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 Sujet  |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 29 avr. 2006 : 09:41:53
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Je loue un logement neuf qui n'a jamais été occupé. Lors de la location, le propriétaire m'a proposé un loyer de 600 euros et 50 euros de provision pour charges. En réalité, les charges réelles sont de 84 euros par mois soit 68% supérieur à la provision. Si le propriétaire avait été honnête ou compétent, je n'aurais pas loué cet appartement. Le propriétaire me dit que les provisions ont été calculées au pif selon une expérience personnel. Pour moi, il s'agit d'un vice caché à la vente (du bail locatif). Que penseriez-vous si votre véhicule au lieu de consommer 10 litres au 100 en ville faisait 16,4 litres malgré un usage normal ? La réponse du constructeur : je pensais qu'elle ferait 10 litres au 100 mais je me suis trompé en fait, c'est 16,4 ... Notez que la loi fait obligation au propriétaire que calculer les provisions selon un budget prévisionnel.
2 questions :
- Doit-je payer les 408 euros de régule ?
- Sinon doit-je aller au tribunal d'instance ?
Merci pour vos réponses.
RR
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Edité par - ronron le 29 avr. 2006 09:43:26 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 11:33:48
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avez vous reçu le décompte par nature de charges ?
avez vous demandé l'accès aux justificatifs ? |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 12:31:18
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Citation :
Initialement entré par nefer
avez vous reçu le décompte par nature de charges ?
avez vous demandé l'accès aux justificatifs ?
J'ai bien reçu le décompte, tout semble en regle, mais je ne conteste pas le decompte mais une sous evaluation des charges trompeuse lors de la négociation du loyer + charges
RR |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 13:01:15
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vous nous dites que c'était un logment neuf: donc pas de budget prévisionnel solide (sur base de comptes réels des années précédentes) ==> je ne mettrai donc pas en doute la proposition du bailleur.
sachez que dans le cas où il y a sous-estimation manifeste par le bailleur, les locataires sont obligés de payer si justificatifs donnés, dans votre cas, vous avancez un peu vite en besogne en évoquant à tord, un "vice caché".
oui vous devez payer cette régul si tous les justificatifs sont corrects. Vous seriez débouté au TI. |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 16:29:42
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Citation :
Initialement entré par Joulia
vous nous dites que c'était un logment neuf: donc pas de budget prévisionnel solide (sur base de comptes réels des années précédentes) ==> je ne mettrai donc pas en doute la proposition du bailleur.
sachez que dans le cas où il y a sous-estimation manifeste par le bailleur, les locataires sont obligés de payer si justificatifs donnés, dans votre cas, vous avancez un peu vite en besogne en évoquant à tord, un "vice caché".
oui vous devez payer cette régul si tous les justificatifs sont corrects. Vous seriez débouté au TI.
Merci pour votre réponse.
J'ai pas bien compris, même s'il y a une sous-estimation manifeste, il faudrait payer ?
Dans ce cas, on peux donc conseiller aux loueur de logement neuf de faire un abattement conséquent sur les provision pour charges et d'augmenter la part du loyer pour un meilleur rendement 
RR |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 17:10:47
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Citation :
J'ai pas bien compris, même s'il y a une sous-estimation manifeste, il faudrait payer ?
oui absolument.
Citation :
Dans ce cas, on peux donc conseiller aux loueur de logement neuf de faire un abattement conséquent sur les provision pour charges et d'augmenter la part du loyer pour un meilleur rendement
c'est une facon de voir à courte durée: vous savez, ca va 1 année ou deux ... mais le locataire va se réveiller et tomber de haut, pas être content, partir et le bailleur aura de nouveau des visites, uen remise en état etc ....  sans content le climat de tension, stress et autres misères que la gestion d'un bien engendre quand il y a mésentente ...
vous savez, ce n'est pas le but des bailleurs (enfin la plupart): plus les locataires restent longtemps et plus ils sont contents, mieux c'est. enfin c'est mon avis ...  |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 21:56:08
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Merci Joulia de prendre la peine de me répondre, mais que fait un propriétaire dans un forums de locataire ?
Par ailleurs, je suis votre conseil, je ne payerais pas et je vais faire ch le proprio pour lui apprendre à faire des provisions pour charge correct. Et puis, on sais jamais, mon père connait le juge au tribunal d’instance et comme disait Coluche mieux vaux un avocat qui connaît le juge, qu’un avocat qui connaît la loi. Malgré tout l'article 23 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm) dit bien que "les demandes de provisions sont justifiées... lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété... par le budget prévisionnel. Sous entendu, un budget prévisionnel juste et sans sous-estimation manifeste, non ?
