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LD47
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588 réponses |
 Posté - 04 mai 2006 : 22:18:12
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Mout, je viens de lire votre dernier message en envoyant le mien. Je vois que vous parlez du statut du syndicat et non de l'ensemble immobilier. Je me suis donc trompé dans ma réponse.
J'ignorais que ce syndicat devait avoir un "statut". Les yndicats de copropriétaires ont-ils un statut autre que la définition qu'en fait le règlement de copropriété ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 23:20:10
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LD47, dans "A gedéhem post du 04 May 2006 : 14:14:09, n'y ..." vous apportez vous même la réponse à la question. 
Une association foncière est régie par ses statuts librement établis (un peu comme une assoce L.1901 mais dont l'objet est ici encadré).
C'est la loi (L.65, D.67) qui porte statut des immeubles en copropriété.
Le RDC, qui procède de la loi, édicte les règles particulières, internes au syndicat, après la définition de ce qui est privatif et commun, bien entendu.
L'EDD lui est annexé (il est indicatif)
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 23:58:31
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gedéhem,
Je crois que ça commence en effet à se préciser. Il me reste une question subsidiaire, dont je pense que la réponse est évidente, mais sur laquelle j'aimerais quand même avoir votre avis.
Vous dites "Une association foncière est régie par ses statuts librement établis (un peu comme une assoce L.1901 mais dont l'objet est ici encadré).". Est-ce que la liberté d'établissement de ses statuts qu'a une association foncière, n'inclut pas la liberté de choisir de s'organiser comme une copropriété ?
Ce qui voudrait dire qu'ici, l'organisation selon L65 et D67 serait non imposée par la loi, mais simplement l'expression du libre choix de l'association foncière.
Comme je l'avais écrit plus haut, les articles de la loi ne sont pas simplement indiqués. Ils sont adaptés (en remplaçant "copropriétaires" par "propriétaires" quand le mot s'y trouve. Ce serait caractéristique d'une règle adaptée et non imposée. |
Edité par - LD47 le 05 mai 2006 00:04:19 |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 08:23:08
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Quand j'ai écrit:
"Dans cet imbroglio, je commencerai par demander les statuts du "syndicat de propriétaires" au syndic professionnel: pour voir!"
c'était pour amuser...car
"statuts" est un terme concernant les associations syndicales
"syndicat de propriétaires" est un terme concernant les copropriétés.
Donc, comme il semble se préciser que votre "lotissement" dans lequel oeuvre un syndic en charge de gérer les "parties communes" qui appartiennent à une entité qui devrait être une "association syndicale", ce qui manque, c'est de savoir si cette structure de gestion a une existence légale et si elle fonctionne légalement selon les "statuts" qui la régissent.
Rien n'empêche évidemment que ces statuts soient "inspirés" par la loi du 10 juillet 1965, MAIS avec adaptation.
Dans une ASL, l'AG élit des "syndics" bénévoles, généralement co-lotis, qui forment le "syndicat" de l'association, lequel élit un "directeur". Le secrétaire et le trésorier, oeuvrant sous l'autorité décisionnelle du directeur, peuvent être des professionnels qui sont rémunérés par le syndicat.
Les mêmes termes ont donc des sens presque contraires, et en tous les cas différents, selon qu'on les emploie dans le cadre d'une ASL ou d'une copropriété. |
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LD47
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588 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 09:30:36
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| Tout pourrait correspondre à une ASL qui aurait choisi librement un mode de gestion calqué sur la loi de 65 et le décret de 67, plutôt que sur la loi de 1865. Il reste une question : une ASL peut-elle choisir librement (normalement elle est libre, c'est même son appellation) un autre mode que celui prévu par la loi de 1865 ? |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 09:56:50
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ce sont les STATUTS qui fondent une ASL
Avez-vous connaissance de ces STATUTS?
Cherchez les! |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 10:14:07
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Merci Mout,
Je ne vois nulle part dans le cahier des charges, la moindre allusion à un statut de cette association syndicale. Mais je vais approndir les recherches. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 10:38:36
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Comme vous le fait remarquer Mout, il n'y a aucun problème pour 'calquer' dans les statuts d'une ASL des règles de fonctionnement prises dans L.1965.
Comme rien n'interdit de les copier dans une assoce L.1901 ! ...
Il comme Mout le fait aussi remarquer, il convient de ne pas faire de confusion sur les appellations utilisées.
Dans un syndicat de copropriétaire il y a "le syndic".
