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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
 Posté - 31 mai 2006 : 19:25:31
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Voilà ou nous en sommes dans ma copropriété (nous en sommes loin ... de la solution !):
Une résolution en ag pour "ratifier et maintenir les missions de l'expert".
Sont jointes à la convocation deux propositions de l'expert:
l'une pour assistance de maitrise d'ouvrage du suivi d'exploitation des installations collectives de chauffage et production d'eau chaude sanitaire, analyse contrat, ..., audit général des sous-stations sur la base d'un examen visuel ... (la chaufferie n'appartient pas à la copropriété, seul le réseau secondaire et les sous-stations d'échangeurs lui appartiennent) ...recherche d'améliorations, fourniture de documents pour expliquer l'évolution des charges de chauffage ...
L'autre pour intervention en tant qu'expert en assistance maitrise d'ouvrage pour renégociation du contrat de vente de chaleur pour le compte de tout ou partie des abonnés (notre résidence et autres résidences voisines de la commune) dans le cadre d'un regroupement informel ou d'une Association Syndicale si celle prévue par les textes était activée.
Je ne crois pas qu'il soit prévu de remettre un rapport expliquant qu'il est désormais impossible d'équilibrer convenablement les températures entre les appartements ... au contraire parmi les solutions évoquées dans sa présentation il y a le désembouage, l'inspection et les recommandations sur les vannes de pied de colonnes, l'étude de chauffe-eaux solaires ou de chaufferies de batiments par le gaz en terrasse ...
Le technicien de la maintenance de notre réseau secondaire (dont le contrat est passé auprès du propriétaire exploitant de la chaufferie du réseau primaire ... Tout se tient !) m'a laissé entendre (verbalement ... je crois que dans la gamme de tous ses thermomètres il n'y en avait aucun qui faisait également porte-plume !) qu'en effet tout était "foutu" (boues en bas des canalisations, robinets cassés en état de délabrement) et m'a conseillé d'isoler mes plafonds pour essayer d'avoir moins chaud. Je suis tenté de lui faire confiance car celà fait de longues années qu'il s'occupe de ce réseau, et autant dire qu'il le connait "comme sa poche" ! ... et probablement bien mieux que bien des experts !
Quand je vais voir le syndic il me répond "mais bien sûr nous allons faire le nécessaire, passez au bureau des gardiens pour que l'on prenne note et revenez jusqu'à ce que vous ayez obtenu satisfaction" et chaque fois que je passe, en effet, on note et on me dit qu'on va faire le nécessaire. |
Edité par - filomat le 31 mai 2006 19:40:23 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 00:02:15
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Il est clair que cette installation n'a pas été entretenue
Il est bien évident que des circuits pleins de boue ne peuvent pas chauffer correctement ; que le mauvais état des vannes de pieds de colonne ne permet pas de procéder à l'équilibrage nécessaire, etc ...
Que faisait donc l'entreprise chargée de l'entretien ? Qu'y avait-il dans son contrat ?
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 13:22:06
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Ce qu'il y a dans les contrats : entretien, experts, etc... Dieu seul le sait ... Le syndic aussi, peut-être et le président du conseil syndical.
Nous savons ce que les contrats nous coûtent, d'après le relevé des charges, mais nous ne savons pas ce qu'ils contiennent.
Si le système a été mal entretenu, l'expert, dont le contrat est maintenu et renouvellé par vote de résolution d'ag, devrait être capable de le savoir ... mais je ne sais pas s'il sera capable de le dire !
Son contrat prévoit qu'il fournisse toutes sortes de rapports au conseil syndical ... mais pas aux autres copropriétaires... hormis un exposé oral aux assemblées générales et une réponse courtoise et savante aux questions qui sont alors éventuellement posées.
Je remercie JPM de sa suggestion concernant une preuve écrite de la surchauffe. C'est en effet un préalable à toute solution du problème. La balle est dans le camp des fabricants d'enregistreurs de température en appartements.
Autrefois le chauffagiste disposait d'un enregistreur à tambour et à plume, mais aujourd'hui il préfére pointer un thermomètre infra-rouge à laser sur les murs qui lui parait plus fiable, mais présente l'inconvénient de ne pas écrire, et n'apporterait donc pas d'élément de preuve auprès d'un tribunal.