RR |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 13:59:37
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Citation :
Initialement entré par ronron
Merci Joulia de prendre la peine de me répondre, mais que fait un propriétaire dans un forums de locataire ?...
RR
 Parce que vous croyez qu'il y a une législation pour les bailleurs et une autre pour les locataires ??????
assez étonnée d'une telle remarque  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 14:48:05
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Petite précision;Lorsque la copropriété à un budget,celui-ci est établi par le syndic de la copropriété,avec si possible,l'avis du conseil syndical;en suite il est approuvé,ou modifié,lors d'une assemblée générale.
Le copropriétaire occupant ou bailleur peut "subir" ce système sans qu'il soit fautif,c'est aussi ça la copropriété
Je suis un copropriétaire occupant,donc ni bailleur ni locataire, qui constate les avantages et les inconvénients de ce type de collectif dans lequel il peut y avoir sous évaluation (côté CS pour que les acomptes soient moins élevés) ou sur évaluation par le syndic
pour l'effet inverse du précédent.Enfin il peut y avoir les "imprévus" électricité,eau....+ importants que la partie budgetisée |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 15:34:48
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Citation :
[i]
Parce que vous croyez qu'il y a une législation pour les bailleurs et une autre pour les locataires ??????
assez étonnée d'une telle remarque
J'ai ecrit qu'il y avait une législation pour les bailleurs et une autre pour les locataires ? non je crois pas, ce que je pense, c'est qu'un proprietaire bailleur ne peux pas répondre utilement à mes questions. Par ailleurs, si c'est votre cas, je suis choqué que vous trainiez sur des forums de locataire, ON NE PEUX PAS ETRE JUGE ET PARTIE. A la question : "J'ai pas bien compris, même s'il y a une sous-estimation manifeste, il faudrait payer ?", vous avez répondu : "oui absolument.". Voilà une réponse sans equivoque. Pourriez-vous develloper votre réponse (article de loi, jugement) ?
RR |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 15:39:12
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D'accord avec toi felix1930 mais dans le message initial, j'indique "les provisions ont été calculées au pif selon une expérience personnel". C'est là que se situe le problème.
RR |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 16:56:41
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Citation :
Initialement entré par ronron
Et puis, on sais jamais, mon père connait le juge au tribunal d’instance.
C'est au second degré, ou est-ce vraiment réel ? |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 18:10:07
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par ronron
Et puis, on sais jamais, mon père connait le juge au tribunal d’instance.
C'est au second degré, ou est-ce vraiment réel ?
C'est vrai ... et faux car dans mon cas ça ne peux que me desservire, juste un peu de fun par rapport au "oui absolument". De toute façon, cette histoire concerne la fille de ma femme ... mais ça ne change rien au problème.
Par ailleurs, ça me contrarie mais j’ai peur que Joulia ait raison car souvent la justice est expéditive et n’ira pas se pencher sérieusement sur une histoire de 400 euros même si pour certain, ça représente plusieurs mois d’economie … Pas de place pour les pauvres dans le système judiciaire français, et les riches ont intêret d'être patient.
RR |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 20:20:16
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Citation :
Initialement entré par ronron
J'ai ecrit qu'il y avait une législation pour les bailleurs et une autre pour les locataires ? non je crois pas,
c'est ce que vous supposez en me disant qu'un bailleur n'a rien à faire sur le forum locataire 
La loi est me semble t-il encore, la même pour tout le monde : bailleur ou locataire ...
ce que je pense, c'est qu'un proprietaire bailleur ne peux pas répondre utilement à mes questions.
ah bon et pourquoi ????
developpez, c'est interressant
Par ailleurs, si c'est votre cas, je suis choqué que vous trainiez sur des forums de locataire, ON NE PEUX PAS ETRE JUGE ET PARTIE.
A parce que vous croyez que je viens aider les locataires en tant que bailleur ??????
non pas vraiment: être bailleur fait aussi partie de mon CV mais je ne suis pas sur le forum à ce titre 
Si mon savoir, mon expérience etc (sans vous sortir mon CV) peut aider des gens dans le pétrin, alors je le fais et encore, sans que personne ici ne m'ait remballé dans mes foyers comme vous le faites !!! - Vraiment, vous avez une moralité qui me dépasse
A la question : "J'ai pas bien compris, même s'il y a une sous-estimation manifeste, il faudrait payer ?", vous avez répondu : "oui absolument.". Voilà une réponse sans equivoque. Pourriez-vous develloper votre réponse (article de loi, jugement) ?
too bad: j'ai perdu le gout de vous expliquer (à VOUS)
RR
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 21:58:06
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Citation :
Initialement entré par ronron
ce que je pense, c'est qu'un proprietaire bailleur ne peux pas répondre utilement à mes questions. Par ailleurs, si c'est votre cas, je suis choqué que vous trainiez sur des forums de locataire, ON NE PEUX PAS ETRE JUGE ET PARTIE.
