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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 30 avr. 2006 : 23:32:32
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Bonjour,
Nous souhaitons mettre à l'ordre du jour de notre prochaine assemblée un point sur le vote de fonds speciaux pour travaux concernant la réfection de la toiture de deux batiments de notre immeuble.
Mais nous ne savons sous quelle forme la plus judicieuse les mettre à l'ordre du jour.
Notre idée est de réaliser un devis dans 2 ans qui prendrait en charge les deux batiments (A et B), devis détaillé avec le prix pour chacun des batiments.
Ma question est doit on formuler les points à l'ordre du jour en dissociant les deux batiments comme ceci:
Citation :
-Proposition d’un fond spécial pour travaux concernant le bâtiment A.
-Modalités du fond spécial pour travaux concernant le bâtiment A (placement, montant, durée, périodicité des versements, définition des travaux à entreprendre).
-Proposition d’un fond spécial pour travaux concernant le bâtiment B.
-Modalités du fond spécial pour travaux concernant le bâtiment B (placement, montant, durée, périodicité des versements, définition des travaux à entreprendre).
Ou bien sous cette forme:
Citation :
-Proposition d’un fond spécial pour travaux concernant les bâtiments A et B.
-Modalités du fond spécial pour travaux concernant les bâtiments A et B (placement, montant, durée, périodicité des versements, définition des travaux à entreprendre).
Merci
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 00:10:26
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Yaume, une proposition comme une autre, sans avoir le besoin de fournir un devis définitif.
Le devis actuel vous servira pour savoir de quelle somme vous aurez besoin de constituer.
Décision de constituer des provisions spéciales pour la réfection de la toiture de deux bâtiments de notre immeuble, susceptibles d’être nécessaires dans les 2 années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Le dernier appel de provision sera à parfaire en fonction du devis de l’entreprise qui aura été approuvé par l’assemblée générale et qui aura à voter sur ces travaux.
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/convoc.htm
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 00:46:13
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Le régime juridique de la (ou des) provisions constituées est celui des provisions pour travaux futurs (article L 18)
Je suppose qu'il n'y a pas de syndicats secondaires dans votre cas.
Mais il faut voir dans le règlement de copropriété s'il existe des parties communes spéciales propres respectivement à A et B
et à tout le moins s'il existe deux grilles de répartition respectivement propres à A et B et applicables aux travaux que vous envisagez.
Dans ces deux cas les copropriétaires de A contribuent seuls à la constitution de la provision pour A et supporteront seuls le coût des travaux. Idem pour B.
Dans certains cas, heureusement rares, il n'y a ni parties communes spéciales, ni même de grilles spéciales pour chacun des bâtiments. Dans ces cas, tous les copropriétaires participent aux travaux de A, de B et participeront plus tard aux travaux de D. Il faut espérer que ce n'est pas le cas chez vous.
Dans les deux (bons) premiers cas, la décision de constituer le fonds est prise par l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Si le règlement le prévoit, les copropriétaires de A et B participent seuls au vote.
Il faut ouvrir un seul compte bancaire de placement, mais ouvrir dans la comptabilité deux sous-comptes, l'un pour A, l'autre pour B.
Les contributions payées par les copropriétaires seront versées au compte bancaire ordinaire du syndicat. Les syndics abondera le compte de placement en effectuant des virements séparés au profit des deux sous-comptes. Il lui sera facile de vérifier les montants effectivement collectés dans chacun des deux bâtiments pour savoir combien il peut virer à chaque sous-compte.
Si vous choisissez la formule du livret A, sachez que les sommes versées sont défiscalisées jusqu'à 76 500 €. Sur ce point le Ministre a répondu clairement et mis à néant les réponses ministérielles qui maintenaient le plafonnement normal pour les syndicats de copropriétaires.
A ma connaissance il n'y a pas d'autres systèmes de défiscalisation et les intérêts doivent supporter les charges fiscales et la contribution sociale. Il peut exister un prélèvement forfaitaire dans certains cas.
Le texte exact de la résolution à envisager dépend des réponses aux questions qui précèdent. Ceci étant vos formules sont tout à fait correctes mais il faut simplement les adapter à la situation réelle. Il faut aussi prévoir le cas des payeurs tardifs, qui font perdre des intérêts au syndicat.
En cas de vente d'un lot, les fonds versés seront remboursés au vendeur jusqu'à la date d'une décision d'une assemblée décidant définitivement les travaux. Ils devront être immédiatement reconstitués par l'acquéreur.
Après la date de l'AG : pas de remboursement au vendeur, et l'acquéreur sera crédité des fonds payés par le vendeur. L'acquéreur paiera les échéances suivantes.
Le vendeur et l'acquéreur arrangeront leurs petites affaires compte tenu de ces règles, mais hors la vue du syndicat. Leurs conventions lui seront inopposables.
ATTENTION : la décision de faire les travaux det d'y affecter les sommes détenues doit être prise avant expiration du délai de 3 ans prévu par l'article 18. A défaut certains copropriétaires pourront demander le remboursement des fonds versés.
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Edité par - JPM le 01 mai 2006 00:48:36 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 01:00:29
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Yaume,
En fonction des bases de répartition imposées par votre RDC, je pencherais pour votre première proposition, soit bâtiment par bâtiment. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 10:49:32
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JPM,
Non, nous n'avons pas de syndicat secondaire.
Oui nous avons des grilles de charges pour chaque batiment, 1000 milliemes pour chaque batiment.
