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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
 Posté - 24 avr. 2006 : 15:32:43
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PREAMBULE
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Lorsque l'on fait un achat immobilier, le recours à un crédit est un passage quasi obligé. La plupart des personnes souscrivant à un prêt immobilier ne sont pas forcément coutumières avec un tableau d'amortissement. En général, ils savent qu'ils vont payer une part d'intérêts et part d'amortissement et que la part d'intérêt va baisser dans le temps.
Par contre, combien de personne va simuler l'amortissement au bout de x années histoire de voir ce qu'ils pourront prétendre s'ils revendent leur bien ... au même prix ?
Combien de personne va simuler le nb d'années nécessaire pour simplement amortir tous les frais à l'achat (frais de notaire, frais d'agence, montant de la caution, montants des travaux, taxe foncières ...) ? ... histoire de voir si l'achat est finalement amorti en cas de revente prématurée ou programmé dans x années...
Lorsque que vous avez un prêt sur 25 à 35 ans, la part "amortissement"
CAS CONCRET
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Vous achetez un bien valeur 150 000 euros et vous avez le projet de le revendre dans 7 années (par ex.)
Vous avez 15 000 euros d'apport.
Lorsque vous achetez, les frais liés à l'achat sont :
- Frais de notaire (7%) = 10 500 euros
- Frais d'agence (4%) = 6 000 euros
- Frais d'hypothèque (2%) = 3 150 euros
- Quelques frais travaux = 3 000 euros (par exemple)
-> Le côut total = 150000 + 10500 + 6000 + 3150 + 3000 = 172 650 euros
-> Le prêt sera donc de 172 600 - 15 000 = 157 650 euros
Pour pouvoir acheter vous faites donc un prêt sur 30 ans avec un taux de 4% et votre mensualité s'élève à 800 euros (on suppose que cela correspond à un endettement de 30%)
La question :
a) si l'immobilier est stable (et que vous revendez au même prix), quel sera l'apport obtenu de votre vente ?
Pour cela, il suffit de lire sur votre tableau d'amortissement à ligne 84 (7 ans * 12 mois) : le capital amorti.
Dans notre cas : 21679 euros
Le gain réel sera donc de 21679 euros auquel il faut retirer votre apport initial (15000 euros) soit 6679 euros.
Dans la mesure où vous avez la taxe foncière en plus et des charges supplémentaires, vous ne gagnerez finalement rien d'avoir acheter.
b) si l'immobilier augmente de 10%, vous gagnerez 15000 euros MAIS l'immobilier sera encore plus cher et donc votre futur emprunt sera encore plus important.
La plus value sera TOTALEMENT engloutie dans votre prochain achat.
c) si l'immobilier baisse de 10 %, vous aurez perdu 15000 euros !
CONCLUSION :
************
En prenant un prêt sur une longue durée (25-35 ans), l'amortissement est très faible :
- il faut garder au minimum 7 ans son bien sous réserve que les prix ne baissent pas.
- Si vous vendez avant 7 ans , il aurait été préférable de louer !
Dans un contexte de stabilité (peu probable), vous n'aurez rien gagné par rapport à une location !
Dans un contexte de baisse (très probable), c'est la catastrophe !
Dans un contexte de hausse (très peu probable), votre plus value sera engloutie dans votre prochain achat de bien (qui aura lui aussi augmenté) !
MON CONSEIL :
*************
- Eviter à tout prix de prendre des prêts sur de telle durée si vous pensez revendre dans 7-10 ans !
- Eviter d'acheter des biens de petite superficie (studio/F2) sur de telle durée.
Cordialement.
asi77
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Edité par - asi77 le 26 avr. 2006 19:39:14 |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 16:00:51
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C'est sympa comme participation, mais je voudrais en savoir plus.
Si la manipulation de chiffres, de formules et leur mise en oeuvre ne sont pas des pb, j'ai le plus grand mal à trouver les formules permettant de calculer les tableaux d'amortissement,l'amortissement, ... bref toutes ces petites choses qui composent vos remboursements de prêt.
Auriez-vous un lien vers une information concrète et claire SVP  |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 16:13:40
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Merci beaucoup, je vais étudier cela dès que j'ai un moment.