Je me permets d'intervenir car votre remarque est totalement injustifiée. Joulia a la liberté de s'exprimer, personnellement je lui reconnait ce droit et nul ne peut lui dénier. Cela fait longtemps que je la lis. Ses interventions sont motivées, toujours pertinentes et très souvent elle vient concrètement en aide pour les personnes qui sont locataires et ont un réel problème autrement plus grave que le votre, même si je reconnais que c'en est un. C'est donc une femme libre et à ce titre je la respecte. Vous devriez vous donner la peine et le temps de fouiller ce forum pour la découvrir. Ce que manifestement vous n'avez pas fait. |
Edité par - LeNabot le 30 avr. 2006 22:01:38 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 10:26:02
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D'accord avec le message de LeNabot,-d'autant que non locataire j'ai aussi donnez mon point de vue et vous ne m'avez pas repris ,bien que j'ai clairement indiqué cette "particularité".
Même si les interventions de Joulia ne sont pas toujours dans la partie qui m'interesse le plus "La Copropriété" je prends la peine de les lire;elles apportent souvent un plus (liens à l'appui)à mes petites connaissances.
Il m'arrive de poser des "questions", ce que je souhaite c'est "trouver" des réponses peut importe de qui elles viennent;après à moi(à vous) de faire le tri. Si elles de me conviennent pas je n'en fait pas un drame, c'est un forum...maintenant ce site " abrite" aussi des parties payantes donc!!! |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 14:12:29
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Citation :
c'est ce que vous supposez en me disant qu'un bailleur n'a rien à faire sur le forum locataire
La loi est me semble t-il encore, la même pour tout le monde : bailleur ou locataire ...
ce que je pense, c'est qu'un proprietaire bailleur ne peux pas répondre utilement à mes questions.
ah bon et pourquoi ????
developpez, c'est interressant
Inutile de répondre en rouge, je lis très bien le noir. Voilà une réponse en vert qui je l’espère vous apaisera.
Une fois de plus, faudrait prendre la peine de lire ce que j'écris, je n'ai pas dit qu'un bailleur n'a rien à faire sur ce forum, mais que fait un propriétaire dans un forum de locataire ? Par ailleurs, certains articles de loi concernent le bailleur, d'autre le locataire, les intérêts des uns des autres sont divergents. Lorsqu’un employé à un problème avec son patron, il ne va pas demander conseil aux syndicats patronaux, pourtant le droit du travail est le même pour tous. Faut vraiment que ce soit un jour férié pour que je perde mon temps à expliquer de telle évidence …
Je vous donne mon opinion dont visiblement vous n’avez rien à faire : Vous êtes compétente dans le domaine de l’immobilier, je n’en doute pas. Vous pensez être objectif et impartial et c’est vrai dans plupart des cas. Les internautes ont donc confiance en vos réponses et ils ont raison dans plupart des cas. Cependant en tant que bailleur, vous redoutez les conflits car vous savez qu’un bailleur ne peut rien face à un locataire malhonnête et vous connaissez plein d’exemple de bailleur honnête qui se sont fait rouler honteusement (appartement détruit par vice etc…). Cette peur du conflit ne vous rend pas objectif dans certain des cas. Par ailleurs, votre expertise vous rend arrogante dans vos réponses et un poil parano puisque derrière mes questions vous voyez des réponses qui n’y sont pas !
Revenons au sujet, dans le cas de provision pour charges manifestement sous évalué qu’est-ce qui vous fait croire que le TI les jugera malgré tout fondé ? C’est une question honnête et sans sous-entendu.
RR |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 14:23:25
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Citation :
Je me permets d'intervenir car votre remarque est totalement injustifiée. Joulia a la liberté de s'exprimer, personnellement je lui reconnait ce droit et nul ne peut lui dénier. Cela fait longtemps que je la lis. Ses interventions sont motivées, toujours pertinentes et très souvent elle vient concrètement en aide pour les personnes qui sont locataires et ont un réel problème autrement plus grave que le votre, même si je reconnais que c'en est un. C'est donc une femme libre et à ce titre je la respecte. Vous devriez vous donner la peine et le temps de fouiller ce forum pour la découvrir. Ce que manifestement vous n'avez pas fait.
Effectivement, je n'ai pas lu ses 7000 messages mais malgré tout j'ai deviné qu'elle etait bailleur ! Je respecte ses interventions surtout quand elle sont motivées, merci de reconnaîre que mon problème en est un et nul ne peux lui denier le droit de s'exprimer, ni le votre, ni le mien. Merci de votre intervention.
