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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
 Posté - 28 avr. 2006 : 22:03:50
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Brasil,
On parle de l'art. 14-1 pour le budget prévisionnel.
On oublie la partie comptabilité du Syndicat des art. 43 à 45-1 du décret modifié. Ce dernier est important s'il y a erreur sur les comptes charges d'un copropriétaire :
Article 45-1 Créé par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 33 JORF 4 juin 2004.
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 10:31:51
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felix 1930,
d'accord avec la "date d'exigibilité".
Mais notre syndic envoi les appels 8 jours avant date d'exigibilité et la réception est parfois faite durant les périodes de vacances (durant les quels nous pouvons être absents).
Cela m'est arrivé et j'ai été gratifié dde frais de relance simple.
Le syndic m'a alors rétorqué que le délai admis était 20 jours. Soit mais là problème:
les frais de relance simple si ils sont justifiés sont imputables à la copropriété et non au copropriétaire débiteur, donc ils n'auraient pas du être mis sur mon compte individuel 'point que j'ai soulevé lors du contrôle des comptes et auquel le gestionnaire a adhérer en me disant qu'il le savait mais que cela était mis sur les comptes individuels en espérant que les copro concernés paient sans poser de question-il y a là un problème sous-jacent d'honnêteté du syndic),
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 10:45:23
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Petit loupé.
Je reviens sur mon expérience:
[list]frais de relance simple sur comptes de copro débiteurs anormal ce syndic est syndic du logement et des garages. Date d'exigibilté identiques. Retard de paiement identique dans mon cas pour cette fois. Hors envoi de la relance simple à des dates différentes. JE veux biens comprendre qu'ils n'aient pas eu le temps matériel de tout envoyé le même jour mais aucun détail justifiant leur relance ne figurait dans leur courrier. Il indiquait uniquement que je devais les frais de relance pour retard de paiement. D'où la nécessité que cela soit , à mon avis, précisé dans le contrat ou bien lors de l'AG afin que cela soit opposable aux copro et que cela soit respecté par le Syndic. [*]
Je suis un peu pointilleux car lors qu'un syndic adopte volontairement des attitudes anormales et ne souhaite pas clarifier certains points, je ne lui accord aucune confiance. Il m'apparaît alors nécessaire de la "recadrer" afin d'éviter certaines dérives.
Lors du contrôle des comptes, le gestionnaire nous a également indiqué que la date d'exigibilité était la date à laquelle le règlement doit leur être parvenu.
Or la date d'exigibilité est la date limite à laquelle le règlement est demandé et non reçu. De plus, la DGI a précisé que dans le cas de paiment par chèques, la date d'exigibilité était la date limite qui devait figurer sur le cachet de la poste. Il est donc nécessaire de rappeler certains points au syndic (il y en a d'autres dans mon cas, mais j'attend l'AG) pour qu'il ne pense pas pouvoir tout faire comme il l'entend.
Le lésé: c'est également un point à aborder en AG afin que chacun comprenne que ne payer payer peut poser de gros problèmes au syndicat et non au syndic. donc par extension à chaque copropriétaire. |
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brasil
Pilier de forums
229 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 15:52:36
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| ils veulent rien savoir ils considerent qu'il y a rien d'illicite. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 16:12:40
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Thoveyrat a posé une bonne question :
Quel est, en moyenne, le coût réel d'une lettre dans une entreprise, syndic ou pas, y compris le traitement de texte pour vraie lettre de 20 lignes, ou pour une circulaire informatisée ?
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 09:59:09
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il y a un coût fixe : le timbre.
Pour le reste il s'agit d'une refacturation d'une quote part des charges d'exploitation courantes agrémenté d'une marge bénéficiaire.
Justifier ces montants reviendrait à justifier le prix de l'ensemble des prestations de services et fournitures de biens réalisées par l'ensemble des entreprises. Tout ce que l'on peut affirmer, c'est que le Syndic doit au moins ne pas perdre d'argent. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 15:45:29
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OK, mais il y a des estimations qui sont fournis par des organismes de gestion. C'est ce que je souhaite retrouver.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 10:17:35
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Une estimation peut exister mais elle ne peut être valable que sur une période donnée en un lieu géographique défini et pour des cabinets d'une taille donnée. Car un cabinet sur les Champs-Elysées peut facturer plus cher qu'un cabinet de Nogent sur Marne du fait de la différence de loyer et chages locatives, de la différence de coût de la main d'oeuvre entre PARIS/province.