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sle7282
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 17:13:06
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bonjour
pour moi je fais simple,
je renvend mon premier achat au bout de 3 ans avec plus value(credit 20 ans), je rembourse ce que je dois à la banque, ce qui me reste devient de l'apport pour prochain achat, mes revenus ont évolués, j'ai un apport, j'achète + grand + cher !
pour moi ce qui m'interesse c'est le calcul au moment T de ma vente et de mon achat ce que je peux obtenir de ma banque, ce que je peux rembourser tous les mois
je ne reviens pas en arrière, ce qui est paye est paye et ne retournera pas dans mon porte monnaie
si j'avais été en location, un paiement de loyer m'aurait également couté,
les banques sont là pour nous preter à un certain taux un taux certain, mais je prefere vivre l'instand présent et ne pas revenir sur ce que j'ai dejà payé
sophie
sophie leveque |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 23:02:06
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asi77,
Votre démonstration ne vaut rien pour qui veut devenir propriétaire, coûte que coûte ...
@bonentendeur. |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 23:22:29
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Hoodoo,
Je ne comprends votre propos.
Aujourd'hui beaucoup d'emprunteurs partent sur des prêts d'une aussi longue durée.
... mais c'est une réalité qui risque de leur coûter TRES cher !
C'est cette folie d'acheter "à tout prix" (au sens propre comme au figuré) que je ne comprends pas !
Leur angoisse c'est que les prix ont doublé en 8 ans et que le prix des locations ont fortement augmentés. Le calcul est certes de dire "autant payer un remboursement de prêt" ... sur de longues durées !
Mais le retour à la réalité risque de faire très mal !
A suivre ...
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 24 avr. 2006 23:27:58 |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 08:03:31
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bravo asi77, je suis tout à fait d'accord avec vous sur ces points.
enfin une personne sensée dans ce monde de... moutons 
ps : pour mon cas perso, j'ai vendu mon bien acquis en 2000 l'année dernière et je suis en location en attendant que cela baisse !
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 11:02:58
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Citation :
a) si l'immobilier est stable (...) vous ne gagnerez finalement rien d'avoir acheter.
Si vous êtes locataire à 700€ / mois (sur 7 ans), vous aurez perdu 58.800 € en loyer. En comptant qu'un proprio dépense 300€/mois en charge et travaux AG, on peut estimer la perte réelle d'un locataire à 28.800 €
Citation :
b) si l'immobilier augmente de 10%, vous gagnerez 15000 euros MAIS l'immobilier sera encore plus cher et donc votre futur emprunt sera encore plus important. La plus value sera TOTALEMENT engloutie dans votre prochain achat.
Si vous restez locataire, comme dans le cas (a), vous avez perdu 28.800€ et il vous faudra à vous aussi sortir encore plus d'argent pour devenir propriétaire!
Citation :
c) si l'immobilier baisse de 10 %, vous aurez perdu 15000 euros !
En tant que locataire, vous en aurez perdu 28.800!
Locataires, priez donc pour que l'immbilier baisse de 18% en sept ans et priez aussi pour que les taux actuels restent aussi bas, sinon, il vous faudra une baisse plus importante encore...
asi77, ton cas concret est très bien rédigé mais nous ne tirons pas les mêmes conclusions... Je pense que ton analyse est extrème et qu'elle peut être démontée.
L'histoire nous a montré que les baisses sont en général de l'ordre de 30% et qu'elle sont accompagnées d'une montée des taux. Il est donc en effet possible que des locataires actuels gagne de l'argent si cela se reproduit. Mais, je pense que dans ton cas exposé, ils gagnerons 10.000 € soit une centaine d'euros par mois pendant ses sept ans. Mais ils auront été locataire avec les inconvénients que cela comporte.
J'espére pour eux qu'ils n'auront pas a déménager dans ses sept ans car leur gain serait alors encore plus médiocre, et que le jour ou ils voudront acceder à la propriété ils auront le contrat qui va bien pour que les banques les acceptent...
raimec |
Edité par - raimec le 25 avr. 2006 11:27:09 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 11:18:20
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Citation :
Initialement entré par asi77
Hoodoo,
Je ne comprends votre propos.
Aujourd'hui beaucoup d'emprunteurs partent sur des prêts d'une aussi longue durée.
... mais c'est une réalité qui risque de leur coûter TRES cher !
C'est cette folie d'acheter "à tout prix" (au sens propre comme au figuré) que je ne comprends pas !
Leur angoisse c'est que les prix ont doublé en 8 ans et que le prix des locations ont fortement augmentés. Le calcul est certes de dire "autant payer un remboursement de prêt" ... sur de longues durées !
Mais le retour à la réalité risque de faire très mal !
A suivre ...
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr
Ce que je veux dire, c'est que devant l'irrépressible envie de certains locataires d'accéder à la propriété, toutes les démonstrations du monde ne tiennent pas, car là n'est pas leur priorité !
