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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 05 mai 2006 : 21:30:04
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Gedehem je ne suis pas d'accord avec vous:
Citation :
Article 22
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 15 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
C'est donc l'assemblée qui fixe les règles de fonctionnement et d'organisation du CS. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 23:15:12
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Dés lors , que les règles de fonctionnement du CS sont parties intégrantes des dispositions concernant le conseil syndical , qui lui même est défini par le règlement de copropriété voté pas l'AGO, je ne vois aucun texte interdisant mon interprétation ,à laquelle pour le moment,Yaume s'est déjà rallié.
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 05 mai 2006 23:51:55 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 01:41:25
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Que l'AG fixe des règles pour le CS comme il est dit D.art.22 n'induit en rien que ces règles doivent être annexées au RDC et donc publiées !!!
Les textes n'en parlent pas ! Ou alors il faut les présenter !
Pour ma part je n'en connais pas et aucun arret ni aucun auteur n'est aller dans ce sens, y compris avec l'ancienne rédaction de D.art.22
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 01:54:47
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tout a fait d'accord avec vous gedehem, aucune obligation d'integrer les regles du CS au RDC, si c'est le cas, c'est une modification du RDC.
Moi ce que je dis, c'est que lors d'une assemblée, est élu les membres du CS et fixé les regles de fonctionnement de ce CS pour un an par exemple.
Dans un an lors de l'election d'un nouveau CS seront fixé également les regles de fonctionnement de ce nouveau CS. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 14:35:12
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Le conseil syndical, organe légal et ilmpératif de la copropriété est bien evidemment une entité juridique, sous la forme d'un collège.
Le texte initial de l'article 22 était le suivant :
" Lorsque le règlement de copropriété crée un conseil syndical, il fixe les règls relatives à l'organisation et au fonctionnement de ce conseil, notamment celles relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat, qui ne peut exceder trois années renouvelables ".
La suite du texte permet à l'assemblée générale, dans le silence du RC, d'instituer un CS et de fixer les règles d'organisation et de fonctionnement, à la majorité de l'article 26 (de l'époque)
L'exigence de cette majorité était justifiée par le fait qu'il s'agissait d'une modification apportée au règlement de copropriété (Cabanac Nouveau régime de la copropriété n° 492).
La loi du 31 décembre 1985 a rendu obligatoire le CS.
Son décret d'application du 9 juin 1986 a modifié en conséquence l'alinéa 1er : " A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du CS, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l'article [L] 25 par l'assemblée générale qui désigne les membres du CS "
Le décret du 27 mai 2004 a modifié encore le texte :
" A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du CS, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article [L] 24. "
Dans tous ces cas il s'agit de " compléter le règlement de copropriété " (Jurisclasseur copropriété fascicule 92 n° 52).
Les règles de fonctionnement du conseil syndical doivent donc être insérées dans le Rc ou ajoutées. Le PV doit être déposé au rang des minutes d'un notaire, puis publié à la conservation.
On peut se demander comment le CS peut " prendre une décision " alors qu'il est dépourvu de toute personnalité juridique.
Etant incontestablement un collège, il peut emettre des avis qui ne sont que l'addition d'avis individuels pour ou contre.
Pour ses rares " décisions " , admettons que ses pouvoirs lui viennent de la délégation qui lui est consentie par l'assemblée. S'il n'y a pas de règles de fonctionnement, il ne peut rien décider.
Si l'assemblée décide un emprunt du syndicat, elle doit donner pouvoir spécial au syndic pour souscrire l'emprunt. Elle peut déléguer au conseil syndical le choix de l'organisme financier preteur.
Le syndic devra donc présenter deux décisions au preteur :
l'une, de l'assemblée, lui donnant mandat d'emprunter et déléguant le choix au CS,
l'autre indiquant le choix du CS
La jurisprudence impose au préteur un contrôle strict des deux décisions. Il pourra rejeter le demande de prêt en invoquant une éventuelle irrégularité de la décision du CS.
Il n'y a donc pas lieu de faire du règlement de fonctionnement du conseil syndical un chiffon de papier pouvant être modifié tous les six mois.
