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 Sujet  |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
 Posté - 27 avr. 2006 : 12:06:25
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Le débat est toujours très interressant lorsque se pose la question... vaut il mieux acheter ou louer ?
[...]
Il est totalement impensable de plaider en faveur de la location, quand bien même la durée d'un prêt souscrit serait longue et les intêrets élevés.
Cordialement.
Gilles
Ah bon ? Donc les personnes qui ont acheté sur Paris en 1990 pour revendre en 1994 ont été OBLIGATOIREMENT gagnante d'après ce que vous affirmez ?
Ca c'est un scoop !
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 12:09:11
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Allez Pégase, je m'autorise à parler en votre nom également pour répondre à asi77, et à ses aficionados : on se contrefout (moi en tout cas) de vos hypothèses, qu'on ne cherche pas à contredire, soit dit au passage.
PS : je suis TOUJOURS acheteur potentiel.
@bonentendeur.
Curieux que vous vous contrefoutiez de ces théories et que vous soyez déjà intervenu trois fois :
- 2 pour dire que c'était n'importe quoi !puis lorsqu'on vous demande des arguments sur vos propos
- 1 pour dire que cela vous est indifférent !
Au final, vous n'avez toujours avancé aucun argument...
Marty |
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pp06
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 12:14:37
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C'est bien gentil et pratique de prôner la location, mais il y a aussi un argument de poids, c'est le rapport locataire- copropriétaire.
1-Exemple d'un cas de mes proches:
- je refais les tapisseries, je m'installe du mieux que je peux ( en tant que locataire)et au bout de quelque temps le proprio m'annonce qu'il vend. Je ne peux pas acheter car je n'ai pas les moyens et à la fin du bail le nouveau proprio me vire en toute légalité d'un appartement globalement vivable. Je n'ai donc plus qu'à repartir en recherche d'appartement, pas loin de ce précédent domicile car j'ai des enfants scolarisés, mais,les loyers ayant augmenté,je suis obligé de prendre un logement + petit!
2-Mon exemple:
Dans l'attente d'une mutation, nous avons payé en presque 5 ans presque 300 000 F de l'époque pour enrichir la caisse de retraite du personnel navigant d'une compagnie aérienne dont les exigences à notre entrée dans les locaux étaient bien plus strictes que si le proprio avait été un particulier, par contre la réactivité à nos réclamations quant aux fuites d'eau, vétusté des appareils sanitaires,état des moquettes, problèmes de gardien... NULLE
Nous aurions probablement peu gagné avec une revente de logement au bout de cinq ans mais au moins nous aurions eu le sentiment de ne pas nous être faits avoir par un proprio (personne physique ou morale).
Il ne faut pas acheter n'importe quoi mais être locataire ne réussit pas à tous les coups. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 12:18:05
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Raimec,
Citation :
Ou alors, il faut faire entrer en compte que les travaux effectuer par un propriétaire change la valeur de son appartement, non? Par exemple: En entrant dans mon appart, j'ai refait toutes les peintures et les sols. Certes je ne l'aurais pas fait en tant que locataire, mais en cas de revente, une restauration d'appart change se valeur commerciale.
En effet, quelques travaux améliore souvent la valeur du logement, toutefois, cette valeur est toujours inférieur au coûts des travaux. En effet, si on refait tous les sols avant de revendre (soit 3000 € de travaux) il est difficile de dire que la valeur du bien prends 3000 € tout simplement parce que le bien n'est pas neuf dans sa totalité. Par contre, vous pourrez fort logiquement, augmenter le prix de 1000 ou 2000 €. Il faut prendre ce type de travaux comme étant des travaux d'entretien "courant" et pas comme étant un facteur d'amélioration du logement (comme une Veranda, une chaudière à condensation, une VMC double flux...).
Au final, le coût des travaux sera supérieur à la valeur que le logement aura pris... à moins de faire les travaux soit même pour dégager un faible plus value (et encore à vérifier au cas par cas que cela puisse convenir à un éventuel acquéreur).