RR |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 14:38:44
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Citation :
Initialement entré par felix1930
D'accord avec le message de LeNabot,-d'autant que non locataire j'ai aussi donnez mon point de vue et vous ne m'avez pas repris ,bien que j'ai clairement indiqué cette "particularité".
Même si les interventions de Joulia ne sont pas toujours dans la partie qui m'interesse le plus "La Copropriété" je prends la peine de les lire;elles apportent souvent un plus (liens à l'appui)à mes petites connaissances.
Il m'arrive de poser des "questions", ce que je souhaite c'est "trouver" des réponses peut importe de qui elles viennent;après à moi(à vous) de faire le tri. Si elles de me conviennent pas je n'en fait pas un drame, c'est un forum...maintenant ce site " abrite" aussi des parties payantes donc!!!
Désolé, je ne pensais pas que mes remarques serait prises comme un drame et vous n'etes pas le seul à les avoir prises ainsi.
Sans vouloir faire un drame et en toute humilité, je vous félicite de vous présenter en tant que bailleur, ne pensez vous pas que Joulia pourrait en faire autant ? Ne pensez vous pas qu'il est difficile d'être objectif, lorsqu'on est juge et partie ?
Dernière question qui s'adresse à tous : Y a-t-il des locataires dans ce forum de locataires ?
Joulia, felix1930, LeNabot, toutes mes excuses si je vous ai semblé aggressif, ça n'etait pas mon intentions.
RR |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 15:17:31
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Citation :
Initialement entré par ronron
Dernière question qui s'adresse à tous : Y a-t-il des locataires dans ce forum de locataires ?
Encore une fois, ne vous attachez pas aux étiquettes que peuvent avoir les gens. Joulia vous a répondu et je lui donne raison dans sa version.
Vous avez un propriétaire qui a été honnête intellectuellement, puisque son évaluation a été faite "au pif" pour la bonne raison que c'était une nouvelle copropriété et qu'il n'y avait pas d'historique au niveau de la hauteur des charges.
Maintenant la position que vous avez exposée revient à rechercher un dol dans la conclusion du contrat. Manifestement vous n'avez aucun élément. Surtout que le propriétaire n'a jamais cherché à vous tromper. Si les charges sont justifiées, vous devrez les payer. C'est tout. Si vous poursuivez au TI, vous vous ferez jeter, et ça sera la réalité. Refléchissez y à deux fois, une régularisation de 400 EUR semblera banale. Même si pour certains c'est une somme.
Pour finir ce n'est pas un locataire dont vous avez besoin, mais l'avis d'un juriste confirmé. Il existe dans chaque TGI et/ou Cour d'Appel des consultations gratuites d'avocats. Vous vous y inscrivez et vous verrez bien ce que l'on vous dira. |
Edité par - LeNabot le 01 mai 2006 15:18:36 |
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ronron
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 16:13:43
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Citation :
Vous avez un propriétaire qui a été honnête intellectuellement, puisque son évaluation a été faite "au pif" pour la bonne raison que c'était une nouvelle copropriété et qu'il n'y avait pas d'historique au niveau de la hauteur des charges.
Maintenant la position que vous avez exposée revient à rechercher un dol dans la conclusion du contrat. Manifestement vous n'avez aucun élément. Surtout que le propriétaire n'a jamais cherché à vous tromper. Si les charges sont justifiées, vous devrez les payer. C'est tout. Si vous poursuivez au TI, vous vous ferez jeter, et ça sera la réalité. Refléchissez y à deux fois, une régularisation de 400 EUR semblera banale. Même si pour certains c'est une somme.
Pour finir ce n'est pas un locataire dont vous avez besoin, mais l'avis d'un juriste confirmé. Il existe dans chaque TGI et/ou Cour d'Appel des consultations gratuites d'avocats. Vous vous y inscrivez et vous verrez bien ce que l'on vous dira.
Très pertinent, merci.
Vous soulevez ici un problème de compétence du propriétaire, qui en faisant une estimation hasardeuse ne pourrait être mis en cause. Cependant en décidant de louer un logement, il accepte implicitement la position de professionnel de la location. En tant que professionnel, il doit être compétent et capable de se renseigner sur le montant des charges d’une copropriété semblable à des milliers d’autres en France. La loi ne l’oblige pas à demander une provision, s’il la demande, il faut qu’elle soit conforme à l'article 23 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sinon il y a tromperie sur la chose louée. C’est mon opinion, quelle est la votre et pourquoi ?
Bien entendu, c’est juste un débat d’idée et un avocat me renseignera plus utilement. Encore merci pour l’info.
RR |
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