Il arrive que le président de l'association de défense des copropriétaires réclame copie des contrats au conseil syndical, lequel le renvoie vers le syndic. L'actuel président du conseil syndical m'a rapporté que sous le conseil précédent dans lequel il n'était pas président mais simple conseiller, l'ancien président lui avait purement et simplement opposé une fin de non recevoir à sa demande de consultation d'un contrat.("celà ne concerne que moi et le syndic"). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2006 : 23:48:45
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Filomat, je vous fais observer qu'une association de défense des copropriétaires ne présente aucun intérêt si ses animateurs eux-mêmes ne connaissent pas les règles de la copropriété 
Je vous renvoie à l'article 18-1 de la loi . Vous y trouverez le moyen de consulter les contrats.
Il est un peu décevant pour ceux, dont je suis, qui s'efforcent de mettre l'information à portée des copropriétaires pour constater ensuite qu'ils se présentent comme victimes de discriminations alors qu'ils ont tout sous la main pour obtenir une légitime satisfaction. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 10:14:53
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il est un peu décevant pour ceux, dont je suis, qui s'efforcent de mettre l'information à portée des copropriétaires pour constater ensuite qu'ils se présentent comme victimes de discriminations alors qu'ils ont tout sous la main pour obtenir une légitime satisfaction.
On a l'habitude de dire que les Corses sont des fainéants (images d'Épinal).
Or ,au cours de ma carrière, Outre-mer et en France continentale ,j'ai souvent rencontré plus fainéants que les gens de mon pays  .
Comment qualifier cette concurrence 
Le site et ses forumms en donnent tous les jours la preuve  .
Pourtant La Fontaine disait: " Travaillez, prenez de la peine..."
Ce moraliste n'a pas du être lu par tous les internautes qui sont
maintenant servis sur un plateau 
Dura lex,sed lex. |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 12:11:07
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Citation :
Initialement entré par JPM
Filomat, je vous fais observer qu'une association de défense des copropriétaires ne présente aucun intérêt si ses animateurs eux-mêmes ne connaissent pas les règles de la copropriété
Je vous renvoie à l'article 18-1 de la loi . Vous y trouverez le moyen de consulter les contrats.
Je ne suis pas animateur JPM, seulement simple adhérent. Je vous remercie de m'avoir indiqué l'article 18-1 de la loi de 65. Je vais l'étudier car en effet, en tant que copropriétaire et vu l'envolée des charges dans ma copropriété, je suis bien obligé de m'y mettre et m'intéresser aux contrats, notamment ceux du chauffage et de l'eau chaude sanitaire.
Je pense que les animateurs de notre association de défense ont les compétences nécessaires et malgrè tout ils ont des difficultés pour obtenir les documents auprès du conseil syndical, donc je pense qu'à mon niveau j'en aurais au moins autant.
Mais il est vrai que lorque j'y suis contraint je suis opiniatre !
Merci encore pour votre précieux conseil.
ps: je n'avais pas vu la réponse d'oldman24, en effet je ne suis pas corse ... et néanmoins paresseux. Je suis allé une fois deux semaines en Corse, c'est un très beau pays , les gens y sont sympathiques et j'en garde un très bon souvenir. |
Edité par - filomat le 02 juin 2006 12:15:55 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 13:25:41
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OK
Préparez vous pour le prochain contrôle
Il ne peut pas y avoir de bonnes relations entre un conseil syndical et une " association de défense ".
Ceci étant la politique suivie par votre président de CS n'est pas la bonne. Il faut au contraire renseigner l'association de défense, si elle n'abuse pas dans ses demandes (fréquent !). Au bout d'un certain temps elle n'a plus d'objet de disparait d'elle-même
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 15:54:42
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S'il en était besoin, je suis totalement d'accord avec JPM.
D'abord parce que par elle même une association "de défense des copropriétaires" n'a aucun interet : seuls les copropriétaires ayant le sentiment d'être "attaqués" vont vouloir l'écouter, y adhérer. Pas les autres !
C'est donc une "association des copropriétaires" qu'il faut monter, assoce généraliste destinée à faire de la formation, de l'information, .... et éventuellement une partie brochettes.
Ensuite parce qu'il tombe sous le sens que le ou les principaux responsables de cette assoce doivent connaitre, maitriser les textes et règles qui s'imposent, pour le moins qu'ils se forment sérieusement là dessus. C'est un préalable quasi obligé lorsqu'on veut ensuite faire "un rappel au règlement"..
