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 Sujet  |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
 Posté - 26 avr. 2006 : 13:27:34
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Bonjour,
Une question délicate m'a été posée: il y a quelques années un immeuble en copropriété a été placé sous un administrateur judiciaire remplacé ensuite par un syndic qui a fait régler par le syndicat de copropriétaires des anciennes créances à fur et à mesure de leur envoi par l'ancien administrateur judiciaire même aux copropriétaires qui avaient acheté leurs lots bien après la fin de cette gestion d'exception.
Dernièrement, lors de la procédure en récupération des charges en souffrance envers un copropriétaire récalcitrant le TGI a refusé de reconnaître l'exigibilité d'une de ces anciennes créances arguant qu'aucune information n'avait été indiquée par le syndic pour la réclamer.
Question: les copropriétaires qui avaient acheté leurs lots bien après la fin de ce régime d'administration judiciaire peuvent-ils invoquer ce refus en vue de se faire rembourser leurs quotes-parts de cette créance?
Merci de vos lumières. Cordialement
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Edité par - BBH le 26 avr. 2006 13:29:47 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 14:26:06
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Pour obtenir une réponse, il faudrait que vous donniez des précisions sur : " le TGI a refusé de reconnaître l'exigibilité d'une de ces anciennes créances arguant qu'aucune information n'avait été indiquée par le syndic pour la réclamer. "
S'agit-il d'informations qui auraient dû être fournies à l'occasion de la vente
Ou d'informations qui auraient dû être fournies au Tribunal pour justifier la demande ?
Dans ce dernier cas, il faudrait admettre que le dossier a été mal présenté et que le Tribunal n'y a pas trouvé d'éléments suffisants pour justifier la demande. Celà ne veut pas dire que cette demande était téméraire.
Dans certains cas de recouvrement plus classique, Dupont est sans nul doute débiteur de 1 250 € mais le dossier est si mal présenté que le syndic est débouté.
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 15:25:50
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Merci de votre intérêt. Il semblerait que c'est une facture de livraison de fuel pour le chauffage central de l'immeuble qui n'existe plus mais cette précision n'était pas indiquée par le syndic sur les comptes présentés au tribunal. C'est peut être une erreur de comptabilité, donc du syndic.
En fait, l'on peut étendre la question: Quelle est la durée d'une créance? Si un immeuble a eu des dettes – de fournisseurs ou autres –l'administrateur judiciaire peu-t-il continuer pendant un temps indéfini à soumettre des créances au syndicat de copropriétaires? Les copropriétaires qui ont acheté leurs lots bien après la fin du mandat de l'administrateur sont-ils obligés de régler leurs quotes parts pour couvrir des dettes qui remontent une époque où ils n'étaient pas propriétaires? Et que fait-on de l'équité lorsqu'un copropriétaire procédurier se libère d'une obligation tandis que les autres ont été obligés de régler cette dette?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2006 : 17:00:56
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Voilà le genre d'incident que la comptabilité d'engagement au sens propre du terme éviterait.
Je passe une commande ou un ordre de service sur devis, je passe en même temps l'engagement correspondant. On laisse évidemment tomber les petites commandes pour ne pas alourdir le système.
Si cette procédure est respectée, pas possible qu'une dépense reste en rade. Tout au plus peut-il y avoir un écart léger révélé par la " liquidation " de la dépense et l'annulation de l'engagement à réception de la facture, et non pas à son paiement comme l'indique la loi.
Le chauffage existait bien à la date de la facture mais n'existe plus à la date de la régularisation ? A vous lire il semble y avoir une responsabilité de l'ancien syndic mais il n'est pas certain que l'administrateur se soit beaucoup démené pour apurer les comptes.
Et le conseil syndical de l'époque n'a peut être pas bien vérifié les comptes.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 17:33:50
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Quelle était la mission de l'administrateur judiciaire ?
Dura lex,sed lex. |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 20:36:31
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| Je pense qu'il s'agissait d'assainir la copropriété, rétablir les services interrompus par non paiement, etc, les tâches usuelles d'un administrateur judiciaire à mon avis. Il paraît qu'il avait convoqué les copropriétaires dans son bureau et il a été question de "fermer" l'immeuble. Ensuite, c'est l'administrateur qui a "nommé" le syndic qui a vendu depuis. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 00:27:37
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Compte tenu des explications qui précèdent j'ai l'impression que ce topic va "se terminer en queue de poisson ".
On peut avoir des regrets en constatant que les textes actuels sur la comptabilité de la copropriété ne soient pas plus satisfaisants, mais que faire d'autre que de solder par " pertes et profits", à moins que vous ou d'autres copropriétaires puissiez avoir de nouveaux arguments, à faire valoir, s'il n'y pas de prescription constituant un empêchement dirimant.
François
Dura lex,sed lex. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 01:23:02
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BBH
D'après ce que vous dites il semblerait que ce soit un administrateur judiciaire requis dans le cadre de copropriété en difficultés.
Très bonne remarque d'Oldman24. Quelle était la mission de cet administrateur ?
Elle figure dans l'ordonnance ayant désigné cet administrateur, avec date butoir de sa mission à l'issue de laquelle il doit convoquer une AG envue de désigner un syndic ; cette ordonnance et sa requête ont été notifiés, dans le mois de son prononcé, en recommandé avec AR, soit par remise contre émargement (art. 62-5 du décret de 1967 modifié).
En fin de mission, il doit rendre compte de sa gestion auprès du tribunal. Il a déposé un rapport de sa gestion au greffe du TGI, en informant les copropriétaires de la même façon que ci-dessus, afin qu'ils prennent connaissance de ce rapport.
Il ne "nomme" pas un syndic. Il convoque une AG pour que celle-ci désigne un syndic.
Si vous n'étiez pas copropriétaire à ce moment-là, faites vous remettre tous ces documents par vos voisins copropriétaires ou demandez-en copie au nouveau syndic qui détient obligatoirement les archives. (art. 18-2 de la loi de 1965).
Pour les copropriétés en difficultés voir les art. 62-1 à 62-15 du décret de 1967.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 05:56:37
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Bonjour,
Je pense que cette situation est assez similaire de ce qui a déjà fait l'objets de plusieurs discussions sur le forum. A savoir qu'on ne peut être tenu d'appliquer que ce qui a expressément été porté à notre connaissance au moment de l'achat.
Si, quand quelqu'un achète un appartement, il n'est pas porté à sa connaissance qu'il devra régler des dettes antérieures, même si le montant n'est pas clairement défini, il ne peut y être tenu d'y participer.
La copropriété qui laisserait des propriétaires vendre leurs appartements sans avoir pris la précaution de faire enregistrer cette obligation qui s'imposerait aux nouveaux acquéreurs serait entièrement responsable de sa carence et ne pourrait rien exiger de ces nouveaux acquéreurs par l'intermédiaire de son syndic.
Le syndicat pourra éventuellement se retourner contre le syndic pour défaut de conseil. |
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Créance exigible si refusée par TGI?
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