Dans une ASL il y a DES "syndics", terme quasi toujours utilisé au pluriel !
Pourquoi ?
Parce que LES 'syndics' de l'ASL sont les membres du bureau de l'ASL (comme les membres du bureau d'une assoce L.1901)
Le président de ce bureau est appelé "directeur".
C'est lui qui a en charge la gestion du lotissement.
Et comme enfin le bureau de l'ASL est appelé 'syndicat', vous voyez ici toute la confusion avec syndicat et syndic ...de copropriété !!!
Pour faire simple, dans la pratique une ASL fonctionne comme une assoce L.1901, suivant ses statuts librement élaborés, ce dont beaucoup ont un peu la pratique.
A noter que les syndics et donc le directeur ...du 'syndicat' ... sont des "colotis" .... et qu'un "syndic de copropriété" qui n'est pas colotis n'a pas sa place !!
Tout au plus ce "professionnel" peut-il être 'prestataire de services', pour l'"assistance comptable, administrative", .. comme le ferait un secrétaire-comptable employé par l'ASL.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 10:43:25
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Question de LD47 Citation :
Tout pourrait correspondre à une ASL qui aurait choisi librement un mode de gestion calqué sur la loi de 65 et le décret de 67, plutôt que sur la loi de 1865. Il reste une question : une ASL peut-elle choisir librement (normalement elle est libre, c'est même son appellation) un autre mode que celui prévu par la loi de 1865 ?
La source juridique d'une ASL est la prescription figurant à son sujet dans le cahier des charges d'un lotissement
Cette prescription impose au lotisseur de convoquer les propriétaires en assemblée générale aux fins de constitution de l'ASL. Elle fixe par anticipation l'objet de l'ASL et prévoit, le cas échéant, la possibilité pour elle de devenir propriétaire des parties communes et des éléments d'équipement commun.
Le projet des statuts de l'ASl est établi par le lotisseur ou un notaire pour son compte. Il peut être modifié au cours de l'assemblée générale.
Quand le cahier des charges renvoit aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, c'est bien évidemment que le régime de l'ASL n'est pas choisi.
Par ailleurs les statuts d'une ASL peuvent effectivement comporter des clauses copiées dans le statut de la copropriété. Ainsi pour la détermination de majorités propres à telle ou telle décision à prendre. Désormais, le régime des transfert de propriété des lots d'ASL est assujetti aux dispositions de l'article L 20 du statut de la copropriété.
Mais ils ne peuvent reprendre l'ensemble du régime. C'était vrai sous le régime de 1865, c'est plus vrai encore avec le nouveau qui comporte des dispositions communes imposées à toutes les associations syndicales.
De même les statuts ne peuvent déroger au principe de l'appartenance obligatoire à l'ASL en fonction de la localisation du bien dans le périmètre de l'Association. Le propriétaire de tout bâtiment inscrit dans ce périmètre est membre forcé de l'ASL
Il en est de même, sur un autre fondement, pour son appartenance au syndicat des copropriétaires.
L'ASL est libre certes, dès lors qu'elle demeure une personne morale de droit privé, que la gestion de sa trésorerie n'est pas assurée par le percepteur ou par un autre receveur public, mais cette liberté est quand même relative.
Enfin pour la confusion syndicat de propriétaires / syndicat de copropriétaires, elle est regrettable mais sans incidence juridique. On parle aussi bien de copropriétaires que de propriétaire de lot. Voyez par exemple l'article L 27 pour la constitution des syndicats secondaires. C'est un exemple parmi d'autres.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 14:06:37
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ou encore, JPM: POURQUOI FAIRE SIMPLE QUAND ON PEUT FAIRE COMPLIQUER!
Je cite Me Christian Attias, Professeur agrégé des universités, avocat au barreau d'AIX en Provence:
- LE STATUT DE L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE
Les ASL sont dotées d'un statut juridique particulièrement léger du fait de sa généralité. Le terme de "statut" n'évoque pas ici un ensemble de règles détaillées et contraignantes; il vise seulement un régime d'ensemble présentant une certaine cohérence.
-LE REGIME JURIDIQUE DE L'ASL
Le code civil en constitue le socle.
L'article R315-6 du Code de l'Urbanisme exige, dans tout dossier de demande d'autoristion de création d'un lotissement comportant des équipements communs, "l'engegement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une persone morale de droit public"; la fondation de l'association relève de l'exécution d'un engagement personnel.
L'acte d'association est la charte fondamentale du groupement. Ce contrat lie les associés entre eux et organise leurs relations avec la personne morale.