"Il arrive que le président de l'association de défense des copropriétaires réclame copie des contrats au conseil syndical, lequel le renvoie vers le syndic. "
C'est que votre pdt de CS ne fait pas son boulot, d'où la remarque de JPM : "la politique suivie par votre président de CS n'est pas la bonne."
La 1ère des choses que doit faire un CS conscient de sa mission, c'est de demander copie au syndic :
1)- de la liste à jour des copropriétaires (1ère chose à demander tous les ans).
2)- des contrats des prestataires de services (tous les contrats et avenants)
3/- des contrats de travail des employés du syndicat et 1 exemplaire d'un bulletin de salaire.
Ensuite, en fonction des nécessités, il reviendra au CS de demander copies d'autres documents, registres ou correspondances..
Il reviendra au CS de tenir à disposition des copropriétaires les renseignements souhaités, comme ici au pdt de l'assoce par ailleurs copropriétaire.
Comment un CS peut-il travailler, remplir sa mission fixée par la loi, s'il n'a pas au moins au départ tous ces documents indispensables !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 18:16:08
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Gedehem a raison, le CS ne peut pas travailler utilement.
Mais à 0,20 la photocopie, ça fait mal de faire gagner de l'argent au syndic. |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 20:47:24
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Je vais surement vous amuser , mais j'ai voulu essayer de comprendre ce fameux article 18-1 et il se heurte à ma logique mathématique : On peut consulter les contrats un jour entre la convocation et l'assemblée ... selon modalités définies par l'assemblée.
Je suppose qu'il ne doit pas s'agir de la même assemblée, les modalités seraient donc définies par l'assemblée de l'année précédente.
En pratique je n'ai jamais entendu parler de ces modalités au cours d'aucune assemblée, mais si le président du conseil syndical peut avoir accès à ces contrats je pense que si je lui demande il me fournira les explications éventuelles, car il s'agit d'une personne parfaitement dévouée, accessible et certainement compétente qui fait ce qu'il peut avec l'ensemble du conseil, même s'il est vrai qu'il est sur le plan juridique probablement dépendant de "l'assistance !" du syndic.
Encore merci pour vos conseils : Le président de l'association vient de m'envoyer un mail pour prévenir que nous aurons 200 euros de plus sur les charges en Juillet et 100 de plus à partir d'octobre : Ca va faire du bruit dans le Landernau et je ne serais probablement plus le seul à commencer à m'inquiéter dans la résidence !
ps: A la réflexion (la nuit porte conseil !), cet article 18-1 me parait plus que vieillot, je dirais même "caduque".
Il parait que nous avons un ministre du logement, je ne sais pas à quoi il occupe ses journées, surement pas à s'amuser sur internet car il en ignore visiblement l'existence.
Je ne demande pas que les syndics apportent leurs contrats à la bibliothèque nationale, mais au moins les mettre en ligne sur le web à la libre consultation des copropriétaires. Les parties communes n'appartiennent pas aux copropriétaires certes ... mais pourtant ce sont bien eux qui paient !
Et avec la synthèse vocale, même les copropriétaires qui ne savent pas lire pourraient contrôler ces fameux contrats.
Ou bien les contrats sont la seule affaire du syndic, et alors le 18-1 est en trop, ou bien les copropriétaires peuvent avoir accès aux contrats , et alors le 18-1 n'est pas assez. |
Edité par - filomat le 03 juin 2006 09:59:41 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2006 : 15:30:08
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Il conviendrait de préciser vos idées sur l'article 18-1.
On ne lui reproche habituellement qu'une chose : c'est qu'il serait matériellement impossible que tous les copropriétaires puissent en user, même avec un syndic copropriétaire. Personne n'a trouvé de solution à ce sujet.
On lui a reproché aussi de ne pas permettre aux copropriétaires d'avoir accès à la comptabilité. Même observation pratique et les pouvoirs dévolus au conseil syndical sur ce point suffisent.
J'ajoute que les syndics s'éviteraient un certain nombre de contrôles (art. 18-1) s'ils répondaient plus ponctuellement à certains courriers,
et encore que le recours à l'article 18-1 devrait être interdit aux membres d'un syndicat pour lequel il n'y a pas eu de candidats aux fonctions de membres du CS (ou pas assez de candidats).
et enfin que l'absence de fixation des modalités de ce contrôle, ou le défaut de mention des modalités dans la convocation devraient être sanctionné plus sévèrement.
