave ou leur parking.
Voilà, j'ai renvoyé l'ascenseur  et espère avoir apporté un élément de réponse à une question touffue et lourde de conséquences financières pour les copropriétaires.
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 14:19:11
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Question supplémentaire (dont je n'ai pas trouvé la réponse dans la lecture de ce post malgré tout très interessant): si l'on doit contester une 'non décision' d'AG (vote mentionné en PV et ne figurant pas à l'ODJ), quelle est la procédure à suivre?
Faut-il d'abord envoyer une LRAR au syndic, en priant pour qu'il la prenne en compte? S'il la prend bien en compte, un nouveau PV n'en faisant plus mention est-il suffisant?
Faut-il directement saisir le TGI? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 14:33:56
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| saisir le TGI et n'oubliez pas le délai de 2 mois!!!! (article 42) |
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 03 juil. 2006 : 17:53:33
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Citation :
Initialement entré par nefer
saisir le TGI et n'oubliez pas le délai de 2 mois!!!! (article 42)
Cela nécessite de faire appel à un avocat, n'est-ce pas?
Quelqu'un peut me donner une idée du coût que cela peut représenter?
Si la faute du syndic est avérée, est-il possible de lui faire supporter les couts de procédure? |
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