Marty |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 12:23:07
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Chère Thoveyrat,
Citation :
Vous savez bien que quand on est locataire, il faut supporter les variations du coût de la construction.
Je me permet juste cette très petite correction :
Le nouvel indice ne prends plus seulement en compte les variations du coût de la construction (justement pour éviter les hausses que nous avons connu ces dernières années).
Votre 2% est, à mon sens, très crédible (2,3% je crois à l'heure actuelle).
Cordialement
Pour pp06,
Etre locataire ne réussit pas à tous les coups. Oui. Mais être propriétaire reussit-il aussi souvent ? Combien ont acheté pour se retrouver avec des nuisances sonores, des malfaçons, une copro qui a très mal évolué ou d'autres choses encore... et possède aujourd'hui un bien avec un défaut qui en dénature la valeur ?
La location permet de s'en sortir dans ces cas là.
La propriété vous y enferme cela est certain !
Marty |
Edité par - vttdechaine le 27 avr. 2006 12:49:14 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 14:25:46
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Citation :
Initialement entré par vttdechaine
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Allez Pégase, je m'autorise à parler en votre nom également pour répondre à asi77, et à ses aficionados : on se contrefout (moi en tout cas) de vos hypothèses, qu'on ne cherche pas à contredire, soit dit au passage.
PS : je suis TOUJOURS acheteur potentiel.
@bonentendeur.
Curieux que vous vous contrefoutiez de ces théories et que vous soyez déjà intervenu trois fois :
- 2 pour dire que c'était n'importe quoi !puis lorsqu'on vous demande des arguments sur vos propos
- 1 pour dire que cela vous est indifférent !
Au final, vous n'avez toujours avancé aucun argument...
Marty
Et, Marty, je n'en avancerai pas.
Je suis en effet intervenu pour dire que vous disiez n'importe quoi et que celà ne m'intéressait pas, ce qui ne veut pas dire du tout que vos discours ne m'exaspèrent pas !
Je travaille dans le concret, moi, et ne m'auto-congratule pas de mes posts, alors je ne participerai pas sur le fond à ce topic.
Dites-moi où est l'intérêt du fichier d'asi77 ?? mais notez bien que je salue cette initiative.
@bonentendeur. |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 15:03:41
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Citation :
Dites-moi où est l'intérêt du fichier d'asi77 ??
Sans doute d'éviter à beaucoup de gens de faire une erreur qui leur coûtera de l'argent, du travaille et des soucis.
Vous vivez sur la planête terre ?
Marty |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 15:11:28
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hoodoo,
Vous jouez à quoi au juste ?
Marty apporte de l'info et vous ... ?
Quant à l'intérêt de ce type de fichier ... effectivement ... tout le monde s'en fout !
La preuve :
 ... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 15:45:29
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asi77,
Je me prends la tête sur ton fichier.
Il y a des trucs que je ne comprends pas.
Quel est l'interet des euros courant / constant? L'important n'est il pas le capital disponible pour le locataire et pour le propriétaire dans X années? Le reste on s'en fout! Celui qui a le plus de capital est celui qui a le mieux gérer sa salade!
Je suis en train de modifier ta table. Je pars d'un principe simple.
Le locataire et le proprio dépense la même chose tout les mois.
Le proprio : Mensualité + charges + 1/12 taxe foncière.
Le locataire : Loyer + (Création ou diminution d'Epargne - pour avoir un solde équivalent au proprio).
J'ai rajouté qqc de très approximatif pour les travaux. Je considère qu'ils se revendent 25% à la revente.... Bon on en pense ce qu'on en veut...
Pour ton tableaux, les prets au dela de 25 ans ne peuvent pas être simulé! le tableau d'amortissment ne va pas au delà!