Il est déjà regrettable qu'on ait abaissé à la majorité simple celle nécessaire pour établir ou modifier ce règlement. Le système rappelle la réduction des programmes par l'éducation nationale pour pouvoir maintenir le taux jugé impératif des reçus 
Dans les deux cas le résultat est identique : il reste une massse plus ou moins importante qui se fiche autant des réglements de fonctionnement du CS que des programmes 
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 15:50:56
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Bravo JPM, pour cet excellent exposé sur le CS et ses règles de fonctionnement.
Il remet les pendules à l'heure, comme cela se fait ailleurs.
On a beau être" professeur et être adulé, mais on n'a pas le droit d'étaler son savoir, truffé de contre-vérités, et de jugements intempestifs, sans doute à l'intention de ceux qui désirent les gober mais qui se permettent aussi de faire des réflexions,comme celle ci :" ça c'est oldman".
Dura lex,sed lex. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 mai 2006 : 18:22:47
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JPM, .. votre exposé est interessant mais, pardonnez moi, ressemble à une belle mayonnaise ... .. dont Oldmann, le gourmand, se délecte à la petite cuillère ...
Un CS est dépourvu de toute personnalité morale : en droit, il n'existe pas. On ne peut par exemple et en aucun cas engager sa responsabilité, fut-il un regroupement collégial.
On ne peut donc parler ici comme vous le faites d'une "entité juridique" .... dont on ne voit pas trop ce qu'elle peut être juridiquement parlant !!
Si le CS existe en tant qu'"entité juridique", entité spécifique, autonome, distincte de l'AG du syndicat, il faut nous rapporter les textes, arrets ou autres qui le démontre ..
Sur la base des textes passés et présents, le CS est un "regroupement fonctionnel" de conseillers syndicaux, lesquels sont nominativement mandatés par l'AG pour remplir collectivement une mission.
Ce sont ces personnes 'conseillers' qui, ensemble, constituent ce groupement, le CS.
Le CS est une émanation de l'AG, un organe d'assistance et de contrôle du syndic, dépourvu de pouvoir propre.
On peut noter encore que le syndicat n'a pas à décider de créer le CS, ce CS n'étant pas une "entité".
Seuls des conseillers syndicaux sont à désigner, conseillers qui vont constituer ensemble, collectivement ce regroupement appelé "CS".
En droit, on ne peut pas avancer autre chose, aussi bizarre que cela soit ....
Ayant désigné des conseillers, l'AG doit décider de leur organisation et de leur fonctionnement collectif.
Le RDC peut prévoir ces règles.
A défaut, c'est à l'AG de les décider. Mais alors aucun textes ne précise qu'il s'agirait là de règles relevant du RDC.
Le commentaire fait par JCl 'copropriété' (il s'agit de "compléter le règlement de copropriété") ne me parait pas étayé du tout !
S'il s'agit de modifier une clause du RDC sur le CS, c'est une modification du RDC.
S'il s'agit d'adopter spécifiquement des règles pour le CS en l'absence de disposition du RDC, ces règles ne valent pas pour autant modif ou ajout du RDC !!!
D.art.22 : "A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."
1)- Si le RDC fixe des règles pour le CS, on applique ces règles. Une modif de ces règles est une 'modif du RDC'.
2)- Si le RDC ne fixe pas de règles, c'est à l'AG de les fixer ou de les modifier ('modifier' celles qu'elle a fixée précédemment)
Dans ce second cas le "modifier" ne s'applique qu'au point 2), aux règles que l'AG a (avait) adopté !!
Sauf à faire une sacré pirouette grammaticale et sémantique, ce 'modifier' ne concerne en rien le 1), une modification des règles du RDC.
Dans ce second cas 2), je ne vois pas du tout où on trouve que cette décision d'adopter des règles vaut ou vaudrait "modification du RDC".
Je ne fais pas du tripatouillage de textes ni n'expose une opinion personnelle : je rappelle les règles de droit concernant la nature du CS ainsi que ce qui découle des textes passés et présents pour ce qui concerne les règles d'organisation et de fonctionnement du CS adoptées par l'AG !
Dire que l'adoption par l'AG de règles spécifiques au CS induirait impérativement la modif du RDC est un point de vue, une opinion, un avis, OK !!
C'est un forum, nous en discutons ! 
Mais en l'espèce, ces avis et opinions personnels ne démontrent rien du tout sur une prétendue obligation de modifier le RDC, n'étant appuyés par aucun texte ou règle de droit !!