L'article R 315-8 du CU- qui est propre au lotissmeent-énumère un certain nombre de mentions minimum à faire figurer dans les statuts de l'association.
Dès 1980, une cassation devait être prononcée au motif que "la loi du 10 juillet 1965 est étrangère au fonctionnement de l'association syndicale libre.
etc..."
Bref, un lotissement n'est pas une copropriété.
Une ASL est valablement CREEE lorsqu'une assemblée générale de co-lotis a voté ses STATUTS (condition NECESSAIRE mais pas suffisante eu égard aux quelques formalités complémentaires) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 17:39:29
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Sur le point qu'on ne peut assimiler un syndicat de copropriétaires à une ASL : C'est une évidence.
Sur le point que la constitution d'un syndicat de copropriétaires ne peut permettre d'éluder les règles propres aux lotissements : je l'ai dit.
Sur les indications données par Atias, qui est une autorité incontestable, au sujet du régime des ASL : entièrement d'accord.
L'article R 315-6 CU est ainsi rédigé :
Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :
a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;
b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;
c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot , afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.
On ne peut le nier 
La mention explicite dans le dossier de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 n'a pu échapper aux autorités chargées de l'examen du dossier Celà parait évident.
Dans ce domaine particulier je ne donne aucun avis personnel et me borne à noter les avis émis par des personnages du même acabit que M. Atias, dont feu M. Giverdon. Ils sont d'accord pour dire qu'en ce cas un syndicat de copropriétaires peut être formé pour la gestion des parties communes et équipements communs.
Ce qui n'interdit pas d'admettre que c'est une AS qui est le plus généralement créée pour cette fonction.
LD 47 est, en fait, en train de charcher quelle peut bien être la nature réelle de l'organe de gestion. Je me borne à lui indiquer que la référence aux textes du statut de la copropriété fait qu'on doit présumer l'existence d'une copropriété.
Je lui indique aussi qu'il faut approfondir les recherches. Point c'est tout.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 05 mai 2006 : 22:34:25
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| Je vous remercie tous de vos interventions qui m'ont apporté un éclairage évident sur le problème. Je suis passé d'une nuit sans lune à un jour acceptable. Il faudra que j'approfondisse le sujet, mais j'ai maintenant les données essentielles. L'ASL qui est normalement prévue pour gérer les situations analogues, n'a jamais existé ni été prévue. Ce qui a été prévu et mis en place pour cela, à tort ou a raison, est bien une copropriété avec un syndicat improprement appelé "syndicat des propriétaires". |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 mai 2006 : 19:26:46
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"L'ASL qui est normalement prévue pour gérer les situations analogues, n'a jamais existé ni été prévue. Ce qui a été prévu et mis en place pour cela, à tort ou a raison, est bien une copropriété avec un syndicat improprement appelé "syndicat des propriétaires".
Sauf, LD47, que ce n'est pas une VRAIE copropriété ...
il n'y pas division en jouissance d'immeuble bati, pas d'état descriptif de division, pas de règlement de copropriété,
RIEN qu'une référence à une loi qui ne s'applique pas dans ce cas-là:
UNE COQUILLE VIDE
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mai 2006 : 08:51:32
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Mout, vos observations et opinions sont parfaitement respectables, mais il faut au moins respecter les règles juridiques de base, pour discuter.
sur division en jouissance d'immeuble bati la copropriété de l'alinéa 1 de l'article L 1er ne comporte pas de division en jouissance mais une division de la propriété de l'immeuble
sur pas d'état descriptif de division, pas de règlement de copropriété un immeuble dépourvu de ces documents est quand même en copropriété s'il en présente les caractéristiques
sur RIEN qu'une référence à une loi qui ne s'applique pas dans ce cas-là: Il y aura peut être possibilité de requalification, mais jusqu'à accord unanime ou décision judiciaire définitive, c'est la loi visé qui doit être appliquée !
Vous ne semblez pas admettre la division faite par l'ar l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 entre les copropriétés verticales et les copropriétés horizontales
auxquelles il faut ajouter les horizontales qui comprennent des verticales.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 08:23:13
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Je vous cite, JPM:
"Vous ne semblez pas admettre la division faite par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 entre les copropriétés verticales et les copropriétés horizontales"
OU voyez-vous une "division" fait par l'art.1?