Donc la portée est limitative mais c'est une information comme une autre et potentiellement intéressante pour mémoire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 15:17:15
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Je suis tout à fait d'accord avec Lanfeust. Il n'est pas même nécessaire que l'estimation soit faite exclusivement sur la base des cabinets de gestion immobilière.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 23:34:56
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lanfeust,
Vous attendez avec impatience votre AG pour porter à la connaissance de tous ce petit point précis. C'est bien mais vous êtes-vous dans un premier temps rapproché de votre Président? ou de votre CS? demandez si vous pouvez participer à une réunion pour y apporter la question que vous nous exposé ici très bien. Cela fera gagner un temps certain à la prochaine AG. Et vous avez raison de vouloir clarifier clair et net ce point sur le prochain contrat du syndic, à moins que celui-ci accepte de le changer déjà  .
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 122 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 03:35:13
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CHAPITRE III
Autres dispositions
Article 19 A
Le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
« b) les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »
Article 19 BA (nouveau)
La loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
I. L'article 25 est complété par deux alinéas ainsi rédigés :
« n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
« Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et, à l'unanimité, en l'absence d'un tel dispositif. »
II. En conséquence, dans le quatrième alinéa (c) de l'article 26 : les mots : « et m » sont remplacés par les mots : « , m et n ».
III. Les articles 26 1 et 26 2 sont abrogés.
PROJET DE LOI adopté le 3 mai 2006 ATTENTION
DOCUMENT PROVISOIRE Seule l’impression définitive a valeur de texte authentique http://ameli.senat.fr/publication_pl/2005-2006/188.html |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 11:25:44
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Bonjour,
Merci à Mathi pour la publication des modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965 qui définit le statut juridique de la copropriété .
Hector avait déjà annoncé hier le vote de ce texte par l'Assemblée Nationale,le 3 mai 2005.(voir réformes dans le domaine de la copropriété )
Il n'y a plus qu' à attendre la publication au JORF.
En outre, le site de JPM a été complété , à ce titre.Il est assorti de ses commentaires.
Peu de lecteurs en ont parcouru les lignes.C'est 
 
François
Dura lex,sed lex. |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 17:22:22
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Insacorh,
C'est un petit point précis, d'une portée non significative pour le montant mais, c'est un point que j'ai signalé lors du contrôle des comptes 2005 en présence du vice président et du président ainsi que du gestionnaire. Les 2 premiers cités n'ont pas relevé cette remarque tandis que le dernier nous a indiqué que bien qu'illégale, cette méthode serait maintenue et que la réaffectation en charges générales ne se ferait que si les copropriétaires concernés se prévalaient explicitement de l'article 10-1 loi 1965. Si on n'en fait pas part aux copropriétaires, pour quelle raison devrait t'on faire part d'éventuelles autres comportement anormaux voir illégaux. A partir de quel seuil de significativité doit on indiquer au gestionnaire que sa position est anormale?
Les animateurs du CS sont donc au courant mais ne semblent pas avoir fait quoi que ce soit.
Quant à me rapprocher d'eux dans un premier temps, c'est moi (non membre du CS) qui ait demandé à ma charge les comptes avant contrôle pour préparer ledit contrôle. Je me suis également chargé de leur diffusion auprès des membres de la commission de contrôle identifiés (toujours à ma charge) car les présidents (le contrôle a porté sur 2 copro) pensaient arriver les "mains dans les poches", recevoir les comptes au moment du contrôle et réussir en 4h à contrôler efficacement les comptes. Le syndic ayant pris le temps de me transmettre les documents (2 jours avant le contrôle (réception le samedi pour un contrôle le lundi), je ne l'ai pas eu pour demander une réunion préparatoire aux membres de la commission.
Lorsque l'on prend son rôle de contrôle avec autant de légèreté, cela ne donne pas vraiment confiance.
Néanmoins, cela reste un petit point qui va s'accumuler à d'autres. La somme de tous, qui fera l'objet d'un info lors de l'AG, aura pour objectif de montrer que le CS en place ne réalise pas correctement son travail soit par manque d'envie soit pour un tout autre motif (mais là, nous tomberions dans un comportement contraire à celui qui doit être admis ici).
Autre point:
quels membres? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 21:09:42
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On est copain copine avec le syndic je comprends mieux maintenant la situation!!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 23:51:54
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Précisions quant aux maodalités de paiement des provisions sur chargs courantes (art. 14-1)
La loi précise que ces provisions sont payables en 4 termes : le premier jour de chacun des trimestres.
Le paiement d'une dette à termes doit être effectué à la date de chaque terme. On connaît suffisament la pratique des anciens termes locatifs : 15 janvier, 15 avril etc.