Ces sanctions devraient viser aussi bien le syndic que le CS qui n'a pas fait son boulot.
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 04 juin 2006 : 16:41:53
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Merci JPM, je fais un nouveau copier-coller et l'envoie au cs de ma copropriété (le forum d'universimmo va devenir leur livre de chevet ! ).
Je trouve que l'intérêt de l'article 18-1 réside dans l'intention de permettre à tout votant d'avoir accès aux documents qui éclairent son information... en dernier recours si celle-ci n'a pu être obtenue auparavant à l'amiable.
Parmi les différents commissions du cs de ma copropriété il y en a une spécialement affectée à la "communication" qui en principe répond aux demandes formulées individuellement par les copropriétaires, après étude approndie, ces réponses étant "collégiales",c'est à dire à considérer comme des réponses émanant de l'ensemble du conseil.
Ce qui me gêne c'est que ces personnes sont bénévoles, donc j'hésite à leur ajouter un travail en leur demandant un renseignement, et d'autre part qu'une même question peut leur être posée plusieurs fois... C'est la raison pour laquelle, si l'internet pouvait se développer, je verrais d'un bon oeil la gestion d'un forum par le syndic lui-même ... Comme je ne lis pas dans la boule de cristal je ne sais pas si celà se fera un jour ! |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 08:45:42
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Je ne sais pas si elle sera appliquée un jour, mais dans ce chapitre de recherches d'idées pour diminuer les charges, je constate que c'est le Syndic qui négocie le contrat avec la chaufferie (qui n'appartient pas à la copropriété) , aussi bien pour le prix de la calorie que pour lui confier l'entretien du réseau secondaire de distribution appartenant à la copropriété., aussi bien encore que pour commander les calories lorsqu'il le juge nécessaire en raison de la météo.
Mais ce n'est pas le Syndic qui paie (ce sont les copropriétaires).
La rémunération du syndic (330 mille euros par an ttc) est indexée sur le coût de la construction et l'indice des salaires, et laquelle s'ajoutent des frais de relance, procédures, photocopies etc...Je ne sais pas ce qu'elle représente comparée à celle des anciens gestionaires de Carrefour ou Vinci.
Je me demande si en lançant un appel d'offres le conseil syndical ne pourrait dénicher quelque part un syndic qui accepterait que sa rémunération soit également indexée sur la diminution des charges qu'il réussirait à obtenir par ses négociations de contrat auprès des fournisseurs : charges en diminution de 5% = augmentation de la rémunération du syndic de 5% et vice-versa.
Comme le budget annuel des charges est de 7 millions d'euros, le syndicat gagnerait plus que le syndic par une réduction des charges.
330000/7000000 = 0.0475, soit environ 5% par an de frais de gestion : On trouve encore des sicavs d'actions qui prennent moins de frais de gestion que les syndics.
Cette pratique d'intéressement est aujourd'hui courante dans les entreprises en fonction de la réalisation des objectifs.
Aujourd'hui l'intéressement de mon syndic provient des actions que lui distribue la société d'investissement qui a racheté son cabinet : Je préfèrerais voir diminuer mes charges plutôt qu'augmenter les dividendes versés par cette société.
A quelque chose malheur est bon : Il reste aux copropriétaires la possibilité de participer au capital de la société cotée qui possède le cabinet du syndic, de manière à ce que les dividendes et la plus-value compensent l'augmentation des charges.Quand on achète un logement il faut toujours prévoir quelques frais en plus.
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rogytgyt
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 09 juin 2006 : 20:17:41
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oui, c'est vrai, et j'en profite pour demander si quelqu'un a une idée de ce que représente en volume et en pourcentage les fameuses remises de fin d'anne, les marges arrieres bien connues de la grande distribution et que je soupconne d'etre tres presentes chez les syndics.
Grosso modo, nous on paye 1000 la ou le syndic se verra obtenir une remise en fonction des marchés confiés au fournisseur, qui reversera 30 en fin d'année... au syndic. Nous on n'en voit pas la couleur...
Mais comment le demontrer et reclamer ? |
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