Il faut simplement, et là je vous rejoins, que ces accédants à la propriété sachent bien ce que leur coûte un prêt très long ... ce qui n'est pas toujours le cas, je vous l'accorde ...
@bonentendeur. |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 11:25:19
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raimec,
Calculer précisément le coût pendant 7 ans sur la base indiquée
- de la location et
- d'un achat
Et faites la différence !
Pour vous y aider, il y a simulateur ci dessous.
Mais vous pouvez aussi faire votre propre simulateur s'il ne vous convient pas !
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 11:44:49
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J'étais en train d'éditer mon mail. Avez vous vu la fin de mon message?
J'ai regardé votre simulateur. Il y manque des possibilités.
Perso, j'ai acheté mon bien et la semaine qui a suivi j'ai eu des appels, des gens qui voulaientt que j'y renonce et qui me payait.
Deux jours après ma signature chez le notaire, mon voisin ex-voisin du dessous a vendu le sien (exactement le même) 10% de plus.... Comment faites vous entrer en compte le fait que j'ai acheté à un prix inférieur au marché actuel?
Qui paye des frais de remboursement anticipé? Faut être sacrément con pour pas demander un rachat à 0%!!
Au bout des sept ans, quel sera le taux de le personne qui a acheté aujourd'hui? Quel taux comptez vous pour l'acquéreur dans sept ans? Quels sera le montant des intérets qu'il aura lui a rembourser?
....
raimec |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 12:07:45
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raimec,
Concernant les pénalités, il est clairement précisé (il suffit de mettre la souris sur la cellule) pour voir :
Quant à la folie acheteuse, elle ressemble à la folie de l'achat des actions en 2000 juste avant ... la redescente.
Aujourd'hui l'illusion de la plus value fait faire n'importe quoi !
... et comme dirait les echos de ce jour, "Immobilier : gare à l'effet boomerang " :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200075280.htm
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 25 avr. 2006 12:15:55 |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 13:48:57
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Il est clair que tout ceux qui imagine une plus value vont pleurer. Je suis persuader qu'une baisse de 30 / 35 % va avoir lieu sur 4 à 5 ans.
Mon cas personnel est assez spécial. Je n'ai aucune intention de vendre dans les quinze prochaines années et ma situation financière, mes contrats, le statut de ma femme, le prix d'achat, ... tout ca fait que pour moi, acheter maintenant était une opportunité.
Je pense cependant que la location n'est pas aujourd'hui la meilleure solution pour tous. En effet, je me souviens qu'en 2002, les "pro de l'immobilier" parlait du crash... N'empeche que 4 ans après on en voit que la silouette... Et ne cris t'on pas trop vite dès qu'une stagnation arrive??? L'avenir le dira...
Une chose a dire:
Le marché est dangereux. Avant de signé lisez beaucoup, faites des tas de simulations, imaginez une revente / une mise en location. Pesez le pour le contre. Essayer de prendre un produit sous-coté par rapport au marché actuel... Faites très attention.
raimec |
Edité par - raimec le 25 avr. 2006 13:53:49 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 13:59:26
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raimec,
Effectivement, pas de problème pour vous et pour ceux qui visent le long terme.
Bonne installation.
asi77
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 15:15:42
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Ci dessous un extrait des travaux de la commission de finances à propos de la bulle immobilière :
http://senat.fr/commission/fin/fin050121.html
"M. Christian de Boissieu a estimé qu'une crise immobilière pourrait se transmettre à l'économie réelle par le biais du surendettement, du comportement alors restrictif des banques, et d'un effet de richesse défavorable. M. Jean-Pierre Petit a considéré que plusieurs facteurs financiers contribuaient au développement de bulles immobilières. Se référant à une étude publiée par le Fonds monétaire international dans ses « Perspectives économiques de l'économie mondiale » d'avril 2003, il a indiqué que, si les krachs immobiliers étaient plus rares que les krachs boursiers, ils duraient deux fois plus longtemps et étaient associés à des pertes de PIB deux fois plus importantes, ce qui venait du fait que le patrimoine immobilier médian était nettement supérieur au patrimoine en actions médian. Il a considéré qu'une crise immobilière pourrait se transmettre à l'économie réelle par le biais d'une augmentation du taux d'épargne, d'une diminution de la capacité d'emprunt et de l'apparition de problèmes de solvabilité. Il a jugé peu probable que la « bulle immobilière » éclate en 2005. M. Marc Touati a estimé qu'un éclatement de la « bulle immobilière » en 2005 susciterait une vraie récession, à cause d'effets de richesse négatifs importants. Il a, par ailleurs, considéré que l'allongement de la durée des prêts accordés aux ménages aggravait le risque de défaut."