Le principe est donc qu'au premier janvier, avant d'aller voir bonne Maman et le reste de la famille, il faut aller mettre son chéque chez le syndic.
Pour la date du paiement, nous sommes en droit civil et les pratiques de la DGI nous importent peu. La remise du chèque vaut paiement dès lors qu'il n'est ni antidaté, ni postdaté. Le syndic recevant le 5 janvier N un chéque date du 26 décembre N - 1 peut le retourner à l'expé&diteur puisqu'il perd les garanties de paiement propres au chèque, le délai légal d'encaissement étant écoulé.
Sans pinailler : Normalement les chèques de provisions doivent être chez le syndic le 2 janvier à 9 h pile
C'est bien pour celà que l'avis doit être antérieur au terme, comme c'est le cas pour un avis de quittance de loyer 
On peut se demander s'il ne faudrait pas revenir à l'ancien régime : les provisions, comme les loyers, seraient encaissées et poursuivies par la gardienne qui serait rémunérée sur les encaissements effectifs
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Edité par - JPM le 07 mai 2006 10:42:02 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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Eltasia
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 11:17:16
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Citation :
Initialement entré par brasil
ils veulent rien savoir ils considerent qu'il y a rien d'illicite.
il eu été mieux si vous êtes bon payeur que vous telephonniez à votre syndic en lui montrant votre bonne foi concernant vos paiements passés justifiant de ce fait qu'il s'agit d'un oubli exceptionnel et parfois, le syndic s'il est consilliant vous retire ses frais.
en roulant votre syndic dans la farine en déposant un cheque anti-daté et en rejettant la faute sur eux en disant "ba c'est vous qui aviez oublié de l'encaisser" c'est vous mettre à dos le syndic et vous pouvez etre sur que par la suite il seront beaucoup moins consilliant lors de vos futurs retards de paiement....
enfin c'est mon avis. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 18:47:52
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Citation :
Initialement entré par Eltasia
Citation :
Initialement entré par brasil
ils veulent rien savoir ils considerent qu'il y a rien d'illicite.
il eu été mieux si vous êtes bon payeur que vous telephonniez à votre syndic en lui montrant votre bonne foi concernant vos paiements passés justifiant de ce fait qu'il s'agit d'un oubli exceptionnel et parfois, le syndic s'il est consilliant vous retire ses frais.
en roulant votre syndic dans la farine en déposant un cheque anti-daté et en rejettant la faute sur eux en disant "ba c'est vous qui aviez oublié de l'encaisser" c'est vous mettre à dos le syndic et vous pouvez etre sur que par la suite il seront beaucoup moins consilliant lors de vos futurs retards de paiement....
enfin c'est mon avis.
On ne saurait mieux dire 
Dura lex,sed lex. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 18:53:59
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Citation :
Initialement entré par Eltasia
Citation :
Initialement entré par brasil
ils veulent rien savoir ils considerent qu'il y a rien d'illicite.
il eu été mieux si vous êtes bon payeur que vous telephonniez à votre syndic en lui montrant votre bonne foi concernant vos paiements passés justifiant de ce fait qu'il s'agit d'un oubli exceptionnel et parfois, le syndic s'il est consilliant vous retire ses frais.
en roulant votre syndic dans la farine en déposant un cheque anti-daté et en rejettant la faute sur eux en disant "ba c'est vous qui aviez oublié de l'encaisser" c'est vous mettre à dos le syndic et vous pouvez etre sur que par la suite il seront beaucoup moins consilliant lors de vos futurs retards de paiement....
enfin c'est mon avis.
On ne saurait mieux dire
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 19:37:27
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lanfeust,
Je suis de votre avis et vous souhaite "bonne chance" car ce sont souvent les nouveaux arrivés qui soulèvent beaucoup de lièvres! Le plus dur est de relier les copro à votre cause car l'air de rien, ça les dérange, ces changements 
Je ne vous cache pas que c'est du boulot, mais rien que le contrôle des comptes peut remettre pleins de pendules à l'heure : le syndic ne fait plus ce qu'il veut, ne glisse plus quelques factures gonflées par ci-par là. Et je passe sur le reste.
Comme dirait "Gédéhem "pilier efficace sur ce site, la première chose à faire et aussi de revoir tous les contrats de l'immeuble assez régulièrement et je rajouterais même, d'amener les vôtres : c'est très efficace . Profitez-en pour demander la liste de la feuille de présence à laquelle tout copropriétaire a droit et tout de suite car sinon, c'est le parcourt du combattant qui prend un temps certain, un certain temps
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syndic lettre de rappel facturée 7.32 euros!
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