Cette simulation ne semble pas si horrible que tout ce que vous annoncez! -- Sous réserve d'avoir fait une erreur dans mes formules; mais je suis assez confiant --
raimec |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 16:02:18
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asi77,
Je t'ai envoyé un mail sur ta boite (en retour de mail). Merci d'analyser mon fichier et de me donner tes commentaires.
raimec |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 16:07:46
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raimec,
Pour comprendre le rôle de l' euros courants ou constants (c'est à dire le rôle de l'inflation), tu as à un onglet sur le fichier excel qui explicite cela très bien (--> cela vient d'une définition de l'inflation de wikipédia).
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 16:16:29
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Merci j'avais bien vu.. et alors ! A mons sens la seule chose qui compte est le capital qu'aura chacun de nos protagoniste (locataire / propiétaire) à l'année X !
Je comprends bien que cela a une influence dans le calcul de la rentabilité d'un investissement immobilier. Mais dans le cadre d'une comparaison achat / location, je ne vois pas l'utilité ... Encore une fois la seule chose qui compte est l'Epargne disponible de nos deux bonhommes dans X années.
.... Non? ...
raimec |
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vttdechaine
Pilier de forums
2262 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 16:58:32
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Raimec,
Je pense que tout est histoire de précision. L'objectif de ce fichier n'est pas seulement de savoir qui gagne ou qui perd. L'objectif est de mesurer précisément les gains et les pertes et l'inflation doit être prise en compte pour la globalité du calcul.
Au final, sans inflation, on pourrait parfois penser à des gains importants. Alors que, inflation prise en compte, cela est beaucoup plus mesuré et, compte tenu du risque (aussi bien en locataire qu'en propriétaire), ces gains ne seraient pas forcément significatif.
Au final, Asi77, propose aussi un outil de comparaison gains/risques mais le gain dépends aussi de l'inflation.
Cordialement
Marty |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 17:09:03
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OK.
Mais j'étais uniquement resté sur la fonction "Ckoi le mieu? - Location ou Achat?".
raimec |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
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raimec
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 17:28:56
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Merci.
J'attends toujours des remarques sur la table d'asi77.
A+
raimec |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
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morloc
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 19:47:50
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| Au dela du fait qu' investir dans l'immobilier en ce jour est un placement déconseillé par tout les magazines financiers, dans certains cas il n'est pas forcément gènant d'en prendre pour longtemps pour celui qui veut acheter quand même simplement par ce qu'il veut son petit chez lui a tout prix ( même double). Le tout étant de ne pas compenser par necessité la surévaluation de l'immobilier actuelle par un allongement de durée de crédit. Je pense a celui qui a les moyens d'utiliser la possibilité de crédit long comme un confort pour réduire son effort de remboursement afin de pouvoir mieux profiter de la vie. Les taux sont encore très bas. Vu l'envolée du prix des matières premières a cause des besoins (croissants) des pays émergents, le risque d'envolée du prix du pétrole a cause des tensions irano américaines ( par exemple ), etc etc... l'inflation pourrait devenir élevée , moi personnellement je ne prèterais pas mes sous a 4% sur 30 ans. Je me rappelle mon père qui a emprunté a taux fixe sous Pompidou et qui remboursait sous Giscard puis Miterrand: la bonne affaire. Moi si on me propose un petit chateau a la moitié de sa valeur actuelle , je veux bien emprunter sur 30 ans a 4% sans dépasser 20% d'endettement. |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 23:59:47
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Citation :
Initialement entré par morloc
Au dela du fait qu' investir dans l'immobilier en ce jour est un placement déconseillé par tout les magazines financiers, dans certains cas il n'est pas forcément gènant d'en prendre pour longtemps pour celui qui veut acheter quand même simplement par ce qu'il veut son petit chez lui a tout prix ( même double).
--> vous avez tout juste sous réserve d'y rester longtemps.
Citation :
Initialement entré par morloc
Le tout étant de ne pas compenser par necessité la surévaluation de l'immobilier actuelle par un allongement de durée de crédit.
--> vrai car l'effet pervers de l'allongement des prêts pour "resolvabiliser" les ménages c'est le faible amortissement du prêt qui accroit les risques de Negative Equity.
asi77
... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr |
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Sujet |
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Pourquoi il faut éviter les prêts sur 25-35 ans.
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