? là où il dit:
"A défaut de convention contraire CREANT UNE ORGANISATION DIFFERENTE,la présente loi EST EGALEMENT APPLICABLE aux ensembles immobiliers...comportent des parcelles, baties ou non, faisant l'objet de DROITS DE PROPRIETE PRIVATIFS"
Vous faites alors un contresens et vous donnez un faux sens à "DROITS DE PROPRIETE PRIVATIFS"
Un lotissement est précisément "UNE ORGANISATION DIFFERENTE" pour des ensembles immobiliers qui comportent des parcelles faisant l'objet DE DROITS DE PROPRIETE PRIVES
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 10:03:47
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Dans l'article L 1, si vous dîtes qu'il n'y a pas de différence entre l'alinéa 1 et l'alinéa 2, c'est sans doute qu'il n'y en a pas 
Il faudra prévenir la Cour de cassation et le Facultés de droit |
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RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 12:37:02
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2.1. Copropriétés horizontales et lotissements
L’édification de deux constructions, par deux propriétaires différents, sur un même
terrain, détenu en copropriété par les deux mêmes copropriétaires, ne constitue pas une
division de terrain justifiant l’application des dispositions particulières, prévues par le POS
(Conseil d’Etat, 30 décembre 2002).
« La jurisprudence (comme d’ailleurs la doctrine) a tendance à considérer que le terrain reste une unité
foncière, même s’il supporte deux constructions édifiées par chacun des propriétaires indivis, aussi longtemps
que les conventions ou les faits montrent qu’on ne l’on n’a pas divisé en propriété ou en jouissance. »(6)
Cependant, au-delà de deux constructions individuelles, destinées à devenir la
propriété exclusive de chacun des membres de l’indivision, il y a division en jouissance, quand
bien même la totalité du sol est laissée à la jouissance commune des indivisaires. La
construction d’au moins trois bâtiments, par trois Maîtres d’Ouvrage différents, sur la même
unité foncière est donc constitutive de lotissement et soumise à la réglementation afférente
(Conseil d’Etat, 26 septembre 1990).
La copropriété horizontale est un montage dans lequel la propriété foncière fait l’objet
d’un EDD définissant des lots de copropriété, constitués par une partie privative représentant
la jouissance exclusive et perpétuelle d’une partie du sol indivis, avec un droit de construire
individuel, et la propriété exclusive et particulière de la construction qui sera édifiée sur cette
partie et à laquelle est rattachée une quote-part du sol, qui reste partie commune. Elle est par
conséquent soumise aux règles relatives aux lotissements.
Aux termes de ces jurisprudences, la pseudo copropriété horizontale, sans division en
jouissance du sol, dite « méthode Stemmer », a été condamnée et jugée illégale (25 août 1996 –
« Ville de Toulouse »). Elle avait pour seul but de détourner la réglementation afférente aux
lotissements. « Récemment, le Conseil Supérieur du Notariat interdisait formellement le recours à la technique
dite « Méthode Stemmer ». Il convient donc que les Géomètres-Experts s’interdisent également désormais tout
recours à ladite méthode Stemmer. »(6) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2006 : 18:55:23
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Tout à fait d'accord avec Rigaous tant en ce qui concerne l'assujettissement aux règles d'urbanisme des lotissements des copropriétés horizontales à réaliser
Mais, une fois que les aménagements collectifs ont été réalisés et les maisons construites puis occupées les règles du statut de la copropriété s'appliquent à la gestion de la copropriété horizontale. C'est en tout cas ce qu'affirmaient en 2005 MM. Giverdon et Capoulade, et ce qui correspond à la réalité de nombreux ensembles qui, dans le Mide de la France, ont échappé à la méthode Stemmer.
et tout à fait d'accord sur le sort de la méthode Stemmer, mais les avocats du site Jurisprudentes proposent une nouvelle formule, sous le nom de " ligne directe économique. Elle comme présentée comme suit :
" Mais, avec la prochaine entrée en vigueur des autorisations d’occuper le sol et à un moment où il est recherché une diminution du coût de l’opération de construction, il est permis de s’interroger sur une formule qui permettrait à notre groupe de personnes d’arriver à ses fins, avec un coût réduit obtenu par la suppression des intermédiaires au particulier pour la transmission du foncier.
La création d’une "ligne directe économique" vendeur du ter-rain/accédant à la propriété implique :
une division du terrain en propriété ou en jouissance avant l’achèvement des constructions,
bien entendu le respect des règles d’urbanisme,
que l’opération n’entre pas dans le champ d’application du contrat de promotion immobilière,
que la construction ne fasse pas l’objet d’un contrat de construction de maison individuelle."
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Détermination du statut : ASL ou copropriété
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