Si l'AG veut modifier sont RDC en y annexant le RFCS, c'est dans son pouvoir, bien entendu. Mais on ne peut pas raisonnablement déduire de l'adoption de règles pour le CS une obligation de les annexer au RDC !!
Ce n'est pas parce qu'il fait gris et qu'il pleut qu'on peut en déduire qu'on ne peut pas aller travailler et affirmer qu'il faut rester au lit !....
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Edité par - gédehem le 06 mai 2006 18:38:20 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 00:15:39
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De Gedeham Citation :
On peut noter encore que le syndicat n'a pas à décider de créer le CS, ce CS n'étant pas une "entité".
L'article L 21 vise le cas ou l'AG décide de ne pas instituer de CS Instituer, c'est établir d'une manière durable = créer. Quand le règlement de copropriété ne prévoit pas de conseil syndical, l'assemblée doit le créer, l'instituer.
Ce n'est qu'ensuite qu'elle pourra désigner ses membres et établir un règlement de fonctionnement.
Le conseil syndical, organe de la copropriété au même titre que le syndicat et le syndic, est une entité juridique qui peut donner des avis et même, exceptionnellement prendre des décisions quand elle est investie de cette faculté par la grâce d'une délégation de l'assemblée.
On frole la théologie , tant il est vrai que l'expression de la volonté du syndicat issue du mécanisme majoritaire est, elle aaussi, de nature bien mystérieuse. Cf le " je suis le président de tous les français " de celui contre qui viennent de voter dix millions d'élécteurs
C'est en ce sens que les juristes disent que le mécanisme majoritaire est une " fiction juridique ", expression sur laquelle on peut joyeusement gloser.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 15:59:37
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Le conseil syndical n'a bien evidemment pas de personnalité moral, car il ne possede pas de droit juridique comme signer un contrat à l'inverse du syndicat par le biais du syndicc, son mandataire.
Le fait de modifié le RDC pour y intégrer des règles de fonctionnement du CS n'est mentionné dans aucun texte, ces règles sont fixées par l'assemblée à la majorité de l'article 24 si le CS existe.
Les intégrer dans le RDC relèverait de l'article 26, et impliquerait l'impossibilité pour le syndicat de se passer de CS (article 21).
Concernant votre exemple JPM, je ne suis pas d'accord:
Citation :
La jurisprudence impose au préteur un contrôle strict des deux décisions. Il pourra rejeter le demande de prêt en invoquant une éventuelle irrégularité de la décision du CS.
L'organisme preteur n'est pas juge, il n'a pas qualité pour dire si oui ou non la decision prise par le CS est régulière, comme pour la décision du syndicat, il n'aura pas à vérifier si l'assemblée a correctement délibéré sur ce point et à la bonne majorité.
L'organisme prêteur aura juste pour obligation de consulter le PV notifiant la decision ,ainsi que le courrier du president du conseil syndical mentionnant la decision du conseil syndical sur le choix de l'organisme, et c'est ce dernier qui ferait jouer sa responsabilité et non celle du conseil syndical. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 16:51:58
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Sans polémique, sans jouer sur les mots ...:
C'est L.art.21 qui impose le CS. C'est donc la loi qui l'institut...
L'Ag du syndicat, pour satisfaire à cette obligation, ne fait que désigner les conseillers syndicaux qui, collectivement, seront "le CS".
L'alinéa 9 de L.art.21 permet à l'AG de décider de ne pas instituer de CS à la double maj.de l'art.26.
Mais, à mon avis, ce n'est pas dans le sens de "créer", le CS étant une obligation légale.
"Instituer" doit être pris ici dans un sens juridique : "Etablir en charge", .. ou "nommer / désigner".
Pour faire simple, le CS est certes une obligation légale, on ne peut le refuser .. mais l'AG décidant de ne pas désigner de conseiller syndiaux (ou ne pouvant en désigner) décide de ne pas répondre pour le moment à cette obligation d'un CS.
Il faut noter que cet alinéa 9 vient après l'alinéa 8 ( .!...) qui précise que faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise le PV doit être notifié à tous les copropriétaires dans un délai d'un mois..