Mon problème est que le devis final comporterait une partie de travaux pour le batiment A a un prix X, une partie de travaux pour le batiment B pour un prix Y, et une partie échaffaudage qui serait commune aux deux batiments.
De plus si la proposition était refusé pour un des deux batiments, les travaux n'aurait aucun interet pour un seul batiment (question technique, les toitures ont besoin d'etre désinfecté, et en désinfecté une seule ne servirait strictement a rien).
Le fait que je souhaite mettre le point sous la forme "fonds travaux speciaux" est le coup élevé des travaux.
Ma question est donc peut on mettre le oint sous sa deuxieme forme (A+B) ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 11:49:08
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Yaume,
Tout d'abord, merci à JPM qui est aussi un bon professeur !
Son post devrait être utile aux copropriétaires répartis dans un syndicat ,sur deux ou plusieurs immeubles et dont les charges ne sont pas standardisées.
Ensuite, n'oubliez pas, dans votre projet de travaux ,les copropriétaires qui devraient demander un étalement de leurs charges !
Dura lex,sed lex. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 11:53:10
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Citation :
Ensuite, n'oubliez pas, dans votre projet de travaux ,les copropriétaires qui devraient demander un étalement de leurs charges !
Oldman je ne vous comprend pas, justement le but d'ouvrir un fond special pour travaux est que les copropriétaires n'aient pas à payer 1000€ d'un coup, mais que les appels soient étalés et pas trop élevés. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 18:12:25
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Premier point : il faut donner aux provisions et aux avances correspondantes leur qualification légale pour que le régime juridique et comptable soit clair.
Secundo : je ne vois pas de différence entre les deux systèmes.
Si vous appelez des fonds aux gens de A comme aux gens de B, et si B ne vote pas ses travaux, il faudra bien restituer les fonds à B.
Il est d'ailleurs possible que l'un des bâtiments refuse la constitution d'une provision sur travaux futurs.
Et enfin je pense que la répartition des charges, donc des provisions, n'est pas forcément identique en A et B. Or, pour rendre éventuellement les fonds, il faut respecter la grille de répartition utilisée pour les appeler 
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 18:52:41
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La difference entre les 2 systèmes pour moi, est que:
1er cas: les batiments A et B choisissent individuelement de faire ou non un fonds special pour travaux, ce qui implique que si un seul des deux batiments accepte, l'autre sera moins susebtible dans le futur d'accepter un devis, or nos travaux doivent etre effectués sur nos deux batiments, si l'on veut qu'ils aient une réelle efficacité.
Cela dit j'ai bien compris ce que vous vouliez me faire comprendre: le vote d'un fond special est independant des travaux que l'on pourrait engager.
Citation :
Si vous appelez des fonds aux gens de A comme aux gens de B, et si B ne vote pas ses travaux, il faudra bien restituer les fonds à B.
C'est là ou nous ne nous comprenons pas, pour moi A et B vote un fond special, et egalement A et B voteront dans le futur la realisation ou non des travaux. Soit au lieu d'avoir un vote de 1000 millieme pour le batiment A et 1000 millieme pour le batiment B, nous aurons un vote à 2000 deuxmillemillieme pour les batiments A et B.
Mais dans tous cela, en sachant que le futur devis global, comporterait une partie à la charge du batiment A et une partie pour le batiment B + une partie pour les deux correspondant à la pose d'un echaffaudage.
Cela vous parait il plus clair et es ce réalisable. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 09:23:03
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Clmair : on souhaite tous que A et B décident chacun une provision sur travaux futurs et ensuite les travaux. Le partage du coût de l'échafaudage n'est pas un obstacle.
Ceci étant vous ne pouvez pas faire un vote à 2000 / 2000. Vous ne pouvez pas malgamer les deux grilles de répartition ni amalgamer les deux provisions pour travaux futurs.
Par contre, il semble qu'il y ait un lien technique impératif entre les deux bâtiments. Il est possible de rédiger les résolutions de telle manière qu'elle impose pratiquement le vote des travaux à chacun des bâtiments.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 17:26:07
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Alors comment faire, Quelle est la meilleur facon de faire, et les points à mettre à l'ordre du jour ?
Merci JPM |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 23:10:43
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Résolution :
L'assemblée, compte tenu
> de la nécessité d'effectuer les travaux de réfection des toitures des bâtiments A et B dans les trois années à venir,
> de l'article nnn du règlement de copropriété prévoyant la répartition du coût des travaux afférents à chaque bâtiment entre les propriétaires des lots le constituant
décide la constitution de deux provisions pour travaux futurs pour le préfiancement de ces travaux, dans les conditions prévues par l'article de la loi du 10 juillet 1965, et selon les modalités suivantes.
Bâtiment A : une provision de nnn €, répartie conformément à la grille des charges communes spéciales A, sera exigible le premier jour de chaque trimestre à compte du jj/mm/aaaa.
Batiment B : idem adapté ....
Ces appels seront effectués jusqu'à la date de l'assemblée générale appelée à décider l'exécution des travaux et à fixer les modalités définitives de financement, compte tenu des provisions déjà constituées.
Cette assemblée sera tenue avant le jj/mm/aaaa (3 ans après la première date). A défaut les provisions constituées seront restituées.
Le syndic ne pourra effectuer, en toute hypothèse, plus de douze appels.
Les fonds collectées seront placés sur un même compte XXXX
Ils seront comptabilisés séparément (sous-comptes A et B)
Les abondements et les retraits seront effectués distinctement
Les intérêts seront répartis entre A et B pour chaque période au prorata des sommes placées.
A mon avis la résolution constitue un bloc devant faire l'objet d'un vote unique.
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