Pour mémoire M. Marc Touati est directeur de la Recherche Economique et Financière chez Natexis Banque Populaire.
Intéressant non ?
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
Edité par - asi77 le 25 avr. 2006 15:29:16 |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 15:19:53
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Certes oui mais on apprends pas beacoup plus que ce que l'on sait déjà!
De toute façon, tant que l'on est en cote ou sur le sommet de la vague, on ne peut pas voir la pente ni le creux de la vague... Alors on suppose...
raimec |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:21:29
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Il est certain qu'acheter alors que l'imobilier à prit 100% en 8 ans, ca sent pas forcément le bon coup...
Mais est il bon de rappeler que pour beaucoup, l'acquisition n'est pas qu'un placement mais aussi le pas vers la construction d'un foyer.
Pour ma part, comme dit dans mes post précédent, je suis bon si cela se casse la geule de 35% en 50 mois. Ensuite bah tant pis... Mais comme je compte pas revendre sur les quinzes prochaine année, je prie pour ne pas connaitre une baisse sur du long terme (je sais ca arrive...)
Mais j'ai envie de me poser, j'aimerais que l'on soit trois à la maison et j'ai eu une mauvaise expérience de la location avec des déménagements non voulus! De plus acheter m'a permit de gagner 20m². Alors, quand un appart se libère dans la résidence qui vous fait réver depuis 10ans, quand il est 10% inf au prix du marché actuel, quand vous avez la possibilité d'acheter ... et bien on prend le risque en espérant ne pas être maudit. J'espère simplement que dans vingt ans il vaudra la même chose qu'aujourd'hui...
Attendre 5 ou 6 ans pour acheter, c'est bon quand c'est de l'investissement.... Mais pour l'investissement, il y a aussi les enchères... Je compte y venir mais pour le moment c'est ma résidence principale, et c'est ma femme qui dort dedans alors je choisi mon toit même s'il doit me couter un peu plus cher...
raimec |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 16:59:33
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
asi77,
Votre démonstration ne vaut rien pour qui veut devenir propriétaire, coûte que coûte ...
@bonentendeur.
De mémoire il me semble que 80% des prêts actuels le sont à au moins 25 ans...
Edition suite post asi77 ci-dessous, je rectifie : les trois quarts des prêts sont à au moins 20 ans
Marty |
Edité par - vttdechaine le 26 avr. 2006 16:39:59 |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 17:14:02
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Citation :
Initialement entré par raimec
Il est clair que tout ceux qui imagine une plus value vont pleurer. Je suis persuader qu'une baisse de 30 / 35 % va avoir lieu sur 4 à 5 ans.
Mon cas personnel est assez spécial. Je n'ai aucune intention de vendre dans les quinze prochaines années et ma situation financière, mes contrats, le statut de ma femme, le prix d'achat, ... tout ca fait que pour moi, acheter maintenant était une opportunité.
Je pense cependant que la location n'est pas aujourd'hui la meilleure solution pour tous. En effet, je me souviens qu'en 2002, les "pro de l'immobilier" parlait du crash... N'empeche que 4 ans après on en voit que la silouette... Et ne cris t'on pas trop vite dès qu'une stagnation arrive??? L'avenir le dira...
Une chose a dire:
Le marché est dangereux. Avant de signé lisez beaucoup, faites des tas de simulations, imaginez une revente / une mise en location. Pesez le pour le contre. Essayer de prendre un produit sous-coté par rapport au marché actuel... Faites très attention.
raimec
Raimec,
J'ai déjà lu de telles affirmations sur d'autres files. Lorsque je demande des informations sur ces personnes (où les rencvontreraient-elles, comment s'appelaient-elles, qu'est-ce qu'un professionnel de l'immo...) : je n'ai pas de réponses.
Qui sont ces professionnels qui annoncaient depuis 2002 (2000 même si j'en crois d'autres posts) que l'immobilier allait vers un crach ?
Et pour en revenir à votre cas Raimec, vous avez l'avantage d'être sans doute solvable au delà de bien des foyers qui ont emprunté dernièrement. Je prends le cas d'un couple de collègue : 23 ans d'emprunt, 30% d'effort et taux variable. S'ils doivent vendre (mutation, divorce, maladie, décès... toutes ces choses qui n'arrivent qu'aux autres...) avec une petite baisse du marché, ça ne sera pas facile !
Marty |
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Pourquoi il faut éviter les prêts sur 25-35 ans.
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