Et l'alinéa 10 indique encore qu'à défaut de désignation de conseillers et sous réserve de décision par une délibération spéciale de ne pas "instituer/désigner" de CS/conseillers, le juge sollicité peut désigner les membres du CS ou constater qu'il est impossible de les désigner et donc d' "instituer", d'établir en charge le CS obligatoire ...
Il me semblle pour conclure que certains ont parfois une lecture très/trop restricitive des textes.
Certes, c'est parfois peu clair, soumis à interprétations .. Les recours aux tribunaux le montre souvent.
Mais pour autant, qu'elle est l'utilité d'en rajouter ??
Pourquoi faire dire à un texte plus qu'il ne dit ... voire ce qu'il ne dit pas du tout..
Je prendrais pour exemple (et au hasard ! .) la "feuille de présence" aux AG.
D.art.14 précise qu'elle doit indiquer : "nom, domicile, voix détenues" de chacun. Il précise encore que cette "feuille de présence" est une annexe au PV d'AG avec lequel elle est conservée.
D.art.33 impose au syndic la délivrance de copies de PV et de ses annexes, dont la fameuse "feuille de présence".
Sur quel fondement juridique peut on ensuite raisonnablement avancer que cette délivrance obligatoire serait soumise à restriction du fait de la ???
D'autant plus que la décision n°21 de la CNIL sur ce sujet n'impose pas de restriction aux données qu'elle liste.
Sur cette question des règles du CS, il y a par certains la même démarche.
Ce que disent les textes :
- tout d'abord, comme pour toutes choses, il faut voir ce que dit le RDC, si des règles y sont précisées.
- si le RDC est silencieux, c'est à l'AG de fixer des règles d'organisation et de fonctionnement des conseillers syndicaux.
Point final ...
Aller plus loin que cela, en particulier pour affirmer que les règles fixées par l'AG valent modif du RDC, lequel était silencieux sur ce point, relève .... d'une démarche pour le moins curieuse !!!
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 17:10:47
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La lecture rapide de tous ces développements me laisse penser que le principal est oublié. Le vrai problème, c'est que trop souvent le CS s'autorise à penser qu'il est le comité exécutif d'une PME. Pour certains cela va même jusqu'à une revanche sociale.
Face à cela que faire ? Ferailler avec des textes mal ficelés ? A mon avis c'est la pire des solutions. Mieux vaut se déterminer avec un vrai projet, comsommer beaucoup de temps pour sensibiliser les gens (CS compris), bref user d'intelligence sociale plutôt que partir en guerre juridique. Avec le temps, je suis convaincu qu'il y aura résultat. Colette pour vous la question à se poser est de savoir si vous êtes prête à vous investir dans un projet chronophage. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 17:26:41
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De Mespres Citation :
Le vrai problème, c'est que trop souvent le CS s'autorise à penser qu'il est le comité exécutif d'une PME. Pour certains cela va même jusqu'à une revanche sociale.
C'est parfaitement bien vu et dit.
L'ennui est que l'évolution des textes va un peu dans ce sens
Il suffit de voir, dans la partie copropriété de la loi ENL modifiée par le Sénat, que la réforme du régime des résidences services va plein pot dans ce sens. Le CS peut recevoir délégation de gérer les services.
Dans le cas des syndicats de forme coopérative, c'est déjà le cas en fait. Il faudra bien prendre acte un jour de la réalité.
Cette évolution ne peut qu'inciter certains à franchir la ligne jaune de l'immixtion.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 19:39:36
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Je suis tout à fait d'accord avec ces 2 posts !!!!
Un CS est un "conseil de surveillance" (appellation que je préfère), organe de controle et de surveillance émanation de l'AG dépourvu de tout pouvoir ... (si ce n'est pour obliger par voie de justice le syndic à lui délivrer copie ..)
C'est en particulier le cas du pdt du CS, qui n'est certainement pas le 'pdt du syndicat' !!!
C'est ici que les règles du CS doivent bien préciser que le CS collectivement ou individuellement chacun de ses membres ne peuven en aucun façon décider pour les affaires du syndicat (mis à part mandat exprès, bien entendu ...)
Si le CS veut être un organe de gestion, parce que telle est la volonté d'une majorité de copropriétaires, qu'il prenne les dispositions qui conviennent pour faire adopter la forme "syndicat coopératif". |
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